Нужно ли платить налог при продаже приватизированной квартиры менее чем через год, если двое собственников — несовершеннолетние без другого жилья, и одновременно покупается другая квартира?

Применимый минимальный срок владения и освобождение от налога

Квартира получена в порядке приватизации, поэтому к ней применяется сокращённый (трёхлетний), а не общий пятилетний минимальный предельный срок владения.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Общее правило освобождения от налога таково:

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для вашей ситуации это означает следующее. Приватизация — специальное основание, дающее сокращённый трёхлетний срок, но не «нулевой». Поскольку с момента приватизации прошло менее года, то и до трёхлетнего порога, и тем более до пятилетнего, ещё далеко: освобождение от налога по п. 2 ст. 217.1 НК РФ вам не положено. Сам по себе факт одновременной покупки другого жилья (фактическая «мена») не отменяет и не заменяет требование о минимальном сроке владения продаваемой квартирой — освобождение по этой статье привязано именно к сроку владения продаваемым объектом, а не к приобретению нового. Поэтому налог с продажной стоимости (дохода от продажи) возникнет у каждого продавца-сособственника пропорционально его доле.

Вывод: права «не платить налог» в вашей ситуации нет — трёхлетний льготный срок приватизированного жилья не истёк, а покупка нового жилья сама по себе налог не отменяет; она лишь даёт право на отдельные имущественные вычеты.

Уменьшение налоговой базы: вычет при продаже и учёт расходов

Поскольку налог возникает, его базу можно уменьшить одним из двух альтернативных способов — фиксированным вычетом либо фактическими расходами.

Фиксированный имущественный вычет при продаже недвижимости (включая доли), находившейся в собственности менее минимального срока:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

При продаже имущества в общей долевой собственности этот вычет распределяется между сособственниками:

при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)
— абз. 2 подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ

Практическое значение для вас: общий вычет 1 000 000 руб. относится к объекту в целом и делится между всеми пятью сособственниками пропорционально их долям. То есть при равных долях (по 1/5) на каждого придётся вычет лишь в 200 000 руб., а налогооблагаемая часть дохода каждого — продажная цена его доли минус эта сумма его вычета. Альтернатива — уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

При этом важно: квартира получена в порядке бесплатной приватизации, поэтому расходов на её «приобретение» у вас, как правило, нет (приватизация бесплатна), и этот способ в обычной ситуации не даёт существенного уменьшения базы — если только вы не выкупали квартиру за плату и не имеете документов о таких расходах. В этом отличие от покупки за деньги.

Вывод: налог придётся платить, но его можно уменьшить: с дохода каждого сособственника вычитается его доля фиксированного вычета (в общей сумме 1 000 000 руб. на весь объект, пропорционально долям), либо документально подтверждённые расходы на приобретение (при бесплатной приватизации таковых обычно нет).

Вычет при покупке нового жилья и его соотношение с налогом от продажи

Одновременная покупка другого жилья даёт право на отдельный имущественный вычет «на приобретение»:

имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
— подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Это самостоятельный вычет (предел 2 000 000 руб. на налогоплательщика по стоимости приобретаемого жилья), который не заменяет и не аннулирует вычет при продаже. Механику можно описать так: доход от продажи облагается налогом и уменьшается вычетом при продаже (1 000 000 руб. на объект, либо расходы на приобретение); а расходы на покупку нового жилья дают право на возврат ранее уплаченного НДФЛ в пределах вычета «на приобретение». Эти два вычета применяются независимо, но оба «работают» в одном налоговом периоде. Фактически вычет на покупку может снизить (частично или полностью компенсировать) итоговую сумму налога от продажи, если в том же году у вас есть налогооблагаемые доходы и вы ранее не исчерпали право на этот вычет.

Вывод: покупка нового жилья сама по себе налог с продажи не отменяет, но даёт право на вычет «на приобретение» (до 2 000 000 руб.), который в том же налоговом периоде может компенсировать налог от продажи — то есть ваш тезис «покупка другой квартиры только уменьшит сумму» по сути верен.

Декларация, сроки уплаты налога и ответственность

Доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока, подлежит декларированию, а налог — самостоятельному исчислению и уплате.

Обязанность подать декларацию:

1. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса
   — п. 3 ст. 228 НК РФ

Срок подачи декларации:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Срок уплаты налога:

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Применительно к вашей ситуации: если продажа состоялась, каждый сособственник, получивший доход, обязан подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года и уплатить налог не позднее 15 июля следующего года. Даже если какая-то доля полностью покрывается вычетом, декларацию подать всё равно нужно (если иное прямо не предусмотрено освобождением, которого здесь нет).

Вывод: налог вам придётся платить, и он обязан быть задекларирован: декларация — до 30 апреля, уплата — до 15 июля года, следующего за годом продажи.

Согласие органа опеки на продажу квартиры с долями несовершеннолетних

Помимо налогового вопроса, у сделки есть обязательное условие: доли принадлежат несовершеннолетним, а значит, для отчуждения их имущества требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации это значит: продавая квартиру, где есть доли двух несовершеннолетних, вы обязаны сначала получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение их долей. Орган опеки, как правило, даёт такое разрешение при условии, что несовершеннолетним взамен предоставляется равноценное жильё (доли в приобретаемой квартире, не меньшие по площади и не хуже по условиям). Поскольку вы одновременно покупаете другое жильё, вопрос решается именно через наделение детей долями в новом объекте — это ключевое условие для получения разрешения.

Без такого разрешения сделка по отчуждению долей несовершеннолетних рискованна и может быть признана недействительной (нарушающей права подопечных), что влечёт возврат имущества и двустороннюю реституцию. Поэтому порядок действий таков: сначала согласовать сделку (в том числе будущие доли детей в новом жилье) с органом опеки по месту жительства детей, и только затем совершать продажу.

Вывод: продажа возможна, но только при получении предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение долей несовершеннолетних, условием которого обычно является выделение детям равноценных долей в приобретаемой квартире.

Документы и порядок исполнения налоговых обязательств

Дата возникновения права собственности на приватизированную квартиру (и, соответственно, начало течения минимального трёхлетнего срока владения) подтверждается записью в ЕГРН о государственной регистрации права — именно с неё исчисляется срок по ст. 217.1 НК РФ. Для декларирования дохода и применения вычетов понадобятся: договор о приватизации (передаче жилья в собственность), выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, а при заявлении вычета «в размере расходов на приобретение» — платёжные и иные документы, подтверждающие фактически произведённые расходы.

Подача декларации и заявления на вычет производится в налоговый орган по месту жительства (месту учёта), что прямо следует из процитированных норм:

1. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ) Абзац. (Исключен - Федеральный закон от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
   — п. 3 ст. 228 НК РФ

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Механика исполнения: декларация 3-НДФЛ с приложением подтверждающих документов подаётся до 30 апреля следующего года; сумма налога уплачивается до 15 июля следующего года; одновременно в декларации заявляются имущественные вычеты (при продаже — 1 000 000 руб. на объект пропорционально долям либо расходы; при покупке — вычет в пределах установленного лимита). Вычет на покупку реализуется в виде возврата ранее уплаченного НДФЛ за тот же налоговый период, что снижает итоговую сумму налога от продажи.

Вывод: исполнение обязательств сводится к подаче 3-НДФЛ с подтверждающими документами в ИФНС по месту жительства до 30 апреля и уплате налога до 15 июля года, следующего за годом продажи; в декларации одновременно заявляются оба вычета.