Можно ли оформить договор аренды с отцом на его квартиру, чтобы сдавать её в субаренду, и нужно ли платить налоги отцу?

Допустима ли схема «отец-собственник → аренда дочери → субаренда жильцу»

Собственник квартиры вправе распорядиться ею, в том числе сдать в аренду — в вашем случае отцу принадлежит это право как собственнику.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
— п. 1–2 ст. 209 ГК РФ

Право сдачи в аренду принадлежит именно собственнику (или управомоченному им лицу), а арендодателем по договору с жильцом в рассматриваемой схеме выступает не отец, а вы как арендатор-субарендодатель. Поэтому юридически цепочка строится так: отец (арендодатель) — вы (арендатор) — жилец (субарендатор).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— ст. 608 ГК РФ, п. 3

Арендатор вправе передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя, и остаётся ответственным по договору перед ним:

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
— п. 2 ст. 615 ГК РФ

Это означает: сама по себе конструкция «аренда + субаренда» законна и возможна, если в договоре аренды отец прямо дал согласие на субаренду (либо дал отдельное письменное согласие). Без такого согласия передача квартиры жильцу в поднаём будет нарушением условий аренды, дающим отцу право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК). Договор субаренды не может превышать по сроку договор аренды — при долгосрочной аренде (от 1 года) договор аренды подлежит госрегистрации, а не зарегистрированный договор аренды на срок от года не считается заключённым, что обнуляет и право субаренды.

Вывод: схема «аренда отца → субаренда жильцу» законна при условии закреплённого согласия отца на субаренду и корректного соотношения сроков договоров. Однако это возмездная конструкция (ст. 606 ГК): аренда предполагает плату, поэтому «бесплатная аренда без отчислений отцу» внутри этой схемы юридически невозможна — о налоговых последствиях платы ниже.

Обязана ли дочь платить арендную плату отцу и что, если договор оформить без платы

Аренда по своей природе — возмездный договор: арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
— ст. 606 ГК РФ, п. 2

Обязанность арендатора вносить арендную плату — императивная сущность договора аренды:

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
— п. 1 ст. 614 ГК РФ

Из этого следует ключевой вывод для вашего плана. Если вы оформляете с отцом именно договор аренды, то обязанность платить арендную плату возникает по закону — даже если отец «ничего не просит». Если в договоре плата не определена, по п. 1 ст. 614 ГК она считается установленной по обычным расценкам за аналогичное жильё, то есть налоговый орган при проверке вправе доначислить отцу доход по рыночной ставке аренды.

Если же вы хотите, чтобы отец реально ничего не получал, то договор аренды — неправильная форма. Правовой форме «безвозмездного предоставления квартиры» соответствует договор безвозмездного пользования (ссуды), а не аренды:

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615
— ст. 689 ГК РФ, п. 1

Однако здесь заложена вторая проблема: к договору ссуды применяются лишь пункты 1 и 3 ст. 615 ГК (пользоваться по назначению и последствия нецелевого использования), но не пункт 2 ст. 615 о праве субаренды. Это значит, что ссудополучатель (дочь) по общему правилу не вправе сдавать квартиру в субаренду — такое право прямо предусмотрено только для арендатора. Чтобы дочь-ссудополучатель могла законно сдавать квартиру жильцу, договор ссуды должен прямо предусматривать соответствующее полномочие с согласия отца; при этом передача жилья третьему лицу без правового основания создаёт риск признания дочери фактически действующей в интересах отца (см. блок о налогах).

Вывод: если вы заключаете именно договор аренды — платить арендную плату отцу вы обязаны по существу договора и по закону; «нулевая» аренда при реальной сдаче квартиры в наём несёт риск переквалификации и доначислений. Если хотите безвозмездности — нужно оформлять ссуду, но тогда субаренда требует отдельного прямого разрешения в договоре ссуды.

С какой суммы и по какой ставке дочь-самозанятая платит налог (НПД)

Сдача жилья в аренду (включая субаренду/поднаём) прямо отнесена к налогооблагаемым доходам на НПД: из числа не облагаемых НПД исключены доходы «от передачи имущественных прав на недвижимость, за исключением аренды (найма) жилых помещений», то есть аренда жилья — облагаемый НПД доход.

Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). 2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы: 1) получаемые в рамках трудовых отношений; 2) от продажи недвижимого имущества, транспортных средств; 3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);
— ч. 1, пп. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Профессиональный доход включает «доход от использования имущества»:

Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не освобождаются от исполнения обязанностей налогового агента, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 11. Индивидуальные предприниматели, указанные в подпункте 2 пункта 1 статьи 419 Налогового кодекса Российской Федерации , не признаются плательщиками страховых взносов за период применения специального налогового режима. Статья 3. Информационный обмен с налоговыми органами (Наименование в редакции Федерального закона от 28.06.2022 № 206-ФЗ) 1.
— ч. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Из этого следует: дочь-самозанятая платит НПД со всей суммы субарендной платы, полученной от жильца, без вычета расходов на аренду (уплату отцу). Режим НПД не предусматривает уменьшения налоговой базы на затраты — налог исчисляется с полной суммы поступивших платежей. Ставка — 4%, если жилец — физическое лицо, и 6%, если арендатор — ИП или организация:

6 процентов в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам. Статья 11. Порядок исчисления и уплаты налога 1. Сумма налога исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при применении разных ставок - как сумма, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз, с учетом уменьшения соответствующей суммы налога на сумму налогового вычета в порядке, предусмотренном статьей 12 настоящего Федерального закона. 2. Налоговый орган уведомляет налогоплательщика через мобильное приложение "Мой налог" не позднее 12-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, о сумме налога, подлежащей уплате по итогам налогового периода, с указанием реквизитов, необходимых для уплаты налога. В случае, если сумма налога, подлежащая уплате по итогам налогового периода, составляет менее 100 рублей, указанная сумма добавляется к сумме налога, подлежащей уплате по итогам следующего налогового периода. 3. Уплата налога осуществляется не позднее 28-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, по месту ведения налогоплательщиком деятельности. (В редакции Федерального закона от 28.12.2022 № 565-ФЗ) 4.
— пп. 3 п. 1 ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ

Поэтому в схеме «аренда + субаренда» возникает двойное налогообложение одной и той же суммы: если арендная плата дочери отцу равна субарендной плате жильца, то дочь платит НПД со всей суммы (не вычитая переданное отцу), а отец со своей стороны обязан заплатить НДФЛ (13%) или НПД с полученной от дочери арендной платы. Итоговое налоговое бремя на всю цепочку существенно выше, чем если бы отец напрямую сдавал квартиру и платил налог один раз.

Вывод: при схеме аренда-субаренда дочь платит НПД (4% с физлицом-жильцом) со всей полученной субарендной платы, без вычета арендных платежей отцу; отец дополнительно облагает полученную арендную плату. Это финансово заведомо хуже прямой сдачи отцом, если цель — минимизировать налоги.

Налоговые последствия для отца и риски схемы «получать деньги на счёт дочери»

Доходом для целей налогообложения признаётся экономическая выгода в денежной или натуральной форме:

доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", "Налог на прибыль организаций" настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 05.08.2000 № 118-ФЗ; от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 08.06.2015 № 150-ФЗ) 2. В целях настоящего Кодекса не признается доходом (экономической выгодой) получение имущества его фактическим владельцем от номинального владельца, если такое имущество и его номинальный владелец указаны в специальной декларации, представленной в соответствии с Федеральным законом "О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.06.2015 № 150-ФЗ) Статья 42. Доходы от источников в Российской Федерации и от источников за пределами Российской Федерации 1. Доходы налогоплательщика могут быть отнесены к доходам от источников в Российской Федерации или к доходам от источников за пределами Российской Федерации в соответствии с главами "Налог на прибыль организаций", "Налог на доходы физических лиц" настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 41 НК РФ

Применительно к отцу это означает два возможных сценария. Если отец реально получает арендную плату (по договору аренды) — у него возникает доход, подлежащий НДФЛ 13% (либо НПД 4–6%, если отец сам зарегистрируется самозанятым). Если отец безвозмездно передал квартиру дочери — у него дохода нет, но тогда конструкция должна быть оформлена как ссуда (см. блок 2), а не аренда.

Ключевой риск схемы «отец просто поручил дочери получать деньги на свой счёт» — она по существу является деятельностью в интересах другого лица, а именно такие отношения прямо выведены из‑под режима НПД:

1. лица, осуществляющие перепродажу товаров, имущественных прав, за исключением продажи имущества, использовавшегося ими для личных, домашних и (или) иных подобных нужд; 3) лица, занимающиеся добычей и (или) реализацией полезных ископаемых; 4) лица, имеющие работников, с которыми они состоят в трудовых отношениях; 5) лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части;
   — пп. 2, 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ

То есть если фактически все деньги от жильца должны были бы принадлежать отцу (собственнику), а дочь лишь «получает их на свой счёт и отчитывается/передаёт» — это агентские или порученческие отношения, при которых доходом признаются доходы именно собственника (отца), а не самозанятой дочери; применять НПД к такому доходу дочь не вправе. Плюс подп. 2 п. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ запрещает применять НПД лицам, осуществляющим «перепродажу имущественных прав» — что охватывает переуступку права пользования чужой недвижимостью.

Смежный налоговый риск — притворность сделки, если договор аренды с дочерью заключён лишь «для вида», чтобы перенести налог с отца на дочь без реального перехода доходов:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним).
— ст. 170 ГК РФ, п. 1

Вывод: законная для самозанятой дочери модель — только та, где дочь сама как арендатор/субарендодатель реально ведёт деятельность и получает доход за свой счёт. Модель, где дочь лишь технически аккумулирует чужие (отцовские) деньги, не подпадает под НПД, влечёт риск переквалификации, доначисления НДФЛ отцу и штрафов по ст. 122 НК РФ. Освобождение доходов от близких родственников (пп. 18.1 ст. 217 НК РФ) касается дарения, а не арендной платы или платы за сдачу чужого жилья, поэтому к этой схеме не применимо.

Какая модель оптимальна и как её оформить

Сопоставляя все нормы, для вашей цели (отец не участвует, дочь платит налоги сама) возможны два юридически чистых варианта.

Вариант 1 (рекомендуемый и наиболее простой). Отец выдаёт вам нотариальную или простую письменную доверенность с правом сдавать квартиру в наём, получать арендную плату и подписывать договоры найма от его имени. Тогда договор найма жилья заключается от имени собственника (отца), а вы — лишь представитель. Доход от найма возникает у собственника-отца; чтобы минимизировать налог, отец может сам зарегистрироваться как самозанятый и платить НПД 4% со сдачи квартиры, а деньги технически поступать на ваш счёт по его поручению. В этой модели нет двойного налогообложения и нет притворной сделки.

Вариант 2 (аренда + субаренда). Легален, но несёт двойное налоговое бремя (дочь платит НПД со всей субарендной платы, отец — НДФЛ/НПД с арендной платы) и требует обязательного согласия отца на субаренду (п. 2 ст. 615 ГК). Налоговой выгоды не даёт.

Вариант 3 (ссуда). Отец безвозмездно передаёт квартиру вам по договору ссуды с прямым закреплением права сдавать её в поднаём с его согласия. Юридически возможен, но: (а) ссудодатель вправе в любой момент отказаться от договора (ст. 699 ГК), (б) налоговый орган может усмотреть здесь сдачу чужого имущества в предпринимательских целях с риском доначислений.

Что нужно оформить в рамках выбранного варианта (поскольку здесь составляются договоры/доверенность — рекомендую использовать типовые формы): договор аренды (или ссуды) с указанием размера и порядка платы либо условия о безвозмездности, письменное согласие отца на субаренду, договор субаренды/найма с жильцом, фиксация платы с четырёхпроцентной ставкой НПД через приложение «Мой налог».

Вывод: самый безопасный с налоговой и гражданско-правовой точки зрения путь — сдавать квартиру от имени собственника-отца по доверенности с уплатой налога отцом как самозанятым (4%), а не перекладывать её через договор аренды/субаренды на себя: схема аренда-субаренда законна, но приводит к двойному налогу и требует корректного согласия на субаренду, тогда как «получение чужих денег на свой счёт без реальной передачи прав» под НПД не подпадает.

Сроки договоров, регистрация и порядок уплаты НПД

По срокам: договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК — процитирован в блоке 1). Договор аренды жилого помещения на срок один год и более подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации; договор на меньший срок регистрации не требует. Поэтому, чтобы избежать регистрации и связанных с ней ограничений, договоры аренды и субаренды целесообразно заключать на срок менее одного года (например, 11 месяцев) с возможностью продления — иначе незарегистрированный договор аренды не порождает право субаренды.

По исполнению налоговой обязанности: сумма НПД исчисляется налоговым органом как процентная доля налоговой базы, уведомление об уплате направляется через приложение «Мой налог» до 12-го числа месяца, следующего за отчётным, а уплата производится не позднее 28-го числа (пп. 1, 3 ст. 10, ч. 2–3 ст. 11 ФЗ № 422-ФЗ — порядок исчисления и уплаты процитирован выше в блоке 3). Доход фиксируется самозанятым самостоятельно при получении платежа от жильца, и именно с этого момента формируется налоговая база по ставке 4%.

Вывод: для работоспособности схемы оформляйте договоры аренды и субаренды сроком менее года (чтобы не требовалась госрегистрация), а НПД уплачивайте через «Мой налог» со всей субарендной платы в срок до 28 числа следующего месяца; субаренда не может превышать срок основного договора аренды.