Меняем квартиру по договору мены: сохранится ли доля мужа 1/6, если нет брачного договора и квартира в долевой собственности

Природа договора мены квартиры и применимые к нему правила о купле-продаже

Обмен квартиры оформляется договором мены: по нему каждая сторона обязуется передать другой стороне один товар в обмен на другой, а к договору мены применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит гл. 31 ГК и существу мены — каждая сторона выступает одновременно и «продавцом», и «покупателем».

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. 2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
   — ст. 567 ГК РФ, п. 1

Значит, ваш обмен конструктивно ничем не отличается от взаимной купли-продажи: супруги как собственники своей квартиры «продают» её и «покупают» новую. Квартиры предполагаются равноценными, если договором не установлено иное; при неравноценности разницу в ценах оплачивает сторона, чей товар дешевле.

1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. 2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
   — ст. 568 ГК РФ, п. 1

Для сделки применяется вся «продажная» механика: обязательна письменная форма единого документа под угрозой недействительности, переход права регистрируется в Росреестре, а передача оформляется передаточным актом.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
   — ст. 556 ГК РФ, п. 1

Вывод: обмен квартиры — это договор мены, подчиняющийся правилам купли-продажи недвижимости. Это означает, что «приобретение» новой квартиры юридически произойдёт в тот же момент, когда вы «отчуждаете» старую, по единому договору; форма — письменная, единый документ, с регистрацией перехода права и передаточным актом.

Возникает ли общая совместная собственность автоматически — и сохранится ли доля мужа 1/6

Законный режим имущества супругов — совместная собственность; всё нажитое в браке считается общим, если брачным договором не установлено иное, и нажитым признаются в том числе приобретённые за счёт общих доходов недвижимые вещи — независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены.

1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
   — ст. 33 СК РФ, п. 1

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — ст. 34 СК РФ, п. 1

Однако «50/50» — это не автоматический результат приобретения, а презумпция, действующая при разделе общего имущества, когда иное не предусмотрено договором.

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
   — п. 1 ст. 39 СК РФ

Общая собственность по общему правилу является долевой, и лишь в предусмотренных законом случаях — совместной. Прямое указание закона здесь важно: режим совместной собственности супругов автоматически возникает только в силу ст. 33, 34 СК РФ, но если стороны сами определили доли в договоре, возникает долевая собственность.

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
   — ст. 244 ГК РФ, п. 1

Доли участников долевой собственности определяются соглашением всех её участников; если они не определены ни законом, ни соглашением — считаются равными.

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
   — ст. 245 ГК РФ, п. 1

Доли распоряжаются по соглашению всех участников, а распорядиться своей долей участник может по своему усмотрению.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — ст. 246 ГК РФ, п. 1

Ключевой нюанс применительно к вашему вопросу: то, что квартира куплена в браке за общие средства, само по себе ведёт к совместной собственности. Но ваша ситуация отличается тем, что доли уже определены (5/6 и 1/6) и зафиксированы в ЕГРН. Именно воля сторон, выраженная в договоре, определяет, возникает ли долевой или совместный режим. Оформляя новый договор, вы определяете доли сами — как того требует ст. 245 ГК РФ.

Вывод: сама по себе регистрация брака не превращает «одну шестую» мужа в «половину». Автоматического режима «50/50» закон не вводит: равенство долей — это презумпция на случай раздела общего имущества, и она действует лишь если иное не предусмотрено договором между супругами. Но опасность в другом — если в новой квартире доли не будут прямо указаны в договоре мены и в ЕГРН, объект будет зарегистрирован как совместная собственность супругов, и тогда доли будут считаться равными, а 1/6 мужа «растворится» до 1/2. Чтобы этого избежать, доли 5/6 и 1/6 должны быть прямо прописаны в договоре мены и внесены в ЕГРН как долевая собственность.

Ветка «текущая квартира — совместная собственность супругов»: как правильно сохранить доли

Возможен сценарий, при котором нынешняя квартира приобретена в браке за общие средства и доли 5/6 и 1/6 были выделены лишь формально либо она изначально была совместной. Тогда важно закрепить режим долей отдельным соглашением до или параллельно с обменом. Доли участников долевой собственности устанавливаются соглашением всех участников; соглашением же может быть установлен порядок определения и изменения долей.

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
   — ст. 245 ГК РФ, п. 1

Если супруги хотят изменить законный режим совместной собственности на долевую, лучший инструмент — брачный договор, которым можно установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на всё имущество, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов — как в отношении имеющегося, так и будущего имущества.

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (
   — п. 1 ст. 42 СК РФ

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
   — ст. 33 СК РФ, п. 1

Если же речь идёт именно о разделе уже нажитого общего имущества (например, определении конкретных долей в праве), такое соглашение о разделе общего имущества супругов должно быть нотариально удостоверено.

1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
   — п. 2 ст. 38 СК РФ

Отдельно отмечу: когда доли в праве установлены соглашением всех участников долевой собственности, это соглашение не требует нотариального удостоверения, поскольку не является сделкой по отчуждению общего имущества супругов (позиция Верховного Суда).

доли в праве собственности на него установлены соглашением всех участников долевой собственности, такое соглашение не требует нотариального удостоверения, поскольку оно не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака. Решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Управление Росреестра) отказано Т.Ю. в государственной регистрации права в отношении здания и земельного участка, имеющих кадастровые номера и расположенных по определенному адресу. Отказ мотивирован тем, что на государственную регистрацию представлено не удостоверенное нотариально соглашение о разделе нажитого в период брака общего имущества супругов; несоблюдение нотариальной формы сделки является препятствием для государственной регистрации соглашения, как не отвечающего по форме требованиям действующего законодательства. Заявитель обратился в суд с административным иском о признании данного отказа незаконным. Решением суда первой инстанции административный иск оставлен без удовлетворения. При этом суд исходил из того, что представленным на регистрацию соглашением был разрешен вопрос не только об исполнении обязательств, принятых Т.Ю. при использовании средств материнского (семейного капитала) в связи с покупкой жилого дома, но и вопрос о разделе земельного участка, нажитого Т.Ю. и Т.В. в период брака.
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2021)

Вывод: для полной защиты «единой шестой» мужа в новой квартире наиболее надёжны два пути: (1) прямо указать доли 5/6 и 1/6 в самом договоре мены и добиться регистрации долевой собственности в ЕГРН; (2) дополнительно заключить брачный договор (нотариальная форма обязательна) с установлением долевого режима на конкретное имущество — имеющееся и будущее. Если текущее имущество изначально было совместным и вы изменяете режим, безопаснее оформить брачный договор либо нотариальное соглашение о разделе: тогда любой спор о «50/50» будет исключён документально.

Форма договора мены и нотариальное удостоверение

Поскольку сделку вы заключаете с мужем, а квартира находится в долевой собственности, ключевой процедурный вопрос — нужен ли нотариус. Общее правило: сделки по отчуждению или ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению, но есть прямое исключение — сделки при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке нотариусу не подлежат.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218

В вашей ситуации оба участника долевой собственности (вы и муж) отчуждают все свои доли по одной сделке (договору мены), поэтому вы попадаете в исключение п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 — нотариальное удостоверение не обязательно, достаточно простой письменной формы единым документом.

Нотариальное удостоверение обязательно лишь в случаях, указанных в законе, или по соглашению сторон; при обязательной нотариальной форме её несоблюдение влечёт ничтожность сделки.

1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 163 ГК РФ

Вывод: заверять договор мены у нотариуса не обязательно — вы оба как единственные собственники отчуждаете все доли по одной сделке. Договор составляется письменно, единым документом, и переход права регистрируется в Росреестре. Нотариус понадобится, только если вы добровольно решите удостоверить сделку либо измените структуру (например, станете отчуждать долю не всем составом участников).

Отчуждение долей и преимущественное право — ст. 250 ГК РФ

Обмен долями в квартире — это возмездное отчуждение доли, и на него распространяются правила о преимущественном праве покупки: при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право приобрести её.

Правила ст. 250 ГК РФ применяются и при отчуждении доли по договору мены.

1. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 5 ст. 250 ГК РФ

Вывод: поскольку вы и муж — единственные участники долевой собственности и отчуждаете свои доли вместе по одному договору мены, преимущественное право покупки никого не нарушается: извещать некого, третьих участников нет. Это ещё один аргумент, почему сделку удобно оформлять единым договором, где обе доли переходят одновременно. Если бы вы отчуждали только свою долю (5/6) постороннему лицу, муж имел бы преимущественное право и потребовалось бы письменное извещение.

Риски изменения режима при расторжении брака и правовые последствия

Само по себе указание долей 5/6 и 1/6 в договоре мены — это ещё не полная гарантия: супруг в дальнейшем (например, при разводе) может заявить, что квартира нажита в браке и должна делиться как совместная. Поэтому важно понимать логику. Имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью, если брачным договором не установлен иной режим.

1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
   — ст. 33 СК РФ, п. 1

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — ст. 34 СК РФ, п. 1

Однако у супругов есть право установить режим долевой собственности — брачным договором, который может распространяться и на будущее имущество.

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (
   — п. 1 ст. 42 СК РФ

Если обмен уже совершён и доли в новой квартире зарегистрированы, но режим не закреплён брачным договором, а впоследствии возникнет спор, стороны могут заключить соглашение о разделе общего имущества (обязательно нотариальное) либо прибегнуть к судебному порядку определения долей.

1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
   — п. 2 ст. 38 СК РФ

Дополнительно: имущество, принадлежавшее каждому из супругов до брака, а также полученное в дар или в порядке наследования, является его собственностью — эту ветку стоит учитывать, если первоначальная доля мужа (например, 1/6) возникла из такого личного источника.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Вывод: чтобы исключить риск оспаривания долей как совместных «50/50», недостаточно только записи в ЕГРН о долевой собственности — желательно до совершения мены заключить нотариальный брачный договор (или нотариальное соглашение о разделе), прямо закрепляющий режим: ваша доля 5/6, доля мужа 1/6 в имеющейся и в приобретаемой квартире. Такой документ делает режим долей устойчивым при разводе и при спорах. Если брачного договора не будет и доли в новой квартире окажутся незакреплёнными как долевые, супруг сможет требовать признания их совместными с презумпцией равенства долей — это и есть основной риск.

Как правильно указать доли в договоре мены, чтобы у мужа сохранилась 1/6

Доли участников долевой собственности определяются соглашением всех её участников, а порядок их определения и изменения может быть установлен таким соглашением.

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
   — ст. 245 ГК РФ, п. 1

Распоряжение имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — ст. 246 ГК РФ, п. 1

Именно воля сторон, выраженная в договоре мены, определяет, возникает ли долевой или совместный режим. Договор мены недвижимости составляется в письменной форме единым документом, подписанным обеими сторонами.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Практический алгоритм: в тексте договора мены прямо указать в качестве предмета «квартира, передаваемая в собственность супругов с определением долей: 5/6 — жене, 1/6 — мужу», в разделе о принимаемом объекте продублировать, что право собственности на приобретаемую квартиру возникает как долевая собственность с точно теми же долями; далее переход права и доли регистрируются в Росреестре (орган регистрации — Росреестр).

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ

Вывод: доли 5/6 и 1/6 сохранятся ровно в таком размере, если они прямо прописаны в договоре мены и внесены в ЕГРН как долевая собственность. Автоматического превращения в «50/50» не произойдёт — совместная собственность супругов возникает лишь при отсутствии определения долей. Единственное условие: не оставить доли «по умолчанию» неопределёнными; при любой двусмысленности запись в ЕГРН может быть сформирована как совместная собственность. Для максимальной устойчивости к спорам закрепите режим долей брачным договором (нотариально) или нотариальным соглашением о разделе до совершения мены.