Как сдать квартиру несовершеннолетней (17 лет) студентке: варианты оформления договора аренды, ответственность сторон и риски признания сделки недействительной

Дееспособность 17-летней нанимательницы и необходимость согласия родителей

Студентке 17 лет — она относится к категории граждан от 14 до 18 лет с неполной (частичной) дееспособностью. Договор найма жилого помещения не входит в перечень сделок, которые такой несовершеннолетний вправе совершать самостоятельно: он не является ни мелкой бытовой сделкой, ни сделкой по распоряжению стипендией/заработком.

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
   — ст. 26 ГК РФ (пп. 1, пп. 1 п. 2, п. 3)

Это означает: самостоятельно, без согласия законных представителей, договор найма 17-летняя заключать не может. Для его заключения требуется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя, либо последующее письменное одобрение сделки ими же:

Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— ст. 26 ГК РФ (п. 1, абз. 2 — последующее одобрение)

При этом последующее письменное одобрение делает сделку действительной — то есть даже если на момент подписания письменного согласия не было, достаточно, чтобы родители впоследствии письменно одобрили договор (например, отдельным документом или подписью-визой «согласен» на самом договоре).

Принципиальный вывод для вашей ситуации: договор, подписанный несовершеннолетней (17 лет) самой, без письменного согласия родителей, не является автоматически ничтожным — он оспорим, а не ничтожен. Ничтожна (автоматически недействительна) только сделка, совершённая малолетним до 14 лет; к 17-летней применяется другой режим.

1. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными. Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности 1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (статья 30), может быть признана судом недействительной по иску попечителя. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки, которые гражданин, ограниченный в дееспособности, вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 30 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими 1.
   — ст. 175 ГК РФ (п. 1)

То есть такой договор может быть признан судом недействительным по иску родителей (несамостоятельно, а именно через суд и по их требованию). Если же родители согласие дали (до или после, письменно), договор действителен и оспорить его по этому основанию нельзя.

Отдельно отмечу: если бы девушка к моменту заключения была эмансипирована (работает по трудовому договору или достигла полной дееспособности иначе) либо вступила в брак — она была бы полностью дееспособной, согласие родителей не требовалось бы, а родители вовсе не отвечали бы по её обязательствам:

1. Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства - с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия - по решению суда. 2. Родители, усыновители и попечитель не несут ответственности по обязательствам эмансипированного несовершеннолетнего, в частности по обязательствам, возникшим вследствие причинения им вреда. Статья 28. Дееспособность малолетних 1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
   — ст. 27 ГК РФ (пп. 1)

Вывод по вопросу: 17-летняя нанимательница не может заключить договор найма самостоятельно. Обязательно письменное согласие (или последующее письменное одобрение) обоих родителей. Без согласия договор оспорим (может быть признан недействительным судом по иску родителей), но не ничтожен автоматически. Согласие не требует нотариальной формы — достаточно простой письменной.

Вариант «оформить договор на родителя, а проживать будет дочь» — действительность и риски

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме; нотариальное удостоверение не требуется:

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1.
   — ст. 674 ГК РФ (п. 1)

С точки зрения закона нанимателем может быть только гражданин, и в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем. Наниматель отвечает перед наймодателем за действия всех таких постоянно проживающих лиц:

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. 3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. 4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями. Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Статья 679.
   — ст. 677 ГК РФ (пп. 1–4)

Отсюда юридическая суть вашего «первого варианта»: если вы заключили договор с родителем как нанимателем, а дочь укажете в договоре как лицо, постоянно проживающее вместе с нанимателем (или вселите её на основании ст. 679 ГК РФ — вселение несовершеннолетнего ребёнка вообще не требует согласия наймодателя), то ответственность за порчу имущества и иные нарушения условий договора, совершённые дочерью, несёт перед вами именно родитель-наниматель. Это прямо следует из п. 3 ст. 677 ГК РФ. Такая конструкция юридически допустима и не является «недействительным договором» сама по себе — при условии, что она не фиктивна.

Однако вы сами ставите вопрос: «заведомо зная, что проживать будет одна она». Здесь кроется риск. Если договор оформлен на родителя лишь для вида, без действительного намерения, чтобы нанимателем выступал именно он (т.е. стороны на самом деле договаривались о найме непосредственно с девушкой, а родителя «вписали» формально), такая сделка может быть квалифицирована как мнимая или притворная:

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним).
   — ст. 170 ГК РФ (п. 1)

Мнимая сделка (совершённая лишь для вида, без намерения создать правовые последствия) ничтожна. Притворная сделка (совершённая с целью прикрыть другую) ничтожна, и к ней применяются правила о той сделке, которую стороны действительно имели в виду — то есть о найме, где нанимателем фактически является несовершеннолетняя.

Практический вывод: чтобы «первый вариант» был юридически прочным, нельзя оформлять родителя «фиктивно». Либо родитель реально выступает нанимателем и одновременно вписывает дочь в договор как постоянно проживающую (тогда он несёт ответственность за неё по п. 3 ст. 677 ГК РФ — это рабочий и законный вариант, но плату и обязанности нанимателя несёт именно он); либо вы прямо оформляете нанимателем саму девушку с согласием родителей (см. блоки 1 и 4). Оформление «на родителя», при котором родитель в договоре значится один, а фактически в квартире живёт только дочь и именно она реальная сторона по пользованию, — создаёт риск признания сделки ничтожной (мнимой/притворной) и утраты вами договорной защиты: тогда взыскивать ущерб и выселять придётся с несовершеннолетней, а не с родителя.

Ответственность за порчу имущества: с кого спрашивать

Здесь нужно различать два независимых механизма: договорную ответственность нанимателя и деликтную (внедоговорную) ответственность причинителя вреда.

1) Договорная ответственность. Наниматель обязан обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, а за действия граждан, постоянно проживающих с ним, отвечает перед наймодателем именно он:

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ) Статья 680. Временные жильцы Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
— ст. 678 ГК РФ, п. 4

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
— пп. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ

Порча помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, — это прямое основание требовать расторжения договора в суде, а также взыскания убытков с нанимателя.

2) Деликтная ответственность самого несовершеннолетнего и его родителей. Порча имущества — это ещё и причинение вреда имуществу наймодателя, которое возмещается по общим правилам гл. 59 ГК РФ лицом, причинившим вред:

Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда 1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— ст. 1064 ГК РФ (п. 1)

При этом вред, причинённый несовершеннолетним 14–18 лет, возмещается им самим, а при недостаточности у него доходов или имущества — его родителями полностью или в недостающей части, если они не докажут, что вред возник не по их вине:

Статья 1074. Ответственность за вред, причиненный несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет 1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут ответственность за причиненный вред на общих основаниях. 2. В случае, когда у несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет нет доходов или иного имущества, достаточных для возмещения вреда, вред должен быть возмещен полностью или в недостающей части его родителями (усыновителями) или попечителем, если они не докажут, что вред возник не по их вине. Если несовершеннолетний гражданин в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, оставшийся без попечения родителей, был помещен под надзор в организацию для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (статья 155 1 Семейного кодекса Российской Федерации ), эта организация обязана возместить вред полностью или в недостающей части, если не докажет, что вред возник не по ее вине. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Обязанность родителей (усыновителей), попечителя и соответствующей организации по возмещению вреда, причиненного несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, прекращается по достижении причинившим вред совершеннолетия либо в случаях, когда у него до достижения совершеннолетия появились доходы или иное имущество, достаточные для возмещения вреда, либо когда он до достижения совершеннолетия приобрел дееспособность.
— ст. 1074 ГК РФ (п. 1)

Итог для вашей ситуации с 17-летней студенткой. Независимо от того, кто подписал договор:

• если наниматель — родитель (и дочь вписана как постоянно проживающая), вы вправе предъявить требования и о возмещении ущерба, и о расторжении договора именно к родителю (ст. 677 п. 3, 678, 687 ГК РФ);
• одновременно, поскольку вред фактически причинила несовершеннолетняя, действует деликтный механизм ст. 1074 ГК РФ: первично отвечает сама девушка, а при отсутствии у неё доходов/имущества — её родители субсидиарно (это усиливает вашу защиту, а не ослабляет её);
• если наниматель — сама девушка (с согласием родителей), то по договору отвечает она, но в силу ст. 1074 ГК РФ при недостаточности её средств к возмещению привлекаются родители.

Вывод по вопросу «с кого спрашивать»: наиболее защищённая для вас конструкция — наниматель-родитель с указанием дочери как постоянно проживающей: тогда договорную претензию (ущерб + расторжение) вы предъявляете к платёжеспособному родителю, а деликтную — к девушке и субсидиарно к родителям. Суд — районный (городской) суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность по спорам о правах на недвижимость и о взыскании ущерба, связанного с наймом).

Какой из трёх вариантов выбрать и как оформить

Сопоставляю три предложенных вами варианта.

Вариант А — договор только на родителя, дочь фактически живёт одна, родитель «чисто на бумаге». Юридически рабочий, только если не фиктивен: родитель реально наниматель, а дочь указана в договоре постоянно проживающей. Тогда за неё отвечает родитель (ст. 677 п. 3 ГК РФ). Риск: если сделка оформлена «для вида» (родитель фактически не собирается быть стороной), её могут признать мнимой/притворной и ничтожной (ст. 170 ГК РФ) — и вы теряете договорную защиту против родителя. Кроме того, остаётся вопрос: назвав родителя нанимателем без намерения, вы сами создаёте уязвимость для оспаривания.

Вариант Б — договор подписывает сама несовершеннолетняя без всякого согласия родителей. Нежелателен: сделка оспорима по ст. 175 ГК РФ, и при недовольстве родителей её могут признать недействительной, а с девушки сложно взыскать ущерб (ст. 1074 ГК РФ — родители субсидиарно, но это лишний судебный шаг).

Вариант В — договор подписывает несовершеннолетняя + письменное согласие родителей (до или после подписания), либо трёхсторонний вариант. Это юридически корректно и достаточно. Согласие родителей оформляется простым письменным документом (отдельная бумага или подпись-согласие на договоре) — нотариальная форма законом не требуется. «Трёхсторонний договор» сам по себе не обязателен: ГК РФ говорит именно о согласии законных представителей, а не о том, что родитель должен стать стороной договора.

Рекомендуемая оптимальная схема (совмещает защиту обоих механизмов):

1. Нанимателями сделать родителя и (по желанию) совершеннолетнего поручителя, а девушку — указать в договоре как лицо, постоянно проживающее с нанимателем. Либо:
2. Если хотите оформить нанимателем именно девушку — договор подписывает она, а оба родителя дают письменное согласие на сделку; дополнительно (для надёжности взыскания) попросите одного из родителей подписать договор как поручителя/сонанимателя, приняв на себя солидарную ответственность (возможность прямо предусмотрена п. 4 ст. 677 ГК РФ — граждане, постоянно проживающие с нанимателем, могут стать сонанимателями и нести солидарную ответственность).

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. 3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. 4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями. Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Статья 679.
   — ст. 677 ГК РФ (пп. 1–4)

Простое письменное согласие обоих родителей + договор, подписанный несовершеннолетней (с возможным присоединением родителя как сонанимателя), — достаточная и правильная по закону схема. Нотариус не нужен; обязательна регистрация обременения в Росреестре, только если договор заключается на срок не менее года:

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1.
   — ст. 674 ГК РФ (п. 1)

Итоговый вывод по всему вопросу:

1. Договор, подписанный 17-летней, действителен (не ничтожен), если есть письменное согласие родителей — для найма оно обязательно, нотариальной формы не требует. Без согласия — оспорим по иску родителей (ст. 175 ГК РФ).
2. Договор «только на родителя, который не проживает» законен лишь если не фиктивен: наниматель-родитель, дочь — постоянно проживающая; тогда за её действия по договору отвечает родитель (ст. 677 п. 3 ГК РФ). «Фиктивное» оформление родителя создаёт риск ничтожности по ст. 170 ГК РФ.
3. Ответственность за порчу имущества: договорная — на нанимателе (родителе или самой девушке), деликтная — на самой девушке с субсидиарной ответственностью родителей до её совершеннолетия/появления доходов (ст. 1064, 1074 ГК РФ).
4. Спрашивать (взыскивать) вы вправе с нанимателя по договору и одновременно с девушки и её родителей как субсидиарно ответственных за вред. Наиболее защищённый вариант — наниматель-родитель + дочь как постоянно проживающая, либо наниматель-девушка с письменным согласием родителей и родителем-сонанимателем (солидарная ответственность).

Сроки давности и подсудность (сводно)

По оспоримой сделке несовершеннолетнего (договор, подписанный 17-летней без согласия родителей) иск о признании её недействительной может быть подан в течение одного года:

1. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 181 1 . Основные положения 1. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. 2. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. Статья 181 2 . Принятие решения собрания 1. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
   — ст. 181 ГК РФ (п. 2)

Этот срок течёт со дня, когда родители узнали или должны были узнать об обстоятельствах оспаривания, поэтому чем быстрее вы оформите письменное согласие родителей (или последующее одобрение), тем прочнее ваша позиция — механизм оспаривания по ст. 175 ГК РФ фактически «закрывается».

Для деликтных требований (возмещение вреда, причинённого порчей имущества) действует общий срок исковой давности три года (ст. 196 ГК РФ). Для расторжения договора найма по основанию «порча жилого помещения» сроки давности не применяются в том же смысле, что и для оспаривания сделки, — наймодатель вправе обратиться в суд, оценив нарушение как существенное (пп. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ).

По подсудности: требования о возмещении ущерба, причинённого порчей квартиры, и о расторжении договора найма, а также споры об оспаривании сделки в отношении жилого помещения предъявляются в районный (городской) суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность по искам о правах на жилые помещения). Это единый орган для всех трёх рассмотренных выше механизмов защиты.

Вывод: срок давности для оспаривания договора, подписанного несовершеннолетней без согласия, — 1 год; для взыскания вреда — 3 года; подаются иски в районный (городской) суд по месту нахождения жилья. Эти сроки и орган одинаковы во всех вариантах оформления договора, что не создаёт противоречий в стратегии защиты.