Съём квартиры без акта: кто прав при порче имущества и реально ли заявление в полицию, если не было акта приёма-передачи

Отвечает ли наниматель за естественный износ и «облезшее» имущество

Отношения между вами и хозяйкой — это договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), применяемый к найму квартиры, сданной гражданину для проживания.

Статья 671. Договор найма жилого помещения 1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
— ст. 671 ГК РФ

Базовая обязанность нанимателя — «обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии» — не означает ответственности за любой ущерб, возникший от обычного пользования.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
— ст. 678 ГК РФ

Главный предел ответственности лежит в норме о возврате имущества: наниматель обязан вернуть вещь «в том состоянии, в котором он её получил, с учётом нормального износа».

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
— ст. 622 ГК РФ

Для ваших фактов это означает: «облезшее» покрытие кровати в местах, где её касались руками, и раскрутившиеся со временем двери шкафа — это классический естественный износ, неизбежное ухудшение вещи от её нормального использования в течение почти года проживания. Такой износ не образует ни нарушения договора, ни «ущерба», подлежащего возмещению: вещь и должна амортизироваться в процессе пользования, а плата за наём экономически это покрывает. Возмещению подлежит только то, что превышает нормальный износ — то есть явные повреждения, вызванные небрежностью или умыслом, а не обычной эксплуатацией.

Что касается разграничения ремонта: капитальный ремонт — по общему правилу обязанность наймодателя, а наниматель отвечает лишь за текущий ремонт, и то «если иное не установлено договором».

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения 1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
— ст. 681 ГК РФ

Вывод по этому вопросу: «облезание» покрытия при обычном контакте и раскрутившиеся двери — это нормальный износ, за который наниматель по закону не отвечает. Хозяйка не вправе требовать за это никакой компенсации.

Кто доказывает первоначальное состояние имущества при отсутствии акта передачи

Ключевая особенность вашего дела — не был подписан акт приёма-передачи имущества ни при заселении, ни при выезде, а часть мебели вообще не попала в опись. Это переворачивает доказательственную позицию в вашу пользу.

Ответственность за причинённый вред наступает только при доказанности состава: сам вред, противоправное деяние, причинная связь и вина.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет , что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом . В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества
— п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ

При этом по общему правилу именно тот, кто требует возмещения, обязан доказать основания своего требования.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Применительно к возмещению убытков и вреда ВС РФ разъясняет, что истец (здесь — хозяйка) обязан доказать, что именно ответчик своими действиями причинил ущерб, факт нарушения и наличие убытков.

ущерба установлена презумпция вины причинителя вреда (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ), который освобождается от возмещения вреда, только если докажет свою невиновность. При этом привлечение причинителя вреда к уголовной, административной, дисциплинарной или иной ответственности, а также возбуждение уголовного дела или дела об административном правонарушении обязательными условиями для возмещения ущерба на основании статей 15 и 1064 ГК РФ не являются. Так, в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской 22 Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать то, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (абзац первый пункта 12). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное (абзац третий пункта 12).
— п. 8 Обзора ВС РФ от 25.03.2026 № 1/2026

Из этого для ваших фактов следует решающий вывод: именно хозяйка, а не вы, должна доказать два обстоятельства, которых у неё при отсутствии акта приёма-передачи нет:

1. в каком состоянии имущество было передано вам — без подписанного акта и без фотофиксации «до» она не сможет доказать, что кровать и шкаф были новыми/целыми, а не уже потёртыми;
2. что ухудшение наступило именно по вашей вине, а не от естественного износа или предшествовавшего повреждения.

Применительно к дивану ситуация для хозяйки ещё безнадёжнее: повреждение существовало до вашего заезда, но не было зафиксировано в документах. Такое требование — попытка переложить на вас ущерб, которого вы не причиняли вовсе. А поскольку презумпция вины причинителя вреда (п. 2 ст. 1064 ГК РФ) действует только до момента, пока вы не докажете обратное, и в данном случае сам факт причинения вреда вами не подтверждён надлежащими доказательствами, первичное бремя доказывания остаётся на ней.

Отдельно: отсутствие акта — её собственный процессуальный риск. Если она не оформила передачу имущества, она сама лишила себя возможности доказать его первоначальное состояние, и неблагоприятные последствия этой небрежности ложатся на неё, а не на вас.

Вывод по этому вопросу: при отсутствии акта приёма-передачи и фотофиксации «до» хозяйка не сможет доказать ни первоначальное состояние вещей, ни вашу вину, ни сам факт причинения ущерба — основания для имущественной ответственности у неё отсутствуют.

Реально ли заявление в полицию и каков исход

Заявление в полицию подать формально можно всегда — его обязаны принять и зарегистрировать. Однако по существу ваш спор — гражданско-правовой, и уголовного состава в описанных действиях нет.

Ст. 167 УК РФ (умышленное повреждение имущества) требует одновременного наличия умысла на повреждение и значительного ущерба.

Умышленные уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти деяния повлекли причинение значительного ущерба, - наказываются штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до трех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. Те же деяния, совершенные из хулиганских побуждений, по мотивам политической, идеологической, расовой, национальной или религиозной ненависти или вражды либо по мотивам ненависти или вражды в отношении какой-либо социальной группы, путем поджога, взрыва или иным общеопасным способом либо повлекшие по неосторожности смерть человека или иные тяжкие последствия, - (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ, от 28.02.2025 № 31-ФЗ) наказываются принудительными работами на срок до пяти лет либо лишением свободы на тот же срок. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
— ст. 167 УК РФ, п. 1

Естественный износ и «облезание» покрытия при обычном пользовании не могут быть совершены «умышленно» — умысла повредить вещь у вас не было, а значительный ущерб не доказан и едва ли наличествует применительно к потёртостям. Равным образом нет признаков мошенничества (хищения) — вы ничего не похищали и обмана не совершали:

Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 159 УК РФ

Нет и присвоения/растраты, поскольку имущество вы не удерживали и не обращали в свою пользу:

Присвоение или растрата, то есть хищение чужого имущества, вверенного виновному, - наказываются штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до двухсот сорока часов, либо исправительными работами на срок до шести месяцев, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. Те же деяния, совершенные группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, - наказываются штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 160 УК РФ

Не применимо и самоуправство (ст. 330 УК РФ) — эту норму давно нельзя «подтянуть» к спору о состоянии возвращённого имущества, если нет самовольных действий с существенным вредом.

Практический итог таков: по результатам проверки заявления с высокой вероятностью будет вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела за отсутствием состава преступления, поскольку спор является гражданско-правовым и подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства. Возбуждение уголовного дела вместо гражданского спора — типичная попытка давления, и полиция, как правило, направляет стороны в суд.

Опасна эта ситуация для самой хозяйки, а не для вас: если она напишет заведомо ложное заявление, утверждая о преступлении, которого не было, для неё самой существует уголовная ответственность.

Заведомо ложный донос о совершении преступления - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, соединенное с обвинением лица в совершении тяжкого или особо тяжкого преступления, - (В редакции Федерального закона от 08.12.2003 № 162-ФЗ) наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные частями первой или второй настоящей статьи, соединенные с искусственным созданием доказательств обвинения, - наказываются принудительными работами на срок до пяти лет либо лишением свободы на срок до шести лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ) (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.12.2003 № 162-ФЗ)
— ч. 1 ст. 306 УК РФ

Вывод по этому вопросу: реального уголовного преследования вам не грозит — состав преступления в действиях нанимателя, вернувшего жильё с естественным износом, отсутствует. Заявление в полицию — инструмент психологического давления; по итогам рассмотрения последуют отказ в возбуждении дела либо отсылка сторон к гражданскому суду, где хозяйка, как показано выше, доказать ничего не сможет.

Что делать с деньгами (залогом) и стоит ли договариваться

Если вы вносили залог/обеспечительный платёж и хозяйка его удерживает, ссылаясь на «повреждения», — такой платёж по общему правилу подлежит возврату, когда обстоятельства, в счёт которых он вносился (доказанное нарушение), так и не наступили.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
— п. 2 ст. 381.1 ГК РФ

Поскольку вашей вины в ущербе нет и ущерб не доказан, удерживать обеспечительный платёж оснований нет: удержанная сумма образует неосновательное обогащение на стороне наймодателя.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На такую сумму начисляются проценты по ключевой ставке Банка России с момента, когда наймодатель узнал о неосновательности удержания.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Требование хозяйкой денег под угрозой полиции при заведомом отсутствии у неё доказательств и при предъявлении претензий за нормальный износ — это признаки злоупотребления правом, которое закон прямо не допускает.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Практические рекомендации:

1. Не платите ничего «на словах» и не подписывайте никаких соглашений о признании ущерба или о компенсации — это создаст доказательства против вас. Ущерб вы не причиняли, а любое признательное обязательство будет использовано против вас в суде.
2. Не вступайте в бессодержательный диалог с лицами, которые «бросают трубку»; фиксируйте всё письменно (переписка, при необходимости — фиксация отказа показать фото «до»).
3. Занимайте оборонительную, а не наступательную позицию: договариваться «чтоб отстали» и платить — не нужно. Договариваться имеет смысл только о возврате вашего залога (если он был и удержан).
4. Если залог удержан — направьте хозяйке письменную претензию о возврате, а при отказе взыскивайте через суд (мировой судья по правилам подсудности в зависимости от суммы, ст. 23 ГПК РФ). Иск о возврате неосновательного обогащения с процентами по ст. 395 ГК РФ — надёжная и понятная конструкция.
5. От возможного обращения к вам полиции не уклоняйтесь, но и не препятствуйте: в худшем случае дадите объяснение, что повреждений не причиняли, часть ущерба предшествовала заезду, а всё остальное — нормальный износ.

Вывод по этому вопросу: платить и «договариваться» не нужно — ваша позиция юридически сильная именно из-за отсутствия акта передачи и фотодоказательств у хозяйки; напротив, при удержании залога вы вправе требовать его возврата с процентами через суд.