Незаконность выселения: наймодатель не вправе расторгнуть договор и выселить без суда
Выселение вас на третьем (уже оплаченном) месяце без решения суда незаконно. Закон исчерпывающе определяет, когда наймодатель может расторгнуть договор найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений
— п. 2 ст. 687 ГК РФ
Из этой нормы следует: расторжение договора найма по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке и только по двум основаниям — невнесение платы (за шесть месяцев, а при найме до года — более двух раз по истечении срока платежа) либо разрушение/порча жилого помещения. Требование наймодателя «вносить за месяц вперёд» как основание выселения в законе отсутствует.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи
— ст. 678 ГК РФ
Вы исполнили свою обязанность — внесли плату вперёд за три месяца. По смыслу статьи 678 наниматель обязан вносить плату «своевременно», то есть в соответствии с договором. Поскольку вы оплатили весь период проживания заранее, какой-либо просрочки внесения платы у вас не было. Требование вносить плату за ещё один месяц вперёд сверх уже оплаченных трёх (то есть за будущий, ещё не наступивший период) не основано на законе, а отказ от такого требования не является «невнесением платы» — по смыслу пункта 2 статьи 687 основание для расторжения договора отсутствовало вовсе.
Оговорка о краткосрочном найме не меняет вывода. Если договор заключён на срок до одного года, он является краткосрочным наймом:
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное
— ст. 683 ГК РФ, п. 1
Часть 2 статьи 683 исключает для краткосрочного найма лишь отдельные правила (преимущественное право, продление договора и предоставление судом срока на устранение нарушений по абзацу четвёртому пункта 2 статьи 687), но не отменяет сам судебный порядок расторжения, установленный абзацами первым и вторым пункта 2 статьи 687. Таким образом, и при краткосрочном найме выселить нанимателя можно только через суд и только по перечисленным в статье 687 основаниям, которых в вашей ситуации не было.
Вывод: выселение без решения суда из оплаченного жилья незаконно. Любое физическое удаление из жилья, смена замков, выбрасывание вещей до вступления в силу судебного решения о выселении — это самоуправные действия наймодателя, не имеющие правового основания.
Возврат платы за неиспользованный третий месяц (неосновательное обогащение) и проценты
Вы оплатили три месяца вперёд, а прожили два. Плата за третий месяц (или за ту его часть, которой вы не успели воспользоваться из-за незаконного выселения) оказалась у наймодателя без правового основания — он получил деньги за период, в котором жильё вам не предоставлял.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Уплаченная вами плата за месяц, в котором вы были лишены возможности пользоваться жильём по вине наймодателя, является для него неосновательным обогащением: после выселения у него отпало основание удерживать эти деньги, тогда как у вас возникло право требовать их возврата. Правила статьи 1109 ГК РФ здесь не препятствуют возврату: деньги вносились не «до наступления срока исполнения» в смысле пункта 1 статьи 1109, а как плата за уже наступивший период пользования, который наймодатель вам фактически не обеспечил.
На сумму, подлежащую возврату, начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами с момента, когда наймодатель узнал о неосновательности удержания (например, с момента вашего письменного требования о возврате либо с момента выселения):
В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Вывод: вы вправе взыскать с наймодателя плату за оплаченный, но не использованный период проживания как неосновательное обогащение, а также проценты по ключевой ставке Банка России (ст. 395 ГК РФ) за весь период неправомерного удержания этих денег.
Возмещение вреда за выброшенные вещи
Выбрасывание ваших личных вещей — это причинение вреда вашему имуществу, которое подлежит возмещению лицом, его причинившим.
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества
— ст. 1064 ГК РФ, п. 1
Наймодатель (или лица, действовавшие по его поручению) самовольно изъял и выбросил принадлежащие вам вещи. Тем самым он причинил вред вашему имуществу. По пункту 1 статьи 1064 ГК РФ такой вред возмещается в полном объёме — вы вправе взыскать стоимость утраченного имущества. Бремя доказывания отсутствия вины лежит на причинителе вреда (пункт 2 статьи 1064), а не на вас.
Для истребования вещей в натуре, если они не выброшены, а, например, удерживаются или перемещены наймодателем, применяется виндикация:
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ
Вы как лицо, владевшее вещами на законном основании (по договору найма и на праве собственности на сами вещи), вправе истребовать их из чужого незаконного владения.
Вывод: стоимость выброшенных вещей подлежит взысканию с наймодателя в полном объёме по статье 1064 ГК РФ; если вещи удержаны, а не уничтожены, вы вправе истребовать их в натуре по статье 301 ГК РФ. Для взыскания потребуется доказать состав и стоимость имущества (описи, чеки, фотографии, свидетельские показания).
Самоуправство наймодателя: уголовная или административная ответственность
Действия наймодателя — выселение из оплаченного жилья и выбрасывание вещей в обход судебного порядка — обладают признаками самоуправства.
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев
— ч. 1 ст. 330 УК РФ
Самоуправство образует уголовно наказуемое деяние (часть 1 статьи 330 УК РФ), если действия совершены самовольно, вопреки установленному порядку, их правомерность оспаривается, и ими причинён существенный вред. В вашем случае правомерность выселения явно оспаривается (оно противоречит статье 687 ГК РФ), а причинение существенного вреда определяется стоимостью утраченных вещей и объёмом потерянных вами денег. При значительной стоимости выброшенного имущества вопрос о возбуждении уголовного дела по статье 330 УК РФ ставится перед органами дознания/полиции обоснованно.
Если существенный вред не будет доказан, те же действия образуют административное правонарушение:
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ
Вывод: вы вправе подать заявление в полицию по факту самоуправства. При существенном вреде (например, при значительной стоимости выброшенных вещей) действия подпадают под часть 1 статьи 330 УК РФ; при его отсутствии — под статью 19.1 КоАП РФ (предупреждение или штраф). Возбуждение уголовного или административного производства не подменяет гражданско-правового требования о возврате денег и возмещении вреда — оно идёт параллельно и укрепляет доказательственную базу вашего иска.
Моральный вред и утрата работы: что реально взыскать
По вопросу компенсации морального вреда следует учитывать её границы. Общее правило:
Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда
— п. 1 ст. 151 ГК РФ
Компенсация морального вреда по общему правилу (статья 151 ГК РФ) предполагается при нарушении личных неимущественных прав или нематериальных благ. Незаконное выселение из жилья и выбрасывание вещей, безусловно, причинило вам нравственные страдания, однако в судебной практике моральный вред, производный от нарушения имущественных прав, подлежит компенсации лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Поскольку специальные нормы (статьи 1099–1101 ГК РФ) позволяют компенсировать моральный вред и в прямо установленных законом случаях, а незаконное лишение жилища затрагивает защищаемое Конституцией право на жилище (статья 40 Конституции РФ), шансы на компенсацию морального вреда есть, но они зависят от того, как суд квалифицирует нарушение — как сугубо имущественное или как затрагивающее нематериальные блага. Требование о моральном вреде заявлять стоит, но рассчитывать на него как на основное — не следует.
По поводу увольнения: ваша потеря работы не находится в прямой причинной связи с действиями наймодателя и не является «убытком» в смысле статьи 15 ГК РФ — за это отвечает работодатель, реализовавший право уволить, а не наймодатель. Упущенная выгода (заработок, который вы могли бы получить, если бы не уволились) здесь практически не взыскивается, поскольку отсутствует необходимая причинно-следственная связь между выселением и прекращением трудовых отношений.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
— п. 2 ст. 15 ГК РФ
Понятия реального ущерба и упущенной выгоды (п. 2 ст. 15 ГК РФ) таковы, что ваш реальный ущерб — это стоимость выброшенных вещей и уплаченная за неиспользованный месяц плата, а не утраченный заработок. Утраченный заработок не подпадает ни под «реальный ущерб», ни под доказуемую «упущенную выгоду» по вине наймодателя.
Вывод: взысканию реально подлежат плата за неиспользованный месяц, проценты и стоимость выброшенных вещей; требование о моральном вреде заявлять обоснованно, но оно вторично; утраченный заработок вследствие увольнения по вине наймодателя фактически не взыскивается из-за отсутствия причинной связи.
Порядок защиты: иск, срок, подсудность, доказательства
Ваши требования возврата платы за неиспользованный месяц, возмещения вреда за выброшенные вещи и процентов подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства — путём подачи искового заявления о взыскании денежных средств.
Срок исковой давности. Общий срок исковой давности по требованиям о неосновательном обогащении и возмещении вреда составляет три года и исчисляется со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении права (статья 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Поскольку выселение и выбрасывание вещей — события с установленными датами, срок начал течь с этого момента; в пределах трёх лет иск подаётся без риска пропуска давности.
Подсудность. Иск подаётся по общим правилам территориальной и родовой подсудности ГПК РФ: по правилам статьи 28 ГПК РФ — по месту жительства ответчика (наймодателя), а если цена иска (совокупность требований) не превышает ста тысяч рублей — мировому судье, свыше — районному суду. Требование о возмещении вреда может быть предъявлено также по месту жительства истца (часть 5 статьи 29 ГПК РФ).
Доказательства, которые необходимо собрать. Договор найма (письменный либо подтверждённые иным способом договорные отношения), документ об оплате трёх месяцев (расписка, банковский перевод, квитанция), доказательства фактического проживания и выселения (переписка, свидетельские показания, акт/заявление в полицию), опись и стоимость выброшенных вещей (чеки, фото, показания свидетелей). Заявление в полицию по факту самоуправства (статья 330 УК РФ / статья 19.1 КоАП РФ) зафиксирует факт выселения и выбрасывания вещей в официальных документах, что станет сильным доказательством в гражданском деле.
Вывод: обращайтесь с иском о взыскании платы за неиспользованный месяц, процентов по статье 395 ГК РФ и стоимости выброшенных вещей в районный суд (либо к мировому судье при цене иска до 100 000 рублей) по месту жительства наймодателя или по месту вашего жительства (по требованию о возмещении вреда), в пределах трёхлетнего срока исковой давности; параллельно подайте заявление в полицию о самоуправстве.
Сроки, альтернативная квалификация и исполнение решения
Сроки. Срок исковой давности по требованиям о взыскании неосновательного обогащения (плата за неиспользованный месяц), о возмещении вреда (стоимость выброшенных вещей) и о процентах составляет три года (статья 196 ГК РФ) и исчисляется со дня, когда вы узнали о нарушении права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ) — то есть со дня выселения и выбрасывания вещей. В пределах трёх лет пропуска давности нет.
Альтернативная квалификация — две возможные ветки. (1) Если наймодателем выступает гражданин, сдающий жильё эпизодически, отношения регулируются главой 35 ГК РФ — выводы, изложенные выше, действуют в полном объёме. (2) Если наймодатель — индивидуальный предприниматель или организация, систематически сдающая жильё как коммерческую деятельность, и вы как потребитель арендовали жильё для личных нужд, к отношениям дополнительно применим Закон РФ «О защите прав потребителей», что не отменяет, а усиливает вашу защиту (в том числе компенсацию морального вреда при нарушении прав потребителя помимо статьи 151 ГК РФ). В обеих ветках выселение без суда незаконно — различаются лишь дополнительные меры защиты, доступные в потребительской ветке.
Если письменный договор найма не заключался, это не лишает вас права требовать возврата денег и возмещения вреда: доказательством послужат документы об оплате, переписка, свидетельские показания и материалы проверки по вашему заявлению в полицию; фактическое пользование жильём за плату квалифицируется как найм по общим нормам главы 35 ГК РФ.
Исполнение решения суда. После вступления решения в законную силу вы получите исполнительный лист, который предъявляется в службу судебных приставов для принудительного взыскания с наймодателя присуждённых сумм. Если полиция откажет в возбуждении уголовного дела или составлении протокола по статье 330 УК РФ / статье 19.1 КоАП РФ, такой отказ обжалуется прокурору либо в суд в порядке статьи 125 УПК РФ. Отказ в уголовно-правовой защите не препятствует гражданскому иску о возврате денег и возмещении вреда — это самостоятельные механизмы защиты.
Вывод: трёхлетний срок исковой давности не пропущен; независимо от того, кем является наймодатель и заключён ли письменный договор, выселение из оплаченного жилья незаконно и у вас есть право на возврат платы за неиспользованный месяц, проценты и возмещение стоимости вещей; взыскание после суда производится через приставов, а отказ полиции обжалуется прокурору или в суд.
