Сняла квартиру, не заехала из-за неисправностей, собственник расторгает договор и не возвращает оплату — как вернуть деньги за месяц?

Возврат аванса при непредоставлении пригодного для проживания помещения и отказе от договора

Квалификация отношений. Поскольку вы снимали квартиру для личного проживания как физическое лицо, между вами и собственником заключён договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ):

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Наймодатель обязан передать помещение в состоянии, пригодном для проживания:

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
— п. 1, 2 ст. 676 ГК РФ

Неработающая плита и вытяжка — это недостатки, препятствующие использованию квартиры по назначению для приготовления пищи и нормального быта, то есть помещение не пригодно для проживания. Ответственность наймодателя за недостатки императивно установлена также нормами об аренде (гл. 34 ГК РФ), применимыми к найму субсидиарно (ст. 672 ГК РФ):

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. 3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
— п. 1, 3 ст. 611 ГК РФ

Обнаружив препятствующие пользованию недостатки, вы вправе были, в частности, потребовать их безвозмездного устранения либо досрочного расторжения договора:

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
— ст. 620 ГК РФ

Собственник обещал устранить недостатки, но не сделал этого в разумный срок — неделя ожидания без плиты в квартире, куда вы даже не заехали, явно выходит за пределы разумного. Вы фактически не получили пользование помещением из-за его непригодности, а потому внесённый аванс не может считаться платой за пользование (ст. 614 ГК РФ — плата за пользование, которого не было).

Расторжение договора. Договор расторгнут (по вашей инициативе через сервис, собственник не возражал против расторжения как такового). При расторжении договора, когда одна сторона получила исполнение (оплату), а встречное предоставление (пригодное жильё) не обеспечила, применяются правила о неосновательном обогащении:

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60)
— п. 4 ст. 453 ГК РФ (абз. 2)

Это ключевая норма: собственник получил от вас деньги за месяц вперёд, но равноценного встречного предоставления (возможности проживать в пригодной квартире) не дал. Значит, удержанная сумма является неосновательным обогащением.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Сумма аванса за вычетом фактически понесённых собственником расходов (коммуналка за дни, если начислялась, и то лишь та, что связана с вашим фактическим пользованием, которого не было) подлежит возврату. Проценты по ст. 395 начисляются с момента, когда собственник узнал о неосновательности удержания (т.е. с момента расторжения/отказа вернуть):

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод по основанию возврата: собственник не вправе удерживать внесённую вами плату за месяц, поскольку не предоставил помещение в пригодном для проживания состоянии, вы не заехали и не пользовались квартирой. После расторжения договора уплаченный аванс становится неосновательным обогащением и подлежит возврату в полном объёме за вычетом документально подтверждённых расходов собственника, если таковые были.

Недействительность условия договора о возврате денег «по усмотрению собственника» и о штрафе «на его усмотрение»

Условие договора, ставящее возврат полной оплаты (или её части) в зависимость исключительно от усмотрения собственника, нарушает императивные нормы ГК РФ о праве нанимателя требовать расторжения при недостатках и о возврате неосновательного обогащения. Такое условие посягает на права потребителя (если применим ЗоЗПП) либо на охраняемые законом интересы нанимателя как слабой стороны:

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
— ст. 168 ГК РФ, п. 1

Даже если договор формально составлен как договор аренды между физическими лицами без применения ЗоЗПП, условие о безоговорочном усмотрении собственника противоречит ст. 612, 620, 1102 ГК РФ, которые дают императивное право потребовать возврата средств. Собственник не может договором исключить или ограничить это право. Соответственно, это условие ничтожно в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ.

При этом ничтожность части договора не порочит весь договор:

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
— ст. 180 ГК РФ

Последствия недействительности — двусторонняя реституция:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Вывод: условие о возврате денег «по усмотрению собственника» и о штрафе «на его усмотрение» ничтожно. Вы вправе требовать возврата аванса независимо от того, что написано в договоре, — на основании прямых норм закона (ст. 612, 1102 ГК РФ).

Возврат денег без возврата ключей и законность удержания до передачи ключей

Собственник требует вернуть ключи и только потом обещает вернуть деньги. Юридически это требование не основано на законе. Ключи — это средство доступа к помещению. Если вы фактически не заехали и не пользовались помещением, удержание денег под условием возврата ключей является неправомерным удержанием денежных средств (ст. 395 ГК РФ).

Обязанность вернуть арендованное имущество (ст. 622 ГК РФ) существует, но она не даёт собственнику права удерживать аванс до исполнения этой обязанности — это два самостоятельных обязательства. Собственник не вправе ставить возврат денег в зависимость от возврата ключей, тем более что ключи у вас оказались в результате осмотра/подписания акта, а не фактического вселения.

Рекомендация: верните ключи (с фиксацией факта передачи — акт, фото, свидетель), чтобы устранить этот формальный повод для задержки. Но даже без возврата ключей право требовать деньги сохраняется — зачёт или удержание без согласия нанимателя и без судебного решения не допускается.

Вывод: требование «сначала ключи — потом деньги» юридически безосновательно. Деньги подлежат возврату независимо от факта передачи ключей, а промедление с возвратом даёт право на проценты по ст. 395 ГК РФ.

Применение Закона о защите прав потребителей и подсудность

Развилка по ЗоЗПП. Если договор заключён через сервис, выступающий агрегатором/агентом и получающий плату, либо если собственник систематически сдаёт жильё (фактически предпринимательская деятельность), на отношения распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей». Это даёт дополнительные преимущества:

• Право отказаться от договора в любое время, оплатив лишь фактически понесённые расходы исполнителя (ст. 32 ЗоЗПП):

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»

• Альтернативная подсудность по вашему выбору (ст. 17 ЗоЗПП, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ):

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. (Пункт в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
— ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 2

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора , за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 191-ФЗ) 8. Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании заработной платы и других сумм, причитающихся членам экипажа судна за работу на борту судна, расходов на репатриацию и взносов на социальное страхование, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна. (В редакции Федерального закона от 06.02.2012 № 4-ФЗ) 9. Иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 272-ФЗ) 10. Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.
— ч. 7, 10 ст. 29 ГПК РФ

В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем. Суды не вправе возвратить исковое заявление со ссылкой на пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, так как в силу частей 7, 10 статьи 29 ГПК РФ выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.
— п. 22 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012

• Освобождение от госпошлины (п. 3 ст. 17 ЗоЗПП).

Если ЗоЗПП неприменим (собственник — обычное физлицо, не ИП, сдал единственную квартиру разово), то иск подаётся по общим правилам: по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ) либо по месту исполнения договора (ч. 9 ст. 29 ГПК РФ — место нахождения квартиры). В этом случае потребуется уплатить госпошлину исходя из цены иска (ст. 333.19 НК РФ).

Вывод: при наличии признаков предпринимательской деятельности собственника или участия сервиса-агрегатора применяется ЗоЗПП, что даёт вам право на альтернативную подсудность (в том числе по вашему месту жительства) и освобождение от госпошлины. Если ЗоЗПП неприменим — иск по месту нахождения квартиры или месту жительства собственника с уплатой госпошлины.

Практический план действий и исковые требования

Досудебный порядок. Обязательный претензионный порядок для данной категории споров законом не установлен (исключения — услуги связи, перевозка). Однако направление письменной претензии целесообразно: она фиксирует дату, с которой собственник узнал о неосновательности удержания (для расчёта процентов по ст. 395 ГК РФ), и может быть использована как доказательство в суде.

Исковые требования (формула иска):

1. Взыскание суммы неосновательного обогащения — внесённой оплаты за месяц за вычетом подтверждённых расходов собственника.
2. Проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ с даты расторжения договора (или с даты претензии) по день фактического возврата.
3. При применении ЗоЗПП — также компенсация морального вреда (ст. 15 ЗоЗПП) и штраф 50% от присуждённой суммы (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП).

Доказательства:

• Договор найма/аренды.
• Акт приёма-передачи с вашими возражениями о недостатках (неработающая плита, вытяжка) — ключевое доказательство непригодности.
• Переписка с собственником и сервисом.
• Подтверждение оплаты (чек, выписка, расписка).
• Подтверждение расторжения договора.

Риск: если в договоре прямо указано, что заселение не произошло и собственник возвращает сумму «по своему усмотрению», — это условие оспоримо, но суд может счесть его согласованным при отсутствии потребительского статуса. Однако нормы о неосновательном обогащении и ответственности за недостатки (ст. 612, 1102 ГК РФ) действуют независимо от формулировок договора и дают вам правовое основание для возврата.

Вывод: деньги подлежат возврату. Рекомендуется направить собственнику письменную претензию с требованием возврата в течение 10 дней, приложив акт с возражениями. В случае отказа — иск в районный суд (цена иска свыше 50 000 руб.) или к мировому судье (до 50 000 руб.) с указанными выше требованиями.