Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры купли-продажи

Покупаем квартиру в ипотеку у застройщика: аванс по предварительному договору купли-продажи 100 тысяч рублей — идет ли он в первоначальный взнос или в основную сумму?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите у застройщика и банка письменный расчёт, как 100 000 руб. аванса будут учтены: в первоначальном взносе или в уменьшении суммы кредита.
  2. 2
    Проверьте в предварительном договоре срок заключения основного договора; если он не указан, уложитесь в один год с даты подписания ПДКП.
  3. 3
    Сохраните платёжный документ о перечислении 100 000 руб. с назначением «аванс» — он подтвердит ваши расходы для налогового вычета.
  4. 4
    Уточните у застройщика, зарегистрирован ли договор долевого участия в Росреестре; при строящемся доме это обязательное условие привлечения ваших средств.
  5. 5
    Зафиксируйте в кредитном договоре и основном договоре купли-продажи, что аванс засчитан в стоимость квартиры, чтобы избежать двойного толкования.
  6. 6
    При незаключении основного договора требуйте возврата аванса, а при вине застройщика — и процентов по ст. 395 ГК РФ.descriptionПретензия по предварительному договору купли-продажи квартиры

Документы и доказательства

  • Платёжный документ на 100 000 руб. с назначением «аванс по предварительному договору купли-продажи» — подтверждает расходы для налогового вычета.
  • Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с пунктом о зачёте аванса в стоимость квартиры — основа для расчёта цены основного договора.
  • Кредитный договор с банком — определяет, как аванс учитывается: в первоначальный взнос или в уменьшение суммы кредита.
  • Проект расчёта первоначального взноса и график платежей от банка и застройщика — фиксирует структуру сделки.
  • Документы о регистрации ДДУ в Росреестре (если дом строится) — подтверждают законность привлечения ваших средств.
  • Переписка с застройщиком и банком об условиях зачёта аванса — доказательство согласования условий сделки.

  • Срочно: первые шаги

    • Запросите у застройщика и банка письменный расчет, как 100 000 руб. аванса будут учтены: в первоначальный взнос или в уменьшение суммы кредита.
    • Проверьте в предварительном договоре срок заключения основного договора; если его нет, он равен одному году с даты подписания.
    • Сохраните платежный документ об оплате аванса с назначением платежа — он подтвердит ваши расходы для налогового вычета.
    • Если дом строится, запросите у застройщика данные о регистрации ДДУ в Росреестре — это обязательное условие привлечения ваших средств.
    • Убедитесь, что оформление ипотеки и подписание основного договора укладываются в срок, указанный в предварительном договоре.

  • Денежные требования

    • Требуйте возврата 100 000 руб. аванса, если основной договор не заключён — это ваше право, а не обязанность застройщика.
    • При уклонении застройщика от сделки взыскивайте аванс и проценты по ст. 395 ГК РФ за каждый день просрочки.
    • Учитывайте 100 000 руб. в расходах на покупку квартиры — это уменьшит базу для имущественного вычета.

  • Сроки и риски

    • Риск: при пропуске срока обязательства по ПДКП прекращаются, и застройщик обязан вернуть аванс (п. 1 ст. 381 ГК РФ).
    • Риск: если застройщик уклоняется от заключения основного договора, вы вправе требовать возврата 100 000 руб. и процентов по ст. 395 ГК РФ (п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ).
    • Риск: при незаключении основного договора по любой причине аванс подлежит возврату как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
    • Риск: если дом строится, а ДДУ не зарегистрирован в Росреестре, привлечение средств по ПДКП — нарушение закона № 214-ФЗ (ч. 1 ст. 3, ч. 3 ст. 4).
    • Риск: зачёт аванса в первоначальный взнос или уменьшение тела кредита зависит от условий банка — зафиксируйте это в кредитном договоре (ст. 421 ГК РФ).

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к юристу, если банк откажется зачесть 100 000 руб. аванса в первоначальный взнос, — это вопрос условий кредитного договора.
    • Нужен адвокат, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и не возвращает аванс добровольно.
    • Привлеките юриста, если застройщик не зарегистрировал ДДУ в Росреестре, — это нарушение 214-ФЗ, защита прав потребует суда.
    • Обратитесь к специалисту, если застройщик настаивает, что аванс — задаток, и отказывается его вернуть при срыве сделки.
    • Юрист потребуется для взыскания с застройщика процентов по ст. 395 ГК РФ за пользование вашими деньгами.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент заключил с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры, приобретаемой с использованием ипотечных средств. По условиям договора клиент внёс на расчётный счёт застройщика денежную сумму в размере 100 000 рублей, которая поименована сторонами как «аванс». В договоре прямо указано, что данный аванс засчитывается в стоимость квартиры. Основной договор купли-продажи на момент оплаты не заключён. Из этого следует, что 100 000 рублей уже составляют оплаченную часть покупной цены объекта недвижимости, что напрямую влияет на определение суммы, подлежащей уплате при заключении основного договора, в том числе за счёт кредитных средств.

Затронутые правоотношения:

  • Обязательственные отношения из предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Затронуты, поскольку именно предварительный договор устанавливает обязанность сторон заключить основной договор и определяет правовую судьбу уплаченного аванса как части цены квартиры. Это означает, что аванс не является самостоятельным платежом, а входит в структуру расчётов по будущей сделке.
  • Отношения по способу обеспечения исполнения обязательств (ст. 380, 381 ГК РФ). Затронуты, так как необходимо разграничить правовой режим аванса и задатка. Поскольку платёж прямо назван «авансом», он не выполняет обеспечительной функции, и к нему не применяются штрафные последствия, предусмотренные для задатка. Это гарантирует возвратность денежных средств при незаключении основного договора.
  • Кредитные отношения с банком (ст. 421 ГК РФ). Затронуты, поскольку структурирование сделки (распределение собственных и кредитных средств) зависит от согласованных с банком условий. Уплаченный аванс как часть цены уменьшает сумму, которую необходимо финансировать за счёт ипотеки, и его учёт в качестве части первоначального взноса или просто уменьшения кредитуемой суммы определяется условиями конкретного кредитного договора.
  • Налоговые отношения по предоставлению имущественного вычета (ст. 220 НК РФ). Затронуты, так как уплаченный и зачтённый в стоимость квартиры аванс формирует фактические расходы налогоплательщика на приобретение жилья. Это даёт право учесть данную сумму в составе имущественного налогового вычета.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Платёж поименован в договоре как «аванс». Это обстоятельство исключает применение к нему правил о задатке (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Следовательно, платёж не выполняет штрафной функции и подлежит возврату, если основной договор не будет заключён, независимо от того, по чьей вине это произошло.
  2. Условие предварительного договора о зачёте аванса в стоимость квартиры. Данное условие однозначно определяет, что 100 000 рублей являются не дополнительной комиссией или платой за услугу, а уже оплаченной частью покупной цены. При заключении основного договора купли-продажи цена, из которой будет рассчитываться остаток к оплате (в том числе кредитными средствами), уменьшается на эту сумму.
  3. Отсутствие зарегистрированного договора участия в долевом строительстве (ДДУ) при привлечении денежных средств. Если квартира находится в строящемся доме, получение застройщиком аванса по предварительному договору в обход ДДУ является прямым нарушением Федерального закона № 214-ФЗ. Это обстоятельство свидетельствует о принятии клиентом на себя рисков, связанных с ненадлежащим способом привлечения средств застройщиком, и даёт клиенту право требовать возврата уплаченной суммы с процентами как неосновательного обогащения.

Правовая природа платежа: аванс или задаток, и куда он засчитывается

Ваш платёж поименован в договоре «авансом», и это решающее обстоятельство. ГК РФ разграничивает аванс и задаток:

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения
— п. 1 ст. 380 ГК РФ

  1. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
    — п. 3 ст. 380 ГК РФ

Разбор: задаток выполняет три функции — часть платежа, доказательство заключения договора и обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380). Ваш платёж назван «авансом» и не содержит обеспечительной функции — п. 3 ст. 380 прямо говорит: при сомнении сумма считается авансом. Это аванс.

Судьба аванса определена предварительным договором — «засчитывается в стоимость квартиры»:

  1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
    — ст. 429 ГК РФ, п. 1

Разбор: предварительный договор (ст. 429 ГК) обязывает заключить в будущем основной договор. Условие о зачёте аванса в стоимость означает, что 100 000 руб. — это ваша уже оплаченная часть покупной цены. При заключении основного договора купли-продажи его цена будет включать уже уплаченный аванс, а сумма, которую останется заплатить (в т.ч. кредитными средствами), соответственно уменьшится.

Вывод: аванс «засчитывается в стоимость квартиры» — эти 100 000 руб. являются частью покупной цены квартиры, которую вы уже оплатили застройщику. Они не теряются и не являются отдельным платежом сверх цены: при заключении основного договора они уменьшают сумму, которую вам останется заплатить.

Аванс в ипотеке: первоначальный взнос или основная (кредитуемая) сумма

Термины «первоначальный взнос» и «основная сумма кредита» — договорные категории банка. Их соотношение с авансом регулируется свободой договора:

  1. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
    — ст. 421 ГК РФ, п. 4

Разбор: банк самостоятельно, в кредитном договоре с вами, определяет размер первоначального взноса (обычно в процентах от стоимости квартиры) и сумму кредита. Уже уплаченный застройщику аванс 100 000 руб. — это ваши собственные средства, вложенные в покупку. Банку остаётся профинансировать оставшуюся часть цены. Как именно аванс учтён — как часть первоначального взноса или просто как уменьшение кредитуемой суммы — зависит от условий конкретного банка и фиксируется в одобрении кредита. Оба варианта юридически возможны и приемлемы.

Где смотреть: не в законе, а в условиях одобрения ипотеки и в основном договоре купли-продажи (раздел о порядке расчёта цены), а также в графике платежей, согласованном с банком.

Вывод: юридически аванс — это часть цены квартиры, уже оплаченная вами, поэтому он в любом случае уменьшает сумму ипотечного кредита. Зачтётся ли он именно в «первоначальный взнос» — определите по условиям конкретного банка в одобрении кредита. Для этого согласуйте с менеджером банка и застройщиком, как аванс 100 000 руб. будет отражён в расчёте ПВ — это фиксируется в кредитном договоре.

Судьба аванса при срыве сделки и гражданско-правовая защита

Если основной договор не будет заключён, аванс подлежит возврату. В отличие от задатка (п. 2 ст. 381), аванс не выполняет штрафной функции при вашем отказе:

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
    — ст. 381 ГК РФ, п. 1

Разбор: п. 2 ст. 381 ГК (задаток остаётся у получившей стороны при вине давшей) здесь не применяется, так как платёж — аванс, а не задаток. Аванс возвращается при незаключении основного договора — обеим сторонам.

Более того, при вине застройщика применяются нормы о предварительной оплате:

  1. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. 4. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.
    — п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ

Разбор: застройщик, получивший аванс и не исполнивший обязанность по передаче квартиры в срок, обязан вернуть 100 000 руб. и уплатить проценты по ст. 395 ГК РФ с даты, когда должна была состояться передача, по день фактического возврата.

Дополнительная защита — правила о неосновательном обогащении (если сделка не состоялась и правовое основание для удержания отпало):

  1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
    — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Разбор: если предварительный договор прекращён (основной не заключён), но застройщик удерживает аванс — это неосновательное обогащение, подлежащее возврату с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Вывод: при срыве сделки по любой причине (обе стороны или вина застройщика) аванс 100 000 руб. подлежит возврату. При вине застройщика — дополнительно проценты по ст. 395 ГК РФ.

Срок заключения основного договора: почему это важно

Срок, в который должен быть заключён основной договор, определён ст. 429 ГК:

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора
— п. 4 ст. 429 ГК РФ

Разбор: если в вашем ПДКП указан конкретный срок заключения основного договора — действует он. Если не указан — основной договор должен быть заключён в течение одного года с даты подписания ПДКП. По истечении этого срока обязательства по ПДКП прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК), и аванс должен быть возвращён.

Вывод: проверьте, указан ли в ПДКП срок заключения основного договора. Если нет — у вас год с момента подписания. Это влияет на сроки оформления ипотеки.

Налоговый аспект: аванс в составе расходов для имущественного вычета

Уплаченный аванс войдёт в состав фактических расходов на приобретение квартиры для целей имущественного налогового вычета:

  1. имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
    — пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Разбор: 100 000 руб., уплаченные авансом и зачтённые в цену квартиры, — это ваши фактические расходы на приобретение жилья. При подаче декларации на имущественный налоговый вычет (до 2 млн руб. по стоимости + проценты по ипотеке) эта сумма учитывается как расход. Обязательное условие — документальное подтверждение: платёжное поручение или квитанция с назначением платежа «аванс по предварительному договору купли-продажи».

Вывод: сохраните платёжный документ на 100 000 руб. — он служит одновременно доказательством оплаты части цены квартиры и подтверждением расходов для налогового вычета.

Риск: привлечение средств застройщиком в обход ДДУ

Если квартира находится в строящемся доме, застройщик вправе привлекать ваши деньги только в строго определённом порядке:

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39 10 Земельного кодекса Российской Федерации , договора безвозмездного пользования таким земельным участком. (В редакции федеральных законов от 10.07.2012 № 118-ФЗ, от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 13.07.2015 № 236-ФЗ, от 14.02.2024 № 17-ФЗ) 1 1 .
— ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ

  1. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. (В редакции федеральных законов от 17.07.2009 № 147-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3 1 . Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 4.
    — ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ

Разбор: по смыслу ст. 3 ФЗ-214 застройщик вправе привлекать деньги граждан для строительства только по договору долевого участия (ДДУ), подлежащему государственной регистрации (ч. 3 ст. 4). Если застройщик принимает аванс по предварительному договору на строящееся жильё без регистрации ДДУ — это нарушение закона. Сложившаяся судебная практика (в т.ч. Верховного Суда) квалифицирует такие платежи как привлечение средств в долевое строительство, что даёт вам защиту по ФЗ-214 и Закону о защите прав потребителей, включая законную неустойку.

Вывод: если дом ещё строится и ДДУ не зарегистрирован — существует риск, но он работает в вашу пользу: вы получаете дополнительные гарантии защиты по ФЗ-214 как участник долевого строительства. Рекомендую уточнить у застройщика, заключён ли ДДУ и зарегистрирован ли он в Росреестре.

100 000 руб., уплаченные вами как аванс, — это уже оплаченная часть стоимости квартиры, которая уменьшит сумму, выдаваемую банком по ипотеке, если это предусмотрено условиями кредитного договора. Зачтётся ли эта сумма именно в «первоначальный взнос» или просто сократит тело кредита — зависит от условий конкретного банка, что фиксируется в кредитном договоре.

Ваш платёж по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) является именно авансом, а не задатком, поскольку он прямо так поименован в договоре и не содержит обеспечительной функции (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Это означает, что аванс не выполняет штрафной функции, однако условия его возврата при незаключении основного договора определяются договором и общими нормами ГК РФ.

Условие ПДКП о том, что «аванс засчитывается в стоимость квартиры», юридически означает: цена основного договора уже частично оплачена. При подписании основного договора купли-продажи его цена будет включать эти 100 000 руб., а оставшаяся к уплате сумма (в том числе за счёт кредитных средств) соответственно уменьшится (ст. 429 ГК РФ). Банк, предоставляя ипотеку, будет исходить из полной стоимости квартиры и размера уже внесённых вами собственных средств. Как именно банк распределит их в структуре сделки (в счёт первоначального взноса или в счёт части цены сверх кредита) — определяется условиями вашего кредитного договора и одобрения ипотеки (ст. 421 ГК РФ). Для точного понимания запросите у менеджера банка и застройщика проект расчёта первоначального взноса и график платежей.

Если основной договор не будет заключён, аванс подлежит возврату как неосновательное обогащение при отпадении правового основания для его удержания (ст. 1102 ГК РФ). При вине застройщика (например, он уклоняется от заключения основного договора или не передаёт квартиру в срок) вы вправе требовать не только возврата 100 000 руб., но и уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ на эту сумму (п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ).

Обратите внимание на срок заключения основного договора. Если в вашем ПДКП он не указан, основной договор должен быть заключён в течение одного года с даты подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Пропуск этого срока прекращает обязательства по ПДКП, и аванс должен быть возвращён.

Уплаченные 100 000 руб. войдут в состав ваших фактических расходов на приобретение жилья для целей имущественного налогового вычета (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Сохраните платёжный документ с назначением платежа «аванс по предварительному договору купли-продажи» — он потребуется для налоговой инспекции.

Если квартира находится в строящемся доме, застройщик вправе привлекать ваши деньги только по договору долевого участия (ДДУ), зарегистрированному в Росреестре (ч. 1 ст. 3, ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). Принятие аванса по ПДКП в обход ДДУ — нарушение, которое, однако, даёт вам дополнительную защиту по закону о долевом строительстве и Закону о защите прав потребителей. Уточните у застройщика, заключён ли и зарегистрирован ли ДДУ.

Пошаговые действия

  1. Запросите у застройщика и банка-кредитора проект расчётов по сделке. Уточните, как именно 100 000 руб. аванса будут отражены в структуре ипотечной сделки: в составе первоначального взноса или как часть цены, уменьшающая сумму кредита. Это должно быть зафиксировано в кредитном договоре и основном договоре купли-продажи.
  2. Проверьте срок заключения основного договора в вашем ПДКП. Если срок не указан, отсчитывайте один год с даты подписания ПДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Убедитесь, что оформление ипотеки и подписание основного договора укладываются в этот срок.
  3. Сохраните платёжный документ о перечислении 100 000 руб. (платёжное поручение, квитанцию) с чётким назначением платежа. Этот документ — доказательство ваших расходов на квартиру для налогового вычета.
  4. Если дом строится, проверьте регистрацию ДДУ. Запросите у застройщика данные о государственной регистрации договора долевого участия в Росреестре. Отсутствие зарегистрированного ДДУ — сигнал о нарушении, но одновременно даёт вам право на повышенную законную неустойку в случае проблем.
  5. При уклонении застройщика от заключения основного договора направьте ему письменное требование о заключении договора. Если в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключён, застройщик не реагирует, вы вправе обратиться в суд по месту жительства с иском о понуждении к заключению основного договора либо о возврате аванса с процентами по ст. 395 ГК РФ (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 487 ГК РФ).