Можно ли купить квартиру без ДДУ, если есть акт приема-передачи и оформлено право собственности?

Является ли утрата оригинала ДДУ у продавца препятствием для покупки квартиры и регистрации перехода права собственности?

Нет, сохранность ДДУ у продавца не является условием для совершения и регистрации сделки купли-продажи готовой квартиры. Правовая природа ДДУ — это основание, по которому когда-то возникло право собственности продавца. Это право уже прошло государственную регистрацию и закреплено в ЕГРН. Для регистрации перехода права к новому покупателю подаются документы по текущей сделке (договор купли-продажи), а не первоначальный ДДУ.

1. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
   — ч. 5 ст. 1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Зарегистрированное право продавца на квартиру признаётся существующим и действительным, пока не оспорено в судебном порядке. ДДУ 2014 года и акт приёма-передачи (имеющийся у продавца) — это документы-основания, на которых право уже возникло; их утрата не аннулирует уже произведённую регистрацию права.

1. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.
   — п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Разбор применения. Ст. 8.1 ГК РФ и ч. 5 ст. 1 ФЗ-218 устанавливают презумпцию достоверности и неопровержимости зарегистрированного права: пока в ЕГРН числится продавец, он считается собственником, и его титул не зависит от того, сохранился ли у него экземпляр первоначального договора ДДУ. Отсутствие ДДУ не входит в перечень оснований для отказа или приостановления регистрации перехода права, поскольку регистрация перехода к покупателю осуществляется на основании договора купли-продажи (ст. 551 ГК РФ), а не на основании ДДУ, по которому продавец сам когда-то приобрёл квартиру.

Статья 549. Договор продажи недвижимости 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2.
— ст. 551 ГК РФ, п. 2

1. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
   — п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод по вопросу: квартиру, приобретённую продавцом по ДДУ в 2014 году, при наличии зарегистрированного права собственности в ЕГРН и акта приёма-передачи можно приобретать даже без оригинала ДДУ. Утрата продавцом ДДУ сама по себе не препятствует ни заключению договора купли-продажи (ст. 549, 551 ГК РФ), ни государственной регистрации перехода права. Для регистрации подаются договор купли-продажи и документы, подтверждающие право продавца (выписка из ЕГРН, акт приёма-передачи); первоначальный ДДУ к пакету документов не относится.

Каковы риски покупателя и защита как добросовестного приобретателя, если ДДУ 2014 года (или право продавца) впоследствии будет оспорено?

Главный практический риск связан не с утратой самого документа, а с возможным оспариванием зарегистрированного ранее права продавца третьими лицами (первоначальным застройщиком, банком либо иными лицами), если бы сделка 2014 года была признана недействительной. Эту ветку снимает Закон, охраняющий добросовестного приобретателя, полагавшегося на данные ЕГРН.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права. 8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде. 9.
— абз. 5 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Покупатель, возмездно приобретший квартиру и полагавшийся на записи ЕГРН, признаётся добросовестным; истребование у него квартиры (виндикация) допускается лишь в ограниченных случаях.

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя 1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Более того, для жилых помещений Закон вводит абсолютный трёхлетний срок: суд отказывает во истребовании жилья у добросовестного приобретателя, если после выбытия помещения из владения истца прошло три года с момента внесения записи о праве первого добросовестного приобретателя — и это как раз наш случай (право продавца зарегистрировано в 2015 году, с тех пор прошло более трёх лет).

1. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
   — абз. 2 п. 4 ст. 302 ГК РФ

Кроме того, даже если бы сделка 2014 года была ничтожной, срок исковой давности по требованию о применении последствий ничтожной сделки составляет три года с начала её исполнения и для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десяти лет со дня начала исполнения — то есть более чем через 10 лет после ДДУ 2014 года оспаривание практически исключено.

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам 1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 181 1 . Основные положения 1.
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1.
— п. 1 ст. 168 ГК РФ

Гражданско-правовые последствия для покупателя. Продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц; неисполнение этой обязанности даёт покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора (ст. 460 ГК РФ).

Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц 1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
— п. 1 ст. 460 ГК РФ

Даже в наихудшем сценарии — если бы квартира всё же была изъята у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, — продавец обязан возместить покупателю понесённые им убытки, а соглашение об освобождении продавца от такой ответственности недействительно (ст. 461 ГК РФ).

Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
— п. 1 ст. 461 ГК РФ

Разбор применения. Защитная конструкция для покупателя трёхслойная: (1) презумпция добросовестности при опоре на реестр (абз. 5 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ); (2) ограничение виндикации по ст. 302 ГК РФ — недвижимость, выбывшая по воле собственника и возмездно приобретённая добросовестным лицом, не истребуется; (3) трёхлетний и десятилетний сроки (п. 4 ст. 302, ст. 181 ГК РФ) закрывают возможность отобрать квартиру спустя годы. Срабатывание этих норм требует фактической добросовестности покупателя, поэтому до сделки обязательна свежая выписка из ЕГРН. В крайнем случае покупатель взыскивает с продавца полные убытки по ст. 461 ГК РФ, а соглашение об ограничении такой ответственности ничтожно.

Вывод по вопросу: при утрате продавцом ДДУ правовой риск для покупателя минимален, если право продавца зарегистрировано в ЕГРН и не оспаривается. Покупатель, полагавшийся на данные реестра, признаётся добросовестным и защищён от истребования квартиры (ст. 302 ГК РФ, абз. 5 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ), а по истечении трёх и десяти лет (п. 4 ст. 302, ст. 181 ГК РФ) оспаривание титула практически исключено. В крайнем случае изъятия покупатель вправе взыскать с продавца убытки (ст. 461 ГК РФ) или потребовать расторжения договора с возвратом цены (ст. 460 ГК РФ). До сделки обязательно проверить свежую выписку из ЕГРН на предмет обременений, арестов и судебных споров.

Какие документы подаются для регистрации перехода права, и что делать, если Росреестр потребует ДДУ или откажет в регистрации?

Для регистрации перехода права собственности при продаже квартиры подаётся договор купли-продажи (подписывается обеими сторонами) и документы, удостоверяющие личность сторон; основанием регистрации выступает сама сделка купли-продажи (п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ-218 и ст. 551 ГК РФ). Первоначальный ДДУ продавца к этому пакету не относится.

1. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
   — п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2.
— ст. 551 ГК РФ, п. 2

Если регистратор сочтёт, что представлены не все документы, он приостановит регистрацию (ч. 1 п. 5 ст. 26 ФЗ-218), предоставив срок для устранения причин. Перечень оснований для приостановления и отказа является закрытым и не включает непредставление продавцом первоначального ДДУ, когда его право уже зарегистрировано в ЕГРН: требование ДДУ не основано на законе, поскольку ДДУ не является документом, необходимым для регистрации перехода права по текущей сделке.

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
   — ч. 1 п. 5 ст. 26 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Разбор применения. Если регистратор всё же приостановит или откажет в регистрации со ссылкой на отсутствие ДДУ, такой отказ/приостановление не соответствуют ст. 26, 27 ФЗ-218 и могут быть оспорены: ст. 8.1 п. 8 ГК РФ прямо предусматривает обжалование отказа или уклонения от регистрации в суде; при судебном решении о незаконности отказа регистрация производится на основании решения суда (ч. 2 ст. 27 ФЗ-218). В качестве подстраховки продавец вправе запросить у застройщика или в деле правоустанавливающих документов Росреестра копии документов о праве, но это не является правовым условием совершения сделки.

Вывод по вопросу: для регистрации перехода права подаётся договор купли-продажи; ДДУ продавца в этот пакет не входит и утрата его не является препятствием. Если Росреестр необоснованно потребует ДДУ и откажет в регистрации, такой отказ оспаривается в судебном порядке, и по решению суда регистрация производится принудительно (п. 8 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 2 ст. 27 ФЗ-218).