Можно ли считать равноценным обмен участка с домом на однокомнатную квартиру и какие документы подтвердят равноценность: достаточно ли выписок ЕГРН, техплана и техпаспорта или нужен отчет оценщика

Понятие равноценности в договоре мены и её юридическое значение

Мена — это договор, по которому каждая сторона передаёт другой стороне товар в обмен на другой, и к ней субсидиарно применяются правила о купле-продаже, при этом каждая сторона считается одновременно и продавцом, и покупателем.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. 2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
— ст. 567 ГК РФ, п. 1

Именно поэтому соотношение стоимостей обмениваемых объектов имеет значение не только для самих сторон, но и для налогового органа: обмен дома с участком (со стороны отца) на квартиру (со стороны сына) полностью охватывается конструкцией ст. 567 ГК РФ.

Ключевое правило для вашего вопроса закреплено в п. 1 ст. 568 ГК РФ: по общему правилу товары предполагаются равноценными.

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. 2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
— п. 1 ст. 568 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает главное: закон НЕ требует, чтобы вы документально доказывали точное совпадение рыночных цен. Достаточно прямо указать в договоре мены, что обмениваемые объекты признаются равноценными и обмен производится без доплаты. Бремя доказывания обратного (неравноценности) лежит на том, кто это утверждает, — а не на вас.

Если же стороны решат, что объекты неравноценны, разница компенсируется деньгами.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
— п. 2 ст. 568 ГК РФ

{4}

Это важно для вас: если стороны признают объекты равноценными, никакой денежной доплаты по договору быть не должно. Если же разница очевидна и велика, безопаснее прямо предусмотреть доплату — иначе возникнет риск переквалификации сделки.

Вывод: равноценность объектов мены — это, по смыслу п. 1 ст. 568 ГК РФ, юридическая презумпция, а не факт, требующий обязательного экспертного подтверждения. Достаточно включить в договор условие о равноценности обмениваемых объектов и об отсутствии доплаты; отдельного «документа о равноценности» закон не предусматривает. Однако поскольку ваш обмен экономически ощутимо различается по объектам (дом с участком против квартиры), целесообразно заранее иметь подтверждение стоимостной сопоставимости — это защита от претензий налогового органа и от оспаривания сделки.

Обязателен ли отчёт оценщика или можно опираться на кадастровую стоимость

Закон об оценочной деятельности устанавливает закрытый перечень случаев, когда оценка ОБЯЗАТЕЛЬНА. Ваша сделка в этот перечень не входит: обязательная оценка касается имущества, принадлежащего государству или муниципальным образованиям, а также отдельных спорных ситуаций.

Проведение оценки объекта оценки, принадлежащего полностью или частично Российской Федерации, субъекту Российской Федерации либо муниципальному образованию, в целях определения его стоимости (начальной цены) является обязательным для совершения сделок с таким объектом оценки, в том числе: (В редакции Федерального закона от 04.07.2026 № 240-ФЗ) при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
— ст. 8 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

Поскольку и участок с домом, и квартира находятся в частной собственности граждан, обязательного привлечения оценщика закон для вашей сделки не требует. Отчёт об оценке становится обязательным лишь при возникновении спора о стоимости (в том числе спора об исчислении налоговой базы) — как следует из той же ст. 8 ФЗ № 135-ФЗ.

Когда оценщик всё же привлекается, требования к отчёту установлены законом.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ) Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
— ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

Кадастровая стоимость — самостоятельная величина, определяемая для целей налогообложения и иных целей, предусмотренных законом, на основе рыночной информации.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 321-ФЗ)
— ст. 3 ФЗ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», п. 2

Кадастровая стоимость может использоваться как ориентир, но это НЕ рыночная стоимость в строгом смысле: она определяется методами массовой оценки для целей налогообложения, и закон не приравнивает её к цене сделки. Для целей самой мены кадастровая стоимость не является обязательным критерием равноценности.

Вывод: отчёт оценщика для вашей мены НЕ обязателен — ни ГК РФ, ни ФЗ № 135-ФЗ не требуют его для сделки между гражданами в отношении частного имущества. Имеющихся у вас выписок ЕГРН, техплана и техпаспорта для регистрации перехода права достаточно; кадастровая стоимость может служить ориентиром сопоставимости. Но поскольку ваш обмен экономически неочевидно равноценен (дом с участком против квартиры), для защиты от налоговых претензий и оспаривания сделки РЕКОМЕНДУЕТСЯ добровольно заказать отчёт независимого оценщика по каждому объекту на одну дату — он прямо подтвердит сопоставимость и снимет вопрос о «существенном превышении» стоимости одного объекта над другим.

Форма договора мены недвижимости и регистрация перехода права

К договору мены применяются правила о продаже недвижимости, поэтому договор должен быть составлен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

{6}

В договоре обязательно должны быть данные, позволяющие определённо установить каждый объект (кадастровые номера, адреса, площади) — при их отсутствии договор считается незаключённым. Поэтому указанные вами выписки ЕГРН и техплан нужны именно как источник этих идентифицирующих данных.

Переход права собственности по договору мены недвижимости подлежит государственной регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

При этом по договору мены право собственности переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств обеими сторонами.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
— ст. 570 ГК РФ

Регистрация носит заявительный характер и производится на основании договора как сделки с недвижимостью.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;
— п. 1 ст. 14, подп. 2 п. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: договор мены составляется в письменной форме единым документом; нотариальное удостоверение для мены между гражданами (в отличие от дарения) не требуется. Переход права по обоим объектам регистрируется в Росреестре (через МФЦ или электронно) одновременно; при уклонении одной стороны от регистрации другая вправе требовать регистрации и возмещения убытков в суде (п. 3 ст. 551 ГК РФ) — спор рассматривает суд общей юрисдикции (районный суд). Имеющихся у вас выписок ЕГРН обоих объектов, техплана дома и техпаспорта квартиры для регистрации достаточно; дополнительно понадобятся заявления сторон, паспорта и согласия супругов (если имущество совместно нажитое).

Налоговые последствия мены и риски переквалификации в дарение

Мена с точки зрения налогообложения рассматривается как реализация: каждая сторона получает доход, и доходы от отчуждения недвижимости освобождаются от НДФЛ только при владении объектом дольше минимального предельного срока.

Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (В редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 424-ФЗ) 2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— ст. 217.1 НК РФ, п. 1

Для недвижимости минимальный предельный срок по общему правилу составляет пять лет (в отдельных случаях — три года). Если ваш дом/участок и квартира сына находились в собственности дольше этого срока, доход от мены НДФЛ не облагается вовсе — и вопрос о равноценности для налога теряет остроту.

Принципиально важным для вашей ситуации является позиция Конституционного Суда РФ, прямо относящаяся к мене недвижимости с разной стоимостью.

Впредь до внесения в правовое регулирование изменений, вытекающих из настоящего Постановления, при совершении налогоплательщиком мены объектов недвижимого имущества в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, НДФЛ взимается - в случае опровержения эквивалентности совершенной мены, а именно установления отсутствия разумных, в том числе внеэкономических, мотивов для ее совершения при существенном превышении кадастровой стоимости полученного в результате мены недвижимого имущества над кадастровой стоимостью отчужденного недвижимого имущества (при этом, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена или не подлежит применению в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке, применяется рыночная стоимость, определяемая налоговым органом на основании отчета об оценке), в том числе с учетом всех выплаченных по такому договору денежных средств, - с соответствующей разницы.
— п. 2 резолютивной части Постановления КС РФ № 1-П от 15.01.2026

Это означает: сам по себе факт, что кадастровая стоимость получаемого объекта превышает стоимость отчуждаемого, НЕ влечёт автоматически НДФЛ. Налог возможен, только если будет ОПРОВЕРГНУТА эквивалентность мены — то есть установлено отсутствие разумных (в том числе внеэкономических, например семейных) мотивов при существенном расхождении стоимости. Ваш обмен с сыном как раз относится к сделкам, где разумный внеэкономический мотив (взаимопомощь близких родственников) очевиден, что существенно снижает налоговый риск.

Вместе с тем, если налоговый орган всё же квалифицирует неравноценную часть обмена как безвозмездную передачу, сделка может быть расценена как притворная.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 170 ГК РФ

Притворной считается сделка, совершённая с целью прикрыть другую (например, фактическое дарение части стоимости под видом мены). Последствие — ничтожность прикрывающей сделки и применение правил той сделки, которую стороны действительно имели в виду, — что влечёт уже налоговые последствия дарения (НДФЛ у одаряемого, поскольку дарение между отцом и сыном не освобождается от налога как дарение близкому родственнику лишь по ст. 217 НК РФ в части подарков от организаций; подарки между физлицами-родственниками освобождаются — уточните статус).

Свобода договора позволяет сторонам определять условия по своему усмотрению, но не отменяет налогового контроля.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Вывод: при мене каждая сторона формально получает доход, но если объекты находились в собственности дольше минимального предельного срока (по общему правилу 5 лет), НДФЛ не возникает. Даже при меньшем сроке владения сам по себе дисбаланс кадастровых стоимостей не влечёт налога — по п. 2 резолютивной части Постановления КС РФ № 1-П от 15.01.2026 НДФЛ взимается лишь при опровержении эквивалентности мены, то есть при отсутствии разумных мотивов и существенном превышении стоимости полученного объекта. Ваш обмен с сыном имеет внеэкономический (семейный) мотив, что защищает от доначисления. Для максимальной защиты закрепите в договоре условие о равноценности и отсутствии доплаты, а при явном дисбалансе — либо предусмотрите доплату, либо имейте отчёт об оценке. Если сделка будет признана притворной (прикрывающей дарение), это повлечёт ничтожность по п. 2 ст. 170 ГК РФ и налоговые последствия дарения.

Достаточность имеющихся документов и роль согласия супругов

Перечень документов для регистрации перехода права по сделке определяется законом: регистрация производится на основании заявления и договора как сделки с недвижимостью.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;
— п. 1 ст. 14, подп. 2 п. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Право собственности переходит по мене одновременно для обеих сторон после исполнения обязательств обеими сторонами, что предполагает одновременное представление документов по обоим объектам.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
— ст. 570 ГК РФ

Отдельного «документа о равноценности» закон не предусматривает: равноценность подтверждается условием самого договора (п. 1 ст. 568 ГК РФ), а не самостоятельным актом. Поэтому имеющихся у вас выписок ЕГРН на землю и дом, техплана дома, а также выписки ЕГРН на квартиру и техпаспорта достаточно для идентификации объектов в договоре и для регистрации.

Однако при отчуждении имущества, находящегося в совместной собственности супругов, требуется согласие супруга. Если ваш дом с участком или квартира сына приобретены в браке, необходимо нотариальное согласие супругов на отчуждение — иначе в регистрации может быть отказано либо сделка оспорена. Если имущество приобретено до брака, получено в дар или в порядке наследования — согласие не требуется, но этот факт должен подтверждаться документами о приобретении.

Вывод: выписки ЕГРН, техплан и техпаспорт достаточны для идентификации объектов и регистрации мены; дополнительный «документ о равноценности» не нужен — равноценность фиксируется условием договора. Отчёт оценщика не обязателен, но рекомендуется как доказательство сопоставимости. Если хотя бы один из объектов приобретён в браке, обязательно нотариальное согласие супруга; при этом сам договор мены нотариального удостоверения не требует. Регистрация — в Росреестре; споры о регистрации и уклонении от неё рассматривает суд общей юрисдикции (районный суд).

Единство судьбы земельного участка и дома при мене

При отчуждении дома, находящегося на принадлежащем вам участке, действует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости. Поскольку дом и участок принадлежат одному лицу (вам), они должны отчуждаться вместе.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Часть. (Утратила силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ)
— ст. 273 ГК РФ

Земельный кодекс содержит прямой запрет на разъединение таких объектов при отчуждении.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)
— п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Для вашей ситуации это означает: вы не можете по договору мены передать сыну только дом без участка (или участок без дома), если оба объекта принадлежат вам как одному лицу. Оба объекта должны быть указаны в договоре мены как единый предмет, передаваемый вместе. Это не создаёт препятствий, а, наоборот, подтверждает правильную структуру вашей сделки: дом и участок передаются сыну в обмен на квартиру, и в договоре должны быть указаны кадастровые номера и участка, и дома.

Вывод: при отчуждении дома с участком, принадлежащих вам как одному лицу, они подлежат передаче вместе (ст. 273 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ). В договоре мены дом и участок указываются как единый передаваемый комплекс — раздельное отчуждение не допускается.

Согласие супруга на отчуждение недвижимости

Поскольку и дом с участком, и квартира — объекты, права на которые подлежат государственной регистрации, при их отчуждении супругом, состоящим в браке, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Это значит: если дом с участком приобретён вами в браке (является совместно нажитым), для заключения договора мены необходимо нотариально удостоверенное согласие вашей супруги. Аналогично, если квартира сына приобретена им в браке, потребуется согласие его супруги. Отсутствие такого согласия не блокирует сделку автоматически в Росреестре на уровне отказа, но даёт супругу, чьё согласие не получено, право требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал о её совершении.

Если же имущество приобретено до брака, получено в дар, в порядке наследования или приватизации (то есть является личным), согласие супруга не требуется, но это обстоятельство должно подтверждаться правоустанавливающими документами о приобретении.

Вывод: при отчуждении объекта, права на который подлежат государственной регистрации, если он является совместно нажитым имуществом супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если объекты — личное имущество (до брака, дар, наследство), согласие не требуется. Соответствие этому требованию — обязательное условие, которое следует проверить до заключения договора мены.

Личное имущество супругов и пределы необходимости согласия

Согласие супруга требуется только в отношении совместно нажитого имущества. Имущество, являющееся личным, супруг отчуждает самостоятельно.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Таким образом, закон проводит чёткое разграничение: если дом с участком (ваши) или квартира (сына) приобретены до вступления в брак, получены в дар, в порядке наследования либо по иной безвозмездной сделке — они являются личной собственностью соответствующего супруга, и нотариальное согласие другого супруга на их отчуждение по договору мены не требуется.

Напротив, если объект приобретён в период брака за счёт общих средств — он является общей совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ), и для его отчуждения необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга, как следует из ранее процитированного п. 3 ст. 35 СК РФ (отсутствие согласия даёт супругу право оспорить сделку в течение года).

Вывод: необходимость нотариального согласия супруга определяется правовым режимом отчуждаемого объекта. Если объект — личное имущество (приобретён до брака, получен в дар/по наследству/по безвозмездной сделке, п. 1 ст. 36 СК РФ), согласие супруга для мены не требуется. Если объект — совместно нажитое имущество, согласие обязательно (п. 3 ст. 35 СК РФ). Режим объекта подтверждается документами о приобретении.