Образец договора купли-продажи квартиры с расчётами через аккредитив в простой письменной форме

Простая письменная форма договора купли-продажи квартиры без нотариуса

Договор купли-продажи квартиры по общему правилу не требует нотариального удостоверения — он заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Именно эту норму применю к вашей ситуации.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Для вас это означает: вы и продавец вправе составить и подписать договор купли-продажи квартиры без нотариуса — важно лишь, чтобы он был оформлен одним документом, подписанным обеими сторонами, и соответствовал требованиям ст. 550 ГК РФ. Условие о расчётах через аккредитив вносится в этот же договор как законное соглашение сторон о форме оплаты. Несоблюдение письменной формы влечёт недействительность договора, поэтому настоятельно рекомендую фиксировать его именно как единый документ, а не обмениваться отдельными письмами.

Однако нотариус обязателен, если продаётся доля в общей (долевой) собственности, о чём прямо говорит п. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— п. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Разбор: если ваша квартира принадлежит одному собственнику — вы спокойно оформляете сделку в простой письменной форме. Если же квартира в долевой собственности (например, у продавца и его супруга/родственника по ½), нотариальное удостоверение обязательно, кроме единственного исключения — когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (например, если и вы — соискатель — в покупке не участвуете, а продавец единственный). Если право собственности у продавца возникло в браке — нотариальная форма не обязательна, но потребуется согласие супруга.

Вывод: Договор купли-продажи квартиры с расчётами через аккредитив может быть заключён в простой письменной форме без нотариуса, если квартира принадлежит одному лицу; при продаже доли в долевой собственности (кроме отчуждения всех долей по одной сделке) нотариальное удостоверение обязательно.

Правовое регулирование расчётов через аккредитив

Аккредитив — легальная форма безналичных расчётов, прямо поименованная в ГК РФ, и стороны вправе избрать её в договоре:

Стороны по договору вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в пункте 1 настоящей статьи. § 2. Расчеты платежными поручениями
— п. 2 ст. 862 ГК РФ

Это подтверждает законность требования продавца: расчёты через аккредитив — абсолютно правомерный способ оплаты по договору купли-продажи недвижимости. Механизм таков (ст. 867 ГК РФ):

При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива. 2. Банк-эмитент может уполномочить другой банк (исполняющий банк) произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива. Исполняющий банк вправе принять поручение банка-эмитента или отказаться от такого поручения, направив банку-эмитенту соответствующее уведомление. Частичный отказ исполняющего банка от исполнения поручения не допускается. Исполняющий банк считается принявшим поручение банка-эмитента, если он прямо выразил на это согласие, в том числе путем совершения действий в соответствии с условиями аккредитива. Согласие исполняющего банка на исполнение аккредитива не препятствует его исполнению банком-эмитентом. 3. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента.
— п. 1 ст. 867 ГК РФ

Для сделки с квартирой это значит: покупатель даёт своему банку (банку-эмитенту) поручение «забронировать» сумму, а продавец получит деньги только после представления в банк документов, предусмотренных условиями аккредитива. Банк выступает независимым гарантом — он не перечислит деньги продавцу, пока тот не представит подтверждающие документы (обычно — зарегистрированный договор и свидетельство о переходе права собственности на покупателя).

Чтобы продавец был защищён от одностороннего «отзыва» платежа покупателем, в договоре нужно предусмотреть безотзывный аккредитив:

Безотзывный аккредитив не может быть отменен банком-эмитентом без согласия получателя средств и банка, подтвердившего аккредитив. Безотзывный аккредитив не может быть изменен банком-эмитентом без согласия получателя средств. 2. Для изменения или отмены безотзывного аккредитива по поручению плательщика банк-эмитент должен направить получателю средств соответствующее уведомление. Аккредитив считается отмененным или измененным с момента получения банком-эмитентом согласия получателя средств. 3. Если аккредитив был подтвержден другим банком (статья 870), такой банк вправе не согласиться с изменением безотзывного аккредитива, при этом он обязан незамедлительно сообщить об этом банку-эмитенту и получателю средств. 4. Аккредитив является безотзывным, если в его тексте не предусмотрено иное. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ)
— п. 1 ст. 869 ГК РФ

Разбор: безотзывный аккредитив банк-эмитент не может ни отменить, ни изменить без согласия продавца (получателя средств) — покупатель не сможет в одностороннем порядке «заморозить» или отозвать платёж, зная, что вы зарегистрировали переход права. По закону аккредитив считается безотзывным, если в его тексте прямо не указано иное, — но в договоре и заявлении на открытие лучше зафиксировать это явно.

Вывод: Аккредитив — законная и рекомендованная для защиты обеих сторон форма расчётов по купле-продаже недвижимости; в договоре следует указать безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив, что гарантирует продавцу получение денег после регистрации права, а покупателю — что деньги уйдут продавцу лишь после перехода права собственности.

Порядок выплаты по аккредитиву, закрытие аккредитива и переход права собственности

Важно понимать, что деньги по аккредитиву продавец получит не автоматически, а только после представления банку документов, соответствующих условиям аккредитива. Это защита покупателя от преждевременной оплаты:

Для исполнения аккредитива получатель средств представляет документы, в том числе в электронной форме, предусмотренные условиями аккредитива, в исполняющий банк или банк-эмитент. Исполняющий банк или банк-эмитент, получившие указанные документы, проверяют их в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня их получения, и принимают решение о выплате или об отказе от выплаты. 3. Исполнение аккредитива производится при условии, что представленные документы по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива, и не может быть обусловлено обязательством или обязательствами плательщика либо получателя средств, даже если в аккредитиве содержится ссылка на такое обязательство или такие обязательства. 4. Проверка представленных документов осуществляется банком по внешним признакам. Если представленные документы по внешним признакам не соответствуют условиям аккредитива, банк вправе не исполнять аккредитив. Документы, которые по внешним признакам не соответствуют друг другу, должны рассматриваться как не соответствующие условиям аккредитива. 5. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива исполняющий банк исполняет аккредитив за счет покрытия по такому аккредитиву. Если исполняющий банк исполнил непокрытый (гарантированный) аккредитив, банк-эмитент или подтверждающий банк обязан возместить ему понесенные расходы. Указанные расходы возмещаются подтверждающему банку банком-эмитентом, а банку-эмитенту плательщиком.
— п. 2 ст. 871 ГК РФ

Для вашей сделки это означает: в условиях аккредитива (и в договоре) сторонам нужно прямо указать, какие документы продавец обязан представить в банк для получения денег — как правило, это: (1) договор купли-продажи с отметкой Росреестра о государственной регистрации перехода права собственности, (2) выписка из ЕГРН о регистрации права собственности за покупателем, (3) акт приёма-передачи квартиры. Пока перехода права не зарегистрирован — банк, проверив документы по внешним признакам, в выплате откажет, и деньги останутся у покупателя.

Момент перехода права собственности регулируется отдельно — регистрация обязательна:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Пока переход права не зарегистрирован в Росреестре, собственником квартиры формально остаётся продавец. Аккредитивная схема связывает выплату с фактом регистрации, что снимает главный риск покупателя (потерять деньги без квартиры) и главный риск продавца (отдать квартиру без денег).

Если продавец в срок не представит в банк документы, аккредитив закрывается и незарезервированная сумма возвращается покупателю:

Закрытие аккредитива в исполняющем банке производится: 1) по истечении срока действия аккредитива, за исключением случая, когда документы по аккредитиву были представлены в пределах срока действия аккредитива; 2) при полном исполнении аккредитива; 3) по заявлению получателя средств об отказе от использования аккредитива до истечения срока его действия; 4) по заявлению плательщика об отмене или отзыве аккредитива. 2. О закрытии аккредитива исполняющий банк должен поставить в известность банк-эмитент. 3. Неиспользованная сумма аккредитива подлежит возврату банку-эмитенту одновременно с закрытием аккредитива. Банк-эмитент обязан зачислить возвращенную денежную сумму на банковский счет плательщика, с которого депонировались эти средства. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ) § 4. Расчеты по инкассо
— п. 1 ст. 873 ГК РФ

Отдельный практический момент — если покупатель зарегистрировал переход права, но денежные средства по аккредитиву по каким-то причинам не поступили продавцу, у продавца по общему правилу возникает право на защиту через залоговый механизм:

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
— п. 5 ст. 488 ГК РФ

Вывод: Расчёты через безотзывный покрытый аккредитив правильно увязаны в договоре с этапом государственной регистрации перехода права собственности: продавец получает деньги по представлении банку зарегистрированного договора/выписки ЕГРН (проверка банком — до 5 рабочих дней), а при срыве сделки в срок аккредитив закрывается и деньги возвращаются покупателю. Такой порядок полностью законен и защищает обе стороны.

Альтернативные способы расчётов и исполнение обязательств сторон

Помимо аккредитива, для расчётов по купле-продаже квартиры закон допускает также банковскую ячейку, счёт эскроу (ст. 860.7 ГК РФ) и наличный расчёт. Сравним применительно к вашей ситуации:

Банковская ячейка: аренда ячейки банка, куда покупатель закладывает наличные деньги, а продавец получает доступ только после регистрации перехода права. Похожа по логике на аккредитив, но менее формализована — доступ контролируется договором аренды сейфа с банком, а не нормами ГК РФ об аккредитиве. Для продавца минус: если банк лишится лицензии, наличные деньги в ячейке не застрахованы АСВ (в отличие от покрытого аккредитива, средства по которому находятся на банковском счёте и застрахованы в пределах 1,4 млн руб.).

Счёт эскроу: специальный счёт, на который покупатель вносит деньги, и они блокируются до выполнения продавцом определённых условий (регистрация перехода права). Деньги на эскроу-счёте застрахованы АСВ до 10 млн руб. при расчётах по сделкам купли-продажи недвижимости (ст. 13.1 Закона о страховании вкладов). Однако механизм эскроу сложнее в оформлении и, как правило, используется при долевом строительстве.

Аккредитив выгоднее для сделки между физическими лицами, потому что: (а) прямо урегулирован ГК РФ (ст. 867–873); (б) деньги на покрытии аккредитива находятся на счёте, застрахованном АСВ; (в) исполнение аккредитива не зависит от споров между сторонами основного договора — банк выплачивает только по внешним признакам документов (независимость аккредитива).

Исполнение обязательств сторон при аккредитивной схеме:

Покупатель обязан: (1) открыть безотзывный покрытый аккредитив в банке в срок, указанный в договоре; (2) перечислить сумму покрытия (стоимость квартиры) в банк; (3) указать в условиях аккредитива перечень документов, которые продавец должен представить для получения платежа. Покупатель также несёт расходы по комиссиям банка за открытие и обслуживание аккредитива (п. 4 ст. 867 ГК РФ — плательщик обязан возместить банку-эмитенту все расходы).

Продавец обязан: (1) передать квартиру покупателю по акту приёма-передачи; (2) явиться в Росреестр (или МФЦ) для подачи заявления о регистрации перехода права собственности; (3) после получения зарегистрированного договора с отметкой Росреестра представить его (вместе с выпиской из ЕГРН и актом) в исполняющий банк для получения платежа.

Исполнением аккредитива считается момент, когда банк, проверив представленные продавцом документы (в срок до 5 рабочих дней), перечисляет ему денежные средства. Исполнение договора купли-продажи считается завершённым при регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).

Вывод: Аккредитив — наиболее сбалансированный и законодательно урегулированный механизм расчётов для сделки между физическими лицами; альтернативы (ячейка, эскроу) уступают ему по удобству оформления именно в вашей ситуации. Исполнение обязательств сторонами должно быть поэтапно синхронизировано: открытие аккредитива → регистрация перехода права → представление документов → выплата — именно такой порядок защищает обе стороны от потери денег или имущества.