Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры купли-продажи

Можно ли купить квартиру у матери без ипотеки, используя собственные накопления и сбережения?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Уточните в администрации вашей жилищной программы, допускает ли она покупку жилья у близких родственников.
  2. 2
    Учитывайте, что имущественный налоговый вычет при покупке квартиры у матери вам не положен.
  3. 3
    Обеспечьте реальность расчетов: переведите деньги банковским переводом и сохраните платежные документы.
  4. 4
    Проверьте срок владения квартирой матерью: при продаже до истечения 5 лет ей нужно будет платить НДФЛ.
  5. 5
    Заключите договор купли-продажи с указанием полной рыночной стоимости и порядка расчетов.descriptionДоговор купли-продажи квартиры
  6. 6
    Подайте документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.

Документы и доказательства

  • Платёжные документы, подтверждающие фактическую передачу денег: банковские переводы, расписки.
  • Письменный ответ администратора вашей жилищной программы о допустимости покупки у матери.
  • Документы, подтверждающие срок владения квартирой матерью (для её налоговых обязательств).
  • Справка об отсутствии обременений и запретов на квартиру (выписка из ЕГРН).
  • Если программа требует отчётности о целевом использовании средств: Документы о целевом использовании накоплений, если программа требует отчётности.

  • Чего не делать

    • Не оформляйте сделку без фактической передачи денег — это может быть признано притворной.
    • Не используйте накопления по программе, не проверив её правила на запрет сделок с родственниками.
    • Не скрывайте родство при подаче документов в банк, Росреестр или администратору программы.
    • Не покупайте квартиру, если мать владеет ею менее 3 лет, без учёта её налога с продажи.
    • Не подписывайте договор с заниженной стоимостью — это риск оспаривания и отказа в регистрации.

  • Когда нужен адвокат

    • Сделка с матерью допустима, но вы не получите имущественный налоговый вычет — это прямо исключено для взаимозависимых лиц.
    • Уточните в администраторе вашей жилищной программы, разрешена ли покупка жилья у близких родственников — от этого зависит использование накоплений.
    • Если используются средства НИС: При использовании средств НИС квартира перейдет в залог государству — учитывайте это обременение при планировании сделки.
    • Подтвердите реальность расчетов банковским переводом или распиской — иначе сделку могут оспорить как притворную.
    • Проверьте срок владения квартирой матерью: если менее 5 лет, ей придется заплатить НДФЛ с продажи.
    • Обратитесь к адвокату, если программа прямо запрещает сделки с родственниками или есть риск признания сделки недействительной.

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите оформление сделки через независимого оценщика: рыночная цена в договоре снизит риск претензий о занижении стоимости.
    • Проведите расчёты безналично через банк, чтобы подтвердить реальность передачи денег и исключить признание сделки притворной.
    • Если программа допускает сделку, сохраните все платёжные документы и расписки — они подтвердят целевое использование накоплений.
    • При использовании средств НИС учитывайте, что квартира перейдёт в залог государству до полного погашения целевого жилищного займа.
    • Проверьте срок владения квартирой матерью: при продаже раньше минимального срока у неё возникнет обязанность по уплате НДФЛ.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация
    Сын (совершеннолетний дееспособный гражданин) намерен приобрести у своей матери (собственника-продавца) квартиру за счёт собственных накоплений, сформированных в рамках жилищной программы, и личных сбережений, без привлечения банковского кредита. Стороны являются близкими родственниками по прямой восходящей/нисходящей линии, что в силу ст. 20 и п. 5 ст. 220 НК РФ исключает право покупателя на имущественный налоговый вычет. Правовой режим сделки и допустимость использования программных накоплений напрямую зависят от вида жилищной программы, в которой участвует покупатель.

  2. Затронутые правоотношения

    • Вещное право и свобода распоряжения имуществом (ст. 209 ГК РФ): мать как собственник вправе продать квартиру любому лицу, включая сына, что делает сделку принципиально допустимой с гражданско-правовой точки зрения.
    • Ограничения для сделок с участием подопечных (ст. 37 ГК РФ): данное правоотношение затронуто постольку, поскольку закон устанавливает прямой запрет на сделки между опекуном/попечителем и подопечным; в рассматриваемой ситуации стороны являются полностью дееспособными, поэтому запрет не применяется и не препятствует заключению договора.
    • Налоговые правоотношения по НДФЛ (ст. 20, 220 НК РФ): взаимозависимость матери и сына влечёт безусловный отказ в предоставлении имущественного налогового вычета покупателю, что снижает финансовую выгоду сделки для сына.
    • Правоотношения, вытекающие из жилищной программы: вид программы определяет наличие либо отсутствие запрета на приобретение жилья у близких родственников, а также объём обременений приобретаемого объекта (например, залог в пользу государства при использовании средств НИС).

  3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

    • Вид жилищной программы, в которой сформированы накопления. Если это накопительно-ипотечная система военнослужащих (Федеральный закон № 117-ФЗ) — прямой запрет на покупку у матери отсутствует, но квартира будет обременена залогом в пользу Российской Федерации. Если это средства федерального материнского капитала (Федеральный закон № 256-ФЗ) — прямого федерального запрета нет, однако сделка подлежит особому контролю и может быть оспорена как притворная. Если это региональный материнский капитал или иная региональная жилищная программа — необходимо установить наличие либо отсутствие прямого запрета на сделки с близкими родственниками в соответствующем региональном нормативном акте.
    • Реальность расчётных операций. Фактическая передача денежных средств от покупателя продавцу исключает квалификацию сделки как притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ) и снижает риск её оспаривания контролирующими органами и возврата средств программы государству.
    • Срок владения квартирой матерью. От данного обстоятельства зависит обязанность продавца по уплате НДФЛ и право на применение имущественного вычета или учёта расходов на приобретение (ст. 217.1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Общий запрет сделок купли-продажи между близкими родственниками (матерью и сыном)

Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на заключение договора купли-продажи квартиры между матерью и сыном. Напротив, закон устанавливает свободу собственника распоряжаться своим имуществом.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Поскольку мать как собственник вправе продать квартиру любому лицу (включая сына), а сын как дееспособный гражданин — купить её, сделка между ними с гражданско-правовой точки зрения допустима. Никакой разрешительной процедуры (согласия органа опеки и т.п.) для такой сделки не требуется при условии, что обе стороны — совершеннолетние дееспособные лица.

Исключение — ст. 37 ГК РФ: если бы сын находился под опекой или попечительством матери, действовал бы прямой запрет:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 3 ст. 37 ГК РФ

Однако это ограничение применяется, только если покупатель является подопечным продавца. В обычной ситуации, когда мать и сын — совершеннолетние дееспособные граждане, ст. 37 ГК РФ не препятствует сделке.

Вывод по вопросу: Гражданский кодекс РФ не запрещает покупку квартиры у матери. Сделка юридически действительна при соблюдении общих требований к договору купли-продажи (ст. 549–558 ГК РФ).

Налоговые последствия: имущественный налоговый вычет при покупке у матери

При приобретении квартиры покупатель (сын) вправе заявить имущественный налоговый вычет по подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ (в размере расходов на приобретение, но не более 2 000 000 руб.). Однако при сделке с матерью этот вычет не предоставляется.

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105 1 настоящего Кодекса. 6.
— п. 5 ст. 220 НК РФ

Согласно п. 1 ст. 20 НК РФ, мать и сын признаются взаимозависимыми лицами, поскольку состоят в отношениях родства:

Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно: (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ ) 1) одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации, и суммарная доля такого участия составляет более 20 процентов. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой; (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ ) 2) одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению; 3) лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. 2. Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг). (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ )
— п. 1 ст. 20 НК РФ

Таким образом, сын не сможет получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры у матери — независимо от того, какие средства (накопления по программе или личные сбережения) используются для оплаты.

Налог для продавца (матери): если мать владела квартирой более минимального предельного срока (5 лет в общем случае, либо 3 года при получении по наследству/дарению/приватизации/договору пожизненного содержания — ст. 217.1 НК РФ), доход от продажи освобождается от НДФЛ. Если срок владения меньше — применяется имущественный вычет в размере 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) либо право уменьшить доход на расходы по приобретению квартиры.

Вывод: покупатель (сын) не вправе претендовать на имущественный налоговый вычет по НДФЛ при покупке квартиры у матери, так как сделка совершается между взаимозависимыми лицами.

Использование накоплений по жилищной программе для покупки у матери

Решающее значение имеет то, какая именно жилищная программа предоставила накопления. Развёрнуто по основным вариантам:

Если это накопительно-ипотечная система (НИС) военнослужащих

Накопления используются через предоставление целевого жилищного займа (ЦЖЗ). Порядок определён Федеральным законом № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и Правилами, утв. постановлением Правительства РФ № 370.

Реализация права на жилище участниками накопительно-ипотечной системы осуществляется посредством: 1) формирования накоплений для жилищного обеспечения на именных накопительных счетах участников и последующего использования этих накоплений; (В редакции Федерального закона от 28.06.2011 № 168-ФЗ) 2) предоставления целевого жилищного займа; 3) предоставления уполномоченным федеральным органом по решению федерального органа исполнительной власти или федерального государственного органа, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба, дополнительной выплаты в размере и в порядке, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 04.11.2022 № 422-ФЗ) 2. Дополнительная выплата производится: (В редакции федеральных законов от 01.05.2016 № 118-ФЗ, от 04.11.2022 № 422-ФЗ) 1) участникам накопительно-ипотечной системы, указанным в пункте 2 части 1 статьи 10 настоящего Федерального закона, при общей продолжительности военной службы от десяти до двадцати лет; (В редакции Федерального закона от 04.11.2022 № 422-ФЗ) 2) членам семей участников накопительно-ипотечной системы в случаях, предусмотренных частями 1 и 1 1 (с учетом части 3) статьи 12 настоящего Федерального закона; (В редакции федеральных законов от 01.05.2016 № 118-ФЗ, от 04.11.2022 № 422-ФЗ) 3) участникам накопительно-ипотечной системы, указанным в пункте 4 части 1 статьи 10 настоящего Федерального закона.
— ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 117-ФЗ (о НИС)

Каждый участник накопительно-ипотечной системы не менее чем через три года его участия в накопительно-ипотечной системе имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа в целях: (В редакции Федерального закона от 04.12.2007 № 324-ФЗ) 1) приобретения жилого помещения или жилых помещений, приобретения земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений, указанного земельного участка, а также приобретения жилого помещения или жилых помещений по договору участия в долевом строительстве; (В редакции Федерального закона от 28.06.2011 № 168-ФЗ) 2) уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита (займа) жилого помещения или жилых помещений, приобретении земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, уплаты части цены договора участия в долевом строительстве с использованием ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу); (В редакции Федерального закона от 28.06.2011 № 168-ФЗ) 3) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.12.2007 № 324-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 28.06.2011 № 168-ФЗ) 1 1 .
— ч. 1 ст. 14 Федерального закона № 117-ФЗ (о НИС)

Прямой запрет на приобретение жилья у близких родственников в Законе о НИС и в Правилах (ПП № 370) отсутствует. При этом приобретаемое с использованием ЦЖЗ жилое помещение находится в залоге (ипотеке) у Российской Федерации в лице уполномоченного органа со дня государственной регистрации права собственности участника (п. 10 Правил). Таким образом, само по себе использование накоплений НИС для покупки у матери не запрещено, но на квартиру будет наложен залог в пользу государства.

Если это материнский (семейный) капитал (федеральный — по ФЗ № 256-ФЗ)

Федеральный закон № 256-ФЗ и Правила (утв. ПП № 862) не содержат прямого запрета на направление средств маткапитала на приобретение жилья у близкого родственника на федеральном уровне. Однако такие сделки подлежат особому контролю со стороны Социального фонда России и органов прокуратуры на предмет фиктивности/притворности (ст. 170 ГК РФ), особенно если фактически деньги не передавались. На практике территориальные органы СФР нередко отказывают или оспаривают такие сделки, требуя подтверждения реальности расчётов.

Если это региональный материнский капитал или региональная жилищная программа

Здесь ключевую роль играет региональное законодательство. Как установлено в ранее рассмотренном близком вопросе, региональные законы о материнском капитале могут содержать прямой запрет на приобретение жилья у близких родственников. Необходимо проверить нормативные акты конкретного субъекта РФ, в котором действует программа.

Риск для любой программы: притворность сделки

Независимо от вида программы, сделка купли-продажи между близкими родственниками находится в зоне повышенного внимания контролирующих органов. Если сделка будет совершена лишь для видимости (без фактической передачи денег), она может быть признана притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ) с возвратом средств программы государству.

Вывод: До совершения сделки необходимо точно установить, к какому виду относится жилищная программа, и проверить её правила на предмет запрета/ограничения сделок с близкими родственниками. При использовании НИС (военнослужащий) прямого запрета нет. При использовании материнского капитала (федерального или регионального) высок риск отказа или последующего оспаривания — требуется предварительная консультация в территориальном органе Социального фонда или администраторе программы.

Вы можете купить квартиру у матери — гражданское законодательство этого не запрещает. Однако вы не сможете получить имущественный налоговый вычет, а возможность использовать накопления по жилищной программе напрямую зависит от её конкретного вида.

Развёрнутый вывод по каждому аспекту:

  • О допустимости сделки купли-продажи. Мать как собственник вправе продать квартиру любому лицу, включая вас (п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ). Поскольку вы оба совершеннолетние и дееспособные, ограничения для сделок между опекуном и подопечным (п. 3 ст. 37 ГК РФ) на вас не распространяются. Сделка будет юридически действительной при соблюдении общих требований к договору купли-продажи недвижимости.

  • О налоговом вычете. Вы не вправе претендовать на имущественный налоговый вычет по НДФЛ при покупке этой квартиры. Сделка совершается между взаимозависимыми лицами (мать и сын — п. 1 ст. 20 НК РФ), а для таких случаев п. 5 ст. 220 НК РФ прямо исключает предоставление вычета. Это правило действует независимо от того, какие средства вы используете для оплаты.

  • Об использовании жилищных накоплений. Возможность направить накопления на покупку квартиры у матери всецело зависит от правил вашей программы:

    • Если это накопительно-ипотечная система (НИС) для военнослужащих: Прямого запрета на покупку жилья у близких родственников Федеральный закон № 117-ФЗ не содержит. Вы вправе заключить договор целевого жилищного займа (ЦЖЗ) с уполномоченным органом (ч. 1 ст. 14 Закона № 117-ФЗ) и использовать накопления, но приобретаемая квартира будет находиться в залоге у государства.
    • Если это материнский капитал (федеральный или региональный) или иная программа: Федеральный закон № 256-ФЗ прямо не запрещает сделки с родственниками, однако такая сделка может быть оспорена как притворная (п. 2 ст. 170 ГК РФ), если не подтверждена реальность расчётов. Сделка может быть признана недействительной, если будет доказано, что она совершена без фактической передачи денежных средств. Необходимо проверить региональное законодательство, так как оно может содержать прямой запрет на приобретение жилья у близких родственников.

Пошаговые действия

  1. Точно идентифицируйте жилищную программу. Установите полное наименование программы и орган, её администрирующий (например, ФГКУ «Росвоенипотека» для НИС, Социальный фонд России для федерального маткапитала или уполномоченный орган субъекта РФ для региональной программы).
  2. Направьте официальный запрос администратору программы. Письменно запросите разъяснение о допустимости использования средств для покупки квартиры у матери. Это позволит получить официальную позицию и избежать отказа на стадии подачи документов.
  3. Подготовьте договор купли-продажи. Договор должен содержать все существенные условия, включая полную рыночную стоимость квартиры и порядок расчётов. Учитывайте, что для подтверждения реальности сделки перед администратором программы и налоговыми органами критически важно зафиксировать и впоследствии подтвердить фактическую передачу денежных средств (например, банковским переводом или распиской).
  4. Проверьте налоговые обязательства матери. Если мать владела квартирой менее минимального срока (5 лет в общем случае или 3 года, если получила её по наследству, в дар или в результате приватизации), ей необходимо будет подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог с дохода от продажи, применив имущественный вычет в 1 млн рублей или уменьшив доход на сумму расходов по приобретению квартиры.
  5. Проведите государственную регистрацию. После подписания договора подайте документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Если сделка совершается с использованием средств НИС, одновременно будет зарегистрирован залог в пользу Российской Федерации.