Можно ли вернуть деньги за квартиру, если передумал заезжать, договор подписан, но акт не составлен и ключи не переданы, а в договоре условие о невозврате

Договор найма заключён — его можно прекратить, а плата за непользование не «отработана»

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем
— п. 1 ст. 671 ГК РФ
Наймодатель по договору найма обязан именно предоставить помещение во владение и пользование, а наниматель платит за это пользование. Акт приёма-передачи вы не подписывали, ключи не получали, вещи не завозили — то есть помещение во владение и пользование фактически не поступило и встречного предоставления со стороны хозяйки за оплаченный месяц не было.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации .
— п. 3 ст. 682 ГК РФ
Плата за жилое помещение — это плата именно за пользование согласно договору. Поскольку срок пользования не наступил (вы отказались до заселения), уплаченная сумма не имеет под собой встречного предоставления и удерживается без правового основания.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца
— п. 1 ст. 687 ГК РФ
Наниматель по закону вправе в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Важно: это срок предупреждения, а не срок «выкупа» квартиры — обязанность оплатить три месяца «простоя» из этой нормы не следует. Если вы уведомите хозяйку письменно «задним» согласованием — стороны могут договориться и о более раннем прекращении, но и без трёхмесячной отработки договор прекращается по вашему волеизъявлению.

Вывод: вы вправе расторгнуть договор найма и требовать возврата платы за месяц, которым не пользовались; удержание всей суммы как «компенсации за отказ» законом не обосновано.

Уплаченная сумма — неосновательное обогащение собственника

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Ключевая норма: раз вы не пользовались помещением, у хозяйки нет ни законного, ни договорного основания удерживать плату за этот месяц — это неосновательное обогащение, подлежащее возврату.

одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.
— подп. 3 ст. 1103 ГК РФ
Это правило прямо применимо к требованию «одной стороны обязательства к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством» — то есть к возврату вашего аванса после прекращения договора.

Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: 1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное;
— подп. 1 ст. 1109 ГК РФ
Единственное, на что может ссылаться хозяйка — что сумма передана «до наступления срока исполнения». Но норма работает, только если обязательством не предусмотрено иное; при расторжении договора до заселения основание платежа отпадает, поэтому удержать деньги как «не подлежащие возврату» нельзя. Важно и то, что добросовестность здесь на вашей стороне: вы отказались от договора по п. 1 ст. 687 ГК РФ, а не в обход его.

Вывод: плата за месяц, которым вы не пользовались, в полном объёме является неосновательным обогащением и подлежит возврату по ст. 1102 ГК РФ; удержать её целиком нельзя.

Оговорка «при отказе деньги не возвращаются»

Разберём обе ветки — потому что ответ зависит от того, кто ваша хозяйка.

Ветка 1: хозяйка — обычный гражданин (не ИП, не организация).
Оговорка о невозврате — договорное условие, устанавливающее штраф за отказ от договора по сути неустойку. Как неустойка она допустима, но подчиняется общим правилам: она должна быть соразмерна последствиям нарушения.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков
— п. 1 ст. 330 ГК РФ
Если в договоре есть сумма, удерживаемая «за отказ», она квалифицируется как неустойка: её можно взыскать и без доказательства убытков, но она не может быть произвольной.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 3. Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) § 3. Залог (Параграф в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ) 1. Общие положения о залоге
— п. 1 ст. 333 ГК РФ
Значит, спорное условие не работает как «безусловный запрет возврата»: если удержание (например, целый месяц платы) явно несоразмерно реальным потерям хозяйки, суд по вашему заявлению вправе его уменьшить. Практический вывод: условие можно оспаривать как кабальное по размеру, но полностью «стереть» его в этой ветке сложнее — придётся доказывать несоразмерность.

Ветка 2: хозяйка — ИП/организация (сдаёт жильё профессионально).
Тогда отношения подпадают под Закон о защите прав потребителей.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Эта норма прямо даёт потребителю право отказаться от договора в любое время, оплатив лишь фактически понесённые расходы. Если хозяйка — ИП, вы платите только за реальные доказанные расходы, а не «за моральный ущерб от отмены».

условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона; 4) условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; 5) условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом; 6) условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя; 7) условия, которые ограничивают установленное статьей 16 1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг); 8) условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации; 9) условия, которые уменьшают размер законной неустойки;
— подп. 3 п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»
А условие договора, устанавливающее штрафные санкции или иные обязанности, которые мешают свободно реализовать это право отказа, прямо отнесено законом к недопустимым и (п. 1 той же статьи) ничтожно. То есть оговорка «деньги не возвращаются» в этой ветке не действует.

Вывод: оговорка о невозврате не носит абсолютного характера. Если хозяйка — потребитель-гражданин, условие оспоримо по размеру (ст. 333 ГК РФ) и удержание должно быть соразмерно реальным убыткам; если ИП/организация — условие ничтожно (ст. 16 ЗоЗПП), возврат производится за вычетом только фактически понесённых расходов.

Что хозяйка может удержать: реальные убытки, но не «за простой»

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
— п. 2 ст. 15 ГК РФ
Убытки — это либо реальный ущерб (доказанные расходы: объявления, оплата риелтора, коммунальные платежи за период), либо упущенная выгода (не полученная плата, которую она могла бы получить, если бы вы не сорвали сделку). Но упущенная выгода должна быть реальной и доказанной: если квартира сдаётся быстро и она нашла нового нанимателя на тот же месяц, никакой упущенной выгоды нет. Кроме того, проявляя разумную осмотрительность, наймодатель должен был минимизировать свои потери и искать нового нанимателя.

Практический разбор: хозяйка пока лишь говорит, что «её подвели». Это не доказывает убытков. Скидку делаем так: если она представит доказательства простоя (объявления, отказы, период без нанимателя), удержать можно только эту реальную сумму; всё сверх — подлежит возврату.

Вывод: законная удерживаемая часть — только документально подтверждённые расходы и реальная упущенная выгода наймодателя. Если доказательств нет, возврату подлежит вся уплаченная сумма.

Проценты за пользование вашими деньгами

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ
Если хозяйка незаконно удерживает ваши деньги, на них начисляются проценты — и не с момента подачи иска, а с момента, когда она узнала, что оснований для удержания нет (например, с даты вашего письменного требования/претензии о возврате).

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Размер процентов — по ключевой ставке Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, до дня фактической уплаты. Это дополнительная сумма к основному долгу, и её следует заявить в иске.

Вывод: помимо самой суммы платы вы вправе взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ с момента, когда хозяйка узнала о неосновательности удержания (с даты претензии или отказа вернуть).

Сроки, досудебный порядок и куда идти

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ
Общий срок исковой давности — 3 года. Вы подали иск в пределах этого срока — проблем нет.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 200 ГК РФ
Срок течёт со дня, когда вы узнали о нарушении права, то есть с момента отказа хозяйки вернуть деньги (или с даты, когда истёк срок ответа на вашу претензию). Именно поэтому желательно зафиксировать дату отказа письменно.

Обязательный досудебный порядок по таким спорам законом не установлен, но грамотная претензия с требованием возврата и указанием на проценты резко повышает шансы на добровольный возврат и облегчает судебное дело. При отказе — иск о взыскании неосновательного обогащения (и процентов по ст. 395 ГК РФ).

по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
— пп. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ
Если вы ссылаетесь на ЗоЗПП (хозяйка — ИП/организация) и цена иска не превышает 100 000 рублей — дело подсудно мировому судье.

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора , за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) 8. Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании заработной платы и других сумм, причитающихся членам экипажа судна за работу на борту судна, расходов на репатриацию и взносов на социальное страхование, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна. (В редакции Федерального закона от 06.02.2012 № 4-ФЗ ) 9. Иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 272-ФЗ ) 10. Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.
— ч. 7 ст. 29 ГПК РФ
По искам о защите прав потребителей вы можете выбрать суд: по своему месту жительства/пребывания либо по месту заключения или исполнения договора. Если же ЗоЗПП не применяется (хозяйка — гражданин), иск предъявляется по общему правилу по месту жительства ответчика в районный суд (при цене иска до 100 000 руб. — мировому судье).

Вывод: срок для возврата — 3 года (ст. 196, 200 ГК РФ). Рекомендуется направить письменную претензию; при отказе — иск о взыскании неосновательного обогащения и процентов, подсудный мировому судье при цене иска до 100 000 руб., а по потребительскому спору — по выбору истца (ст. 23 ч. 1 п. 5, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ).

Риски и как их закрыть

Главный риск — возражение хозяйки о фактически понесённых убытках (простой, расходы на поиск нового нанимателя). Это возражение парируется вашими доказательствами: отсутствием акта приёма-передачи и передачи ключей, отсутствием вещей, перепиской о том, что заселения не было.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
— п. 2 ст. 15 ГК РФ
Даже если риск реализуется частично, удержать она может только реальный ущерб и упущенную выгоду — но обе категории она обязана доказать. Голословное «мы её подвели» убытками не является.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 3. Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) § 3. Залог (Параграф в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ) 1. Общие положения о залоге
— п. 1 ст. 333 ГК РФ
Дополнительный риск — если в договоре прямо прописана сумма «за отказ» (неустойка), суд по вашему заявлению может её уменьшить при явной несоразмерности, но само взыскание без доказательства убытков она требовать вправе (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Поэтому заявите о снижении заранее, ещё в претензии и в возражениях на иск.

Вывод: риск ограничен размером реально доказуемых убытков наймодателя + возможной неустойкой, которая подлежит снижению по ст. 333 ГК РФ. Если убытки не доказаны — риск нулевой.

Мировое соглашение как альтернатива

Самый быстрый путь — договориться о расторжении по соглашению сторон: вы возвращаете себе часть платы (например, за вычетом 1–2 недель), хозяйка получает компенсацию простоя — обе стороны экономят время и нервы.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами
— п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ
Стороны свободны в заключении договора и в определении его условий, поэтому расторжение на согласованных условиях юридически полностью допустимо: вы вправе договориться о любом разумном распределении возвращаемой суммы.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца
— п. 1 ст. 687 ГК РФ
Напомните хозяйке, что ваш отказ законен по п. 1 ст. 687 ГК РФ, что полного запрета на возврат в законе нет, и что при ИП-ветке её оговорка ничтожна (ст. 16 ЗоЗПП). Аргумент «вы потеряете время на суд, а деньги всё равно придётся вернуть» обычно ускоряет мировую.

Вывод: рекомендуемая стратегия — сначала претензия с конкретной суммой возврата и предложение мирового соглашения (поделить сумму); при её отказе — иск. Мировое соглашение юридически возможно и часто выгоднее спора.

Исполнение решения

После вступления решения в силу вы получаете исполнительный лист и предъявляете его в службу судебных приставов по месту жительства должника (либо в банк, если известны её счёта).

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Проценты по ст. 395 ГК РФ начисляются по день фактической уплаты суммы, поэтому в иске просите взыскать проценты «по день фактического исполнения» — так сумма продолжает «капать» даже после решения, что стимулирует должника расплатиться быстрее. По потребительскому делу при отказе в добровольном удовлетворении добавляется штраф 50% по п. 6 ст. 13 ЗоЗПП (если применим ЗоЗПП).

Вывод: после получения исполнительного листа — обращение к судебным приставам; в иске заявляйте проценты по день фактического исполнения, что делает удержание денег для должника экономически невыгодным.

Доказывание и претензионный порядок

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ
Распределение бремени доказывания работает на вас: вы должны доказать факт уплаты (договор + расписка/перевод — это ваше основание), а хозяйка, требующая удержать деньги, обязана доказать реальный ущерб и упущенную выгоду. Отсутствие акта приёма-передачи, отсутствие передачи ключей и факт, что вещи не завозились, — ваши ключевые доказательства того, что помещение во владение и пользование не поступало.

Гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором (абзац первый части 5 статьи 4 АПК РФ). По смыслу абзаца первого части 5 статьи 4 АПК РФ к числу таких споров относятся также споры: о возмещении убытков (глава 25 ГК РФ), за исключением споров о возмещении убытков, возникших вследствие причинения вреда (глава 59 ГК РФ); об уплате вексельной задолженности, если нотариусом совершен протест векселя в неплатеже, неакцепте и недатировании акцепта (статьи 8, 142, 153 ГК РФ); о взыскании расходов на содержание и ремонт, в том числе капитальный, общего имущества многоквартирного дома (статьи 210, 249 ГК РФ, статьи 153, 158, 162, часть 1 статьи 169 ЖК РФ), на установку общедомовых приборов учета (статья 13 Федерального закона от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);
— п. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18
Обязательный досудебный претензионный порядок в гражданском (не арбитражном) процессе по такому спору законом не установлен — цитированная норма касается именно арбитражного судопроизводства и споров с участием субъектов предпринимательской деятельности (упомянутые в ней споры о взносах на капремонт — ст. 169 ЖК РФ — к нашему делу отношения не имеют). Для спора гражданина с гражданином претензия не обязательна, но настоятельно рекомендуется: она фиксирует дату, с которой хозяйка считается узнавшей о неосновательности удержания (для начисления процентов по ст. 395 ГК РФ), и служит доказательством вашей добросовестности.

Вывод: обязательного досудебного порядка нет; претензия — факультативная, но рекомендуемая мера, фиксирующая начало начисления процентов и вашу добросовестность. Бремя доказывания убытков лежит на наймодателе (ст. 56 ГПК РФ).