Снимали дом без договора аренды, хозяйка после выезда обвиняет в порче имущества, которого не было — что делать и как защититься в суде

Распределение бремени доказывания: кто обязан доказать факт порчи имущества

Ключевой вопрос — кто и что должен доказать, когда хозяйка требует возмещения за якобы испорченное имущество. Отношения сторон — это найм жилого помещения для проживания (хозяйка — физлицо, дом сдавался для проживания), т.е. регулируются гл. 35 ГК РФ, а обязанность вернуть имущество — ст. 622 ГК РФ.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ > По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (Наименование в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. 3.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Требование хозяйки по своей правовой природе — возмещение вреда за повреждение имущества (деликт либо нарушение обязательства нанимателя по сохранности). Общий базис деликтной ответственности и порядок распределения бремени доказывания установлены ст. 1064 ГК РФ и ст. 56 ГПК РФ.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— п. 2 ст. 1064 ГК РФ > Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— ст. 1064 ГК РФ, п. 1

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— п. 1 ст. 56 ГПК РФ > Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 56 ГПК РФ, п. 1

Из совокупности ст. 1064 ГК РФ и ст. 56 ГПК РФ следует прямой вывод: презумпция вины облегчает положению потерпевшей только вопрос вины (наниматель должен был бы доказывать отсутствие своей вины), но она не освобождает хозяйку от обязанности доказать сам факт — что конкретное имущество существовало, было передано нанимателю в исправном состоянии, было повреждено именно действиями нанимателя, и в каком размере (реальный ущерб по п. 2 ст. 15 ГК РФ). Именно наймодатель — истец — обязан доказать все эти обстоятельства как основание своих требований (ст. 56 ГПК РФ). Без описи и акта приёма-передачи доказывание состава переданного имущества и его изначального состояния из объективных доказательств практически невозможно.

Вывод: обязанность доказывания существования имущества, его передачи в исправном состоянии, факта и размера повреждения лежит на хозяйке (истце). Если она эти обстоятельства не докажет, иск удовлетворению не подлежит — нанимателю достаточно отрицать порчу и требовать доказательств.

Правовое значение отсутствия письменного договора и описи имущества (ст. 162, 674, 622, 678 ГК РФ)

Отсутствие письменного договора и описи имущества — решающее обстоятельство в пользу нанимателя. Договор найма жилого помещения должен заключаться письменно, но по факту стороны договорились устно.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
— п. 1 ст. 674 ГК РФ > Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1.
— ст. 674 ГК РФ, п. 1

Несоблюдение письменной формы не делает сделку недействительной, однако порождает важнейшее для спора последствие — ограничение по допустимым доказательствам:

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
— п. 1 ст. 162 ГК РФ > Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки (Наименование в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1.
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

Эта норма означает: хозяйка не сможет подтвердить показаниями свидетелей (включая соседей, знакомых) ни сам факт того, каким имуществом дом был укомплектован при передаче, ни его исправное состояние. Ей доступны только письменные и иные (вещественные) доказательства — переписка, чеки, фото, акты, — которых, судя по условиям вопроса, нет. По сути, обязательство вернуть имущество именно в том состоянии, в котором оно получено, существует (ст. 622 ГК РФ), но доказать, каким оно было получено, наймодатель не может:

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
— ст. 622 ГК РФ (п. 1) > При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4.
— ст. 622 ГК РФ, п. 2

Обязанность нанимателя содержать жилое помещение не превращается в ответственность за имущество, чьё существование и изначальная сохранность не доказаны:

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
— ст. 678 ГК РФ (п. 1) > Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ) Статья 680. Временные жильцы Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
— ст. 678 ГК РФ, п. 4

Вывод: из-за отсутствия письменного договора и описи хозяйка лишена права доказывать свидетелями состав и состояние переданного имущества (ст. 162 ГК РФ), а письменных доказательств этого у неё нет. Бремя доказать состояние имущества на момент передачи лежит на ней, а не на нанимателе. Риск недоказуемости — на хозяйке.

Значение двухмесячного разрыва и нормального износа

Хозяйка заявила о порче лишь через два месяца после выезда нанимателя. Это ослабляет её позицию с двух сторон.

Во-первых, ни одна норма не вменяет нанимателю ответственность за повреждения, возникшие после возврата ключей, — обязательство нанимателя по сохранности имущества прекращается возвратом помещения. За двухмесячный промежуток дом находился во владении самой хозяйки (или мог сдаваться/использоваться третьим лицом), поэтому причинную связь между действиями нанимателя и обнаруженной «порчей» установить спустя два месяца крайне затруднительно. Эту причинную связь по ст. 1064 ГК РФ обязана доказать именно хозяйка как истец (см. блок 1), и сам по себе двухмесячный разрыв делает такое доказывание нереальным в отсутствие объективных фиксаций (фото при выезде, акт осмотра).

Во-вторых, закон прямо требует учитывать нормальный износ при возврате имущества (ст. 622 ГК РФ). Даже если бы повреждение (например, естественное старение, следы обычной эксплуатации мебели и бытовой техники) было установлено, оно могло бы не квалифицироваться как вред, подлежащий возмещению, поскольку любые следы обычного проживания в течение срока найма покрываются правилом о нормальном износе. Требовать возмещения можно только за сверхнормативное повреждение с явно нанесённой виной нанимателя струей (п. 1 ст. 15, ст. 1064 ГК РФ).

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ > Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Вывод: двухмесячный разрыв между выездом и претензией практически исключает возможность доказать, что обнаруженные повреждения причинены именно действиями нанимателя, а не возникли позже; правило ст. 622 ГК РФ о нормальном износе дополнительно сужает круг потенциально взыскиваемых повреждений до явно виновно причинённых нанимателем.