Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры найма жилого помещения

Могут ли хозяева съёмной квартиры без договора требовать оплату за клининг и порчу имущества без доказательств и чеков?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Сохраните скриншоты переписки о плате 25 000 руб., внесении 10 000 руб. и отсрочке.
  2. 2
    Направьте наймодателям письменный ответ: долг 15 000 руб. признаёте, требования 5 000 и 8 000 руб. не признаёте.descriptionОтвет на претензию
  3. 3
    Погасите задолженность 15 000 руб. переводом с назначением платежа «оплата найма».
  4. 4
    При угрозах и давлении фиксируйте аудио, видео, свидетелей для обращения в полицию.
  5. 5
    Если наймодатели самовольно удержат вещи или заблокируют доступ: При самовольном удержании вещей или блокировке доступа подайте заявление в полицию о самоуправстве.

Документы и доказательства

  • Скриншоты переписки в мессенджере: плата 25 000 руб., внесение 10 000 руб., отсрочка остатка.
  • Скриншоты текущих претензий наймодателей: 5 000 руб. за уборку и 8 000 руб. за порчу.
  • Документы об оплате: подтверждение перевода 10 000 руб. за второй месяц.
  • Если наймодатели попытаются давить или удерживать имущество: Аудио-, видеозаписи и свидетели при попытках давления или удержания имущества.

  • Срочно: первые шаги

    • Не платите 5 000 и 8 000 руб.: требования не подтверждены чеками и актами.

  • Денежные требования

    • Требования 5 000 руб. за уборку и 8 000 руб. за порчу не подтверждены — не оплачивайте.
    • Долг 15 000 руб. за второй месяц признаётся — погасите переводом с назначением платежа.
    • Если наймодатели подадут иск: При иске наймодателей требуйте у них доказательства вреда, вины и размера убытков.

  • Сроки и риски

    • Долг 15 000 руб. за второй месяц сохраняется — оплатите, чтобы избежать процентов по ст. 395 ГК РФ.
    • Требования 5 000 и 8 000 руб. не подтверждены — платить не обязаны, риск взыскания низкий.
    • Общий срок исковой давности по требованиям наймодателей — три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ).
    • При попытках удержать вещи или давить — фиксируйте и обращайтесь в полицию: самоуправство.
    • Сохраняйте переписку — она подтверждает условия найма и отсрочку; удаление лишит доказательств.

  • Чего не делать

    • Не платите 5 000 руб. за уборку — расходы не подтверждены чеками или сметой.
    • Не платите 8 000 руб. за диван и стол — нет акта, фото и чеков на имущество.
    • Не признавайте письменно или в переписке порчу имущества и долг по клинингу.
    • Не отдавайте ключи, вещи или деньги под давлением без письменного требования.
    • Не игнорируйте долг 15 000 руб. за второй месяц — его придётся оплатить.
    • Не удаляйте переписку в мессенджере — это ваше доказательство условий найма.

  • Когда нужен адвокат

    • Наймодатели предъявляют требования 5 000 и 8 000 руб. без чеков, актов и фотофиксации — спор о факте и размере вреда.
    • Если наймодатели начнут давить, удерживать вещи или блокировать доступ: Наймодатели будут давить, удерживать вещи или блокировать доступ — риск самоуправства, нужна защита адвоката.
    • Если наймодатели подадут иск о взыскании 13 000 руб. и долга 15 000 руб: Наймодатели подали иск о взыскании 13 000 руб. и долга 15 000 руб. — нужен представитель в суде.
    • Спор о нормальном износе дивана и стола требует оценки состояния имущества.
    • Если спор дойдёт до суда: Переписка в мессенджере станет ключевым доказательством — адвокат поможет её правильно заверить и представить.

  • Альтернативные пути

    • Предложите наймодателям зачесть ваш долг 15 000 руб. против их требований 13 000 руб. (ст. 410 ГК РФ).
    • Предложите мирное урегулирование: вы гасите 15 000 руб., они отказываются от претензий по уборке и порче.
    • Сохраните скриншоты переписки о плате 25 000 руб., отсрочке и текущих претензиях как доказательства.
    • При давлении и угрозах фиксируйте факты и сообщите о недопустимости самоуправства (ст. 19.1 КоАП РФ, ст. 330 УК РФ).
    • Если наймодатели подадут иск — заявите возражения: их требования не подтверждены доказательствами (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Между сторонами фактически сложился договор найма жилого помещения: собственник передал квартиру за плату во владение и пользование для проживания, а наниматель принял её и вносил плату. Письменный документ отсутствует, однако условия согласованы в переписке в мессенджере: размер платы 25 000 руб. в месяц, факт внесения 10 000 руб. за второй месяц и договорённость об отсрочке оставшейся части. Договор считается заключённым, несоблюдение письменной формы не освобождает стороны от обязательств. Клиент обязан оплатить фактическое пользование квартирой за второй месяц в неоплаченной части, а наймодатели вправе требовать эту задолженность. Одновременно требования об оплате уборки и порчи имущества являются требованиями о возмещении вреда и убытков, которые подлежат доказыванию наймодателями.

Затронутые правоотношения:

  • Договор найма жилого помещения — между сторонами возникли обязательства из найма: наймодатель передал квартиру, наниматель обязан вносить плату. Отсутствие письменного договора не отменяет обязанности по оплате фактического пользования.
  • Деликтные обязательства вследствие причинения вреда имуществу — требования о порче дивана и стола основаны на ст. 1064 ГК РФ, но факт вреда, его размер и вина клиента должны быть доказаны наймодателями.
  • Обязательства из неосновательного обогащения — применимы субсидиарно: если бы договор не был признан заключённым, плата за фактическое пользование всё равно подлежала бы возврату как неосновательное сбережение.
  • Обязательства по возмещению убытков — требование 5 000 руб. за уборку является требованием о возмещении будущих расходов, которые подлежат подтверждению документально.

Юридически значимые обстоятельства:

  1. Факт заключения договора найма — подтверждается перепиской в мессенджере, где согласованы предмет, плата и порядок расчётов. Это означает, что клиент не может ссылаться на отсутствие договора как на основание не платить за пользование.
  2. Наличие задолженности по арендной плате — клиент внёс только 10 000 руб. из 25 000 руб. за второй месяц. Оставшаяся часть подлежит оплате независимо от спора о порче имущества.
  3. Отсутствие доказательств порчи имущества — наймодатели не представили актов, чеков, смет или иных документов, подтверждающих факт повреждения дивана и стола, размер ущерба и причинно-следственную связь с действиями клиента. Без таких доказательств требования о возмещении 8 000 руб. не обоснованы.
  4. Отсутствие доказательств необходимости и размера расходов на уборку — требование 5 000 руб. заявлено без чеков, договора с клининговой компанией или сметы. Будущие расходы подлежат возмещению только при доказанности их необходимости и размера.
  5. Состояние имущества при возврате — клиент обязан вернуть квартиру в состоянии с учётом нормального износа. Обычные следы проживания не являются порчей имущества и не влекут обязанности по возмещению.
  6. Отсутствие акта приёма-передачи — стороны не зафиксировали состояние квартиры при возврате, что лишает наймодателей возможности доказать, что повреждения возникли в период проживания клиента.

Заключён ли договор найма при отсутствии письменного документа — и что из этого следует для сторон

Отношения сторон — это наём жилого помещения: собственник передал квартиру за плату во владение и пользование для проживания.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (Наименование в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. 3.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Закон требует письменной формы такого договора, однако несоблюдение формы само по себе не превращает отношения в «ничто».

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1.
    — п. 1 ст. 674 ГК РФ

Существенно, что письменная форма считается соблюдённой в том числе при обмене электронными сообщениями — значит, переписка сторон в мессенджере о плате 25 000 руб., о внесённых 10 000 руб. и об отсрочке является допустимым письменным доказательством согласования условий.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса. 4. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 434 ГК РФ

Договор считается заключённым при согласовании существенных условий, а сторона, принявшая исполнение, не вправе ссылаться на незаключённость вопреки принципу добросовестности.

  1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
    — п. 1 ст. 432 ГК РФ
  1. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
    — п. 3 ст. 432 ГК РФ

Наконец, если бы даже единого документа с условиями не было вовсе, стороны не освобождаются от обязанности вернуть неосновательно сбережённое за счёт другого — плата за фактическое пользование квартирой взыскиваема и при споре о форме.

  1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
    — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Для клиента это означает главное: довод наймодателей «договора нет, значит, мы ничего не должны и можем требовать что угодно» — неверен. Договор найма между сторонами состоялся, его условия (в том числе по плате за пользование) подтверждаются перепиской; одновременно и сам клиент связан обязанностью своевременно вносить плату и может быть привлечён к суду за долг. Несоблюдение простой письменной формы лишает стороны права в споре ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки и её условий, но не лишает права представлять письменные и иные доказательства.

  1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
    — п. 1 ст. 162 ГК РФ

Вывод: договор найма между сторонами считается заключённым; его условия доказываются перепиской в мессенджере, а при её утрате — иными письменными доказательствами (переводы денег). Отсылка наймодателей к отсутствию договора не освобождает ни их, ни клиента от взаимных обязательств: клиент действительно должен за фактически неоплаченный месяц пользования, но и наймодатели обязаны доказать свои требования на общих основаниях.

Требование 5 000 руб. за уборку и 8 000 руб. за «порчу» дивана и стола — законно ли оно

По общему правилу вред возмещает причинитель, и лишь в доказанном размере.

  1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
    — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Вина причинителя предполагается, но только после того, как доказан сам факт причинения вреда конкретным лицом и его размер; Гражданский кодекс прямо ставит возмещение в зависимость от наличия вреда, вины и причинной связи.

  1. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
    — п. 2 ст. 1064 ГК РФ

Под убытками понимаются реально понесённые расходы на восстановление нарушенного права либо повреждение имущества — то есть суммы, документально подтверждённые, а не названные на словах.

  1. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
    — п. 2 ст. 15 ГК РФ

Требование «за уборку», которую наймодатели будут делать сами, — это возмещение будущих расходов; оно допустимо только при доказанности необходимости таких расходов и их размера, а при отсутствии чеков, смет, договора с клининговой компанией и актов размер не подтверждён. Одновременно напомню границы обязанностей самого клиента: он должен обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, но не отвечает за нормальный износ.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ) Статья 680. Временные жильцы Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
— ст. 678 ГК РФ, п. 4

Именно поэтому принципиальное значение имеет то, в каком состоянии имущество должно быть возвращено.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4.
— ст. 622 ГК РФ, п. 2

«Обычные следы жизни» (потёртости, мелкие царапины, естественный износ мебели за два месяца эксплуатации) — это и есть нормальный износ, за который наниматель не платит; платить он должен лишь за ухудшение состояния сверх нормального износа. Обратный довод — наймодатели вообще не доказали исходное состояние вещей: при отсутствии акта приёма-передачи и фотофиксации они не могут доказать, что диван и стол сдавались без этих самых потёртостей.

Дополнительно: любые повреждения клиент обязан возместить, только если они возникли по его вине; если вещи получили дефекты до вселения либо в силу естественного износа, обязанности нет. Оценивать это будет суд по правилам распределения бремени доказывания.

  1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
    — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Итог по вопросу: устные требования на 13 000 руб. юридически не обеспечены — ни факт причинения вреда конкретным лицом, ни его размер не подтверждены; «уборка» не подтверждена ни актом, ни расходами, а «порча» дивана и стола, если речь о следах обычной эксплуатации, прямо исключена из возмещения как нормальный износ. Если наймодатели пойдут в суд, иск с высокой вероятностью не будет удовлетворён за недоказанностью, а при отсутствии исходной фиксации состояния вещей — тем более. Не подтверждённые требования можно не платить, прямо и письменно заявив свои возражения.

Отдельно о компенсации морального вреда: по действиям, нарушающим только имущественные права, она взыскивается лишь в предусмотренных законом случаях.

  1. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. 3. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда.
    — п. 1 ст. 1099 ГК РФ

Это правило работает и в пользу клиента (его «переживания» из-за спора о деньгах сами по себе компенсации не влекут), и против надуманных претензий наймодателей.

Можно ли зачесть требования наймодателей против долга клиента за месяц

Требования сторон — денежные и встречные, поэтому принципиально применим зачёт.

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 410 ГК РФ

Практический смысл: клиент вправе письменно заявить наймодателям о зачёте — например, о том, что не подтверждённое доказательствами требование «за уборку и порчу» он не признаёт и платить не будет, а подтверждённый долг за пользование квартирой (15 000 руб.) готов погасить; либо, наоборот, если наймодатели уже удержали какие-то суммы (например, излишне), потребовать их возврата как неосновательного обогащения. Для зачёта достаточно заявления одной стороны, но зачитываемые требования должны быть однородными, встречными и с наступившим (или определённым моментом востребования) сроком — именно поэтому для зачёта спорного, не признанного клиентом требования нужна осторожность: фактически это означает признание долга в соответствующей части. Разумнее заявить о зачёте только бесспорной части, а спорную оспорить.

Если наймодатели удержат (например, из какого-либо платежа) суммы, которые не смогли обосновать, излишне удержанное возвращается как неосновательное обогащение.

  1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
    — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если наймодатели будут давить: границы самозащиты и правовые последствия

Самозащита гражданских прав допускается, но её способы должны быть соразмерны нарушению.

Допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
— ст. 14 ГК РФ

То есть наймодатели не вправе, например, не пускать клиента за вещами, удерживать его имущество или требовать деньги под угрозой — такие действия выходят за пределы самозащиты. Формы ответственности за самовольное осуществление своего действительного или предполагаемого права различаются в зависимости от тяжести последствий.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
— ст. 330 УК РФ, п. 1

Вывод: законного основания «давить» и удерживать что-либо у наймодателей нет — необоснованные требования они могут предъявлять только через суд, доказав вред и его размер. При самовольных действиях (удержание вещей, препятствование доступу, поборы) клиент вправе фиксировать их и обращаться с заявлением в полицию (состав самоуправства) и в суд общей юрисдикции с требованием о защите своих прав и о возврате неосновательно полученного или удержанного.

Сроки и подсудность спора

По требованиям из этого спора действует общий срок исковой давности, исчисляемый с момента, когда сторона узнала о нарушении права.

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
    — п. 1 ст. 196 ГК РФ
  1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 201. Срок исковой давности при перемене лиц в обязательстве Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Статья 202. Приостановление течения срока исковой давности 1. Течение срока исковой давности приостанавливается: 1) если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила);
    — п. 1 ст. 200 ГК РФ

Подсудность: имущественные споры между гражданами при цене иска до 50 000 руб. рассматривает мировой судья, свыше — районный суд; требования истца и встречные требования клиента большей стоимостью рассматриваются районным судом.

  1. по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
    — п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Практические последствия: спор о 13 000 руб. (или встречный иск о взыскании долга 15 000 руб.) — это подсудность мирового судьи по месту нахождения ответчика; к моменту возможного обращения срок давности ни в коем случае не истёк, поэтому вопрос «отсидеться» не работает — работать должно доказательство необоснованности требований наймодателей. Если наймодатели удержат деньги неправомерно, на сумму удержания начисляются проценты по ключевой ставке Банка России.

  1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
    — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Заявленные суммы 5 000 и 8 000 руб. в настоящий момент не подтверждены доказательствами, поэтому вы вправе их не оплачивать; при появлении доказательств вопрос может быть пересмотрен. При этом задолженность по плате за второй месяц (15 000 руб.) за вами сохраняется — отсутствие письменного договора не освобождает от обязанности оплатить фактическое пользование квартирой.

По требованию 5 000 руб. за уборку. Наймодатели заявляют о будущих расходах, которые они «понесут» самостоятельно. Однако по п. 2 ст. 15 ГК РФ убытки — это реально понесённые или документально подтверждённые будущие расходы на восстановление нарушенного права. Названная на словах сумма без чеков, смет, договора с клининговой компанией или акта не подтверждена. Кроме того, по ст. 678 ГК РФ (п. 4) вы обязаны поддерживать помещение в надлежащем состоянии, но не отвечаете за нормальный износ. Если вы действительно вымыли квартиру и вынесли мусор, оснований для взыскания «клининга» нет — это требование не доказано ни по факту необходимости, ни по размеру.

По требованию 8 000 руб. за «порчу» дивана и стола. По п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред возмещает причинитель, но бремя доказывания факта вреда, его размера, вины и причинной связи лежит на потерпевшем (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ). Наймодатели не представили ни акта приёма-передачи с фиксацией исходного состояния вещей, ни фотофиксации, ни чеков на имущество, ни доказательств, что повреждения возникли именно в период вашего проживания и по вашей вине. По аналогии со ст. 622 ГК РФ имущество возвращается с учётом нормального износа; относятся ли конкретные потёртости к нормальному износу — вопрос факта, оцениваемый судом. Платить вы обязаны только за ухудшение сверх нормального износа, чего наймодатели не доказали.

По задолженности за второй месяц. Договор найма между вами заключён (п. 1 ст. 671 ГК РФ), его условия подтверждаются перепиской в мессенджере (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Вы фактически прожили второй месяц, внесли только 10 000 руб. из 25 000 руб., следовательно, долг 15 000 руб. за вами сохраняется. Наймодатели вправе требовать сумму долга; вопрос о процентах за пользование чужими денежными средствами решается по правилам ст. 395 ГК РФ при наличии оснований. Отсутствие письменного договора не освобождает от оплаты фактического пользования (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Могут ли они «давить». Требовать что-либо без доказательств они могут, но взыскать — нет. Если они попытаются удержать ваши вещи, заблокировать доступ или иным способом самовольно «компенсировать» суммы, это может квалифицироваться как самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ, ст. 330 УК РФ). Самозащита допустима только соразмерными способами (ст. 14 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Зафиксируйте переписку. Сохраните скриншоты всех сообщений в мессенджере, где обсуждались плата 25 000 руб., внесение 10 000 руб., отсрочка остатка и текущие претензии. Это ваши письменные доказательства (п. 2 ст. 434 ГК РФ, п. 1 ст. 162 ГК РФ).

  2. Направьте наймодателям письменный ответ (в мессенджере или по почте заказным письмом с уведомлением). Укажите: долг 15 000 руб. признаёте и обязуетесь погасить; требования 5 000 руб. за уборку и 8 000 руб. за порчу не признаёте, поскольку они не подтверждены доказательствами (ст. 15, 1064 ГК РФ, ч. 1 ст. 56 ГПК РФ); предложите урегулировать спор мирно.

  3. Погасите задолженность 15 000 руб. Переводом с назначением платежа «оплата найма за [месяц]». Это исключит начисление процентов по ст. 395 ГК РФ и снизит риск судебного спора.

  4. Если наймодатели продолжат требовать 13 000 руб. и будут угрожать — не платите. Разъясните, что их требования не подтверждены, и предложите обратиться в суд. При попытках самовольного удержания имущества или иного давления — фиксируйте (аудио, видео, свидетели) и обращайтесь в полицию по факту самоуправства (ст. 19.1 КоАП РФ, ст. 330 УК РФ).

  5. Если наймодатели подадут иск — дело при цене до 50 000 руб. подсудно мировому судье (п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ) по месту вашего жительства. В суде заявите: долг погашен (если уже оплатили), требования за уборку и порчу не доказаны — нет актов, чеков, фотофиксации исходного состояния, причинной связи. Бремя доказывания лежит на истцах (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

  6. Срок исковой давности по требованиям наймодателей — три года с момента, когда они узнали о нарушении права (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ). Если они не обратятся в суд в этот срок, взыскать ничего не смогут.