Правомерность требования наймодателя съехать и основания расторжения по её инициативе
Договор на 11 месяцев — это краткосрочный наём (ст. 683 ГК РФ), но право наймодателя на досрочное расторжение от этого меньше, а не больше: законный перечень оснований для расторжения по требованию наймодателя является закрытым и «приезд кого-то» в него не входит.
- Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
— п. 2 ст. 687 ГК РФ
Для ваших взаимоотношений (наймодатель — физлицо, не предприниматель) перечень исчерпывающий: досрочно по инициативе наймодателя договор расторгается только за неуплату платы более двух раз или за разрушение/порчу жилого помещения. Ни того, ни другого нет — вы условия не нарушали. А потому её требование «съехать, потому что кто-то приезжает» законного основания не имеет.
Вместе с тем односторонний отказ от исполнения обязательства (а выселение нанимателя до истечения срока — именно отказ от договора) по общему правилу не допускается:
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
— п. 1 ст. 310 ГК РФ
Вывод по вопросу 1: У наймодателя нет законного права в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор найма и выселить вас без суда на основании «приезда». Такое расторжение возможно только по соглашению сторон или в суде; по вашей инициативе расторгнуть договор наймодатель не может, пока вы соблюдаете условия.
Как правильно оформить расторжение, чтобы сохранить право на компенсацию
Ваш план — получить от наймодателя письменный документ о досрочном расторжении по её инициативе и акт передачи ключей — правильный и юридически грамотный. Дело в том, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, но для взыскания договорной компенсации критично зафиксировать, что инициатором расторжения выступил наймодатель.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 450 ГК РФ
Расторжение по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ) — это добровольная договорённость, и если в соглашении прямо указать «договор расторгается досрочно по инициативе наймодателя в связи с её отказом от договора; наниматель передаёт ключи; наймодатель обязуется выплатить компенсацию, предусмотренную п. … договора», то факт, с которым договор связывает обязанность выплатить компенсацию, будет доказан письменно.
Обратный риск: если оформить расторжение просто как «по соглашению сторон» без указания инициатора, либо вы съедете «молча» (передадите ключи без документов), суд может счесть, что фактически расторжение произошло по вашей инициативе, и условие о компенсации (привязанное к инициативе наймодателя) не наступило. Поэтому получение письменной бумаги и акта передачи ключей — ключ к успеху.
Поскольку вы всё же решили съехать (это ваше право), оформите расторжение так, чтобы в документах фигурировал именно наймодатель как инициатор. Если она откажется подписывать такое соглашение и акт, зафиксируйте её требование выселиться письменно (переписка по электронной почте/мессенджеру, направленное ей уведомление о готовности освободить помещение при условии соблюдения её обязательств, свидетели при передаче ключей) — эти доказательства инициативы наймодателя понадобятся в суде.
Важно: сами вы вправе расторгнуть договор в любое время с письменным предупреждением за три месяца (это расторжение по вашей инициативе, без выплаты наймодателю компенсации):
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ
Но в вашей ситуации вы подписываете соглашение, где инициатор — наймодатель, поэтому применяется не п. 1 ст. 687, а п. 1 ст. 450 ГК о соглашении сторон, и компенсация сохраняется.
Вывод по вопросу 2: Правильно запросить у наймодателя письменный документ (соглашение о расторжении договора), в котором прямо указано, что расторжение — досрочное и по её инициативе, а также оформить акт передачи ключей/приёма-передачи помещения. Эти документы зафиксируют основание для взыскания договорной компенсации. При отказе наймодателя подписать — собирать письменные доказательства её инициативы (переписка, уведомление, свидетели).
Взыскание договорной компенсации (штрафа) и процентов; риск снижения
Предусмотренная в договоре компенсация за досрочное расторжение по инициативе наймодателя — это договорная неустойка, которую вы вправе взыскать независимо от доказанности убытков:
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности
— ст. 330 ГК РФ, п. 1
Для вашего дела важны два пункта ст. 330: (1) для взыскания неустойки не нужно доказывать убытки — достаточно факта расторжения по инициативе наймодателя, зафиксированного документально; (2) ответственность наймодателя наступает — законного одностороннего отказа у неё не было, обязанность выплатить компенсацию закреплена договором.
Однако суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения. При этом наймодатель — физлицо, не предприниматель, поэтому для уменьшения по ст. 333 ГК не требуется её специального заявления, но суд всё равно оценивает соразмерность:
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредито
— п. 1 ст. 333 ГК РФ
Рекомендация: в иске заявляйте полную сумму компенсации, но будьте готовы, что при очевидной завышенности (например, в размере всей платы за оставшиеся месяцы) суд её уменьшит. Соразмерность оценивайте от фактического ущерба от одностороннего отказа (расходы на переезд, поиск жилья).
Кроме компенсации, на сумму, которую наймодатель обязана выплатить, но не выплатила в срок, начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК (если договором не установлена иная неустойка за просрочку выплаты):
В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Проценты считаются с момента, когда наймодатель должна была выплатить компенсацию (обычно — день подписания соглашения/акта или передачи ключей) до даты фактической выплаты или вынесения решения суда.
Вывод по вопросу 3: Вы вправе взыскать компенсацию за досрочное расторжение по инициативе наймодателя как договорную неустойку (ст. 330 ГК) без доказывания убытков, а также проценты по ст. 395 ГК за просрочку её выплаты. Риск — снижение судом неустойки по ст. 333 ГК при явной несоразмерности.
Подсудность, порядок обращения в суд и срок исковой давности
Иск подаётся по месту жительства ответчика (наймодателя):
Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации.
— ст. 28 ГПК РФ
Имущественный спор о взыскании компенсации и процентов подсуден мировому судье, если цена иска не превышает 50 000 рублей, иначе — районному суду:
по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей
— пп. 4 п. 1 ст. 23 ГПК РФ
Напомню общее правило: дела, не отнесённые к подсудности мировых судей, рассматривает районный суд (ст. 24 ГПК РФ).
Срок исковой давности для взыскания компенсации — три года, он начинает течь со дня, когда вы узнали (должны были узнать) о нарушении права — то есть с момента, когда наймодатель отказалась выплатить компенсацию или не выплатила её в установленный соглашением/договором срок:
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев
— п. 1 ст. 196 ГК РФ
Вывод по вопросу 4: Иск подаётся в суд по месту жительства наймодателя (ст. 28 ГПК РФ). Если сумма требований (компенсация + проценты) не превышает 50 000 руб. — мировому судье (пп. 4 п. 1 ст. 23 ГПК РФ); если больше — районному суду (ст. 24 ГПК РФ). Срок исковой давности — 3 года со дня, когда компенсация не была выплачена в срок.
Применимость ЗоЗПП, морального вреда и убытков между двумя физлицами
Закон РФ «О защите прав потребителей» регулирует отношения между гражданином-потребителем и продавцом/исполнителем — то есть субъектом, осуществляющим предпринимательскую деятельность по возмездному оказанию услуг (преамбула Закона, утв. от 07.02.1992 № 2300-1). Сдача квартиры внаём обычным гражданином, не зарегистрированным в качестве ИП и не оказывающим услуги найма систематически как предприниматель, под действие ЗоЗПП не подпадает. Поэтому рассчитывать здесь на потребительские льготы (штраф 50% по п. 6 ст. 13, освобождение от госпошлины, ст. 15 ЗоЗПП) нельзя — спор разрешается по общим нормам гл. 35 ГК РФ.
Моральный вред взыскивается лишь при нарушении личных неимущественных прав гражданина либо в прямо предусмотренных законом случаях:
Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда
— ст. 151 ГК РФ
Нарушение исключительно имущественного права (невыплата компенсации по договору найма) само по себе не образует основание для компенсации морального вреда по ст. 151 ГК — иных правовых оснований (специальной нормы закона) при найме между двумя физлицами нет.
Убытки же взыскать можно — сверх договорной компенсации, если они фактически понесены и доказаны (например, расходы на вынужденный переезд, разница платы за новое жильё):
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
— ст. 393 ГК РФ, п. 1
Вывод по вопросу 5: ЗоЗПП к спору между вами (физлицо, не предприниматель) и наймодателем (физлицо) не применяется, поэтому потребительских штрафов и освобождения от госпошлины не будет. Моральный вред по ст. 151 ГК при чисто имущественном споре взыскать нельзя. Однако сверх договорной компенсации вы вправе требовать возмещения реальных убытков (ст. 393 ГК), если докажете их размер.
