Квартира сдана без договора, жилец не платит и не выходит на связь: как вскрыть, поменять замок и что делать с вещами

Квалификация отношений: договор возобновился на тех же условиях либо стал бессрочным

После истечения срока договора найма отношения не превращаются автоматически в «проживание без оснований». По смыслу ст. 684 ГК РФ наймодатель обязан был заранее — не позднее чем за три месяца до истечения срока — либо предложить нанимателю новый договор, либо предупредить об отказе от продления (и только по мотиву решения не сдавать жильё внаем не менее года).

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
— ст. 684 ГК РФ, п. 2

Если такого предупреждения не направлялось, а наниматель от продления не отказался и продолжает пользоваться квартирой, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Это принципиально меняет статус жильца: он занимает квартиру законно, а не «без оснований», и выселить его «просто так» нельзя.

Важна и давность отношений: договор изначально заключался на 11 месяцев (краткосрочный наём), но затем продлевался. При краткосрочном найме закон даёт нанимателю меньше гарантий, и правила отдельных статей к нему не применяются, если договором не предусмотрено иное.

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
   — ст. 683 ГК РФ, п. 1

общий порядок расторжения договора положениями его статей 450 - 452, регулируя порядок расторжения договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя (пункт 1), по требованию наймодателя (пункт 2), по требованию любой из сторон в договоре (пункт 3). При этом имеются различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным - заключенным на срок не более года. Так, к договору краткосрочного найма жилого помещения не применяются правила пункта 2 статьи 677, статей 680 и 684 - 686, абзаца четвертого пункта 2 статьи 687 данного Кодекса , если договором не предусмотрено иное. Указанное свидетельствует о стремлении законодателя учесть специфику договора краткосрочного найма, при котором нанимателю предоставляется меньший объем гарантий, нежели по договору, заключенному на больший срок. Особенностью договора является и востребованный на практике порядок его расторжения: распространено включение в договоры краткосрочного найма условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено характеристиками сложившихся отношений, а также тем, что при применении судебного порядка срок расторжения договора может стать сопоставимым со сроком самого найма или превысить его. В свою очередь, несмотря на наличие в соответствующей норме правила о судебном порядке расторжения договора и отсутствие указания на то, что стороны могут оговорить в договоре иную процедуру расторжения, суды допускают возможность признания нормы диспозитивной и включения в договор условия о праве на односторонний отказ от его исполнения (пункт 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке, даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и при наличии этого права у нанимателя, создает отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче - надлежащим образом оформлять договоры, что способствует снижению предложения на данном рынке и росту стоимости найма жилья, мешает легализации этого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет. Можно предположить, что именно с означенными обстоятельствами связаны стремление трактовать норму пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации как диспозитивную - чтобы выработать, исходя из принципа свободы договора, наиболее оптимальные, с точки зрения баланса интересов сторон, условия краткосрочного коммерческого найма жилых помещений, отличающиеся от тех, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 687 данного Кодекса , - и последующее признание этих условий законными в судебной практике. Установление же в абзаце втором пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации правила о расторжении договора по требованию наймодателя в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение при краткосрочном найме более двух раз по истечении установленного
— п. 3 Постановления КС РФ № 23-П от 02.06.2022

Практический вывод отсюда: в вашем случае наниматель занимает жильё по договору, срок которого истёк, но продолжает пользоваться помещением — то есть либо по возобновлённому (продлённому) договору, либо, если период продления уже вышел за год, на условиях найма без определённого срока. В любом варианте основание пользования есть, и его нельзя «отменить» вскрытием квартиры. Отсутствие письменного договора значения не отменяет, но влияет на доказывание условий (срок платежа, размер платы).

Вывод: после 31 января при продолжении проживания жильца отношения продолжаются как договорные (возобновлённый либо бессрочный наём), а не как самовольное занятие; «признавать его проживание без оснований» через суд отдельно не требуется и юридической конструкции «признание незаконно проживающим» как самостоятельного иска не существует. Прекращение отношений достигается расторжением договора и выселением (см. следующий блок).

Расторжение договора при неуплате и выселение — только через суд

Единственный законный путь при систематической неуплате, если жилец не выезжает добровольно, — обратиться в суд с иском о расторжении договора найма. Закон прямо называет невнесение платы основанием для расторжения по требованию наймодателя.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
— п. 2 ст. 687 ГК РФ

Ключевая деталь для вашего дела: для обычного (не краткосрочного) найма основание наступает при невнесении платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок; а при краткосрочном найме — при невнесении платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Ваш случай — это период неуплаты «за два месяца». Этого достаточно только в одном варианте: если ваш договор после продлений квалифицируется как краткосрочный (на срок до года) и жилец не заплатил более двух раз. Если же договор считается продлённым на больший срок (например, ещё на 11 месяцев) либо бессрочным, «два месяца» порог в шесть месяцев не перекрывают — и тогда основанием иска должно быть не только взыскание долга, но и прекращение договора по ст. 687 ГК РФ с учётом фактического отказа жильца от исполнения.

Последствие расторжения — выселение исключительно на основании решения суда:

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
— ст. 688 ГК РФ, п. 4

То есть ни вскрытие квартиры, ни смена замка, ни обращение к участковому не заменяют решения суда. КС РФ подтвердил, что для основной массы договоров найма судебный порядок расторжения по требованию наймодателя — императивный.

общий порядок расторжения договора положениями его статей 450 - 452, регулируя порядок расторжения договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя (пункт 1), по требованию наймодателя (пункт 2), по требованию любой из сторон в договоре (пункт 3). При этом имеются различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным - заключенным на срок не более года. Так, к договору краткосрочного найма жилого помещения не применяются правила пункта 2 статьи 677, статей 680 и 684 - 686, абзаца четвертого пункта 2 статьи 687 данного Кодекса , если договором не предусмотрено иное. Указанное свидетельствует о стремлении законодателя учесть специфику договора краткосрочного найма, при котором нанимателю предоставляется меньший объем гарантий, нежели по договору, заключенному на больший срок. Особенностью договора является и востребованный на практике порядок его расторжения: распространено включение в договоры краткосрочного найма условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено характеристиками сложившихся отношений, а также тем, что при применении судебного порядка срок расторжения договора может стать сопоставимым со сроком самого найма или превысить его. В свою очередь, несмотря на наличие в соответствующей норме правила о судебном порядке расторжения договора и отсутствие указания на то, что стороны могут оговорить в договоре иную процедуру расторжения, суды допускают возможность признания нормы диспозитивной и включения в договор условия о праве на односторонний отказ от его исполнения (пункт 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке, даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и при наличии этого права у нанимателя, создает отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче - надлежащим образом оформлять договоры, что способствует снижению предложения на данном рынке и росту стоимости найма жилья, мешает легализации этого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет. Можно предположить, что именно с означенными обстоятельствами связаны стремление трактовать норму пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации как диспозитивную - чтобы выработать, исходя из принципа свободы договора, наиболее оптимальные, с точки зрения баланса интересов сторон, условия краткосрочного коммерческого найма жилых помещений, отличающиеся от тех, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 687 данного Кодекса , - и последующее признание этих условий законными в судебной практике. Установление же в абзаце втором пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации правила о расторжении договора по требованию наймодателя в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение при краткосрочном найме более двух раз по истечении установленного
— п. 3 Постановления КС РФ № 23-П от 02.06.2022

На время рассмотрения суд по своей инициативе или по просьбе нанимателя может предоставить срок до года на устранение нарушений, а также отсрочить исполнение решения — это нужно учитывать как риск затягивания.

Вывод: требуйте прекращения отношений и выселения через районный суд (см. блок о подсудности), а не через полицию. Если просрочка по факту более двух платежей при краткосрочном найме — основания уже есть; если договор продлён на более длительный срок, безопаснее накапливать доказательства неуплаты вплоть до шести месяцев и параллельно требовать взыскания долга.

Вскрывать квартиру и менять замок нельзя: это самоуправство и нарушение неприкосновенности жилища

Тот факт, что вы собственник, не даёт права войти в квартиру против воли проживающего в ней лица. Это конституционная гарантия:

Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
— ст. 25 Конституции РФ, п. 2

Об этом же прямо говорит закон о полиции: сотрудники не вправе проникать в жилое помещение помимо воли проживающих там граждан иначе как в строго определённых законом случаях (спасение жизни, задержание подозреваемых, пресечение преступления и т.п.) и в установленном порядке.

1. Сотрудники полиции не вправе проникать в жилые помещения помимо воли проживающих в них граждан иначе как в случаях и порядке, установленных федеральными конституционными законами, настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.
   — ч. 2 ст. 15 ФЗ «О полиции»

Спор с квартиросъёмщиком о долге под эти основания не подпадает. Поэтому вызов участкового «чтобы вскрыли квартиру» и тем более вскрытие без него — это действия полиции за пределами её полномочий; по вашей же просьбе такое вскрытие оформлено не будет.

Самостоятельное вскрытие и смена замка без согласия жильца квалифицируются как самоуправство — самовольное осуществление своего предполагаемого права вопреки установленному законом порядку.

Статья 330. Самоуправство 1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей.
— ст. 19.1 КоАП РФ

Уголовный состав самоуправства требует существенного вреда и оспаривания правомерности ваших действий жильцом — но сам риск уголовного преследования и административной ответственности реален, не говоря о том, что вскрытие против воли проживающего образует самостоятельный состав незаконного проникновения в жилище.

1. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, - наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев.
   — ч. 1 ст. 139 УК РФ

Отдельно о смене замка: даже без проникновения это лишение нанимателя доступа в занимаемое им жильё, то есть то же самоуправное распоряжение чужим владением — и оно повлечёт иск нанимателя о вселении и возмещении убытков (например, стоимости оплаты другого жилья или испорченных вещей). Вы окажетесь ответчиком, а не истцом.

Вывод: вскрывать квартиру, привлекать участкового для принудительного вскрытия и менять замок нельзя. Единственный законный способ войти в квартиру без согласия жильца — через судебное решение и судебного пристава-исполнителя.

Что делать с вещами жильца после выселения

Вещи, находящиеся в квартире, — собственность жильца, и она охраняется законом наравне с вашей:

1. Право частной собственности охраняется законом. 2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. 3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
   — ст. 35 Конституции РФ, п. 1

Поэтому выбрасывать их нельзя: это лишение имущества помимо решения суда и основание для требования о возмещении вреда, включая стоимость утраченных вещей. Хранить у себя «навсегда» тоже не вариант, но обязанность обеспечить сохранность вещей до их возврата собственнику закон возлагает на вас как на наймодателя, получившего владение помещением.

Правильный порядок: понуждать жильца освободить помещение и вывезти имущество в рамках судебного выселения. В исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель вправе войти в жилое помещение должника для исполнения документа о выселении — именно он обеспечивает исполнение, а не вы самостоятельно.

1. с разрешения в письменной форме старшего судебного пристава (а в случае исполнения исполнительного документа о вселении взыскателя или выселении должника - без указанного разрешения) входить без согласия должника в жилое помещение, занимаемое должником;
   — п. 6 ч. 1 ст. 64 ФЗ № 229-ФЗ

Если после выселения в квартире останутся вещи, их следует описать (акт с участием незаинтересованных лиц, фотофиксация), предложить жильцу забрать их в письменном уведомлении и хранить до востребования, понеся расходы с правом требования их возмещения. Выбрасывание или присвоение вещей — прямой путь к ответному иску.

Вывод: вещи жильца выбрасывать нельзя, продавать без суда — тоже. Их нужно описать и хранить до востребования либо передать по акту при освобождении квартиры; вошедший в квартиру пристав по решению суда зафиксирует состав имущества и порядок его выноса. Расходы на хранение вы вправе предъявить жильцу.

Деньги: долг, проценты и куда подавать иск

Жилец обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, а если договором не установлено иное — и коммунальные платежи; это его договорная обязанность.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ, п. 4

За период после прекращения (истечения/расторжения) договора, если он продолжит пользоваться квартирой, плата приобретает природу неосновательного обогащения — сбережённой за ваш счёт суммы по цене пользования жильём, а на неё начисляются проценты.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

1. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
   — п. 2 ст. 1105 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Проценты начисляются с момента, когда жилец узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения (то есть с даты просрочки платежа). Общий срок исковой давности по этим требованиям — три года.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

По территориальной подсудности иск подаётся по месту жительства ответчика — в данном случае по адресу квартиры, где он проживает, что удобно: это и место спора, и место нахождения жилья.

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации.
— ст. 28 ГПК РФ, п. 3

По родовой подсудности требования о взыскании долга на сумму до 50 000 рублей подсудны мировому судье, но требование о расторжении договора и выселении подсудно районному суду; при соединении этих требований все они рассматриваются в районном суде.

1. по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;
   — п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

1. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде.
   — ч. 3 ст. 23 ГПК РФ

Вывод: в одном иске в районный суд по адресу квартиры соедините требования о расторжении договора найма, выселении, взыскании задолженности за весь период и процентов по ст. 395 ГК РФ. Исковая давность — три года. Если долг и проценты по остальным требованиям не превысят 50 000 рублей и спора о выселении нет, можно ограничиться судебным приказом/иском к мировому судье, но в вашей ситуации с выселением — только районный суд.

Ускоренный путь: отказ от бессрочного договора по ст. 610 ГК РФ

Если после всех продлений договор фактически действует без определённого срока (срок истёк, новый акт не подписан, жилец продолжает пользоваться без возражений, но и без оформленного продления на фиксированный период), к нему применимо общее правило об аренде на неопределённый срок: каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую за три месяца — для недвижимости.

{c610}

Это наиболее быстрый законный рычаг: он не требует дожидаться порога неуплаты в два или шесть месяцев и не требует судебного расторжения в той части, где договор бессрочный. После истечения трёхмесячного срока предупреждения договор считается прекращённым, и далее проживание становится безосновательным, а освобождение помещения обеспечивается выселением по ст. 688 ГК РФ (решение суда).

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
— ст. 688 ГК РФ, п. 4

Вывод: если договор в нынешнем виде квалифицируется как заключённый на неопределённый срок, вам выгодно направить жильцу письменное уведомление об отказе от договора с трёхмесячным сроком (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу квартиры, дублируя в мессенджере с фиксацией). Долг и проценты при этом взыскиваются отдельно. Эта развилка (бессрочный ли договор или продлён на фиксированный срок) зависит от фактических обстоятельств и текста последнего договора — при её подтверждении путь по ст. 610 ГК РФ быстрее, чем ожидание шестимесячной просрочки.

Исполнение решения и порядок действий

После вступления решения суда о расторжении и выселении в законную силу вы получаете исполнительный лист и предъявляете его в службу судебных приставов по месту нахождения квартиры. Именно пристав, а не вы и не участковый, обеспечивает исполнение: для исполнения документа о выселении должника пристав вправе входить в жилое помещение без согласия должника и без отдельного разрешения старшего судебного пристава.

1. с разрешения в письменной форме старшего судебного пристава (а в случае исполнения исполнительного документа о вселении взыскателя или выселении должника - без указанного разрешения) входить без согласия должника в жилое помещение, занимаемое должником;
   — п. 6 ч. 1 ст. 64 ФЗ № 229-ФЗ

Пристав выполняет фактические действия: вскрытие, опись имущества, передача помещения взыскателю. Это и есть тот законный механизм «попасть внутрь», которого у вас сейчас нет из-за утраты ключей.

До суда и до пристава правильная последовательность такая:

1. письменное уведомление жильца (об отказе от договора по ст. 610 ГК РФ, если договор бессрочный, либо о требовании погасить долг и освободить помещение);
2. параллельная фиксация доказательств — сохранить переписку в мессенджерах и СМС (заверить у нотариуса при необходимости), выписки по счёту об отсутствии платежей, заручиться письменными показаниями соседей о регулярном проживании жильца;
3. предъявление иска в районный суд о расторжении, выселении и взыскании долга с процентами.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ, п. 4

Вывод: самостоятельно входить в квартиру и менять замок нельзя ни до, ни после решения суда — только через судебного пристава. Участковый в этом частноправовом споре вскрывать квартиру и выселять не уполномочен.