Прав ли арендодатель, что выписки из ЕГРН достаточно и ДКП не нужен?
Арендодатель по существу прав. С 15.07.2016 (Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ) единственным доказательством зарегистрированного права собственности является запись в Едином государственном реестре недвижимости, а не бумажное свидетельство и не сам по себе договор купли-продажи.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)
— ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Из этой нормы следует: договор купли-продажи (ДКП) — это правоустанавливающий документ (основание возникновения права в прошлом), но он не отвечает на вопрос, кто является собственником квартиры СЕЙЧАС и можно ли ему эту квартиру сдавать. Единственное доказательство существующего права — запись в ЕГРН, которую и воспроизводит выписка. Поэтому для проверки контрагента выписка информативнее ДКП: по ДКП нельзя узнать о перепродаже, аресте, ипотеке или найме третьих лиц, а по выписке — можно.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
— п. 1 ст. 674 ГК РФ
Срок найма не меняет вывода о способе подтверждения права, но влияет на оформление: договор заключается письменно в любом случае, а при сроке не менее года возникает ограничение (обременение), подлежащее государственной регистрации в ЕГРН — дополнительная страховка при длительном найме.
Вывод: условие договора «квартира принадлежит наймодателю на основании выписки из ЕГРН» опирается на ч. 5 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ, согласно которой именно запись в ЕГРН (подтверждаемая выпиской) — единственное доказательство существующего права. Фраза арендодателя «с 2016 года достаточно ЕГРН» верна в том смысле, что с реформы 2016 года выписка из ЕГРН — основной документ, а прежние бумажные свидетельства о праве собственности обязательными не являются. Соглашаться на такое условие можно — при условии правильной проверки выписки. Ваше требование «заменить на ДКП» не усиливает, а ослабляет проверку, поэтому от него разумно отказаться.
Как нанимателю правильно проверить собственника по ЕГРН, чтобы не стать жертвой мошенника
Ключевая тонкость — с 01.03.2023 ограничен доступ к персональным данным правообладателя в выписках, заказываемых сторонними лицами.
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и представляющие собой персональные данные правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, относятся к сведениям, доступным с согласия соответственно правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, третьим лицам только при наличии в Едином государственном реестре недвижимости записи, указанной в части 1 статьи 36³ настоящего Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ)
— ч. 13 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Для вашей ситуации это означает следующее. Если вы САМОСТОЯТЕЛЬНО закажете выписку из ЕГРН как третье лицо, то без специальной отметки собственника в реестре о согласии на раскрытие персональных данных она вернётся вам БЕЗ фамилии, имени и отчества правообладателя — только с кадастровым номером, площадью, датой регистрации и данными об обременениях. То, что кадастровый номер, дата регистрации и адрес совпали с тем, что показал арендодатель, — важный признак, но он не доказывает совпадение личности человека с указанным в реестре собственником.
Поэтому надёжные способы проверки:
- Попросить арендодателя показать выписку, заказанную им лично как правообладателем (в ней есть его ФИО как собственника), и сверить ФИО с его паспортом — человек, показывающий квартиру, должен быть тем же человеком.
- Сверить дату выписки: сведения действительны на дату её подписания, поэтому выписка должна быть «свежей» — лучше прямо перед подписанием договора.
- Убедиться в отсутствии обременений и ограничений (ипотека, арест, запрет на регистрационные действия, найм/аренда третьих лиц), которые влияют на право сдачи.
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, независимо от способа их предоставления являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
— ч. 4 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Вывод: ваша проверка по кадастровому номеру — правильный, но не полный шаг. Чтобы исключить схему «снимает чужую квартиру и пересдаёт вам», обязательно потребуйте выписку из ЕГРН, в которой видно ФИО собственника, и сверьте его с паспортом человека при показе; зафиксируйте дату выписки как близкую к подписанию договора и проверьте отсутствие обременений. Если арендодатель отказывается показать такую выписку и паспорт — это весомый повод не заключать договор.
Правовые последствия, если контрагент окажется не собственником (ветки защиты)
Заключать договор найма жилья вправе собственник или управомоченное им лицо; неуправомоченное лицо такого договора законно не заключает.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— ст. 608 ГК РФ
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ
Комментарий: ст. 671 ГК прямо называет наймодателем собственника жилого помещения или управомоченное им лицо, а ст. 608 ГК закрепляет, что право сдачи имущества принадлежит его собственнику. Если человек, с которым вы подписываете договор, по ЕГРН собственником не является и полномочия от собственника у него отсутствуют — такой договор не порождает у него права предоставить вам жильё, и вы рискуете быть выселенным настоящим собственником.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом
— п. 2 ст. 209 ГК РФ
Комментарий: только собственнику принадлежит право по своему усмотрению распоряжаться имуществом, в том числе сдавать его. Единственный достоверный источник о том, кто собственник именно сейчас, — запись в ЕГРН (ч. 5 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ), подтверждаемая выпиской.
Если после проверки окажется, что вы передали деньги лицу, которое не было собственником и не имело полномочий, — уплаченное подлежит возврату по правилам о неосновательном обогащении.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Комментарий: получив от вас деньги за жильё, которым не вправе был распоряжаться, такое лицо неосновательно обогатилось за ваш счёт и обязано вернуть неосновательно полученное (ст. 1102 ГК РФ). Это ваш основной гражданско-правовой инструмент возврата уплаченного.
Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей [...] либо лишением свободы на срок до двух лет
— ч. 1 ст. 159 УК РФ
Комментарий: если лицо, сдавая чужую квартиру, умышленно обмануло вас (подделало или выдало чужие документы о праве, ввело в заблуждение) и завладело вашими деньгами — в его действиях могут быть признаки мошенничества по ст. 159 УК РФ (хищение чужого имущества или приобретение права на него путём обмана или злоупотребления доверием). Это самостоятельный путь защиты наряду с гражданским иском о возврате денег. Однако один лишь отказ «показать ДКП» или формулировка пункта о выписке — не признак мошенничества, поскольку выписка из ЕГРН — законный способ подтверждения права.
Вывод: применимо две ветки. Если арендодатель по актуальной выписке из ЕГРН (с ФИО, сверенным с паспортом) является собственником — договор найма законен, вы в защищённом положении. Если же он собственником не является и полномочий от собственника не имеет — договор не создаёт прав относительно собственника, уплаченные деньги подлежат возврату как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), а при умышленном обмане возможна уголовная ответственность по ст. 159 УК РФ. Решающий шаг — корректная сверка личности по выписке и паспорту, а не требование ДКП.
Соглашаться на формулировку «на основании выписки из ЕГРН» можно — это законный и достаточный способ подтверждения права собственности, если вы правильно проверите саму выписку и личность наймодателя.
Требование заменить выписку на ДКП не усиливает вашу защиту, а ослабляет её: договор купли-продажи показывает лишь основание возникновения права в прошлом, но не отвечает на вопрос, кто является собственником квартиры сейчас и вправе ли сдавать её вам. Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», единственным доказательством зарегистрированного права собственности является запись в ЕГРН, которую и воспроизводит выписка. Поэтому арендодатель прав: с 2016 года выписка из ЕГРН — основной документ, подтверждающий право собственности, а ДКП для заключения договора найма не обязателен.
Развёрнутый вывод по подвопросам
1. Является ли выписка из ЕГРН надлежащим подтверждением права собственности?
Да. В силу ч. 5 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ запись в ЕГРН — единственное доказательство существования зарегистрированного права на недвижимость. Выписка из ЕГРН воспроизводит эту запись и показывает актуального собственника, наличие обременений (ипотека, арест, найм третьих лиц) и дату регистрации права. ДКП таких сведений не даёт: по нему нельзя узнать, не перепродана ли квартира, не наложен ли арест, не сдана ли она уже кому-то. Поэтому формулировка в договоре «квартира принадлежит наймодателю на основании выписки из ЕГРН» соответствует закону и не свидетельствует о мошенничестве.
2. Как проверить, что перед вами действительно собственник, а не мошенник?
Ключевой момент: с 01.03.2023 персональные данные правообладателя в выписках, заказываемых третьими лицами, скрыты (ч. 13 ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ). Если вы сами закажете выписку как постороннее лицо, она, скорее всего, придёт без ФИО собственника — только с кадастровым номером, площадью, датой регистрации и данными об обременениях. То, что кадастровый номер и дата регистрации совпали, — важный, но недостаточный признак: он не доказывает, что человек, показывающий квартиру, и есть собственник.
Поэтому обязательно:
- попросите наймодателя показать выписку, заказанную им лично как правообладателем — в ней будет его ФИО как собственника;
- сверьте ФИО в выписке с его паспортом — человек, показывающий квартиру, должен быть тем же лицом;
- проверьте дату выписки: согласно ч. 4 ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ сведения актуальны на дату её подписания, поэтому выписка должна быть «свежей» — лучше полученной непосредственно перед подписанием договора;
- убедитесь в отсутствии обременений (ипотека, арест, запрет на регистрационные действия, найм третьих лиц), которые могут помешать вам пользоваться квартирой.
Если наймодатель отказывается показать выписку со своим ФИО и паспорт — это весомый повод не заключать договор.
3. Что делать, если контрагент окажется не собственником?
По п. 1 ст. 671 ГК РФ наймодателем выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, а по ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Если человек, подписавший с вами договор, не является собственником по ЕГРН и не имеет полномочий от собственника, такой договор не создаёт у него права предоставить вам жильё — вы рискуете быть выселенным настоящим собственником (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
В этом случае уплаченные вами деньги подлежат возврату как неосновательное обогащение по п. 1 ст. 1102 ГК РФ: лицо, получившее деньги без законных оснований, обязано их вернуть. Если же оно действовало умышленно — подделало документы, выдало чужую квартиру за свою, ввело вас в заблуждение, — в его действиях могут быть признаки мошенничества по ч. 1 ст. 159 УК РФ, что даёт вам право обратиться в полицию наряду с гражданским иском о возврате денег.
Пошаговые действия
-
До подписания договора попросите наймодателя показать актуальную выписку из ЕГРН, заказанную им лично как правообладателем (в ней должно быть его ФИО), и паспорт. Сверьте ФИО в выписке с паспортом, проверьте дату выписки (она должна быть максимально близкой к дате подписания договора) и отсутствие обременений.
-
Если выписка и паспорт совпадают, обременений нет — подписывайте договор найма в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Формулировка «на основании выписки из ЕГРН» в договоре допустима и не требует замены на ДКП.
-
Если наймодатель отказывается показать выписку со своим ФИО или паспорт — не заключайте договор и не передавайте деньги. Это существенный признак возможного мошенничества.
-
Если вы уже передали деньги, а потом выяснилось, что контрагент не собственник и не имел полномочий — направьте ему письменное требование о возврате уплаченной суммы как неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). При отказе — обращайтесь в суд по месту жительства ответчика с иском о взыскании неосновательного обогащения.
-
Если есть признаки умышленного обмана (поддельные документы, заведомо ложные сведения о праве собственности) — подайте заявление в полицию о мошенничестве по ч. 1 ст. 159 УК РФ. Это можно сделать параллельно с гражданским иском.
