Покупаю квартиру с незначительной перепланировкой без техплана БТИ: какие риски, штрафы и проблемы при продаже?

Возведение ненесущих перегородок — самовольная перепланировка по смыслу жилищного законодательства

Ст. 25 ЖК РФ прямо относит к перепланировке изменение внутренней планировки помещения даже без изменения его границ и площади. Возведённые ненесущие перегородки, меняющие конфигурацию комнат, формально подпадают под это определение, независимо от того, «незначительны» они или нет. Банку и риелтору «ерундовость» здесь значения не имеет — правовое значение имеет только наличие согласования.

1. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения. (В редакции Федерального закона от 19.12.2023 № 608-ФЗ) Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2.
   — ч. 2 ст. 25 ЖК РФ

Поскольку согласования нет (техплан не изготовлен, решения органа МСУ о согласовании не было), перепланировка является самовольной, а проведённые работы — незаконными. Это подтверждает и ВС РФ в своём Обзоре от 13.12.2023: работы, произведённые без обращения за согласованием, суд квалифицирует как самовольную перепланировку.

Последствием самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения, согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ, является приведение такого помещения в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Как установлено судами, собственник спорных помещений в уполномоченный орган за согласованием проведения перепланировки помещений в многоквартирном доме не обращался. Таким образом, проведенная им перепланировка является самовольной.
— п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Для покупателя это означает, что последствия самовольной перепланировки (прежде всего обязанность привести помещение в прежнее состояние либо узаконить её) ложатся на собственника помещения — то есть на нового покупателя после регистрации его права.

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
   — ч. 1, 3 ст. 29 ЖК РФ

Вывод по вопросу: возведение ненесущих перегородок — это перепланировка, которая без согласования с органом МСУ является самовольной. Последствия (снос либо узаконивание) закон возлагает на собственника квартиры, которым после сделки станете вы. Риелтор, уверяющий, что «это ерунда», юридически не прав: отсутствие отметки в ЕГРН о нарушении не делает перепланировку законной.

Кто несёт ответственность: штраф и обязание снести — новый собственник или продавец

Административная ответственность за самовольную перепланировку установлена ст. 7.21 КоАП РФ. Штраф невелик (2–2,5 тыс. руб. для граждан), но сам по себе факт законного риска налицо: если жилищная инспекция обнаружит несогласованную перепланировку, к ответственности будет привлечён собственник помещения на момент выявления — то есть после покупки это будете вы.

1. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Дополнение примечанием - Федеральный закон от 24.04.2020 № 133-ФЗ)
   — ст. 7.21 КоАП РФ, п. 2

Более серьёзным последствием является не штраф, а предписание органа, осуществляющего согласование, привести помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ), а при неисполнении — иск в суд с возможной продажей квартиры с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). При этом ст. 29 ЖК РФ адресует эту обязанность именно собственнику помещения — то есть новому владельцу, а не тому, кто физически возводил перегородки.

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
   — ч. 1, 3 ст. 29 ЖК РФ

Вместе с тем важно понимать развилку: обязанность по приведению в прежнее состояние возникает у собственника, но не исключает предъявления органом МСУ одновременно и требований к лицу, фактически производившему перепланировку, — ответственность за самовольные действия лежит и на том, кто их совершил. Практический риск для покупателя состоит в том, что «виноват» по закону (для целей приведения помещения в первоначальное состояние) всегда окажется текущий собственник.

Вывод по вопросу: после регистрации права собственности на вас распространяются административная ответственность (штраф по ст. 7.21 КоАП РФ до 2,5 тыс. руб.) и обязанность по предписанию привести помещение в прежнее состояние. Юридически безопаснее урегулировать вопрос перепланировки ДО сделки либо зафиксировать в договоре ответственность продавца.

Гражданско-правовые последствия против продавца: права покупателя при передаче квартиры с неузаконенной перепланировкой

Даже если вы купите квартиру и после этого обнаружится проблема, у вас есть инструменты защиты против продавца по договору купли-продажи недвижимости. Квартира, фактическая конфигурация которой не соответствует данным ЕГРН и не узаконена, не может считаться переданной надлежащего качества — это недостаток товара.

Продавец обязан передать товар надлежащего качества (ст. 469 ГК РФ), а при передаче недвижимости ненадлежащего качества применяются правила ст. 475 ГК РФ (ст. 557 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
— ст. 557 ГК РФ

По ст. 475 ГК РФ покупатель вправе по своему выбору потребовать соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения расходов на их устранение. Применительно к перепланировке это значит: если вам придётся либо сносить перегородки, либо узаконивать их (затраты на проект, техплан, суд), вы вправе взыскать эти расходы с продавца.

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
   — п. 1 ст. 475 ГК РФ

Важная развилка: если в договоре купли-продажи продавец прямо оговорил, что в квартире имеется несогласованная перепланировка, и покупатель с этим согласился, — это условие может быть учтено как «оговорённый недостаток», и требования по ст. 475 ГК РФ будут ограничены. Поэтому до подписания договора необходимо письменно зафиксировать позицию продавца о перепланировке и переложить на него гарантии и санкции.

Позиция о том, что перепланировка — это недостаток товара, которому покупатель вправе противопоставить требования о соразмерном уменьшении цены или возмещении расходов на узаконивание/снос, согласуется с практикой защиты прав покупателя, обобщённой ВС РФ по ст. 475 ГК РФ (п. 9 Обзора от 27.10.2021).

Вывод по вопросу: передача квартиры с неузаконенной перепланировкой даёт вам право взыскать с продавца расходы на её узаконивание или устранение либо добиться соразмерного уменьшения цены (ст. 475, 557 ГК РФ), но только если недостаток не был оговорён в договоре. Закрепите в договоре гарантии продавца по перепланировке — это главный рычаг защиты.

Как узаконить перепланировку; риски при ипотеке и последующей продаже

Существуют два пути легализации самовольной перепланировки: согласование с органом МСУ (ст. 26 ЖК РФ, подготовка проекта перепланировки, техпана, обращение через МФЦ) либо сохранение помещения в перепланированном состоянии на основании решения суда (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ), если перепланировка не нарушает прав и законных интересов граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью.

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
   — ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Для ненесущих перегородок при их соответствии нормам сохранение по решению суда — реалистичный путь, поскольку суд сохраняет перепланировку, если нет нарушения прав и угрозы жизни. Однако это судебные издержки и время.

1. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
   — ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

При ипотеке и последующей продаже главная проблема — расхождение фактической конфигурации квартиры с данными ЕГРН и отсутствие техплана. По ст. 26 ФЗ-218 регистрация (в том числе перехода права при вашей последующей продаже) может быть приостановлена, если не представлены документы, необходимые для кадастрового учёта (например, технический план при изменении характеристик помещения) либо имеются противоречия в сведениях.

1. не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;
   — п. 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
2. имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;
   — п. 3 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Для текущей сделки отметка о перепланировке в ЕГРН отсутствует, сведения о площади могут совпадать (если площадь не изменилась и перегородки учётом не затрагиваются) — потому регистрация вашей покупки, скорее всего, пройдёт. Но при последующей продаже расхождение фактической планировки с зарегистрированной может быть выявлено, а покупатель или банк потребуют техплан и узаконивание. Кроме того, банк при выдаче ипотеки и оценке залоговой квартиры вправе учесть неузаконенную перепланировку при определении ликвидности предмета залога.

Вывод по вопросу: узаконить перепланировку можно через органы МСУ либо через суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ) — для ненесущих перегородок это реально. Несмотря на то что текущая регистрация вашей покупки, вероятно, пройдёт (в ЕГРН нет отметок), при последующей продаже квартиры расхождение планировки с данными ЕГРН может привести к приостановлению регистрации (ст. 26 ФЗ-218) и требованию техплана — то есть проблема может «выстрелить» при вашей будущей продаже.

Доказательства: что нужно зафиксировать покупателю до сделки для защиты

До заключения договора купли-продажи вам целесообразно собрать доказательственную базу, которая впоследствии позволит защитить ваши интересы по ст. 475 ГК РФ при обнаружении недостатков квартиры — как в отношениях с продавцом, так и перед органом МСУ. Основанием для взыскания расходов служит ст. 15 ГК РФ, определяющая понятие убытков:

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 2 ст. 15 ГК РФ

Исходя из этого, рекомендуемый минимум доказательств до сделки:

• Фотофиксация текущей планировки с привязкой к дате — подтвердит, что перегородки уже существовали на момент сделки и вы их не возводили.
• Письменные заверения продавца в тексте договора купли-продажи (или отдельным документом) о том, что перепланировка произведена, не создаёт угрозы жизни/здоровью, не нарушает прав третьих лиц, а также о том, что продавец обязуется компенсировать расходы на узаконивание, если таковые возникнут.
• Заключение специалиста (кадастрового инженера, проектной организации) о безопасности возведённых перегородок и их соответствии строительным нормам — это ключевой документ для судебного узаконивания по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ и для защиты перед жилищной инспекцией.
• Выписка из ЕГРН об отсутствии отметок о самовольной перепланировке на текущую дату — уже имеется, но актуализируйте ближе к сделке.

Вывод по вопросу: наличие досудебного заключения о безопасности перегородок и письменных гарантий продавца в договоре — два главных элемента защиты, которые сведут на нет большинство рисков и дадут вам возможность узаконить перепланировку через суд по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ либо взыскать расходы с продавца (ст. 15 ГК РФ + ст. 475 ГК РФ).

Альтернативные сценарии действий покупателя до сделки

Наиболее безопасный сценарий — обязать продавца узаконить перепланировку ДО совершения сделки. Это можно сделать путём включения в предварительный договор купли-продажи условия о том, что основной договор заключается только после согласования перепланировки с органом МСУ (ст. 26 ЖК РФ) и внесения изменений в ЕГРН. Однако этот вариант потребует времени (изготовление техплана, получение решения о согласовании — до 30 дней), и продавец может от него отказаться.

Альтернативно — заключить основной договор, но:

• Включить в него заверения продавца о том, что перепланировка не нарушает прав граждан и не создаёт угрозы (это основание для судебного сохранения по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
• Установить обязанность продавца компенсировать вам все расходы на узаконивание или штрафы, если таковые возникнут в течение определённого срока после перехода права.
• Соразмерно уменьшить цену квартиры (п. 1 ст. 475 ГК РФ) на величину, покрывающую потенциальные расходы на узаконивание.

Третий сценарий — если продавец отказывается давать какие-либо гарантии и снижать цену: риск остаётся на вас, но он управляемый, поскольку ненесущие перегородки при их безопасности узакониваются через суд, а если они небезопасны — демонтируются с минимальными затратами. Тогда вопрос сводится к тому, стоит ли квартира этих хлопот.

Вывод по вопросу: лучший сценарий — узаконивание до сделки силами продавца; реалистичный компромисс — фиксация гарантий продавца и санкций в договоре купли-продажи; наихудший — покупка без каких-либо гарантий с откладыванием проблемы на будущее.

Исполнение: порядок принудительного взыскания расходов с продавца и узаконивание перепланировки

Если после покупки вы понесёте расходы на узаконивание перепланировки или снос перегородок, то взыскивать их с продавца придётся в судебном порядке. Подсудность зависит от предмета иска:

• Иск о сохранении перепланированного помещения (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ) — это иск о правах на недвижимость, подсудный районному суду по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность, ст. 30 ГПК РФ):

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

• Иск о взыскании убытков с продавца (ст. 15 ГК РФ, ст. 475 ГК РФ) — подсуден районному суду по месту жительства ответчика-продавца (общая подсудность, ст. 28 ГПК РФ), если он не соединён с иском о правах на недвижимость. При соединении требований (и сохранение перепланировки, и взыскание расходов) — районный суд по месту нахождения квартиры.

Основание иска — ст. 15 ГК РФ (реальный ущерб в виде расходов на техплан, проект, экспертизу, демонтаж) и ст. 475 ГК РФ (недостатки товара, не оговорённые продавцом).

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
   — п. 1 ст. 475 ГК РФ
   Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — п. 2 ст. 15 ГК РФ

Что касается самого узаконивания перепланировки — два пути:

1. Административный (ст. 26 ЖК РФ): заказать техплан у кадастрового инженера, подготовить проект перепланировки и подать заявление в орган МСУ через МФЦ. При отказе — обжаловать его в районный суд.
2. Судебный (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ): сразу подать иск в районный суд о сохранении помещения в перепланированном состоянии. Для удовлетворения иска потребуется заключение о соответствии перепланировки строительным, санитарным, пожарным нормам и об отсутствии угрозы жизни и здоровью.

1. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
   — ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

В обоих случаях, если у вас есть гарантии продавца и вы понесли расходы (техплан, проект, госпошлина, экспертизы), — эти суммы являются убытками, подлежащими взысканию с продавца в том же судебном процессе или в отдельном иске.

Вывод по вопросу: взыскание расходов с продавца — через районный суд (иск об убытках по ст. 15 ГК РФ + ст. 475 ГК РФ). Узаконивание — через орган МСУ или районный суд по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, ч. 4 ст. 29 ЖК РФ); судебный путь реалистичен для ненесущих перегородок при наличии заключения о безопасности.