Кто по закону оплачивает устранение засора — наймодатель или наниматель
Базовое правило распределения расходов на ремонт наёмного жилья установлено ст. 681 ГК РФ.
Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
— п. 1 ст. 681 ГК РФ
Это означает: устранение засора в сифоне или внутриквартирной трубе (то есть мелкий, профилактический, текущий ремонт санитарно-технического оборудования) по закону ложится на нанимателя — квартиросъёмщиков, а не на вас. Договор прямой оговорки о засорах и текущем ремонте не содержит, но это как раз и означает, что действует диспозитивная норма: раз стороны не перераспределили бремя, оно остаётся таким, как указал закон, то есть на нанимателе.
Второй полюс — капитальный ремонт.
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
— п. 2 ст. 681 ГК РФ
Это означает: если по заключению специалиста проблема не в сифоне/внутриквартирном участке трубы, а в общем стояке, инженерных коммуникациях дома или в износе труб как конструктивном недостатке — это уже капитальный ремонт и зона ответственности наймодателя (вас). Именно разграничение «сифон/внутриквартирная труба (наниматель) — стояк/износ (наймодатель)» и будет решающим.
Замыкает эту вилку обязанность наймодателя по эксплуатации дома и ремонту устройств, находящихся в жилом помещении.
Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
— п. 2 ст. 676 ГК РФ
Это означает: граница проходит по тому, что именно засорилось. Сифон и разводка внутри квартиры (то, чем пользуются жильцы) — текущий ремонт нанимателя. Общее имущество дома и устройства для оказания коммунальных услуг в части их содержания и капитального ремонта — обязанность собственника. Засор «где-то в сифоне или в трубе» без установления точного места не позволяет ни одной из сторон категорично переложить расходы на другую.
Общий принцип бремени собственника — ст. 210 ГК РФ.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ
Это означает: как собственник вы несёте бремя содержания своего имущества в объёме, не переданном нанимателю по закону или договору. Из этого объёма ст. 681 ГК РФ прямо исключён текущий ремонт — он передан нанимателю, поэтому ссылка на «я собственник, значит плачу я» сама по себе не работает.
Вывод по вопросу: по общему правилу засор во внутриквартирном сантехническом оборудовании (сифон, разводка трубы внутри квартиры) — это текущий ремонт, расходы на который несёт наниматель (п. 1 ст. 681 ГК РФ), поскольку в договоре иное не установлено. Расходы наймодателя (вас) возникают только если будет доказано, что причина — в общем имуществе дома, стояке или конструктивном износе труб (п. 2 ст. 681 ГК РФ, п. 2 ст. 676 ГК РФ). Пока причина не установлена, платить по формальному правилу должны квартиросъёмщики.
Обязанность нанимателя обеспечивать сохранность сантехнического оборудования и поддерживать помещение в надлежащем состоянии
Помимо ремонта, на нанимателе лежит самостоятельная обязанность по содержанию помещения и оборудования.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
— ст. 678 ГК РФ
Это означает: обязанность «поддерживать в надлежащем состоянии» — это обязанность нанимателя по ст. 678 ГК РФ, и плохо уходящая вода (нарушение работы санитарно-технического оборудования) — как раз предмет этой обязанности. То есть в отсутствие доказанной вины собственника устранение такой неисправности — зона нанимателя.
Конкретизация этой обязанности дана в подзаконных Правилах пользования жилыми помещениями (утв. Приказом Минстроя № 292/пр), где прямо названы санитарно-техническое оборудование и текущий ремонт.
обеспечивать сохранность жилого помещения, в том числе находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к порче жилого помещения, находящегося в нем оборудования, а также к порче общего имущества в многоквартирном доме
— подп. «в» п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя № 292/пр
Это означает: наниматель обязан обеспечивать сохранность именно санитарно-технического оборудования в квартире и не допускать действий, приводящих к порче оборудования. Засор, возникший от эксплуатации (жир, пищевые отходы, посторонние предметы, сброшенные в раковину), — пример нарушения этой обязанности, и тогда расходы целиком на нанимателе.
Здесь же закреплена обязанность нанимателя реагировать на неисправности.
немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и сообщать о них наймодателю
— подп. «д» п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя № 292/пр
Это означает: обнаружив, что вода плохо уходит, наниматели должны были немедленно принимать меры к устранению неисправности и сообщить вам (наймодателю). Если они вызвали сантехника, не поставив вас в известность и не согласовав причину, — они действовали на свой риск и не вправе автоматически переложить счёт на вас.
Наконец, та же логика применяется при передаче квартиры по окончании найма.
при прекращении права пользования жилым помещением передать по акту приема-передачи наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не проведенного нанимателем текущего ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или провести текущий ремонт за свой счет
— подп. «к» п. 22 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя № 292/пр
Это означает: по закону именно наниматель обязан оплатить стоимость не проведённого им текущего ремонта санитарно-технического оборудования или провести его за свой счёт. Это прямо подтверждает, что текущий ремонт сантехники — расходная обязанность нанимателя, а не ваша.
Вывод по вопросу: поддержание сантехники в исправном состоянии и текущий ремонт оборудования — обязанность нанимателей (ст. 678 ГК РФ; подп. «в», «д» п. 10 и подп. «к» п. 22 Правил, утв. Приказом Минстроя № 292/пр). Счёт за устранение засора при неустановленной причине по общему правилу ложится на них; вы обязаны оплатить работы лишь в части, относящейся к капитальному ремонту/общему имуществу.
Бремя доказывания причины засора и значение 11 месяцев безаварийной эксплуатации
Главный практический вопрос — кто и что должен доказать, поскольку точное место и причина засора не установлены.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ
Это означает: распределение бремени доказывания. Если наниматели требуют от вас оплату, они должны доказать, что засор вызван причинами, за которые отвечает собственник (износ труб, дефект общего имущества). Если вы требуете от них оплаты — вам нужно доказать, что засор вызван их эксплуатацией. Поскольку ни акта о причине, ни иных доказательств нет, ни одна сторона своё требование пока не подтвердила, и при споре суд будет исходить из того, кто не доказал свою позицию.
Здесь же работает презумпция вины причинителя вреда.
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ
Это означает: если наниматели захотят взыскать с вас стоимость сантехника как убытки, им придётся доказать совокупность: противоправное поведение (ненадлежащее состояние труб как обязанность собственника), вред (расходы), причинную связь и вашу вину. Незафиксированная причина засора не позволяет установить эту связь — значит их требование к вам юридически «висит в воздухе».
Возмещению подлежат только реально понесённые расходы при доказанности.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)
— п. 2 ст. 15 ГК РФ
Это означает: сантехник «посмотрел и сказал», что засор в сифоне или трубе, но из-за чего он появился — неизвестно, акта нет. Такое устное мнение ещё не образует доказанного «реального ущерба, подлежащего возмещению». Расходы на сантехника могут быть взысканы только при подтверждении причины и с приложением платёжных документов.
Вывод по вопросу: при отсутствии акта, фиксирующего причину засора, бремя доказывания лежит на том, кто предъявляет требование (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ; п. 1 ст. 1064, п. 2 ст. 15 ГК РФ). Наниматели, требующие оплаты от вас, должны доказать, что причина — в трубах/общем имуществе, а не в их эксплуатации. 11 месяцев безаварийной работы подтверждает, что изначально оборудование было исправно и передало вам неисправность их силами. При таких доказательственных пробелах требование квартиросъёмщиков об оплате сантехника за ваш счёт несостоятельно и удовлетворению не подлежит.
Риск ущерба соседям и пределы бремени собственника
Отдельно стоит учесть сценарий, если засор приведёт к протечке и заливу нижних соседей — тогда вопрос выйдет за рамки спора с квартиросъёмщиками.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 4 ст. 30 ЖК РФ
Это означает: как собственник вы обязаны поддерживать помещение в надлежащем состоянии и не допускать бесхозяйственного обращения с ним. При заливе соседей пострадавшие, скорее всего, предъявят требование именно к вам как к собственнику, а не к нанимателям. Взыскав с вас ущерб, вы затем сможете в порядке регресса взыскать его с нанимателей, если докажете, что засор возник из-за их эксплуатации (п. 1 ст. 1064 ГК РФ).
Это означает также, что риски собственника (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ) распространяются и на общее имущество дома, но в части содержания и капитального ремонта, а не текущего ремонта внутриквартирного оборудования.
Вывод по вопросу: при заливе соседей требование по общему правилу предъявляется к вам как к собственнику (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ, п. 1 ст. 1064 ГК РФ), и уже затем вы регрессно взыскиваете понесённое с нанимателей при доказанности их вины. Это самостоятельный мотив настаивать на фиксации причины засора актом, а не «решать» вопрос устно.
Запрет нанимателям самовольно удерживать стоимость ремонта из арендной платы
Частый сценарий: квартиросъёмщики вызывают сантехника, платят и вычитают эту сумму из очередного платежа за наём. Это недопустимо произвольно.
Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 410 ГК РФ
Это означает: зачесть расходы в счёт арендной платы наниматели вправе только если у них есть встречное однородное (денежное) требование, признанное вами или подтверждённое, — то есть доказанное требование о возмещении. Пока причина засора не установлена и обязанность ваша не подтверждена, такого требования не возникло, и одностороннее уменьшение платы будет неосновательным.
Это означает: уменьшение арендной платы на стоимость сантехника следует квалифицировать как правомерное только при доказанном основании. Если наниматели уже удержали сумму, вы вправе требовать её как задолженность по плате за наём, а вопрос о возмещении расходов решать отдельно — через акт и, при необходимости, суд.
Вывод по вопросу: наниматели не вправе самовольно вычесть стоимость сантехника из арендной платы, поскольку встречное требование к вам (о возмещении) при неустановленной причине засора не доказано и не считается возникшим (ст. 410 ГК РФ). Удержанную сумму вы можете требовать как задолженность по плате за наём; окончательный расчёт по расходам возможен лишь после установления причины засора.
Как зафиксировать причину засора и что делать при споре
Единого нормативно закреплённого порядка составления акта о причине засора внутриквартирной канализации в законодательстве нет; акт составляется по общим правилам доказывания, а его реквизиты (место и причина засора, участники, дата) определяются практикой.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ
Это означает: спор решается доказательствами, и именно акт осмотра, составленный с участием обеих сторон (а при возможности — представителя управляющей организации или независимого специалиста) с фиксацией места и вероятной причины засора, является ключевым доказательством для распределения бремени. Обязанность нанимателя извещать вас о неисправности и принимать меры прямо закреплена.
немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и сообщать о них наймодателю
— подп. «д» п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя № 292/пр
Это означает: если наниматели вызвали сантехника в одиночку, не уведомив вас и не составив акта с указанием причины, они действовали на свой риск, и недоказанность причины ляжет на них при их требовании оплаты от вас (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).
Практический алгоритм: (1) письменно (хотя бы в мессенджере) сообщить нанимателям, что при неустановленной причине текущий ремонт внутриквартирного оборудования несёт наниматель (п. 1 ст. 681, ст. 678 ГК РФ); (2) предложить совместный осмотр с составлением акта, фиксирующего место и причину засора; (3) только после установления причины распределять расходы — засор от эксплуатации (сифон/внутриквартирная разводка) оплачивают наниматели, засор в общем стояке или из-за износа труб как конструктивного дефекта — вы; (4) при отказе нанимателей платить спор решается в суде.
Подсудность зависит от цены требования.
по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей
— п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ
Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации.
— ст. 28 ГПК РФ
Это означает: требование о взыскании задолженности по плате за наём или о распределении расходов — имущественный спор. При цене иска до 50 000 руб. он подсуден мировому судье, свыше — районному суду; иск предъявляется по месту жительства ответчика, то есть нанимателей. Этот единый порядок подсудности действует и для иных имущественных требований из отношений найма.
Вывод по вопросу: ключ к разрешению спора — акт, фиксирующий место и причину засора: без него бремя недоказанности несёт та сторона, что предъявляет требование (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ). Из-за невозможности наёмник обязан извещать вас о неисправности (подп. «д» п. 10 Правил, утв. Приказом Минстроя № 292/пр). При засоре в сифоне/внутриквартирной разводке платят наниматели, при дефекте стояка/износе труб — вы как наймодатель. Спор об имущественном требовании подсуден мировому судье при цене до 50 000 руб. и районному суду свыше, по месту жительства ответчика (п. 4 ч. 1 ст. 23, ст. 24, ст. 28 ГПК РФ).
