Сдал квартиру посуточно, а арендатор проводит платные курсы и массаж: законно ли это и можно ли удержать залог?

Законно ли использование квартиры для проведения платных обучающих курсов (массажа) вместо проживания

Целевое назначение жилого помещения. Ст. 678 ГК РФ прямо обязывает нанимателя использовать снятое помещение только для проживания: это общая норма, из которой следует запрет на коммерческое использование квартиры как площадки.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ

Применительно к фактам: наниматель снял квартиру «для проживания», а использовать её для платных курсов массажа с массовым приходом третьих лиц — прямое нарушение ст. 678 ГК РФ. Проведение таких занятий не является проживанием, поэтому независимо от условий договора использование не по назначению незаконно.

Оговорка ст. 17 ЖК РФ в пользу ИП. Формально п. 2 ст. 17 ЖК РФ допускает индивидуальную предпринимательскую деятельность проживающего в жилом помещении, но при двух условиях: деятельность ведёт лицо, «проживающее» в помещении на законных основаниях, и это не нарушает права и интересы граждан и требования к жилому помещению.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение
— п. 2 ст. 17 ЖК РФ

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями
— п. 4 ст. 17 ЖК РФ

Важное различие с ситуацией клиента: (1) наниматель — не собственник, а временный жилец, и договор прямо запретил коммерческие занятия; (2) он вводил наймодателя в заблуждение, заявляя, что «придут двое», тогда как собравшихся значительно больше, и соседи жалуются — то есть массовые платные курсы нарушают права и законные интересы соседей (посещаемость, шум), что прямо исключает применение «допустимости» из п. 2 ст. 17 ЖК РФ. Кроме того, платные обучающие занятия массовой группе в жилой квартире в многоквартирном доме выходят за пределы допустимого там профессионального использования и фактически приближаются к размещению коммерческой образовательной площадки, что целевому назначению жилого помещения не соответствует.

Вывод: использование квартиры для проведения платных курсов (массаж/обучение) вместо проживания — незаконно, независимо от наличия у нанимателя статуса ИП. Это прямое нарушение ст. 678 ГК РФ и назначения жилого помещения по ст. 17 ЖК РФ (пп. 1, 4), которое не «спасается» наличием у нанимателя ИП.

Вправе ли наймодатель удержать залог/депозит за использование квартиры не по назначению

Удержание допустимо только как зачёт обеспечительного платежа при наступившем обстоятельстве либо в счёт согласованного штрафа. Сумма, взятая «под сохранность имущества», по ст. 381.1 ГК РФ является обеспечительным платежом: он обеспечивает в том числе обязанность уплатить неустойку за нарушение договора и засчитывается в счёт исполнения соответствующего обязательства только при наступлении предусмотренного договором обстоятельства.

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем
— п. 1 ст. 381.1 ГК РФ

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. 4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317 1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
— п. 1 ст. 381.1 ГК РФ

Ключевой момент: залог (депозит) как обеспечительный платёж не является собственностью наймодателя и не может быть удержан произвольно — он засчитывается либо (а) в счёт наступившего предусмотренного договором обстоятельства (в том числе согласованного штрафа за использование не по назначению), либо (б) в счёт доказанных убытков, получив на то основание. Сам факт нарушения условий договора является тем самым «обстоятельством» из п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, при наступлении которого договор и позволяет зачесть платёж.

Основание для удержания в самом договоре. Поскольку в договоре прямо предусмотрено, что использование не по назначению «влечёт штраф или удержание депозита», такое удержание опирается на согласованную сторонами неустойку (штраф) — п. 1 ст. 330 ГК РФ, для взыскания которой кредитор не обязан доказывать убытки.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков
— п. 1 ст. 330 ГК РФ

Предел: штраф не должен быть явно несоразмерным, а его списание не должно превращать всё в неосновательное обогащение. Если сумма удержания явно завышена относительно последствий нарушения, наниматель-предприниматель вправе просить суд об уменьшении неустойки по ст. 333 ГК РФ; при этом в суде наймодателю придётся обосновать соразмерность. Если же договор не давал права на удержание за нецелевое использование (например, депозит обеспечивал только сохранность имущества и повреждений не было), то удержанная сумма сверх согласованного — неосновательное обогащение по п. 1 ст. 1102 ГК РФ, подлежащее возврату.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 3. Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) § 3. Залог (Параграф в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ) 1. Общие положения о залоге
— п. 1 ст. 333 ГК РФ

Вывод: при наличии в договоре согласованного условия о том, что использование квартиры не по назначению влечёт штраф или удержание депозита, наймодатель вправе зачесть всю обусловленную сумму (штраф) из обеспечительного платежа в силу п. 1 ст. 381.1 и п. 1 ст. 330 ГК РФ — без необходимости доказывать убытки. Однако удержать сумму, превышающую согласованный штраф либо не обеспеченную им (при отсутствии повреждений — сверх «сбережения на сохранность»), нельзя: излишек взыскания будет неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ), а при явной несоразмерности штрафа суд вправе его уменьшить (ст. 333 ГК РФ).

Процедура реагирования: предупреждение, расторжение через суд, выселение, административная ответственность нанимателя

Расторжение договора найма за нецелевое использование возможно только после предупреждения и в судебном порядке. Ст. 687 ГК РФ (п. 4) устанавливает обязательную двухстадийную процедуру: при использовании помещения не по назначению либо систематическом нарушении прав соседей наймодатель обязан сначала письменно предупредить нанимателя; лишь если после предупреждения нарушение продолжается — вправе расторгнуть договор только через суд.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения
— п. 4 ст. 687 ГК РФ

Применительно к фактам: у наймодателя есть самостоятельное основание для расторжения именно по п. 4 ст. 687 ГК РФ — нецелевое использование и жалобы соседей. Но до подачи иска обязательно письменное предупреждение нанимателя с требованием устранить нарушение (прекратить курсы). Только если он проигнорирует предупреждение и продолжит занятия — открывается судебный трек.

Выселение — только по решению суда. Даже после расторжения договора выдворять нанимателя самостоятельно (вскрывать дверь, менять замки) нельзя: наниматель и проживающие подлежат выселению на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ). Обращение за содействием полиции о выселении вне суда не даёт права, пока нет судебного акта.

наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Глава 36. Безвозмездное пользование
— ст. 688 ГК РФ

Административная ответственность нанимателя. Использование жилого помещения не по назначению — административное правонарушение по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ. Для наймодателя это рычаг давления: заявление о правонарушении подаётся в орган жилищного надзора / полицию, и нанимателю грозит штраф. Поскольку наниматель — ИП, его привлекут по повышенной ставке как юрлицо (примечание к ст. 7.21 КоАП РФ): штраф 20 000–30 000 руб., то есть ответственность нанимателя-предпринимателя за нецелевое использование существенно выше, чем обычного гражданина.

Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей
— ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ

За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Дополнение примечанием - Федеральный закон от 24.04.2020 № 133-ФЗ)
— примечание к ст. 7.21 КоАП РФ, п. 2

Вывод: законный набор мер для наймодателя: (1) письменное предупреждение нанимателя-ИП о прекращении использования квартиры не по назначению (это и требование об устранении по п. 4 ст. 687 ГК РФ, и условие для последующего расторжения); (2) одновременная подача заявления о правонарушении по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ (наниматель-ИП ответит как юрлицо); (3) при продолжении нарушений после предупреждения — иск в суд о расторжении договора найма и выселении (ст. 687, 688 ГК РФ). Внесудебное выдворение либо произвольное удержание залога сверх согласованного штрафа незаконны.

Как зафиксировать использование квартиры не по назначению (собирание доказательств)

Для защиты прав наймодателя — и в суде о расторжении (ст. 687, 688 ГК РФ), и в административном деле (ст. 7.21 КоАП РФ) — нарушение должно подтверждаться фактами. Ст. 55 ГПК РФ определяет круг допустимых доказательств, которыми суд устанавливает наличие обстоятельств.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов
— ст. 55 ГПК РФ, п. 1

Применительно к ситуации практическая фиксация нарушения: (1) письменные жалобы и показания соседей (свидетельские показания в суде по ст. 55 ГПК РФ); (2) письменное предупреждение наймодателем нанимателя об устранении нарушения с отметкой о вручении либо отправкой ценным письмом с описью (это и «предупреждение о необходимости устранения» по п. 4 ст. 687 ГК РФ, и доказательство); (3) фото- и видеозапись прихода большого числа третьих лиц на платные курсы, реклама курсов нанимателя/ИП (аудио- и видеозаписи, письменные доказательства); (4) акт фиксации посещаемости. Именно эти материалы обосновывают как договорный штраф/зачёт депозита (ст. 381.1, 330 ГК РФ), так и административную ответственность и последующий суд.

Вывод: для законного удержания депозита и расторжения договора наймодателю следует зафиксировать нарушение допустимыми средствами (письменные предупреждения с отметкой о вручении, показания соседей, фото/видео прихода учеников, реклама курсов — ст. 55 ГПК РФ), предварительно письменно предупредив нанимателя о необходимости прекратить курсы. Без письменного предупреждения последующее расторжение по п. 4 ст. 687 ГК РФ невозможно.

Развилка: курсы уже велись фактически или только намечались

Правовые последствия прямо зависят от того, состоялось ли нарушение на момент спора.

Если курсы фактически проводились (наниматель уже принимал группы, есть жалобы соседей, зафиксирован массовый приход третьих лиц) — нарушение ст. 678 ГК РФ и п. 1, 4 ст. 17 ЖК РФ состоялось. Тогда: (а) договорное условие о штрафе/удержании депозита «сработало», и наймодатель вправе зачесть согласованную сумму из обеспечительного платежа по п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в счёт неустойки по ст. 330 ГК РФ, не доказывая убытки; (б) наймодатель обязан сначала письменно предупредить нанимателя, а при продолжении нарушений — вправе расторгнуть договор в суде (п. 4 ст. 687 ГК РФ) и выселить по ст. 688 ГК РФ; (в) нанимателю-ИП грозит административный штраф по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ, причём как юрлицу (примечание к ст. 7.21 КоАП РФ).

Если курсы лишь планировались и фактически не начались (наниматель только объявил намерение, групп ещё не принимал) — имущественного ущерба и состоявшегося нецелевого использования нет, поэтому: (а) удержание депозита за свершившееся нарушение преждевременно — договорный штраф (ст. 330 ГК РФ) привязывается к «неисполнению или ненадлежащему исполнению обязательства», которого на тот момент ещё не было, и удержанная без основания сумма будет неосновательным обогащением (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), подлежащим возврату; (б) наймодатель вправе действовать превентивно — письменно потребовать от нанимателя недопущения нецелевого использования (негативное обязательство), ссылаясь на ст. 678 ГК РФ и условия договора, а при реальной угрозе начала курсов — допустимо обосновывать расторжение по п. 4 ст. 687 ГК РФ (систематическое нарушение/угроза нарушения прав соседей) через суд.

Вывод: сумма, на которую наймодатель вправе удержать депозит, и допустимость внесудебных мер зависят от того, состоялось ли фактическое нецелевое использование: если курсы уже велись — зачёт согласованного штрафа законен (ст. 381.1, 330 ГК РФ); если нарушение только планировалось — удержание преждевременно и сверхштрафная часть образует неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), а реагировать следует письменным требованием о прекращении и, при необходимости, судом.