Стороны намереваются заключить договор мены долей в квартире на квартиру, однако планируют указать его равноценным, несмотря на разницу в кадастровой стоимости в 200 000 рублей, с последующим прощением долга. Прежде всего необходимо обратиться к правовой природе договора мены. В силу ст. 567 ГК РФ каждая сторона обязуется передать товар в обмен на другой, и к мене применяются правила о купле-продаже. Это означает, что обмен приравнивается к двум встречным продажам, и каждая сторона признается продавцом своего имущества и покупателем чужого.
- По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. 2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 567
Согласно ст. 568 ГК РФ, если иное не вытекает из договора, товары предполагаются равноценными, а при неравноценности сторона, передающая более дешевый товар, обязана доплатить разницу до или после передачи.
- Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. 2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 568
Указание в договоре на равноценность при фактической разнице в кадастровой стоимости не соответствует действительности. Кадастровая стоимость является одним из ориентиров рыночной цены, и если стороны сознательно занижают стоимость передаваемого имущества, такая сделка может быть переквалифицирована как неравноценная. Последующее прощение долга (разницы в 200 000 руб.) со стороны родственницы, предусмотренное ст. 415 ГК РФ, не исправляет эту ситуацию, а напротив, вскрывает неравноценность. Статья 415 ГК РФ допускает прекращение обязательства прощением долга, но такое прощение не должно нарушать права других лиц и не может использоваться для прикрытия реальной экономической выгоды.
- Обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора. 2. Обязательство считается прекращенным с момента получения должником уведомления кредитора о прощении долга, если должник в разумный срок не направит кредитору возражений против прощения долга.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 415
В данном случае стороны искусственно создают видимость равноценности, чтобы избежать налогообложения. Однако с точки зрения налогового законодательства такая конструкция несостоятельна.
Поскольку дети являются несовершеннолетними (8 и 12 лет), их отец выступает законным представителем, но его правомочия по распоряжению имуществом детей ограничены. Согласно ст. 60 СК РФ, на родителей распространяются правила, установленные для опекунов, а ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» требуют предварительного разрешения органа опеки на сделки по отчуждению имущества подопечного, в том числе обмену, если они влекут уменьшение стоимости имущества.
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, ... а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 37
- Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по ... отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 21
- Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Поскольку кадастровая стоимость квартиры родственницы выше на 200 000 руб., стоимость приобретаемого детьми объекта (квартира) превышает стоимость отчуждаемых долей. Формально это не уменьшает имущество детей, а увеличивает его. Однако органы опеки оценят не только номинальную стоимость, но и соразмерность, ликвидность долей и целого объекта, а также условия проживания. Обмен долей (идеальных частей) в одной квартире на отдельную квартиру может быть признан улучшением жилищных условий, поэтому опека, скорее всего, даст разрешение, если докажется, что права детей не ущемлены. Но нужно учитывать, что сделка с указанием равноценности и скрытой доплатой может быть воспринята как попытка обойти ограничения, что вызовет отказ.
Переходя к налоговым последствиям, необходимо определить, возникает ли у детей (или отца как их представителя) доход, облагаемый НДФЛ. Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиком (ст. 209, 210 НК РФ). При мене каждая сторона получает имущество в обмен на свое, что приравнивается к реализации. Стоимость полученного имущества считается доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ).
Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 209
- При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 210
- При получении налогоплательщиком дохода в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.3 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим пунктом, если иное не установлено настоящей главой. 2. К доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относятся: 1) оплата (полностью или частично) за него организациями или индивидуальными предпринимателями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 211
Чтобы определить налоговую базу, нужно сравнить стоимость полученного имущества со стоимостью переданного. Если обмен неравноценный, разница признается доходом стороны, получившей более дорогое имущество. В нашем случае дети получают квартиру дороже на 200 000 руб., чем отдают. Следовательно, у детей возникает доход в размере 200 000 руб. в натуральной форме. Статья 214.10 НК РФ устанавливает особенности: при продаже недвижимости, если доход от продажи менее 0,7 кадастровой стоимости, для налога принимается 0,7 кадастровой стоимости. Эта норма применима и к мене в силу приравнивания к продаже. Однако здесь разница в кадастровой стоимости уже составляет 200 000 руб., и эта сумма может быть меньше 0,7 кадастровой стоимости квартиры, но в любом случае налоговая база будет не ниже 0,7 от кадастровой стоимости полученной квартиры, если стороны не докажут иную рыночную цену. Указание в договоре равноценности не помешает налоговому органу доначислить налог исходя из рыночных или кадастровых цен.
Статья 214.10 НК РФ устанавливает особенности определения налоговой базы при продаже недвижимости. Пункт 2: если доход от продажи меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то для налогообложения доход принимается равным этой величине. Это может быть применимо к мене, которая приравнивается к продаже.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 214.10
Кроме того, прощение долга в размере 200 000 руб. может быть расценено как материальная выгода в соответствии со ст. 212 НК РФ. Статья 212 НК РФ относит к материальной выгоде экономию на процентах и иные случаи, но в данном контексте прощение долга между физическими лицами, не являющимися взаимозависимыми, не подпадает под прямое регулирование п. 1 ст. 212, поскольку там речь идет об экономии на процентах по займам от организаций или ИП. Однако если налоговая признает, что прощение долга фактически является безвозмездной передачей денежных средств, это может быть квалифицировано как дарение и облагаться НДФЛ у одаряемого (детей) по ставке 13% (ст. 224 НК РФ). Но в контексте НПА нет прямой нормы о налогообложении дарения между физическими лицами (есть ст. 224, которая устанавливает ставки, но не основания). Статья 224 НК РФ полезна для определения ставки – 13% (или 15% при превышении лимитов), если доход будет признан.
Статья 224 НК РФ устанавливает налоговые ставки для доходов физических лиц, в том числе 13% и 15% в зависимости от суммы налоговых баз. Данная статья может быть полезна для определения ставки НДФЛ при возможном доходе от прощения долга, но не регулирует напрямую вопросы мены или освобождения от налога.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 224
Статья 228 НК РФ устанавливает, что физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают налог с доходов от продажи имущества и имущественных прав (пп. 2 п. 1), а также с иных доходов, при получении которых налог не был удержан налоговым агентом.
Статья 228 НК РФ устанавливает, что физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают налог с доходов от продажи имущества и имущественных прав (пп. 2 п. 1), а также с иных доходов, при получении которых налог не был удержан налоговым агентом (пп. 4 п. 1). При мене имущества, признаваемой реализацией, может возникнуть обязанность по уплате НДФЛ, если сделка не является равноценной и разница в стоимости признается доходом.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 228
Таким образом, если сделка будет оформлена как равноценная, но налоговая установит фактическую неравноценность, она доначислит НДФЛ детям (через законного представителя) исходя из разницы в стоимости, а также может признать доходом сумму прощенного долга. Кроме того, если сделка не будет одобрена органом опеки, она может быть признана недействительной. Рекомендуется заключать договор мены с указанием реальной стоимости (с доплатой 200 000 руб.) и получать разрешение опеки, обосновав улучшение положения детей. Если доплата не производится, а прощается, это должно быть отражено как прощение долга с соответствующими налоговыми последствиями (доход в размере прощенной суммы подлежит декларированию детьми или отцом как их представителем). Налоговая ставка составит 13% (ст. 224 НК РФ), а обязанность по уплате возлагается на налогоплательщика (ст. 228 НК РФ).
