Можно ли самозанятому сдавать квартиру в аренду и как добавить вид деятельности при продукции собственного производства

Допустима ли сдача вашей собственной квартиры гражданам для проживания в рамках НПД

Ключевой вопрос — облагается ли такой доход налогом на профессиональный доход. Закон прямо называет наём жилья «профессиональным доходом» и прямо исключает его из перечня доходов, НЕ являющихся объектом налогообложения:

Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.
— ч. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Это означает: доход от сдачи квартиры физлицам для проживания — как раз ВХОДИТ в объект налогообложения НПД, а не исключён из него (законодатель специально сделал оговорку «за исключением аренды (найма) жилых помещений» именно для того, чтобы такие доходы под НПД подпадали).

Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). 2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы: 1) получаемые в рамках трудовых отношений; 2) от продажи недвижимого имущества, транспортных средств; 3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений)
— п. 1 и пп. 3 п. 2 ст. 6 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ

Дополнительно: сдавать жильё под НПД можно без статуса ИП, если только для этого вида деятельности федеральным законом не требуется обязательная регистрация в качестве ИП (для сдачи жилья такого требования нет).

Физические лица при применении специального налогового режима вправе вести виды деятельности, доходы от которых облагаются налогом на профессиональный доход, без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей, за исключением видов деятельности, ведение которых требует обязательной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с федеральными законами, регулирующими ведение соответствующих видов деятельности.
— ч. 6 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

И, наконец, доход от сдачи квартиры, облагаемый НПД, освобождается от НДФЛ — то есть 13 % платить не придётся, вы платите только НПД.

Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не освобождаются от исполнения обязанностей налогового агента, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 11. Индивидуальные предприниматели, указанные в подпункте 2 пункта 1 статьи 419 Налогового кодекса Российской Федерации , не признаются плательщиками страховых взносов за период применения специального налогового режима.
— ч. 8 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Вывод: вы вправе продолжать применять НПД и включить в него доход от сдачи собственной квартиры гражданам для проживания — это прямо разрешённый и прямо облагаемый НПД вид дохода; никакой отдельный «разрешительный» порядок для этого не установлен, поскольку сдача собственного жилья не требует регистрации в качестве ИП.

Как правильно «добавить вид деятельности» и что указывать: код ОКВЭД, ставка и чек «Мой налог»

Отдельного «вида деятельности» в смысле ОКВЭД режим НПД не требует: закон оперирует понятием дохода, а не кода ОКВЭД. Поэтому в реестры «добавлять» код не нужно — нужно корректно оформлять каждый расчёт и следить, что доход подпадает под НПД.

Объект налогообложения и ставки:

Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). 2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы: 1) получаемые в рамках трудовых отношений; 2) от продажи недвижимого имущества, транспортных средств; 3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений)
— п. 1 и пп. 3 п. 2 ст. 6 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ

Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1) 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам; 2) 6 процентов в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам.
— ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ

Поскольку ваш наниматель — обычное физлицо, применяется ставка 4 %, а доход от найма жилья прямо включён в объект налогообложения НПД. Обязанность фиксировать каждый доход — через приложение «Мой налог», с формированием чека и передачей его нанимателю:

При произведении расчетов, связанных с получением доходов от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), являющихся объектом налогообложения, налогоплательщик обязан с использованием мобильного приложения "Мой налог" и (или) через уполномоченного оператора электронной площадки и (или) уполномоченную кредитную организацию передать сведения о произведенных расчетах в налоговый орган, сформировать чек и обеспечить его передачу покупателю (заказчику), если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
— ч. 1 ст. 14 ФЗ № 422-ФЗ

А в самом чеке обязательно указывается наименование реализуемых товаров, работ, услуг — то есть вы вписываете формулировку дохода, а не код ОКВЭД:

В чеке должны быть указаны: 1) наименование документа; 2) дата и время осуществления расчета; 3) фамилия, имя, отчество (при наличии) налогоплательщика-продавца; 4) идентификационный номер налогоплательщика продавца; 5) указание на применение специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"; 6) наименования реализуемых товаров, выполненных работ, оказанных услуг;
— ч. 6 ст. 14 ФЗ № 422-ФЗ

Что указывать практически: в приложении «Мой налог» при формировании чека укажите назначение/наименование услуги, например: «Наём жилого помещения по адресу: г. ___, ул. ___, кв. ___ (проживание, месяц ___ года)». Код ОКВЭД для режима НПД не является обязательным реквизитом ни в приложении, ни в чеке; если банк или иная организация запрашивает его для платежей — используйте 68.20, но на налоговый режим выбор кода не влияет.

Вывод: отдельно «добавлять вид деятельности» при переходе к сдаче квартиры не требуется — достаточно с начала её сдачи формировать по каждому поступлению чек в «Мой налог» с наименованием «наём жилого помещения»; налоговая ставка — 4 % (п. 1 ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ), поскольку наниматель является физлицом.

Что учесть по срокам, лимиту и деньгам: лимит 2,4 млн руб. и вычет 10 000 руб.

Важны два денежных порога — годовой лимит дохода и разовый налоговый вычет.

Лимит: если суммарный учитываемый доход (включая вашу продукцию собственного производства) превысит 2,4 млн руб. в календарном году — право на НПД утрачивается:

налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей; 9) лица, осуществляющие майнинг цифровой валюты, а также реализацию (приобретение) цифровой валюты. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.11.2024 № 418-ФЗ)
— пп. 8 п. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ

Налоговый вычет — до 10 000 руб., уменьшает налог по ставке 4 % на процентную долю базы, соответствующую 1 %:

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации .
— п. 2 ст. 682 ГК РФ

Как это выглядит на ваших деньгах: с каждой поступившей в оплату найма суммы (включая компенсацию коммунальных платежей, если она входит в плату по договору) налог по ставке 4 % исчисляется ко всей полученной сумме; ставка 4 % для доходов от физлиц установлена непосредственно п. 1 ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ (см. выше). Учитывайте, что база по двум вашим видам деятельности суммируется: при суммарном превышении 2,4 млн руб. в году режим прекращается (пп. 8 п. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ), а вычет 10 000 руб. лишь частично уменьшает налог.

Вывод: по сдаче квартиры вы платите 4 % с каждой поступившей суммы через чек «Мой налог»; разовый вычет до 10 000 руб. уменьшает налог автоматически; критично суммарно (продукция + наём) не превысить доход свыше 2,4 млн руб. в календарном году — иначе право на НПД утрачивается.

Риск переквалификации: когда сдача квартиры перестаёт быть «наймом жилья» и превращается в гостиничную услугу

Вы описали сдачу «для проживания, не посуточно, без гостиничных услуг» — и это принципиально важно, потому что закон разграничивает наём жилья и гостиничную деятельность. Жилое помещение предназначено для проживания граждан, и в нём НЕ допускается размещение гостиниц; жилое помещение в МКД не может использоваться для предоставления гостиничных услуг:

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ, от 15.04.2019 № 59-ФЗ) 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1.
— ч. 1 и 3 ст. 17 ЖК РФ

Конституционный Суд специально подчеркнул разницу: краткосрочная сдача (хостел, мини-гостиница, посуточное размещение) и найм жилого помещения — разные правовые режимы:

допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств и гостиниц, а также, за исключением ряда случаев, осуществление миссионерской деятельности; жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг
— Постановление КС РФ от 23.03.2023 № 9-П, п. 1

Что это значит для вас: пока вы сдаёте квартиру физлицу для длительного проживания по договору найма — это наём жилого помещения, и доход честно облагается НПД по 4 %. Если же фактически организовать посуточное размещение с гостиничным сервисом (постельное бельё, уборка, приём заявок, реклама как «квартира на сутки/гостиница»), деятельность могут переквалифицировать в гостиничную — с последствиями: нарушение ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, а также риском снятия с НПД и доначисления налога (вплоть до НДФЛ) за весь период. Практический критерий: длительный срок, договор найма, отсутствие сервисного сопровождения (гостиничных услуг) — тогда риска нет.

Вывод: сдавайте квартиру именно по договору найма на длительный срок (обычно от месяца и больше), без посуточного бронирования и гостиничного сервиса; в этом случае применяется НПД 4 %, а не гостиничный режим.

Как оформить отношения с жильцами: договор найма (это ключ к «правильному указанию»)

Организационно-правовая форма — не «аренда квартиры», а договор найма жилого помещения, заключаемый собственником с гражданином:

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Объектом может быть ваша квартира как изолированное жилое помещение:

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
— п. 1 ст. 673 ГК РФ

Форма и регистрация: договор заключается в письменной форме; обременение в виде найма регистрируется, если срок — не менее года:

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
— п. 1, 2 ст. 674 ГК РФ

По деньгам и расторжению: размер платы фиксируется по соглашению; односторонне повышать её нельзя, если договор этого не позволяет; взыскание задолженности и расторжение — через суд:

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации .
— п. 2 ст. 682 ГК РФ

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 2 ст. 687 ГК РФ

Отдельные ограничения по ККТ: если бы вы сдавали как ИП, наём жилья был бы прямо в перечне операций без применения ККТ; в любом случае лица на НПД ККТ не применяют, а используют чек «Мой налог»:

сдача индивидуальным предпринимателем в аренду (наем) жилых помещений, а также жилых помещений совместно с машино-местами, расположенными в многоквартирных домах, принадлежащих этому индивидуальному предпринимателю на праве собственности; (В редакции Федерального закона от 06.06.2019 № 129-ФЗ) розничная продажа бахил. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.06.2019 № 129-ФЗ) 2 1 . Индивидуальные предприниматели, применяющие патентную систему налогообложения, осуществляющие виды предпринимательской деятельности, установленные подпунктами 1, 2, 4, 5, 7, 8, 12 - 16, 19 - 27, 29 - 31, 34 - 36, 39, 41 - 44, 49 - 52, 54, 55, 57 - 62, 64, 66 - 80 пункта 2 статьи 346 43 Налогового кодекса Российской Федерации , могут осуществлять расчеты в рамках указанных в настоящем пункте видов деятельности без применения контрольно-кассовой техники при условии выдачи (направления) покупателю (клиенту) документа, подтверждающего факт осуществления расчета между индивидуальным предпринимателем и покупателем (клиентом), содержащего наименование документа, его порядковый номер, реквизиты, установленные абзацами четвертым - двенадцатым пункта 1 статьи 4 7 настоящего Федерального закона. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2018 № 192-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 23.11.2020 № 373-ФЗ, от 08.08.2024 № 274-ФЗ) 2 2 .
— п. 2 ст. 2 ФЗ № 54-ФЗ

Контрольно-кассовая техника не применяется индивидуальными предпринимателями, применяющими специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" в отношении доходов, облагаемых налогом на профессиональный доход. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.11.2018 № 425-ФЗ) 2 3 . Сельскохозяйственные потребительские кооперативы, признаваемые таковыми в соответствии с Федеральным законом от 8 декабря 1995 года № 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации", за исключением сельскохозяйственных кредитных потребительских кооперативов, при осуществлении торговли товарами на основе договора розничной купли-продажи, при которой передача товара происходит в момент заключения такого договора, вправе осуществлять расчеты на розничном рынке, ярмарке, выставке без применения контрольно-кассовой техники. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.08.2024 № 273-ФЗ) 2 4 . Индивидуальные предприниматели, применяющие патентную систему налогообложения, осуществляющие виды предпринимательской деятельности, установленные подпунктами 5, 20, 22, 25, 37, 46 - 48, 50 - 56, 64, 66 пункта 2 статьи 346 43 Налогового кодекса Российской Федерации , могут осуществлять расчеты в рамках указанных в настоящем пункте видов деятельности на территории регулярно организуемой и проводимой только в выходные, нерабочие праздничные дни ярмарки, общее число торговых мест на которой не превышает пятидесяти, без применения контрольно-кассовой техники.
— п. 2 ст. 2 ФЗ от 22.05.2003 № 54-ФЗ (в части аренды жилья)

Что проверить: в договоре пишите «договор найма жилого помещения» (а не аренды), укажите адрес и площадь квартиры, ФИО и паспортные данные нанимателя, размер и периодичность платы, распределение коммунальных платежей (кто и по какой формуле платит), срок и порядок расторжения, состав вселяемых лиц. Не забудьте сформировать чек «Мой налог» на каждое поступление платы.

Вывод: сдавайте квартиру по письменному договору найма жилого помещения с гражданином; при сроке от года — договор регистрируется как обременение; расчёты оформляйте чеком в «Мой налог» (наём жилья — доход, облагаемый НПД), взыскание и расторжение при спорах — через суд.

Регистрационный учёт жильцов и сопутствующие бытовые требования

При вселении жильцов возникает вопрос регистрации. По регламенту МВД договор найма служит документом — основанием временного проживания; если он в простой письменной форме, подписи наймодателя и заявителя удостоверяются лицом, ответственным за приём документов:

При предъявлении документа, являющегося основанием для временного проживания в жилом помещении, удостоверенного в соответствии с законодательством Российской Федерации о нотариате, или его копии, верность которой засвидетельствована в соответствии с законодательством Российской Федерации о нотариате, данный документ лицом, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов, не удостоверяется, подпись собственника (нанимателя) жилого помещения в заявлении не проставляется. Если предъявляется договор в простой письменной форме, подписи собственника (нанимателя) жилого помещения и заявителя в нем удостоверяются лицом, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов. 41.3. Акт органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя (при установлении опеки или попечительства). 41.4. Письменное согласие о вселении гражданина в жилое помещение от проживающих совместно с нанимателем жилого помещения совершеннолетних пользователей, наймодателя и всех участников долевой собственности (при необходимости). Согласие на временное проживание гражданина в жилом помещении удостоверяется лицом, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов, либо в соответствии с законодательством Российской Федерации о нотариате. 42.
— п. 41 Административного регламента МВД (регистрационный учет), утв. Приказом МВД от 31.12.2017 № 984

Что это значит для вас: если наниматель и проживающие с ним граждане будут оформлять регистрацию по месту пребывания, им потребуется договор найма, а ваша подпись в нём будет удостоверена. Отказ от подписания заявления/договора не создаёт вам налогового риска, но может повлиять на бытовые отношения; рекомендуется сразу оговорить в договоре, кто именно из вселяемых лиц вправе проживать (состав лиц).

Вывод: для регистрации жильцов по месту пребывания основанием является договор найма; при договоре в простой письменной форме подписи удостоверяются уполномоченным лицом. Это бытовая, а не налоговая процедура, и она не меняет режим НПД по вашему доходу.

Ветка «если что-то пойдёт не так»: лимит превышен, переквалификация, ошибка в чеке

Возможные развилки и их последствия по прочитанным нормам:

1. Если годовой доход превысит 2,4 млн руб. — право на НПД утрачивается (пп. 8 п. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ, см. блок 3), и налог пересчитывают по иной системе (в общем случае — НДФЛ). Минимизировать риск заранее можно, планируя, что сдача квартиры + продукция собственного производства укладываются в лимит; при угрозе превышения — принять решение о смене режима заблаговременно.

2. Если фактические признаки станут «гостиничными» (посуточное бронирование, сервис гостиничного типа) — риск переквалификации в гостиничные услуги и доначисления налога; норма-ограничитель — ч. 3 ст. 17 ЖК РФ и Постановление КС РФ № 9-П (блок 4). Устраняется фактически: длительный договор найма, отсутствие гостиничного сопровождения.

3. Если вы ошиблись в чеке — доход всё равно должен быть отражён и налог уплачен; закон отдельно урегулирует корректировку ранее переданных сведений при некорректном вводе (ст. 8 ФЗ № 422-ФЗ), что позволит исправить завышение суммы. Сроки и порядок формируются приложением «Мой налог», а налог уплачивается по итогам месяца (один платёж за месяц), с возможностью исправить ошибки до начисления.

Вывод: следите за двумя порогами и за фактическим содержанием отношений: не допускать превышения 2,4 млн руб. и не превращать наём жилья в гостиничные услуги; расчёты всегда проводите через «Мой налог» и храните договоры. При налоговых ошибках используйте корректировку сведений в приложении.

Сроки договора и сроки платежей; доказательства; исполнение при задолженности

Срок найма определяет, нужно ли регистрировать обременение и какие правила расторжения применяются. Договор найма заключается на срок до пяти лет, а краткосрочный наём (до года) имеет упрощённый режим:

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
— п. 1, 2 ст. 674 ГК РФ

Плата вносится в сроки, установленные договором; если срок не указан — ежемесячно:

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации .
— п. 2 ст. 682 ГК РФ

Доказательственная база (что хранить): письменный договор найма, акт приёма-передачи квартиры, чеки из «Мой налог» по каждому поступлению, выписки по счёту, переписка о платежах и показаниях счётчиков. Эти же документы подтверждают и сам факт реальности найма (что защищает от переквалификации в гостиничные услуги — блок 4), и размер налогооблагаемого дохода (блок 2).

Если наниматель не платит — исполнение через суд: наймодатель вправе требовать расторжения и выселения только в судебном порядке, причём суд может дать нанимателю срок до года на исправление:

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 2 ст. 687 ГК РФ

Вывод: заключайте договор найма на срок до 5 лет; если срок меньше года — отдельный упрощённый режим расторжения; плату вносите в сроки договора (по умолчанию ежемесячно); храните договор, акт приёма-передачи, чеки «Мой налог» и выписки — это и доказательства реальности найма, и подтверждение базы налога; при невнесении платы (6 месяцев или двух периодов при краткосрочном найме) выселение/расторжение — только по решению суда.

Оформление чека в «Мой налог» и доказательства реальности найма

Закон детально определяет порядок оформления дохода: сведения о расчётах передаются через приложение «Мой налог», формируется чек; состав сведений определяется порядком использования приложения, а обязательные реквизиты чека включают наименование реализуемых услуг:

При произведении расчетов, связанных с получением доходов от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), являющихся объектом налогообложения, налогоплательщик обязан с использованием мобильного приложения "Мой налог" и (или) через уполномоченного оператора электронной площадки и (или) уполномоченную кредитную организацию передать сведения о произведенных расчетах в налоговый орган, сформировать чек и обеспечить его передачу покупателю (заказчику), если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
— ч. 1 ст. 14 ФЗ № 422-ФЗ

В чеке должны быть указаны: 1) наименование документа; 2) дата и время осуществления расчета; 3) фамилия, имя, отчество (при наличии) налогоплательщика-продавца; 4) идентификационный номер налогоплательщика продавца; 5) указание на применение специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"; 6) наименования реализуемых товаров, выполненных работ, оказанных услуг;
— ч. 6 ст. 14 ФЗ № 422-ФЗ

Что это значит практически: по каждому поступлению платы вы формируете чек в приложении «Мой налог» и указываете в поле «наименование» вид дохода — например, «наём жилого помещения по адресу ___ (проживание за месяц ___ года)». Отдельного «признака расчёта» для найма жилья закон не устанавливает: набор реквизитов чека закрыт ч. 6 ст. 14 ФЗ № 422-ФЗ, и наименование услуги — единственное содержательное поле, которое нужно заполнить корректно. Состав передаваемых сведений и порядок передачи устанавливаются порядком использования приложения «Мой налог» (этот порядок размещается в сети «Интернет»).

Доказательства (что хранить и на что опираться): закон обязывает формировать чек с указанием наименования услуги и суммы расчёта — значит, чеки «Мой налог» и есть первичное подтверждение размера налогооблагаемого дохода. Второй опорный документ — договор найма жилого помещения в письменной форме (блок 5), который обязывает нанимателя вносить плату в установленные сроки (п. 3 ст. 682 ГК РФ); договор плюс акт приёма-передачи квартиры подтверждают реальность проживания как найма (а не гостиничной услуги — блок 4), а выписки по счёту подтверждают поступление денег.

Вывод: доход от сдачи квартиры оформляйте чеком в приложении «Мой налог» с наименованием услуги «наём жилого помещения» (обязательные реквизиты чека закрыты ч. 6 ст. 14 ФЗ № 422-ФЗ, дополнительный «признак расчёта» вводить не требуется); доказательственная база — письменный договор найма, акт приёма-передачи, чеки «Мой налог» и выписки по счёту.