Можно ли вернуть деньги за последний месяц и часть первого, если отказались от квартиры сразу после подписания договора найма и не жили в ней

Правовая природа «последнего месяца» (обеспечительный платёж) и платы за первый месяц

Внесённая «за последний месяц» сумма по своей природе — обеспечительный платёж: ею обеспечивается денежное обязательство нанимателя (плата за последний период пользования). Закон прямо определяет судьбу такой суммы при прекращении обеспеченного обязательства:

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. 4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317 1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
— п. 2 ст. 381.1 ГК РФ

Это означает: если договор найма прекращён (а он прекращается при отказе нанимателя — см. блок 3) и обстоятельств, при которых сумма засчитывается в счёт платы, не наступило (вы не пользовались квартирой ни одного дня в последнем периоде), обеспечительный платёж подлежит возврату. Удержание возможно ТОЛЬКО если это прямо и определённо предусмотрено соглашением сторон — «если иное не предусмотрено соглашением сторон». Именно поэтому решающее значение имеет формулировка вашего пункта об удержании «за простой»: если в нём не определены ни размер удерживаемой суммы, ни обстоятельство, при котором она засчитывается, условие о невозврате нельзя считать согласованным.

Первый месяц — это плата за пользование жильём (ст. 682 ГК РФ). Плата вносится за пользование, а не за сам факт подписания договора; поскольку вы не пользовались квартирой ни дня и отказались до начала пользования, деньги удерживаются собственником без встречного предоставления:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Правила о неосновательном обогащении применяются и к требованию стороны обязательства о возврате исполненного в связи с этим обязательством (п. 3 ст. 1103 ГК РФ), и по прямому указанию п. 4 ст. 453 ГК РФ — при расторжении договора, когда сторона, получив исполнение, не предоставила встречное предоставление (см. блок 3). То есть и первый месяц, и «последний месяц» образуют на стороне собственника сбережённое без основания имущество.

Вывод: обе суммы по общему правилу подлежат возврату как неосновательное обогащение (ст. 1102, 1103, 453 ГК РФ), а «последний месяц» — ещё и как обеспечительный платёж при прекращении обеспеченного обязательства (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Собственник может удержать что-либо только в пределах реально доказанных убытков, а не произвольной «суммы за простой».

Действительность и пределы условия договора об удержании «за простой»

Пункт договора об удержании суммы при отказе от найма работает либо как неустойка, либо как условие о возмещении убытков. Неустойка должна быть ОПРЕДЕЛЁННОЙ — конкретной денежной суммой:

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
— п. 1 ст. 330 ГК РФ

В вашем договоре не указаны ни размер, ни основание удержания — значит, это не согласованная неустойка, а по сути попытка удержать всю внесённую сумму. Если суд квалифицирует пункт как неустойку, она подлежит уменьшению при явной несоразмерности:

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 3. Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) § 3. Залог (Параграф в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ) 1. Общие положения о залоге
— п. 1 ст. 333 ГК РФ

Если собственник обосновывает удержание убытками (в том числе упущенной выгодой «за простой»), он обязан доказать их наличие и размер, причём упущенная выгода оценивается с учётом предпринятых для её получения мер:

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 2 ст. 15 ГК РФ

При этом если убытки возникли в том числе потому, что кредитор сам не принял разумных мер к их уменьшению (например, не разместил объявление и не сдал квартиру другим жильцам), размер ответственности должника снижается:

Правило о вине кредитора (ст. 404 ГК РФ) прямо позволяет суду уменьшить размер ответственности, если наймодатель не принял разумных мер к уменьшению убытков — а он вправе был быстро пересдать освободившуюся квартиру. Одновременно пункт договора, устанавливающий для потребителя штрафные санкции, препятствующие свободной реализации права на отказ от услуги, признаётся недопустимым и ничтожен — см. блок 4.

Вывод: условие об удержании «за простой» без указания размера и основания не создаёт права удержать деньги произвольно. Даже если суд признает его подобием неустойки, она уменьшается по ст. 333 ГК РФ, а убытки «за простой» подлежат доказанию наймодателем и уменьшению по ст. 404 ГК РФ. Итоговая удерживаемая сумма, скорее всего, окажется многократно меньше внесённого.

Прекращение договора при отказе нанимателя и судьба исполненного

Наниматель вправе в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ

Даже если вы не соблюли трёхмесячный срок предупреждения, это не лишает вас права на возврат денег, а лишь может повлечь обязанность компенсировать наймодателю убытки за период предупреждения — и не более того. Сам закон не устанавливает «штраф за простой» в размере внесённых сумм. По общим правилам договор прекращается с момента соглашения сторон или уведомления:

При расторжении договора, когда одна сторона получила исполнение, но не предоставила встречное (а вы не пользовались жильём ни дня), к отношениям применяются правила о неосновательном обогащении:

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Президент Российской Федерации Б.Ельцин Москва, Кремль 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ
— п. 4 ст. 453 ГК РФ

Это ключевая норма для вас: собственник получил плату за первый месяц, но не предоставил встречное исполнение (фактическое пользование), значит, к его удержанию применяются правила главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении.

Вывод: ваш отказ законен (п. 1 ст. 687 ГК РФ) независимо от того, предупредили ли вы за три месяца. Договор прекращён, а полученная, но не отработанная наймодателем плата образует неосновательное обогащение (п. 4 ст. 453, ст. 1102 ГК РФ). Максимум, что наймодатель может потребовать, — доказанные убытки за разумный период поиска нового жильца (обычно это дни, а не весь год).

Комиссия агентства: услуга не оказана по вине потребителя? Возврат по ЗоЗПП

Отношения с агентством недвижимости, если вы им платили за услугу, регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей». Вы вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время, оплатив лишь фактически понесённые исполнителем расходы:

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ)
— ст. 32 ЗоЗПП

Значит, логика «если вы отказались — комиссия не возвращается» незаконна: агентство может удержать только документально подтверждённые ФАКТИЧЕСКИЕ расходы (не весь гонорар). А любое условие договора, устанавливающее для потребителя штраф за реализацию права на отказ или иным образом препятствующее такому отказу, недопустимо и ничтожно:

условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона; 4) условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; 5) условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом; 6) условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя; 7) условия, которые ограничивают установленное статьей 16 1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг); 8) условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации; 9) условия, которые уменьшают размер законной неустойки;
— п. 3 ст. 16 ЗоЗПП

Однако размер и обоснованность возврата зависят от того, ЗА ЧТО вы платили комиссию. Если это разовый гонорар за фактически оказанную услугу по подбору квартиры и заключению договора — услуга уже оказана, и возврат не положен. Если комиссия бралась как плата за сопровождение/услуги на весь год найма — за неоказанные месяцы она подлежит возврату.

Вывод: агентство не вправе удерживать всю комиссию без доказательства фактически понесённых расходов (ст. 32 ЗоЗПП), а условие о её невозврате при отказе ничтожно (п. 3 ст. 16 ЗоЗПП). Возврат вероятен в части неоказанных услуг; при разовом гонораре за подбор возврата, скорее всего, не будет. Итог: часть комиссии за не прожитые месяцы вернуть реально, целиком — только если договором она привязана к сроку найма.

Денежные последствия и проценты на удерживаемую сумму

На удерживаемое неосновательное обогащение начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Проценты начисляются с того момента, когда собственник узнал о неосновательности удержания (то есть с даты вашего требования о возврате), и по день фактической выплаты. Если удастся доказать, что удержание неправомерно именно с момента отказа, период начисления увеличивается.

Вывод: помимо самих сумм вы вправе требовать проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ, п. 1 ст. 395 ГК РФ) на всю незаконно удерживаемую сумму. Это ваш дополнительный денежный рычаг при переговорах и в иске.

Куда обращаться, подсудность и доказывание

Ваше требование — имущественный спор о взыскании денежных средств. Если цена иска не превышает 50 000 рублей (а по спору с агентством как потребителем — до 100 000 рублей), дело подсудно мировому судье:

по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
— пп. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

При большей сумме — районный суд. Если вы предъявляете требования к агентству как потребителю, вы вправе выбрать подсудность по своему месту жительства:

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора , за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) 8. Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании заработной платы и других сумм, причитающихся членам экипажа судна за работу на борту судна, расходов на репатриацию и взносов на социальное страхование, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна. (В редакции Федерального закона от 06.02.2012 № 4-ФЗ ) 9. Иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 272-ФЗ ) 10. Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.
— ч. 7 ст. 29 ГПК РФ

Плата за жильё определяется как плата за пользование, установленная договором:

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. 2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации .
— п. 1 ст. 682 ГК РФ

Поэтому уплаченная авансом сумма за период, в котором вы жильём не пользовались, является излишне полученной. Правовое значение имеют доказательства того, что вы НЕ пользовались жильём: отсутствие акта приёма-передачи ключей, переписка об отказе, отсутствие начислений за коммунальные услуги, отсутствие регистрации. Это подтверждает отсутствие встречного предоставления и обосновывает возврат.

Вывод: спор подсуден мировому судье при сумме до 50 000 руб. (до 100 000 руб. в потребительском споре с агентством), иначе — районному суду; иск к агентству можно подать по своему месту жительства (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ). Целесообразен досудебный порядок — письменное требование (претензия) к собственнику и агентству с расчётом сумм и процентов; при отказе — обращение в суд с приложением переписки и документов о неиспользовании квартиры.

Сроки, действия при отказе и порядок исполнения

По требованию о возврате неосновательного обогащения действует общий срок исковой давности — три года:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Он исчисляется со дня, когда вы узнали о нарушении права, то есть с момента, когда собственник отказался вернуть деньги (либо с момента, когда должен был их вернуть). В вашей ситуации срок по существу только начал течь, поэтому упустить его в ближайшее время вы не рискуете.

По спорам с агентством как потребителем при отказе в добровольном удовлетворении требований суд взыскивает штраф в размере 50 % от присуждённой суммы (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП). По требованию, основанному на сделке в простой письменной форме (ваш договор найма), возможно упрощённое взыскание — судебный приказ:

требование основано на сделке, совершенной в простой письменной форме; требование основано на совершенном нотариусом протесте векселя в неплатеже, неакцепте и недатировании акцепта; заявлено требование о взыскании алиментов на несовершеннолетних детей, не связанное с установлением отцовства, оспариванием отцовства (материнства) или необходимостью привлечения других заинтересованных лиц; абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 23-ФЗ ) заявлено требование о взыскании начисленных, но не выплаченных работнику заработной платы, сумм оплаты отпуска, выплат при увольнении и (или) иных сумм, начисленных работнику; (В редакции Федерального закона от 23.04.2012 № 35-ФЗ ) заявлено территориальным органом федерального органа исполнительной власти по обеспечению установленного порядка деятельности судов и исполнению судебных актов и актов других органов требование о взыскании расходов, произведенных в связи с розыском ответчика, или должника, или ребенка; (В редакции федеральных законов от 30.06.2003 № 86-ФЗ ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ ; от 03.12.2011 № 389-ФЗ ; от 05.05.2014 № 126-ФЗ ) заявлено требование о взыскании начисленной, но не выплаченной денежной компенсации за нарушение работодателем установленного срока соответственно выплаты заработной платы, оплаты отпуска, выплат при увольнении и (или) других выплат, причитающихся работнику;
— ст. 122 ГПК РФ

Направить контрагентам письменную претензию с расчётом (основной долг + проценты по ст. 395 ГК РФ) целесообразно до суда: это фиксирует момент, с которого начисляются проценты, и может побудить вернуть деньги без разбирательства. Обязательный досудебный порядок для данной категории спора законом не предусмотрен — обращаться в суд можно и без предварительной претензии.

Вывод: срок исковой давности — три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), и он только начал течь. При отказе добровольно вернуть — иск либо судебный приказ (ст. 122 ГПК РФ), в потребительском споре с агентством дополнительно взыскивается штраф 50 %. Практически: сначала заказная претензия с расчётом (желательно, но не обязательно), затем — в суд по вашему месту жительства (мировой или районный в зависимости от суммы).

Риск встречного требования собственника об убытках/упущенной выгоде

Собственник может заявить встречное требование о возмещении убытков от досрочного отказа, ссылаясь на «потерю времени». Такие убытки (упущенная выгода) подлежат доказыванию и оценке по особым правилам:

При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. В случае нарушения должником обязательства по воздержанию от совершения определенного действия (негативное обязательство) кредитор независимо от возмещения убытков вправе требовать пресечения соответствующего действия, если это не противоречит существу обязательства. Данное требование может быть предъявлено кредитором и в случае возникновения реальной угрозы нарушения такого обязательства. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 4 ст. 393 ГК РФ

Это означает: недостаточно заявить «я потеряла время». Наймодатель должен доказать, что предпринял конкретные меры для сдачи квартиры (объявления, показы) и понёс потери. Кроме того, размер его ответственности снижается, если он сам не принял разумных мер к уменьшению убытков — например, не стал искать других жильцов на освободившуюся квартиру:

Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению. 2. Правила пункта 1 настоящей статьи соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины.
— п. 1 ст. 404 ГК РФ

Значит, «простой за год» как упущенная выгода почти наверняка будет отвергнут или существенно снижен: квартира в неделю обнаружения отказа пустует не год, а считанные дни. Разумный период поиска нового жильца и есть реальный предел его убытков.

Правовое значение для доказывания имеют документы, подтверждающие отсутствие пользования с вашей стороны: отсутствие акта приёма-передачи ключей, переписка об отказе, отсутствие начислений и регистрации по адресу. Они одновременно подтверждают отсутствие встречного предоставления (обосновывают возврат) и опровергают размер убытков наймодателя.

Вывод: риск встречного взыскания убытков с вашей стороны ограничен доказанными, разумно рассчитанными потерями наймодателя за фактический простой (обычно дни), а не удержанием всей внесённой суммы; суд снижает их по ст. 404 ГК РФ, если кредитор не принял мер к уменьшению. Полный текст прочтите сами, при необходимости консультируйтесь с юристом, поскольку оценка «разумного срока» — оценочная категория.