Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры найма жилого помещения

Как заключить договор аренды квартиры с иностранцем, находящимся за границей, без его присутствия и доверенности

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Заключайте договор найма в простой письменной форме: личное присутствие и нотариальное заверение не требуются.descriptionДоговор найма жилого помещения
  2. 2
    Обеспечьте подписание договора иностранцем дистанционно: квалифицированной электронной подписью или обменом сканами с подтверждением воли.
  3. 3
    При обмене сканами сохраняйте всю переписку, подтверждающую волеизъявление иностранца на заключение сделки.
  4. 4
    Если срок договора — менее года, регистрация обременения в Росреестре не требуется.
  5. 5
    При сроке от года — подайте документы на государственную регистрацию обременения в орган регистрации прав.
  6. 6
    Если иностранец действует через представителя, оформите нотариальную доверенность на него с учётом требований к легализации.descriptionДоверенность на представление интересов иностранца

Документы и доказательства

  • Подготовьте письменный договор найма квартиры в двух экземплярах (п. 1 ст. 674 ГК РФ).
  • Обеспечьте подписание договора иностранцем с помощью квалифицированной электронной подписи (КЭП) — она приравнивается к собственноручной.
  • При отсутствии КЭП допустим обмен подписанными сканами договора и электронными письмами, подтверждающими волю сторон.
  • Сохраните всю переписку с иностранцем и файлы договора в неизменном виде для подтверждения соблюдения письменной формы.
  • Если срок договора от года и иностранец действует через представителя: Для регистрации обременения при сроке от года иностранцу потребуется нотариальная доверенность на представителя в РФ (с апостилем при необходимости).

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если планируете заключать договор найма на срок от года: потребуется регистрация обременения в Росреестре, а ошибки в документах могут привести к отказу.
    • Консультация юриста нужна, если иностранец не может получить квалифицированную электронную подпись: риск признания договора незаключенным из-за спора о подписи.
    • Привлеките адвоката для проверки договора, если планируете включить условия о досрочном выселении или неустойке: их формулировки требуют точности.
    • Если иностранец настаивает на подписании через представителя: Обратитесь за правовой помощью, если иностранец настаивает на подписании через представителя по доверенности: нужна проверка её легализации (апостиля) и соответствия форме.
    • Адвокат потребуется при возникновении спора о внесении платы или порче имущества: доказывание по дистанционным сделкам имеет особенности.
    • Заручитесь поддержкой юриста, если у иностранца нет возможности подписать договор ни одним из дистанционных способов: потребуется разработка индивидуальной схемы.

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите вариант подписания договора простой электронной подписью (например, кодом из СМС или через сервис электронного документооборота) — это допустимо, если позволяет достоверно определить сторону.
    • Если иностранец не имеет КЭП, допустим обмен сканами подписанных страниц договора по электронной почте с последующим подтверждением в переписке.
    • Если срок договора от года и иностранец действует через представителя: Для регистрации обременения в Росреестре при сроке договора от года можно оформить нотариальную доверенность на представителя в стране проживания иностранца.
    • Учитывайте, что нотариус не вправе заверить подпись иностранца непосредственно на тексте самого договора найма — это запрещено законом.
    • При заключении договора на срок менее года государственная регистрация не требуется, что упрощает дистанционную сделку.
    • Помните: предельный срок такого договора — 5 лет, а при отсутствии в договоре срока он автоматически считается заключенным на 5 лет.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация

Гражданин РФ (наймодатель) намерен заключить договор найма жилого помещения, расположенного на территории РФ, с иностранным гражданином (нанимателем), который в момент заключения договора находится за пределами РФ и не имеет возможности лично явиться в консульское учреждение или посольство РФ для оформления доверенности либо удостоверения подписи. Стороны не находятся в одном месте, что исключает одновременное собственноручное подписание единого бумажного документа.

Из установленных фактов следует: сделка носит трансграничный характер по субъектному составу и месту совершения волеизъявления одной из сторон; предмет сделки — жилое помещение в РФ; договор подчинён российскому праву; личное присутствие иностранца и консульское заверение его подписи для действительности договора найма законом не требуются.

Затронутые правоотношения

  • Обязательственное правоотношение из договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 674 ГК РФ) — определяет права и обязанности наймодателя и нанимателя, а также форму сделки: простая письменная, без нотариального удостоверения и без обязательного личного присутствия сторон.
  • Правоотношение по форме сделки с иностранным элементом (п. 3 ст. 1209 ГК РФ) — поскольку предметом является недвижимость в РФ, форма сделки подчиняется российскому праву, что исключает применение иностранных требований к форме и подтверждает достаточность простой письменной формы.
  • Правоотношение по правоспособности иностранного гражданина (ст. 1196 ГК РФ) — иностранец пользуется в РФ гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, следовательно, вправе быть нанимателем жилого помещения без специальных разрешений.
  • Правоотношение по дистанционному совершению сделки и электронному документообороту (абз. 2 п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ, п. 1 ст. 6 ФЗ «Об электронной подписи») — допускает заключение договора путём обмена документами, в том числе электронными, и признаёт подпись выполненной любым способом, достоверно определяющим лицо.
  • Правоотношение по нотариальному свидетельствованию подписи (абз. 2 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате) — исключает заверение подписи на документе, представляющем собой содержание сделки, что делает модель «подпись на договоре + нотариальное заверение» юридически неприменимой.
  • Правоотношение по государственной регистрации обременения (п. 2 ст. 674 ГК РФ) — возникает только при сроке найма не менее года и влияет на объём формальностей, но не на саму возможность дистанционного заключения договора.

Юридически значимые обстоятельства

  1. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Ни нотариальное удостоверение, ни личное присутствие сторон, ни консульское заверение подписи законом не требуются. Это решающее обстоятельство: отсутствие у иностранца возможности явиться в консульство РФ не препятствует заключению договора.

  2. Письменная форма считается соблюдённой при использовании электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести содержание сделки в неизменном виде, а требование о подписи выполняется любым способом, достоверно определяющим лицо (абз. 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ). Договор может быть заключён путём обмена электронными документами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), а квалифицированная электронная подпись приравнивается к собственноручной (п. 1 ст. 6 ФЗ «Об электронной подписи»).

  3. Иностранец обладает полной гражданской правоспособностью на территории РФ наравне с российскими гражданами (ст. 1196 ГК РФ). Ограничений для иностранных граждан по заключению договора найма жилого помещения для проживания закон не устанавливает.

  4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества, находящегося в РФ, подчиняется российскому праву (п. 3 ст. 1209 ГК РФ). Следовательно, применяется простая письменная форма по ГК РФ, а не формальные требования страны проживания иностранца.

  5. Нотариальное свидетельствование подлинности подписи на документе, представляющем собой содержание сделки, не допускается (абз. 2 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате). Поэтому заверение подписи иностранца непосредственно на тексте договора найма юридически невозможно и не требуется.

  6. Срок договора определяет необходимость государственной регистрации обременения: при сроке менее года регистрация не требуется, при сроке не менее года — требуется (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Это влияет на объём последующих формальностей, но не на допустимость дистанционного заключения сделки.

  7. Предельный срок договора найма жилого помещения — пять лет, а если срок не определён, договор считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Общий срок исковой давности по требованиям из договора — три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Указанные сроки не создают препятствий для дистанционного заключения договора.

  8. Надёжными способами дистанционного оформления являются: подписание договора квалифицированной электронной подписью; обмен подписанными экземплярами (в том числе электронными) с достоверной идентификацией стороны; при необходимости — выдача доверенности представителю в РФ, оформленной у нотариуса страны проживания с последующим апостилированием, если доверенность требуется для государственной регистрации обременения.

Можно ли заключить договор найма квартиры с иностранцем, находящимся за границей, без его личного присутствия

Договор найма жилого помещения закон не требует совершать личным присутствием сторон: он заключается в простой письменной форме, а потому может быть подписан дистанционно способами, которые позволяют достоверно установить волю лица.

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ)
    — п. 1 ст. 674 ГК РФ

П. 1 ст. 674 ГК РФ устанавливает для договора найма жилого помещения простую письменную форму — ни нотариального удостоверения, ни личного присутствия, ни консульского заверения закон не требует. Требование же п. 2 той же статьи о государственной регистрации касается лишь найма на срок не менее года и является следствием, а не условием заключения договора. Определение сторон и предмета даёт п. 1 ст. 671 ГК РФ:

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
    — п. 1 ст. 671 ГК РФ

Для заключаемой дистанционно сделки ключевое значение имеет то, что письменная форма признаётся соблюдённой при совершении сделки электронными либо иными техническими средствами, а подпись — выполненной любым способом, позволяющим достоверно определить лицо:

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.
— абз. 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ

То есть личное проставление подписи иностранцем на бумаге не обязательно — достаточно любого надёжного способа идентификации, согласованного сторонами или предусмотренного законом. Договор в письменной форме может также быть заключён путём обмена документами, в том числе электронными:

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 434 ГК РФ

Наконец, если стороны используют квалифицированную электронную подпись, документ признаётся равнозначным бумажному, подписанному собственноручно, и может применяться в любых правоотношениях:

  1. Информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации, кроме случая, если федеральными законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами установлено требование о необходимости составления документа исключительно на бумажном носителе.
    — п. 1 ст. 6 ФЗ «Об электронной подписи»

Вывод по способу заключения: законодательство допускает заключение договора найма квартиры с находящимся за границей иностранцем без его личного присутствия. Достаточно письменного договора (в т.ч. в электронном виде), подписанного таким способом, который достоверно идентифицирует иностранца как сторону, — например, квалифицированной электронной подписью, обменом сканов документа с подтверждением воли через переписку, либо (при выборе нанимателем доверенного представителя) через доверенность. Личное присутствие и обращение в консульство РФ для действительности такого договора не требуются.

Правоспособность иностранца-нанимателя и применяемое к форме сделки право

Иностранец вправе быть нанимателем (арендатором) жилого помещения в России наравне с гражданами РФ, если иное прямо не установлено законом.

Гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.
— ст. 1196 ГК РФ

Иностранный гражданин как физическое лицо наделён в России полной гражданской правоспособностью (в т.ч. способностью быть стороной договора найма) наравне с гражданами РФ. Ограничений для иностранцев именно по заключению найма/аренды жилого помещения для проживания законодательство не содержит. Форма такой сделки подчиняется российскому праву, поскольку предмет (квартира) находится в России и в случаях госрегистрации права применяется именно российское право:

Если сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации в Российской Федерации, форма такой сделки подчиняется российскому праву. 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ)
— п. 3 ст. 1209 ГК РФ

Вывод по правовому статусу: иностранец, не имеющий российского гражданства, обладает в РФ полной гражданской правоспособностью быть нанимателем по договору найма жилого помещения; форма сделки в отношении квартиры в России и (при регистрации) права по ней определяется российским гражданским законодательством (простая письменная форма). Препятствий для заключения договора по правоспособности иностранца или по праву, применимому к форме, нет.

О «заверении подписи» иностранца и невозможности личного обращения в консульство РФ

Важно понимать: именно потому, что договор найма — простая письменная сделка, нотариальное или консульское свидетельствование подлинности подписи иностранца на самом тексте договора не требуется и к тому же по общему правилу не допускается. Российский нотариус не вправе засвидетельствовать подпись на документе, представляющем собой содержание сделки:

Не допускается свидетельствование подлинности подписи на документах, представляющих собой содержание сделки, за исключением случаев, предусмотренных законом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Нотариус, засвидетельствовавший подлинность подписи на заявлении об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в течение двух рабочих дней со дня такого свидетельствования направляет по почте заказным письмом с уведомлением о вручении в орган регистрации прав указанное заявление и прилагаемые к нему документы в рамках одного нотариального действия.
— абз. 2 ст. 80 Основ законодательства о нотариате

Следовательно, модель «иностранец за границей расписывается на договоре, а подлинность его подписи заверяет нотариус» юридически ненадёжна: нотариус по закону не свидетельствует подлинность подписи на документе-содержании сделки (договоре). Поэтому основными надёжными путями дистанционного заключения остаются:

  1. Подписание квалифицированной или иной электронной подписью (равнозначно собственноручной, ст. 6 ФЗ-63 выше) либо обмен документами по правилам п. 2 ст. 434 ГК РФ.
  2. Доверенность на представителя в России, если иностранец не желает/не может подписывать сам. Здесь целесообразно оформить её у нотариуса страны проживания с последующим проставлением апостиля (для недвижимости и госрегистрации) либо через нотариальное действие, приравненное к российскому в силу международных договоров; именно в этой точке (для доверенности на распоряжение/регистрацию прав на недвижимость) требование нотариальной формы п. 1 ст. 185.1 ГК РФ действительно существует.
  3. Письменное волеизъявление и первичную передачу ключей/сам приём-передача оформляются актом, который подписывает представитель иностранца либо совершаются после его фактического вселения.

Вывод по «заверению подписи»: то, что иностранец не может лично прийти в консульство/посольство РФ, не препятствует заключению договора найма — для самой сделки (как простой письменной) никакого консульского либо нотариального заверения подписи на договоре закон не требует, а абз. 2 ст. 80 Основ нотариата прямо запрещает нотариальное свидетельствование подписи на содержании сделки. Консульское/нотариальное оформление понадобится лишь в обособленных случаях (доверенность для госрегистрации прав или распоряжения ими согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ), и для них можно использовать нотариуса страны проживания иностранца с последующей легализацией (апостилем).

Развилки по виду договора, сроку и защите расчётов при дистанционной сделке

Итоговые правовые последствия зависят от того, какой именно договор и на какой срок вы заключаете, а также кто противостоящая сторона.

Если «наём» в пользу иностранца-гражданина для его личного проживания — применяется § 1 гл. 35 ГК РФ: простая письменная форма (п. 1 ст. 674). Договор, заключённый на срок менее года, не требует государственной регистрации и считается заключённым с момента согласования существенных условий; если срок — не менее года, возникает обременение (регистрация по п. 2 ст. 674 ГК РФ), и тогда уже действует требование о государственной регистрации, а его соблюдение требует более формализованного документооборота.

Если объект передаётся юридическому лицу или в целях, отличных от личного проживания граждан (например, предоставление иностранной организации или для размещения, не являющегося наймом для проживания физического лица), п. 2 ст. 671 ГК РФ квалифицирует отношения как договор аренды с иными правилами о форме и регистрации, чем у коммерческого найма. Для жилых помещений, передаваемых юридическим лицам, допустим именно договор аренды, использующий жилое помещение только для проживания граждан.

Защита расчётов и исполнения при дистанте. Поскольку стороны не встречаются лично, особое значение приобретают: согласование в договоре порядка и дат внесения платы, обеспечительного депозита (задатка) и его возврата, акта приёма-передачи квартиры и передачи ключей/показаний счётчиков, а также идентификация нанимателя документами, удостоверяющими личность (паспорт иностранного гражданина). Эти условия не вытекают из закона автоматически и должны быть прямо прописаны в договоре, иначе дистанционный характер сделки порождает риски, которые закон сам по себе не устраняет.

Миграционный аспект (если иностранец будет фактически проживать в квартире). Заключение договора, пока иностранец ещё за границей, правомерно само по себе; однако при последующем въезде и проживании на срок свыше установленного законом периода возникает обязанность постановки на миграционный учёт по месту пребывания и, как правило, уведомление миграционных органов принимающей стороной. Надлежащая формулировка в договоре, кто является принимающей стороной и кто подаёт уведомление, снизит риски административной ответственности.

Вывод по развилкам: для краткосрочного найма (< 1 год) в пользу иностранца-гражданина договор действителен при простой письменной форме и может быть заключён дистанционно; при сроке ≥ 1 года или арендной квалификации (юрлицо/жилой фонд) предъявляются повышенные требования (госрегистрация, единый подписанный документ), а расчётные и передаточные условия следует детально фиксировать в самом договоре ввиду отсутствия сторон на одной территории.

Сроки при дистанционном заключении договора найма с иностранцем

Каких-либо обязательных сроков «оформления» или истечения времени, от которых зависела бы действительность самого договора найма, закон не устанавливает — договор считается заключённым с момента согласования сторонами существенных условий (предмет, срок, плата), а не с момента подписания обеими сторонами в одном месте. Это подтверждает и то, что срок найма ограничен верхним пределом:

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
    — п. 1 ст. 683 ГК РФ

Если в договоре срок не определён, он считается заключённым на пять лет; при этом срок не является условием, требующим личного присутствия сторон. На защиту прав из договора распространяется общий срок исковой давности:

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
    — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Единственная темпоральная развилка, которую важно учитывать для формы сделки, уже отражена в п. 2 ст. 674 ГК РФ (см. блок 1): договор найма на срок менее года действует без государственной регистрации, а на срок не менее года влечёт обязанность регистрации обременения. Это разграничение по сроку влияет на объём формальностей, но не на саму возможность заключить договор дистанционно — личное присутствие либо консульское удостоверение законом для договора найма не предписано независимо от срока.

Вывод по срокам: специальных сроков давности или сроков заключения, препятствующих дистанционному заключению договора найма с иностранцем, нет; применяются общий 3-летний срок исковой давности (п. 1 ст. 196 ГК РФ) и предельный срок найма 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ), а разграничение «менее/более года» касается лишь государственной регистрации обременения, но не действительности сделки.

Да, заключить договор найма квартиры с иностранцем, находящимся за границей, без его личного присутствия можно — закон требует для такого договора лишь простую письменную форму, а подпись может быть выполнена любым способом, позволяющим достоверно установить лицо (абз. 2 п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ).

По форме договора и способам дистанционного подписания. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ) — ни нотариального удостоверения, ни консульского заверения, ни личного присутствия закон не требует. Письменная форма считается соблюдённой, если сделка совершена с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести содержание сделки в неизменном виде, а подпись — любым способом, достоверно определяющим лицо (абз. 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ). Договор может быть заключён путём обмена электронными документами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Наиболее надёжный вариант — квалифицированная электронная подпись: документ с ней признаётся равнозначным бумажному с собственноручной подписью (п. 1 ст. 6 ФЗ «Об электронной подписи»).

О «заверении подписи» иностранца. Отсутствие возможности обратиться в консульство или посольство РФ не препятствует заключению договора. Более того, нотариальное свидетельствование подлинности подписи на документе, представляющем собой содержание сделки (то есть на самом договоре), по общему правилу не допускается (абз. 2 ст. 80 Основ законодательства о нотариате). Если иностранец решит действовать через представителя по доверенности — например, для подписания договора или регистрации обременения, — потребуется доверенность, оформленная с соблюдением требований п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Вопрос о форме такой доверенности и необходимости её легализации (апостиля) должен решаться с учётом конкретных обстоятельств её оформления и использования.

О правоспособности иностранца и применимом праве. Иностранные граждане пользуются в России гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами (ст. 1196 ГК РФ), поэтому иностранец вправе быть нанимателем жилого помещения без каких-либо ограничений. Форма сделки в отношении недвижимости, находящейся в России, подчиняется российскому праву (п. 3 ст. 1209 ГК РФ), то есть применяется простая письменная форма по п. 1 ст. 674 ГК РФ.

О сроке договора и регистрации. Если договор заключается на срок менее года, государственная регистрация обременения не требуется. Если срок составляет не менее года — обременение подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ), что потребует более формализованного документооборота, но по-прежнему не делает личное присутствие обязательным. Предельный срок найма — 5 лет; если срок не определён, договор считается заключённым на 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Общий срок исковой давности по требованиям из договора — 3 года (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Согласуйте с иностранцем способ подписания. Наиболее надёжный — квалифицированная электронная подпись (КЭП). Альтернатива — обмен подписанными сканами договора с подтверждением воли через электронную переписку (п. 2 ст. 434, абз. 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ). Если иностранец не хочет подписывать сам — оформите доверенность на представителя в России с учётом требований п. 1 ст. 185.1 ГК РФ.

  2. Подготовьте письменный договор найма с указанием сторон, предмета (конкретная квартира), срока, размера платы, порядка расчётов, обеспечительного депозита, акта приёма-передачи, порядка передачи ключей и показаний счётчиков, а также того, кто является принимающей стороной для миграционного учёта.

  3. Подпишите договор выбранным дистанционным способом. При использовании КЭП документ будет равнозначен бумажному с собственноручной подписью (п. 1 ст. 6 ФЗ «Об электронной подписи»). При обмене сканами сохраните всю переписку, подтверждающую волеизъявление иностранца.

  4. Если срок договора — не менее года, обратитесь в орган регистрации прав (Росреестр) для государственной регистрации обременения (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Для этого потребуется договор в форме, пригодной для регистрации, а при действиях через представителя — доверенность, оформленная с соблюдением требований п. 1 ст. 185.1 ГК РФ.

  5. Оформите акт приёма-передачи квартиры при фактической передаче жилья (лично или через представителя), зафиксировав показания счётчиков, состояние имущества и передачу ключей.

  6. При отказе в регистрации (если она требуется) — получите письменный отказ Росреестра и устраните указанные недостатки (например, замените форму документа или подтвердите полномочия представителя надлежащей доверенностью). При несогласии с отказом вы вправе оспорить его в суде по месту нахождения регистрирующего органа.