Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры купли-продажи

Действительна ли доверенность от застройщика на подписание документов, если директор, её выдавшей, уволен и сменился?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите у застройщика актуальную выписку из ЕГРЮЛ для подтверждения действующего директора.
  2. 2
    Потребуйте письменное подтверждение, что доверенность прежнего директора не отменена и действует.descriptionПисьменное требование застройщику о подтверждении действия доверенности представителя (свободная форма)
  3. 3
    Если доверенность застройщика нотариальная: Проверьте в реестре нотариальных действий, не отменена ли доверенность, если она нотариальная.
  4. 4
    Оформите нотариальную доверенность на своего представителя для подачи документов в Росреестр.descriptionДоверенность в Росреестр от физического или юридического лица
  5. 5
    При отказе застройщика подтвердить полномочия ссылайтесь на свою добросовестность по ст. 189 ГК РФ.
  6. 6
    При уклонении застройщика от регистрации обратитесь в суд с иском о регистрации перехода права.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРЮЛ на застройщика, актуальная на дату сделки, для подтверждения действующего директора.
  • Доверенность от застройщика на представителя с непросроченным сроком действия.
  • Письменное подтверждение застройщика, что доверенность не отменена и действует.
  • Нотариальная доверенность от вас на представителя для подачи документов в Росреестр.
  • Если доверенность застройщика нотариальная: Сведения из реестра нотариальных действий об отсутствии отмены доверенности застройщика.
  • Договор участия в долевом строительстве, подписанный представителем по доверенности.

  • Срочно: первые шаги

    • Проверьте в ЕГРЮЛ, кто сейчас действующий директор застройщика.
    • Настаивайте на выдаче новой доверенности за подписью нового директора.
    • Зафиксируйте дату проверки доверенности, чтобы подтвердить свою добросовестность.
    • Оформите нотариальную доверенность на вашего представителя для Росреестра.

  • Сроки и риски

    • Доверенность действительна: смена директора не прекращает её автоматически, доверитель — сам застройщик.
    • Риск: новый директор вправе отменить доверенность в любой момент до сделки (п. 2 ст. 188 ГК РФ).
    • Запросите у застройщика актуальную выписку из ЕГРЮЛ и письменное подтверждение, что доверенность не отменена.
    • Оптимально получить новую доверенность за подписью действующего директора на то же лицо.
    • Если доверенность застройщика нотариальная или простая письменная форма: Проверьте, не отменена ли доверенность: нотариальная — по реестру нотариальных действий, простая — по реестру распоряжений.
    • Если доверенность отменят до подписания, сделка не создаст прав для застройщика без его одобрения (п. 1 ст. 183 ГК РФ).

  • Чего не делать

    • Не подписывайте документы, пока не проверите в ЕГРЮЛ действующего директора застройщика.
    • Не полагайтесь на слова представителя: требуйте письменное подтверждение, что доверенность не отменена.
    • Не соглашайтесь на сделку, если новый директор заявил об отмене доверенности, — полномочий у представителя нет.
    • Не игнорируйте проверку реестра отменённых доверенностей, если документ нотариальный.
    • Не принимайте доверенность без даты выдачи или с истёкшим сроком — она недействительна.
    • Не подписывайте договор, если представитель отказывается показать оригинал доверенности.

  • Когда нужен адвокат

    • Доверенность застройщика действительна: смена директора не прекращает её автоматически, пока не истёк срок.
    • Проверьте в ЕГРЮЛ, кто сейчас директор, и запросите у застройщика письменное подтверждение, что доверенность не отменена.
    • Потребуйте от застройщика новую доверенность за подписью действующего директора, чтобы исключить риск её отмены.
    • Если доверенность отменят до сделки, застройщик может не одобрить договор, и он будет недействителен для вас.
    • При тайной отмене доверенности вы защищены как добросовестный покупатель: сделка сохранит силу для застройщика.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

1. Ситуация (юридические факты)

Застройщик (юридическое лицо) выдал доверенность на подписание документов по сделке с объектом долевого строительства. Доверенность от имени застройщика подписана директором, который на момент выдачи действовал как единоличный исполнительный орган. Срок действия доверенности не истёк. Впоследствии полномочия этого директора прекращены (увольнение), назначен новый директор. Отмены доверенности со стороны застройщика в лице нового директора не производилось. Покупатель (физическое лицо) намерен заключить договор участия в долевом строительстве с использованием ипотечных средств, что влечёт необходимость государственной регистрации договора и ипотеки в силу закона.

Из этого следует: доверителем по доверенности выступает само юридическое лицо, а не физическое лицо, занимавшее должность директора на момент подписания. Смена физического лица, исполняющего функции органа юридического лица, не тождественна смене доверителя и не является основанием прекращения доверенности, поименованным в законе.

2. Затронутые правоотношения

  • Представительство юридического лица (ст. 53, 185, 185.1, 188, 189 ГК РФ). Затронуто потому, что сделка совершается не самим застройщиком, а через представителя по доверенности, и необходимо установить, сохраняет ли доверенность силу после смены руководителя. Это определяет, вправе ли представитель создать права и обязанности непосредственно для застройщика.
  • Отношения по участию в долевом строительстве (ФЗ-214). Затронуты, поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и заключается в письменной форме, что требует надлежащего подтверждения полномочий подписанта на момент совершения и регистрации сделки.
  • Ипотечные правоотношения и государственная регистрация прав (ФЗ-218). Затронуты, так как регистрация ипотеки в силу закона и подача заявлений о регистрации прав требуют соблюдения специальных правил о форме доверенности (нотариальное удостоверение для представителя физического лица), а регистрирующий орган проверяет полномочия заявителей.

3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  • Доверенность выдана юридическим лицом, а не физическим лицом-директором. Доверителем является застройщик. Смена директора не прекращает существование юридического лица и не изменяет его волеизъявление, выраженное в доверенности, пока доверенность не отменена в установленном порядке.
  • Основание прекращения доверенности в виде увольнения директора отсутствует в исчерпывающем перечне пункта 1 статьи 188 ГК РФ. Следовательно, доверенность сохраняет силу до истечения указанного в ней срока либо до её прямой отмены новым уполномоченным лицом.
  • Новый директор не совершил действий по отмене доверенности. Право отменить доверенность принадлежит застройщику в лице действующего руководителя, но до момента такой отмены доверенность является действующей, и представитель сохраняет полномочия.
  • Покупатель является добросовестным третьим лицом. Если на момент совершения сделки покупатель не знал и не должен был знать о возможной отмене доверенности, права и обязанности по сделке, совершённой представителем, сохраняют силу для застройщика в силу прямого указания пункта 2 статьи 189 ГК РФ.
  • Для регистрации ипотеки требуется нотариально удостоверенная доверенность от покупателя-гражданина. Это обстоятельство не влияет на действительность доверенности застройщика, но определяет порядок подачи документов в Росреестр со стороны покупателя.

Прекращается ли доверенность автоматически при увольнении и смене директора застройщика

Нет. Основания прекращения доверенности установлены исчерпывающим перечнем, и смена руководителя юридического лица в этот перечень не входит.

Статья 188. Прекращение доверенности 1. Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства
— п. 1 ст. 188 ГК РФ

Для вашей ситуации важнейший пункт — положения (1)–(7): доверенность прекращается истечением срока, её отменой лицом, выдавшим доверенность, отказом представителя от полномочий, прекращением самого юридического лица, смертью/недееспособностью гражданина-доверителя или представителя, а также банкротством стороны. Увольнение директора и назначение нового к этому перечню не относятся, поэтому сама по себе смена директора полномочия по доверенности не прекращает.

Ключевое здесь — кто считается лицом, выдавшим доверенность. Доверенность от имени застройщика — это доверенность юридического лица:

  1. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами
    — п. 4 ст. 185.1 ГК РФ

Доверителем (представляемым) является застройщик — юридическое лицо, а не физическое лицо-директор. Руководитель лишь подписывает её в силу должности, действуя органом юрлица (п. 1 ст. 53 ГК РФ). Поэтому смена человека на посту руководителя не меняет доверителя: юридическое лицо остаётся тем же. Вывод: доверенность остаётся действительной до истечения срока, пока её не отменит действующее лицо, уполномоченное выступать от имени застройщика (новый директор или иной орган), либо пока не наступит иное основание из п. 1 ст. 188 ГК РФ.

Отменить доверенность или передоверие вправе лицо, её выдавшее, — то есть сам застройщик в лице действующего руководителя:

  1. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно
    — п. 2 ст. 188 ГК РФ
  1. Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 210-ФЗ) Порядок образования и компетенция органов юридического лица определяются настоящим Кодексом, другим законом и учредительным документом, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом. (В редакции Федерального закона от 25.02.2022 № 20-ФЗ) Учредительным документом может быть предусмотрено, что полномочия выступать от имени юридического лица предоставлены нескольким лицам, действующим совместно или независимо друг от друга. Сведения об этом подлежат включению в единый государственный реестр юридических лиц. (Пункт в редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ) 2. В предусмотренных настоящим Кодексом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников. (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ) 3. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени
    — п. 1 ст. 53 ГК РФ

Значит, право отозвать доверенность есть у нового директора как исполнительного органа юрлица — но это отдельное волеизъявление, которое он должен совершить явно (в той же либо нотариальной форме). Пока такого решения не принято, доверенность юридически действительна.

Риск того, что новый директор отменит доверенность, и защита покупателя

Главный практический риск для вас не в том, что доверенность «автоматически» погасла при смене директора, а в том, что новый директор вправе её отменить в любой момент (п. 2 ст. 188 ГК РФ). Если это произойдёт до подписания и регистрации договора, прежний представитель станет неуполномоченным. Тогда действуют правила ст. 183 ГК РФ.

  1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении
    — п. 1 ст. 183 ГК РФ

Практическое следствие: если застройщик (новый директор) откажется одобрить сделку или не даст ответа, сделка, подписанная по отменённой доверенности, может быть не признана совершённой от имени застройщика, и вы как покупатель будете вынуждены разбираться с неуполномоченным лицом. Поэтому безопаснее до подписания убедиться, что доверенность не отменена, — проще всего запросить у застройщика официальное подтверждение актуальности полномочий или новую доверенность на имя действующего представителя.

Однако для вашей защиты важен и режим добросовестного третьего лица. Поскольку вы (покупатель) — добросовестная сторона, которая не знала и не должна была знать об отмене доверенности, права и обязанности по совершённой сделке сохраняют силу для застройщика:

  1. Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников
    — п. 2 ст. 189 ГК РФ

Это означает: даже если доверенность была отменена, но вам об этом не сообщили, а вы действовали, полагаясь на неё, совершённая сделка для застройщика порождает права и обязанности. Застройщик не сможет просто «отказаться» от уже заключённого и зарегистрированного договора со ссылкой на смену директора. Но эти гарантии работают, когда вы реально не знали об отмене, — осмотрительное поведение важнее: перед сделкой стоит запросить актуальную выписку из ЕГРЮЛ, подтверждение действующего руководителя и фактический статус доверенности.

Вывод: сама по себе смена директора доверенность не прекращает — она действительна до истечения срока, пока не отменена (ст. 188 ГК РФ). Главное практическое опасение — что новый директор отменит её; от этого вас защищает п. 2 ст. 189 ГК РФ (добросовестный контрагент). Для безопасной сделки рекомендуем получить от застройщика подтверждение актуальности полномочий представителя либо новую доверенность на действующее лицо.

Требования к форме доверенности при оформлении ДДУ по ипотеке и регистрации в Росреестре

Для подписания ДДУ нотариальное удостоверение доверенности формально необязательно: договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 3 ст. 4 ФЗ-214). Однако в вашей цепочке возникает регистрация прав по ипотеке, а она влечёт обязательность нотариальной доверенности.

  1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом
    — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Аналогично — при подаче заявлений о государственной регистрации прав представитель физлица предъявляет нотариально удостоверенную доверенность:

  1. При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом
    — ч. 8 ст. 18 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Здесь важно разграничить две доверенности: (1) со стороны застройщика полномочия на подписание ДДУ от имени юрлица подтверждаются его внутренней доверенностью (юрлицо может выдать её и в простой письменной форме за подписью руководителя — п. 4 ст. 185.1, п. 3 ст. 187 ГК РФ); (2) а вот доверенность на представителя покупателя (физлица), который будет подавать документы на регистрацию ипотеки, должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1, ч. 8 ст. 18 ФЗ-218).

Что касается «передоверия» вашего застройщика: доверенность, выдаваемая в порядке передоверия юридическим лицом, нотариального удостоверения не требует (абз. 2 п. 3 ст. 187 ГК РФ). Поэтому отсутствие нотариального заверения доверенности застройщика само по себе не является дефектом — важно лишь, чтобы она была выдана за подписью уполномоченного руководителя и не отменена.

Вывод: для участия покупателя в регистрации ипотеки (подача заявления от имени физлица) понадобится нотариально удостоверенная доверенность на вашего представителя. Доверенность со стороны застройщика на подписание ДДУ может быть и в простой письменной форме, и её действительность определяется не сроком «свежести» подписи бывшего директора, а фактом отсутствия её отмены — при этом смена директора сама по себе её не прекращает.

Срок действия, процедура проверки и регистрационные последствия

Срок. Срок доверенности определяется её текстом, а при его отсутствии — по общему правилу один год:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Поскольку в вашем вопросе срок доверенности ещё не истёк, он не является препятствием. Увольнение директора в этот срок не вносит корректив — доверенность продолжает действовать до истечения указанного в ней срока, если не отменена.

Процедура проверки перед сделкой. Средства защиты покупателя: (1) проверить, не отменена ли доверенность — сведения о нотариальной отмене вносятся в реестр нотариальных действий (абз. 2 п. 1 ст. 189 ГК РФ); сведения об отмене доверенности, выданной в простой письменной форме, могут вноситься в реестр распоряжений об отмене доверенностей либо публиковаться в официальном издании о банкротстве (абз. 3–5 п. 1 ст. 189 ГК РФ); (2) получить актуальную выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую действующего руководителя (п. 1 ст. 53 ГК РФ — он уполномочен выступать от имени застройщика без доверенности).

Смежное право / регистрация. Если доверенность отменена, но вы — добросовестный участник, не знавший об этом, права по сделке сохраняют силу для застройщика (п. 2 ст. 189 ГК РФ). Гражданско-правовое последствие для представителя при неодобрении сделки — риск исполнения с его стороны и возмещения убытков (абз. 2 п. 3 ст. 183 ГК РФ). Поэтому осмотрительно настоять на подтверждении полномочий новым директором до подписания, а не полагаться только на судебную защиту добросовестности.

Вывод: (1) до подписания ДДУ запросите у застройщика актуальную доверенность на имя действующего представителя либо письменное подтверждение, что прежняя доверенность не отменена; (2) проверьте выписку ЕГРЮЛ, чтобы зафиксировать действующего директора; (3) для подачи документов на регистрацию ипотеки от вашего имени оформите нотариальную доверенность на представителя (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, ч. 8 ст. 18 ФЗ-218). Если же вы довольствуетесь прежней доверенностью застройщика, учитывайте риск её отмены новым директором, смягчаемый правилом о добросовестном третьем лице.

Доверенность действительна, несмотря на увольнение директора, так как смена руководителя не прекращает полномочия представителя автоматически. Доверителем выступает сам застройщик (юридическое лицо), а не уволенный директор лично, поэтому до истечения срока или официальной отмены доверенности новый директор не обязан перевыпускать документ.

Смена директора не является основанием для прекращения доверенности. Исчерпывающий перечень таких оснований закреплен в п. 1 ст. 188 ГК РФ (истечение срока, отмена, отказ представителя, прекращение юрлица и др.), и увольнение руководителя в него не входит. Доверенность выдается от имени юридического лица за подписью его руководителя (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ), а сам руководитель действует лишь как орган этого юрлица (п. 1 ст. 53 ГК РФ). Следовательно, смена физического лица на посту директора не меняет представляемого — им остается застройщик. Доверенность сохраняет силу до окончания указанного в ней срока, а если срок не указан — в течение одного года с даты выдачи (п. 1 ст. 186 ГК РФ).

Новый директор вправе отменить доверенность в любой момент (п. 2 ст. 188 ГК РФ), и в этом состоит основной практический риск. Если он сделает это до подписания вами договора, представитель утратит полномочия, и сделка будет считаться заключенной от имени самого представителя, если застройщик ее впоследствии не одобрит (п. 1 ст. 183 ГК РФ). Однако вас защищает статус добросовестного третьего лица: если на момент сделки вы не знали и не должны были знать об отмене доверенности, права и обязанности по сделке сохраняют силу для застройщика (п. 2 ст. 189 ГК РФ). Это значит, что зарегистрированный договор останется обязательным для продавца, даже если доверенность была тайно отозвана.

Для подписания договора участия в долевом строительстве доверенность от застройщика может быть составлена в простой письменной форме (п. 4 ст. 185.1, п. 3 ст. 187 ГК РФ). Нотариальное удостоверение потребуется для доверенности от вас (покупателя-физлица) на подачу заявления о государственной регистрации ипотеки в Росреестр (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, ч. 8 ст. 18 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Пошаговые действия

  1. Запросите у застройщика актуальную выписку из ЕГРЮЛ (сформированную на текущую дату), чтобы убедиться, кто является действующим директором на момент сделки.
  2. Потребуйте от застройщика письменное подтверждение того, что доверенность, выданная прежним директором, не отменена и является действующей. В идеале — получить новую доверенность за подписью текущего директора на то же лицо, чтобы исключить любой риск.
  3. Проверьте доверенность на предмет отмены. Если доверенность нотариальная, сведения об отмене вносятся в реестр нотариальных действий (п. 1 ст. 189 ГК РФ). Если в простой письменной форме — сведения могут быть в реестре распоряжений об отмене доверенностей.
  4. Оформите нотариальную доверенность на своего представителя (риелтора, сотрудника банка), если документы в Росреестр будет подавать не вы лично, а другое физическое лицо. Это обязательное требование для регистрации ипотеки (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, ч. 8 ст. 18 ФЗ-218).
  5. При отказе застройщика подтвердить полномочия или при возникновении спора после подписания договора вы вправе ссылаться на п. 2 ст. 189 ГК РФ для сохранения силы прав и обязанностей по сделке для застройщика, ссылаясь на свою добросовестность. При необоснованном уклонении застройщика от регистрации перехода права вы можете обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности.