Досрочное расторжение договора аренды: арендодатель не вернул залог и деньги за не прожитые дни, порвал договор, как поступить без копии договора

Возврат обеспечительного платежа (залога) при прекращении договора найма

Внесённый при заключении договора залог в гражданско-правовом смысле представляет собой обеспечительный платёж — денежную сумму, обеспечивающую исполнение обязательств арендатора (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Его судьба при прекращении обеспеченного обязательства прямо урегулирована законом.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. 4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317 1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
— п. 2 ст. 381.1 ГК РФ

Это означает: раз договор найма прекратил действие, а обстоятельства, на случай которых вносился залог (порча имущества, задолженность), либо не наступили, либо не подтверждены документально, вся сумма залога подлежит возврату. Арендодатель не вправе в одностороннем порядке «урезать» залог под надуманные удержания: по правилам п. 1 ст. 381.1 ГК РФ сумма обеспечительного платежа засчитывается в счёт исполнения обязательства только при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, то есть факта реального ущерба или подтверждённого долга по коммунальным платежам. Хотя бы один факт здесь имеет место: договор прекращён.

Что это даёт вам: договор расторгнут и разорван самим арендодателем, следовательно обеспеченное залогом обязательство прекратилось, и залог подлежит возврату в полном объёме, за вычетом лишь документально подтверждённого долга по коммунальным услугам, если такой долг реально существовал и его размер обоснован. Удержанная «каким-то образом посчитанная» сумма коммунальных услуг без расчётных документов (квитанций, показаний счётчиков) — неправомерное удержание.

Вывод: залог (обеспечительный платёж) подлежит возврату в полном размере. Удерживать из него можно только реально возникшие и документально подтверждённые обязательства (коммунальные платежи за фактический период проживания), а не произвольную сумму.

Возврат предоплаченной арендной платы за непрожитые дни

Вы внесли арендную плату за период, частью которого фактически не пользовались жильём из-за досрочного прекращения договора. Полученная арендодателем сумма за неиспользованный период — это неосновательное обогащение: после прекращения договора у него нет правового основания удерживать плату за дни, когда помещение вам не предоставлялось.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Сопряжённая норма о последствиях расторжения договора прямо указывает, что применяются правила о неосновательном обогащении, когда одна сторона получила исполнение, но не предоставила встречное (равноценное) исполнение.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Президент Российской Федерации Б.Ельцин Москва, Кремль 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ
— п. 4 ст. 453 ГК РФ

В вашем случае: арендодатель получил деньги за проживание вперёд, но после прекращения договора прекратил предоставлять вам пользование квартирой. Часть арендной платы, приходящаяся на период после фактического освобождения помещения, является неравноценным (непредоставленным) исполнением, и к ней применяются правила гл. 60 ГК РФ — то есть сумма подлежит возврату как неосновательное обогащение.

Вывод: арендодатель обязан вернуть арендную плату за непрожитые дни (период после освобождения квартиры). Отказ платить эту сумму неправомерен и является неосновательным обогащением арендодателя.

Проценты за пользование чужими деньгами на удержанные суммы

На неправомерно удержанный залог и невозвращённую предоплату начисляются проценты — это денежное последствие, которое вы можете потребовать помимо основной суммы долга.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Специальная норма для неосновательного обогащения уточняет момент начала начисления процентов.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Это означает: на всю невозвращённую сумму (остаток залога + плата за непрожитые дни) с момента, когда арендодатель узнал о неправомерности удержания (то есть со дня прекращения договора и отказа вернуть деньги), начисляются проценты по ключевой ставке Банка России по день фактической уплаты. Их размер вы вправе включить в иск.

Вывод: помимо основной суммы долга вы вправе взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ за весь период удержания денежных средств, начисляемые по день фактического возврата.

Юридическое значение расторжения договора без вашего участия (присутствовала только сожительница)

При расторжении договора присутствовала ваша сожительница, не имевшая доверенности. С точки зрения закона она — лицо, у которого нет полномочий действовать от вашего имени.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Применение к вашему случаю: если сожительница подписывала какие-либо документы о расторжении (соглашение, акт) вместо вас, без доверенности, то такая сделка по общему правилу считается совершённой от её имени, а не от вашего, и не порождает для вас обязанностей, пока вы её не одобрите. Если же она ничего не подписывала, а ваши «устные договорённости» (за 30 дней до выезда) оформлены не были — расторжение по вине арендодателя совершено с нарушением порядка.

Одновременно важно, что досрочное расторжение договора найма жилого помещения самим нанимателем по закону оформляется письменно и с соблюдением срока предупреждения.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ

Применение: расторжение договора найма — акт самого нанимателя, совершаемый с письменным предупреждением наймодателя. Разрыв договора арендодателем «на глазах у сожительницы» без вашего письменного волеизъявления не является надлежащим расторжением по вашей инициативе. Поскольку вы сами не подписывали соглашение о расторжении и не давали доверенности, у вас есть основания утверждать, что обязательства по возврату денег не были урегулированы соглашением — а значит действуют законные правила о возврате залога и предоплаты.

Вывод: расторжение, совершённое без вашего участия лицом без полномочий, не связывает вас соглашением об удержаниях и не лишает права требовать возврата денег по общим правилам закона (возврат залога при прекращении обязательства + возврат предоплаты как неосновательного обогащения).

Доказательства при отсутствии копии договора

Отсутствие на руках копии договора не лишает вас возможности доказать факт аренды, размер залога и платежей — закон допускает любые допустимые доказательства, а не только письменный договор.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155 1 настоящего Кодекса , либо путем использования системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 155 2 настоящего Кодекса . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.04.2013 № 66-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
— ст. 55 ГПК РФ, п. 1

Распределение бремени доказывания возлагает на вас обязанность подтвердить те факты, на которые вы ссылаетесь.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Практические следствия для вашего дела: факт заключения договора и его условия (размер арендной платы, залог, порядок предупреждения) вы можете доказывать совокупностью косвенных доказательств, которые у вас, скорее всего, есть:

• банковские выписки о переводах арендодателю/риэлтору (размер и периодичность платежей подтверждают арендные отношения);
• переписка в мессенджерах, СМС, электронной почте с арендодателем или риэлтором, где обсуждались залог, сумма, сроки (в том числе и пресловутые «30 дней»);
• показания вашей сожительницы как свидетеля (она присутствовала при расторжении);
• квитанции об оплате коммунальных услуг, фотографии квартиры.

Отсутствие у вас экземпляра договора не освобождает арендодателя: именно он как сторона, владеющая вторым экземпляром, обязан его представить, если оспаривает факт аренды. При необходимости вы можете в иске заявить ходатайство об истребовании договора у арендодателя (он был разорван у него на глазах свидетеля, что само по себе может быть оценено судом как недобросовестное поведение).

Вывод: доказать факт найма, размер залога и предоплаты можно банковскими выписками, перепиской и свидетельскими показаниями — отсутствие копии договора не является препятствием для иска, но важно как можно скорее зафиксировать и сохранить все возможные доказательства.

Неправомерность самоуправного выселения и оскорблений

Арендодатель и риэлтор, выгнавшие вашу сожительницу и «наоравшие» на неё, действовали за пределами дозволенного. Выселение из жилища допускается исключительно по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения 1. Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. 3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая. 4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Статья 4.
— п. 4 ст. 3 ЖК РФ

Это означает: даже после расторжения договора найма выселение производится только по основаниям и в порядке, установленным законом (как правило, в судебном порядке либо по соглашению сторон), а не самосудом — силовым выдворением с оскорблениями. Самоуправное выселение может быть квалифицировано как самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ) или, при наличии признаков, как уголовно наказуемое деяние (ст. 330 УК РФ).

Кроме того, оскорбление в неприличной форме — самостоятельное административное правонарушение.

Оскорбление, то есть унижение чести и достоинства другого лица, выраженное в неприличной форме, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до трех тысяч рублей; на должностных лиц - от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей. 2. Оскорбление, содержащееся в публичном выступлении, публично демонстрирующемся произведении или средствах массовой информации, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до пятисот тысяч рублей. 3. Непринятие мер к недопущению оскорбления в публично демонстрирующемся произведении или средствах массовой информации - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц - от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей."; в) дополнить статьей 5.62 следующего содержания: "Статья 5.62. Дискриминация Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до трех тысяч рублей;
— ч. 1 ст. 5.61 КоАП РФ

Это даёт вашей сожительнице самостоятельное основание обратиться в полицию или прокуратуру с заявлением о привлечении виновных к административной ответственности за оскорбление.

Вывод: действия по самовольному выдворению с оскорблениями неправомерны; они не умаляют вашего права на возврат денег, а по факту оскорблений сожительница вправе заявить в полицию (по ст. 5.61 КоАП РФ).

Порядок защиты: подсудность, иск, срок

Для взыскания денег необходимо подать иск. Требования носят имущественный характер, поэтому подсудность определяется ценой иска.

по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
— п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Применение: если сумма требований (остаток залога + плата за непрожитые дни + проценты) не превышает 50 000 рублей, иск подаётся мировому судье; если превышает — в районный суд по месту жительства ответчика (арендодателя/собственника). При цене иска до 1 000 000 рублей госпошлина не уплачивается, если спор подпадает под п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК как имущественный — госпошлина рассчитывается по правилам ст. 333.19 НК РФ (при цене до 20 000 руб. — 4%, далее прогрессивно); либо вы вправе заявить о взыскании суммы в порядке приказного производства (ст. 121–122 ГПК РФ), если требование основано на простом денежном обязательстве и не оспаривается.

Общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ), исчисляемый для требований о возврате неосновательного обогащения с момента, когда вы узнали о нарушении права (то есть с момента досрочного прекращения договора и отказа возвращать деньги). Вы в пределах срока.

До суда целесообразно направить арендодателю письменную досудебную претензию (заказным письмом с описью вложения или через мессенджер с сохранением переписки) с требованием вернуть остаток залога и плату за непрожитые дни с расчётом, указав срок, по истечении которого подадите иск с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ.

Вывод: подайте в суд (мировому судье при цене иска до 50 000 руб., районный суд — при большей) иск о взыскании остатка залога, платы за непрожитые дни и процентов по ст. 395 ГК РФ; перед этим направьте арендодателю письменную претензию. Срок давности вами не пропущен.