Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал, и купить другую с выделением долей ребенку

Можно ли «переписать» квартиру (подарить) на бабушку, если один из собственников — несовершеннолетний сын?

Прямой ответ: без предварительного разрешения органа опеки и попечительства — нет. Отчуждение доли несовершеннолетнего сына (по дарению на бабушку) требует обязательного предварительного согласия органа опеки, а получение такого согласия в данном случае крайне сомнительно — опека исходит из приоритета интересов ребёнка и не даст разрешение на безвозмездное отчуждение его имущества без равноценной замены.

Нормативная база

Правило п. 2 ст. 37 ГК запрещает родителю как законному представителю ребёнка совершать сделки по отчуждению имущества подопечного без предварительного разрешения органа опеки:

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Это правило распространяется на родителей при управлении имуществом ребёнка в силу прямого указания п. 3 ст. 60 СК РФ:

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2.
   — п. 3, 4 ст. 60 СК РФ

Применяя эту связку норм к ситуации: мать, действуя от имени несовершеннолетнего сына, не вправе подарить его долю в квартире бабушке без предварительного разрешения органа опеки. Более того, п. 3 ст. 37 ГК РФ устанавливает САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ запрет на сделки между близкими родственниками опекуна и подопечным: опекун и его близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, кроме передачи имущества подопечному в дар. Бабушка — близкий родственник матери. Сделка дарения доли ребёнка на бабушку — это сделка, где одаряемый — близкий родственник опекуна, что прямо запрещено, если только орган опеки не назначит другого законного представителя для этой сделки.

Пункт 4 ст. 292 ГК РФ устанавливает дополнительное основание для защиты прав:

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

При этом данная норма применяется, только если ребёнок находится под опекой/попечительством или остался без попечения родителей. Если сын проживает с матерью и она осуществляет родительские права — формально эта норма не срабатывает как прямой запрет. Однако связка ст. 37 ГК + ст. 60 СК РФ действует БЕЗУСЛОВНО для любых родителей.

«Дарение» (переписка) от матери на бабушку — отдельная проблема

Даже если бы мать была единственным собственником, она обязана была выделить доли детям по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ. Если доли выделены и сын — сособственник, отчуждение его доли возможно ТОЛЬКО через опеку (равноценное замещение). Попытка «переписать» квартиру на бабушку без согласия опеки — оспоримая сделка (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ), может быть признана недействительной по иску органа опеки, а также повлечёт обязанность органа опеки обратиться в суд с иском о расторжении договора и возврате имущества (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Вывод: «Переписать» квартиру на бабушку без получения предварительного разрешения органа опеки невозможно. Если доли уже выделены сыну, сделка дарения его доли бабушке подпадает под запрет п. 3 ст. 37 ГК (сделка с близким родственником опекуна) и требует предварительного разрешения органа опеки. Опека, руководствуясь принципом приоритета интересов ребёнка, такое разрешение на безвозмездное отчуждение доли ребёнка без равноценной замены с вероятностью, близкой к 100%, не выдаст.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и на вырученные деньги купить другую с выделением долей?

Да, можно. Закон разрешает продажу квартиры с долями детей, купленной с использованием материнского капитала, при условии соблюдения двух обязательных требований: (а) получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение доли несовершеннолетнего, и (б) наделения ребёнка равноценной долей в новом жилье (одновременно с продажей или по нотариальному обязательству — в течение 6 месяцев после погашения ипотечного обременения, если новое жильё приобретается с ипотекой).

Федеральный уровень: требование об обязательном оформлении долей

Императивное требование установлено ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ:

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Закон не запрещает последующую продажу такого жилья — он лишь фиксирует обязанность родителей наделить детей долями в приобретаемом жилье. При продаже этого жилья детей также необходимо наделить долями в новом приобретаемом жилье, поскольку этого требуют как интересы детей, так и логика закона: целевое назначение средств МСК должно сохраняться.

Запрет отчуждения без согласия опеки

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
   — ч. 1, 2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Схема допустимого отчуждения: имущество подопечного (доля сына) подлежит отчуждению по договору продажи при перемене места жительства подопечного (п. 4 ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ), и при этом требуется предварительное разрешение органа опеки.

Последствия сделки без согласия опеки

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ

Сделка купли-продажи доли несовершеннолетнего без согласия опеки — оспоримая; может быть признана недействительной по иску органа опеки в суде. Орган опеки в этом случае несёт обязанность по ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ незамедлительно обратиться в суд с иском о расторжении договора и возврате имущества ребёнку.

Порядок получения разрешения опеки: одновременная покупка

На практике органы опеки, как правило, выдают разрешение на отчуждение доли несовершеннолетнего только при условии одновременного приобретения для него равноценной доли в другом жилом помещении — либо в тот же день (последовательные сделки купли-продажи), либо через нотариальное обязательство с гарантией выделения доли в течение установленного срока (обычно 6 месяцев при ипотеке). Для получения разрешения необходимо подать в орган опеки и попечительства заявление с пакетом документов, включающих проект договора продажи старой квартиры, проект договора приобретения новой квартиры (с указанием долей ребёнка), и документы, подтверждающие, что доля ребёнка в новом жилье будет не меньше и качество жилья — не хуже прежнего. Срок рассмотрения — до 15 дней (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Гражданско-правовые последствия при недобросовестном поведении

Если мать продаст квартиру и не выделит сыну долю в новом жилье в нарушение обязательства — это влечёт риск: признание последующей сделки по отчуждению нового жилья недействительной (ст. 173.1 ГК), взыскание в пользу ребёнка компенсации стоимости его доли (на основании ст. 15, 1064 ГК), а также возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК) при неисполнении денежного обязательства. Кроме того, прокурор или орган опеки вправе предъявить иск в интересах несовершеннолетнего.

Вывод: Продажа квартиры с последующей покупкой другой и выделением в ней долей ребёнку — законна и реализуема при условии получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опека даст разрешение, если в новом жилье доля сына будет не меньше по площади и стоимости, а само жильё — не хуже по качественным характеристикам (не аварийное, не меньшей общей площади на каждого члена семьи). Ключевое: сделка «продал → купил → выделил доли» должна быть спланирована и согласована с опекой ДО совершения продажи.

Практическая реализация: алгоритм действий и развилки

Алгоритм законной продажи и покупки:

1. Подобрать новую квартиру, заключить предварительный договор купли-продажи с условием о выделении долей сыну и матери.
2. Подать в орган опеки и попечительства по месту жительства заявление о выдаче предварительного разрешения на отчуждение доли несовершеннолетнего. Приложить: проекты договоров отчуждения и приобретения, выписки из ЕГРН, документы о стоимости.
3. Получить постановление органа опеки (разрешение) в течение 15 дней с даты подачи заявления (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).
4. Провести сделки: продажа старой квартиры → покупка новой (возможно в один день, возможно с разрывом, если опека согласовала механизм обеспечения прав ребёнка — например, условие о внесении средств на депозит нотариуса).
5. Подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр.

Развилка: новая квартира с ипотекой

Если новая квартира приобретается с ипотекой, банк становится залогодержателем — долю сына невозможно сразу зарегистрировать без согласия банка. В этом случае опека выдаёт разрешение при условии предъявления нотариально удостоверенного обязательства матери в течение 6 месяцев после полного погашения ипотеки оформить долю сына в этой квартире (по аналогии с ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, п. 15(ж) Правил, утв. постановлением № 862). Эта конструкция подтверждена судебной практикой (Обзор ВС № 3/2026, п. 20).

Развилка: сын достиг 14+ лет

Если сыну от 14 до 18 лет, согласие органа опеки по-прежнему обязательно, но попечитель даёт согласие на сделку, которую совершает сам подросток (через ст. 26 ГК РФ). Если сын младше 14 (малолетний) — все сделки совершает мать как законный представитель (ст. 28 ГК РФ).

Ответственность за неисполнение обязательства

Если мать, продав квартиру, не выделит сыну долю в новом жилье в нарушение данного опеке или нотариального обязательства, наступают последствия:

• Орган опеки по ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ обязан обратиться в суд с иском о расторжении договора приобретения нового жилья и возврате имущества.
• Ребёнок вправе требовать возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ): реальная стоимость утраченной доли + упущенная выгода.
• Возможно взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ при неисполнении денежного обязательства.
• Мать может быть привлечена к административной ответственности по ст. 5.35 КоАП РФ за ненадлежащее исполнение родительских обязанностей по управлению имуществом ребёнка, а также к иску о возмещении вреда по ст. 1064 ГК РФ.

Вывод: Закон допускает продажу квартиры, купленной на маткапитал, и приобретение другой с выделением долей ребёнку, но исключительно через процедуру предварительного согласования с органом опеки. Попытка обойти этот механизм («переписать» на бабушку без опеки) влечёт недействительность сделки и возврат имущества.

Документы, отказ опеки, альтернативные схемы и нотариальное удостоверение

Какие документы нужны для получения разрешения органа опеки?

Закон не даёт исчерпывающего перечня — он устанавливается на уровне региональных административных регламентов. Типовой пакет, который запрашивают органы опеки:

• Заявление законного представителя (матери) о выдаче предварительного разрешения.
• Паспорта заявителя и ребёнка (свидетельство о рождении — для малолетних).
• Выписка из ЕГРН на отчуждаемую квартиру (с подтверждением долей).
• Выписка из ЕГРН на приобретаемое жильё (или предварительный договор с указанием долей).
• Отчёты об оценке стоимости отчуждаемой и приобретаемой недвижимости.
• Согласие второго родителя (если он значится в документах и участвует в сделке).
• Нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей (если доли выделяются после сделки).

Что делать при отказе органа опеки?

Отказ органа опеки в выдаче предварительного разрешения должен быть мотивирован (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ):

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Норма прямо предусматривает: отказ может быть оспорен в судебном порядке опекуном (родителем), иными заинтересованными лицами, а также прокурором. Порядок обжалования — административное исковое заявление в районный суд по месту нахождения органа опеки в порядке, предусмотренном КАС РФ (оспаривание решения органа местного самоуправления).

Требуется ли нотариальное удостоверение сделки?

По общему правилу, сделки с долями недвижимости подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Однако если все участники общей долевой собственности продают свои доли по одной сделке одновременно, нотариальная форма не требуется. В случае продажи квартиры, где собственники — мать и сын, действуют одновременно, нотариальное удостоверение договора купли-продажи не обязательно. Но если продаётся только доля сына — нотариус обязателен.

Кроме того, письменное обязательство матери о выделении доли сыну в новом жилье (при ипотеке) должно быть нотариально удостоверено — это прямое требование подзаконного акта (подп. «ж» п. 15(1) Правил, утв. постановлением Правительства № 862).

Существует ли альтернативная схема, позволяющая обойти согласие опеки?

Нет. Любое отчуждение доли несовершеннолетнего ребёнка — будь то продажа, мена, дарение, внесение в уставный капитал — требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Законных способов обойти это требование нет. Попытки замаскировать сделку (фиктивное занижение цены, мена с неравноценным имуществом, передача доли в доверительное управление с последующим отчуждением) будут расценены судом как сделки, совершённые в обход закона, и признаны недействительными на основании ст. 10 и ст. 173.1 ГК РФ.

Вывод: Предварительное разрешение органа опеки — императивное и неустранимое условие любой сделки с долей несовершеннолетнего. Отказ опеки подлежит судебному обжалованию в порядке административного судопроизводства.

Налоговые последствия продажи квартиры с долей несовершеннолетнего

При продаже квартиры возникает обязанность по уплате НДФЛ с полученного дохода. Однако в данном случае возможны освобождения:

Имущественный налоговый вычет при продаже

Согласно пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, при продаже недвижимости налогоплательщик вправе уменьшить доход на сумму имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб. (или на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение). Доля несовершеннолетнего сына рассматривается как самостоятельный объект — соответственно, для его доли также полагается вычет пропорционально доле.

Освобождение по сроку владения

Если квартира находилась в собственности более минимального предельного срока владения (5 лет, или 3 года при приобретении до 2016 года либо по наследству/дарению от близкого родственника), доход от её продажи полностью освобождается от налога (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ). Поскольку квартира куплена с использованием маткапитала, срок владения отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности.

Освобождение при улучшении жилищных условий

При продаже квартиры, купленной на средства МСК, и одновременной покупке новой (улучшение жилищных условий) сам по себе факт использования МСК не даёт дополнительных налоговых льгот. Однако при одновременной покупке новой квартиры возникает право на имущественный налоговый вычет при приобретении — до 2 000 000 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ), который может быть зачтён против дохода от продажи.

Налог для несовершеннолетнего

Налоговые обязательства несовершеннолетнего исполняются его законными представителями (родителями) на основании ст. 27 НК РФ. Декларация 3-НДФЛ подаётся матерью от имени сына.

Вывод: при соблюдении условий (срок владения, вычеты) налоговая нагрузка при продаже может быть минимальной или нулевой. Рекомендуется подавать налоговую декларацию в год, следующий за годом продажи, и заявлять соответствующие вычеты.