Арендатор уехала в отпуск, хозяин зашёл в комнату без предупреждения, требует выселиться из-за беспорядка и купить новый диван из-за пятен — имеет ли она право остаться до конца оплаченного срока?

Вправе ли наймодатель досрочно выселить нанимателя до истечения оплаченного срока, и только ли через суд?

Наймодатель не вправе выселить вас внесудебно на основании претензии по телефону. Договор найма считается заключённым на срок до истечения оплаченного периода, и до этого срока ваше право пользования жилым помещением сохраняется — что подтверждает правило о сроке договора.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
— ст. 683 ГК РФ

По смыслу этого положения, поскольку вы вселились на оплаченный срок (краткосрочный наём по ст. 683 ГК — до года), право пользования принадлежит вам до окончания этого срока. Расторжение по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке и по строго ограниченному перечню оснований.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
— ст. 687 ГК РФ

Из перечня п. 2 ст. 687 ГК РФ видно: наймодатель может расторгнуть договор досрочно лишь при неплатеже или «разрушении или порче жилого помещения». Бытовой беспорядок (наполнитель на полу, коробки от пиццы, невынесенный мусор) и пятна на диване, даже если они возникли по вашей вине, не образуют «разрушения или порчи жилого помещения» в смысле этой нормы — помещение остаётся пригодным и не разрушается. Наймодатель не ссылается на неплатёж, а плата внесена до конца срока. Следовательно, законного основания для внесудебного требования «выселяйся немедленно» нет.

Далее, даже если бы существовало основание для прекращения права пользования, выселение производится только по решению суда.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Итак: вы вправе не выселяться и проживать до окончания оплаченного периода. Если наймодатель в одностороннем порядке прекратит вам доступ (сменит замок, станет препятствовать) — его действия будут произвольным лишением жилища, прямо запрещённым законом, и вы вправе защищать владение даже против собственника.

Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

(реальный вывод по этому вопросу) Вы вправе не выселяться и остаться в комнате до окончания оплаченного периода. Досрочное расторжение наймодателем возможно только через суд и только по перечню п. 2 ст. 687 ГК РФ; беспорядок и спорные пятна этим перечнем не охватываются. Любое принудительное выселение и лишение доступа вне суда — незаконно, и ваше владение защищено ст. 305 ГК РФ против самого наймодателя.

Правомерен ли вход наймодателя в комнату без предупреждения за сутки в отсутствие нанимателя?

Нет, незаконен. Сдаваемое внаём жилое помещение остаётся под защитой конституционного и жилищного права на неприкосновенность жилища; наниматель проживает в нём на законных основаниях, поэтому вход без его согласия (в его отсутствие) допустим лишь в исчерпывающих случаях, к которым «забрать мебель» и «осмотр на беспорядок» не относятся.

Статья 25 Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
— ст. 25 Конституции РФ

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения 1. Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. 3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая. 4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения 1. Жилище неприкосновенно. 2.
— ст. 3 ЖК РФ

Жилищным законодательством прямо установлено, что проникать в жилище без согласия проживающих граждан нельзя; перечень допускаемых исключений (спасение жизни и имущества, аварии, стихийные бедствия и т.п.) не включает хозяйственные надобности наймодателя вроде вывоза мебели или проверки чистоты. Ваше отсутствие, тем более с осведомлением хозяина о визите за час, не даёт ему права входить — напротив, условие договора о предупреждении за сутки само по себе признавало ограничение доступа, и он его нарушил.

Незаконное проникновение в жилище против воли проживающего лица образует самостоятельное уголовно наказуемое деяние.

Статья 139. Нарушение неприкосновенности жилища 1. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, - наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3. Деяния, предусмотренные частями первой или второй настоящей статьи, совершенные лицом с использованием своего служебного положения, - наказываются штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок от двух до пяти лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до трех лет. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) Примечание. Под жилищем в настоящей статье, а также в других статьях настоящего Кодекса понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания.
— ст. 139 УК РФ

{Для оценки:} если собственник въехал в комнату в ваше отсутствие без вашего согласия, забрал вещи — такие действия нельзя оправдать «он же хозяин». Ключевой признак состава ст. 139 УК — проникновение против воли проживающего; на время действия договора найма ваша воля (отсутствие согласия) решает вопрос о законности входа. При систематических повторных вторжениях есть основания обратиться в полицию с заявлением.

(вывод по этому вопросу) Вход наймодателя в вашу комнату без предупреждения за сутки и без вашего согласия в ваше отсутствие — нарушение норм ст. 25 Конституции РФ и ст. 3 ЖК РФ, а при доказанности вашего несогласия — незаконное проникновение в жилище по ст. 139 УК РФ. Условие договора о предупреждении за сутки только подтверждает, что без такого предупреждения входить ему было нельзя.

Законно ли требование наймодателя «купить новый диван» из-за пятен, и что реально наниматель обязан возмещать?

Требование купить новый диван за счёт нанимателя не основано на законе. Возмещению подлежит только реальный ущерб — стоимость устранения повреждений (реальных пятен), причём лишь если доказано, что они причинены по вине нанимателя. Обязанность нанимателя по ст. 678 ГК состоит в обеспечении сохранности и поддержании помещения в надлежащем состоянии, а не в замене мебели новой.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ

Объём обязательства по возмещению вреда ограничен реальной утратой/повреждением имущества, а не стоимостью замены вещи новой. Основанием возмещения служит вина причинителя, которую наймодатель обязан доказать (п. 2 ст. 1064 ГК), и вред возмещается «в полном объёме» лишь в пределах действительной утраты/повреждения.

Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда 1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Статья 15. Возмещение убытков 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило
— ст. 15 ГК РФ

Значит: (1) пятна, которые были на диване до вашего заселения или возникли не по вашей вине, вам вменять нельзя — это доказывает наймодатель (ст. 1064 п. 2, «освобождается… если докажет, что вред причинён не по его вине» — бремя на нём находится); (2) даже доказанные вами пятна дают ему право лишь на реальный ущерб — стоимость чистки или сумму уценки с учётом износа, а не на покупку нового дивана; (3) если акта приёма-передачи с описью состояния дивана при заселении не составлялось, опровергнуть ваши доводы о старых пятнах наймодателю будет вдвойне трудно.

(вывод по этому вопросу) Требование купить новый диван неправомерно и подлежит отклонению. Максимум, что наймодатель может требовать при доказанности вашей вины и исходно чистого дивана, — реальный ущерб (стоимость удаления пятен или уценка с учётом износа, ст. 15, 1064 ГК РФ), но не стоимость новой мебели. Оставленный беспорядок сам по себе обязанности к выплатам не порождает — он лишь обязывает вас при выезде привести помещение в надлежащее состояние.

Если наниматель добровольно съедет раньше оплаченного срока — что с платой, и какие ещё требования защищают его позицию?

Если наймодатель всё же добьётся вашего выезда досрочно (например, созданием невыносимых условий), удержание уже внесённой платы за неиспользованный остаток срока не имеет законного основания: договор прекращается досрочно, и плата за периоды, в которые наниматель уже не пользуется жильём, подлежит возврату как неосновательное обогащение наймодателя.

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Это правило применимо, если вы решите съехать (или будете вынуждены съехать по вине наймодателя) до конца оплаченного срока: наймодатель, сберегая плату за не оказанные впоследствии услуги проживания, обогащается за ваш счёт без оснований и обязан её вернуть пропорционально неиспользованному времени. Если же вы остаётесь до конца оплаченного периода (как вправе по выводу из блока № 1), вопрос возврата не возникает.

Одновременно, поскольку вы находитесь в комнате на законных основаниях и только ваш наймодатель нарушил и право на неприкосновенность жилища, и договорные процедуры, — это его действия, а не ваши, подлежат правовой оценке; вам никакие санкции «за беспорядок» в виде денежных требований не грозят, пока не доказан реальный ущерб по ст. 1064 ГК.

(вывод по этому вопросу). Ваше решение оставаться до истечения оплаченного периода законно и соответствует ст. 683 ГК РФ и ст. 35 ЖК РФ (выселение — только по суду). План действий: (1) продолжайте проживать и выполняйте лишь обязанность поддерживать помещение в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК); (2) наймодателю письменно заявите о недопустимости входа в комнату без предупреждения и без вашего присутствия (ст. 25 Конституции, ст. 3 ЖК, ст. 139 УК) и о том, что требование «купить новый диван» бездоказательно и противоречит ст. 15/1064 ГК; (3) на каждую попытку несанкционированного входа вызывайте полицию и фиксируйте факт; (4) настаивайте на составлении акта о состоянии комнаты и мебели при возврате; (5) если вас принудительно выселят или смените замок — обращайтесь в суд за защитой владения (ст. 305 ГК) и за возвратом неосновательно удержанной платы (ст. 1102 ГК), а при повторных вторжениях — заявление в полицию по ст. 139 УК. Требование о диване отклоняйте до доказательства вашей вины и реального ущерба; взыскивать с вас «штраф за беспорядок» наймодатель не вправе, так как законом и договором неустойка за это не установлена.