Можно ли сдать в наём свои квадратные метры в товарищество после 1 сентября 2025 года, если дом жилой, 210 кв. м, на пять долей

Можно ли сдать внаём дом, находящийся в долевой собственности пяти лиц, без согласия всех сособственников?

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности (а сдача внаём — это одна из форм распоряжения), требует соглашения всех участников:

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1, 2 ст. 246 ГК РФ

Более того, даже владение и пользование (не только распоряжение) осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом:

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ

Сдача дома внаём третьему лицу — это передача жилого помещения во владение и пользование постороннему лицу за плату. Такая сделка является распоряжением имуществом, а также затрагивает пользование имуществом, находящимся в долевой собственности. Без согласия всех пяти сособственников совершение такой сделки одним из них неправомерно. Это означает, что сдать внаём весь дом целиком можно только по соглашению всех пяти собственников.

Что касается сдачи именно «своих квадратных метров» (доли без выдела в натуре) — отдельная доля в праве на дом не привязана к конкретным квадратным метрам без фактического выдела. Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ выдел доли возможен по соглашению участников, а при отсутствии соглашения — через суд. Без выдела доли в натуре вы не вправе единолично распорядиться какой-либо конкретной изолированной частью дома (например, комнатой) для сдачи внаём — это тоже затрагивает права других сособственников и требует их согласия в силу ст. 246–247 ГК РФ.

Вывод: Сдать дом внаём (целиком или часть) без согласия всех пяти сособственников нельзя. Согласие должно быть получено от всех участников долевой собственности.

Может ли товарищество выступать нанимателем жилого помещения?

Ключевой вопрос — может ли «товарищество» (юридическое лицо) быть нанимателем по договору найма жилого помещения. ГК РФ чётко разделяет наймодателя-гражданина и нанимателя-юридическое лицо:

Статья 671. Договор найма жилого помещения 1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
— п. 1, 2 ст. 671 ГК РФ

Итак: договор найма жилого помещения может быть заключён только с нанимателем-гражданином. Юридическому лицу (в том числе товариществу — ТСН, ТСЖ, СНТ или иной организационно-правовой форме) жилое помещение может быть предоставлено только по договору аренды или иному договору (не найма). И даже по такому договору юрлицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан (не для офиса, склада, хостела и т.п.).

Ст. 17 ЖК РФ дополнительно ограничивает назначение жилого помещения:

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.
— ч. 1, 3 ст. 17 ЖК РФ

Это означает: если товарищество намерено использовать жилое помещение для размещения своих сотрудников/гостей — это допустимо. Если же товарищество планирует использовать дом как гостиницу или хостел (предоставление гостиничных услуг) — это прямо запрещено, а с 1 сентября 2025 года, согласно новому законодательству (см. блок 3), запрет распространяется и на индивидуальные жилые дома.

Вывод: Товарищество как юридическое лицо не может быть нанимателем по договору найма жилого помещения, но может получить дом во владение и пользование по договору аренды (или иному гражданско-правовому договору) — исключительно для проживания граждан. Сдача «товариществу» оформляется не наймом, а арендой.

Что изменилось с 1 сентября 2025 года в регулировании сдачи жилья внаём?

До 1 сентября 2025 года действует редакция ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, которая запрещает предоставление гостиничных услуг только в жилых помещениях многоквартирного дома (МКД):

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.
— ч. 1, 3 ст. 17 ЖК РФ

Поскольку у вас индивидуальный жилой дом (210 кв.м, пять долей), а не квартира в МКД, до 1 сентября 2025 года прямой запрет на предоставление гостиничных услуг в индивидуальном жилом доме в ст. 17 ЖК РФ отсутствует. Однако это не означает, что можно свободно организовать гостиницу — размещение гостиниц в жилых помещениях запрещено в любом случае (абз. 1 ч. 3 ст. 17 ЖК), а ст. 30 ЖК обязывает использовать жилое помещение с соблюдением прав соседей и требований законодательства.

С 1 сентября 2025 года вступает в силу Федеральный закон (от 30.11.2024), который распространяет запрет на предоставление гостиничных услуг на любые жилые помещения (не только в МКД, но и на индивидуальные жилые дома). Текст этого закона мне не удалось найти в доступных базах, однако по информации, сопровождавшей его принятие, он также вводит дополнительные ограничения краткосрочного найма (посуточной сдачи) жилых помещений — в том числе обязанность обеспечить соблюдение прав соседей и возможность запрета посуточной сдачи при нарушении их прав.

При этом ст. 30 ЖК РФ (в действующей редакции) уже содержит важные условия для любой сдачи жилья:

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд.
   — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Эта норма уже действует: собственник вправе сдавать жильё по краткосрочному найму, но с соблюдением прав соседей. Если предоставление жилья нарушает права других жильцов — они могут обратиться в суд.

Вывод: До 1 сентября 2025 года сдача индивидуального жилого дома в краткосрочный наём (посуточно) прямо не запрещена, но должна осуществляться с соблюдением жилищных прав соседей и не может являться гостиничной услугой. С 1 сентября 2025 года ограничения ужесточаются: запрет на гостиничные услуги распространяется на индивидуальные жилые дома. При этом сам по себе краткосрочный наём как таковой не запрещается — запрещается именно гостиничная деятельность, т.е. систематическое оказание гостиничных услуг с признаками предпринимательской деятельности.

Форма договора, регистрация и сроки: практические требования

Договор найма жилого помещения должен быть заключён в письменной форме. Если срок договора — год и более, обременение подлежит государственной регистрации в Росреестре:

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
— ст. 674 ГК РФ, п. 2

Краткосрочный наём (до года) имеет упрощённый режим: к нему не применяется ряд защитных норм для нанимателя (о преимущественном праве на заключение на новый срок и т.д.):

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
— ст. 683 ГК РФ, п. 3

Это означает: если вы сдаёте дом посуточно или на срок до одного года — регистрация обременения в Росреестре не требуется; если на год и более — регистрация обязательна (через Росреестр, госпошлина, подача заявления).

Также важно: договор аренды (а не найма), заключаемый с юрлицом (товариществом) на срок год и более, также подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Вывод: Письменная форма договора обязательна. Для краткосрочного найма (до года) регистрация не требуется. Договор на год и более — регистрируется в Росреестре. Для договора аренды с товариществом на срок год и более — тоже регистрация.

Налоговые последствия сдачи жилья внаём

Доход от сдачи жилого помещения внаём (физическое лицо-собственник получает плату) подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (или 15% при превышении порога 5 млн руб. в год). Доход от сдачи жилья внаём не входит в перечень не облагаемых НДФЛ доходов по ст. 217 НК РФ. Собственник, получивший такой доход, обязан:

• задекларировать его в налоговой декларации (форма 3-НДФЛ) до 30 апреля года, следующего за отчётным;
• уплатить налог до 15 июля того же года.

Альтернативно, физическое лицо может зарегистрироваться как самозанятое (налог на профессиональный доход) — тогда ставка составит 4% при сдаче физическим лицам и 6% при сдаче юрлицам, без подачи декларации.

Если сособственники (пять долей) получают доход от сдачи дома, каждый из них уплачивает налог со своей доли дохода пропорционально доле в праве собственности.

Вывод: Доход от сдачи дома внаём облагается НДФЛ (13% / 15%) либо налогом на профессиональный доход (4% / 6%). Каждый из пяти сособственников платит налог со своей доли дохода.