Можно ли сдать комнату 17-летнему парню и его 15-летней девушке, если договор аренды будет с ним, а она будет просто жить?

Действителен ли договор найма, заключённый с 17-летним юношей без письменного согласия родителей

17-летний в силу закона не обладает полной дееспособностью: она возникает только с 18 лет, либо со вступлением в брак, либо по эмансипации. Для клиента это означает, что юноша как наниматель относится к категории лиц, чьи сделки требуют письменного согласия законных представителей.

Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. 2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом.
— п. 1 ст. 21 ГК РФ

Юноша работает неофициально — «по трудовому договору, в том числе по контракту» он не занят, а эмансипация возможна только при работе по трудовому договору либо предпринимательской деятельности с согласия родителей. Значит, эмансипация для него закрыта, и до 18 лет он остаётся частично дееспособным.

Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства - с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия - по решению суда. 2. Родители, усыновители и попечитель не несут ответственности по обязательствам эмансипированного несовершеннолетнего, в частности по обязательствам, возникшим вследствие причинения им вреда.
— п. 1 ст. 27 ГК РФ

Ключевая норма: сделку по найму жилья юноша совершает с письменного согласия законных представителей. Это не мелкая бытовая сделка о повседневных нуждах — договор найма комнаты на длительный срок с ежемесячной платой не подпадает под перечень сделок, которые 14–18-летний совершает сам (п. 2 ст. 26 ГК РФ), поэтому применяется общее правило о согласии.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Важно: сделка действительна и при последующем письменном одобрении родителей (абзац второй п. 1 ст. 26 ГК РФ), поэтому у наймодателя есть «лекарство» от порока — получить письменное согласие до подписания или письменное одобрение после.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 2 ст. 26 ГК РФ

Риск наймодателя: без согласия родителей договор может быть признан судом недействительным по иску родителей юноши, и тогда применяется реституция (абзацы второй и третий п. 1 ст. 171 ГК РФ): стороны возвращают друг другу полученное, а дееспособная сторона (то есть сам наймодатель) дополнительно возмещает несовершеннолетнему реальный ущерб, если знала о его неполной дееспособности. Это и есть то, чего клиент опасается финансово.

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными.
— п. 1 ст. 175 ГК РФ

Здесь и норма о последствиях недействительности, на которую прямо ссылается ст. 175 ГК РФ, — обязанность сторон вернуть полученное и возмещение реального ущерба дееспособной стороной, знавшей о недееспособности контрагента.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
— абз. 2 и 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ

Вывод: договор с 17-летним юношей без письменного согласия его родителей (усыновителей, попечителя) оспорим и может быть признан судом недействительным по иску родителей с возвратом полученного и возложением на наймодателя реального ущерба, так как он знает о несовершеннолетии. Чтобы сделка была неуязвимой, получите письменное согласие обоих родителей (либо подождите месяц и заключите договор с полностью дееспособным 18-летним).

Законно ли проживание 15-летней девушки без родителей и риски перед органами опеки

15-летняя в силу ст. 68 СК РФ может быть возвращена родителям от любого лица, удерживающего её не на основании закона или суда. Её проживание у наймодателя (в комнате у постороннего мужчины, без законных представителей) — юридически «без основания», и родители вправе требовать её возврата.

Родители вправе требовать возврата ребенка от любого лица, удерживающего его у себя не на основании закона или не на основании судебного решения. В случае возникновения спора родители вправе обратиться в суд за защитой своих прав. При рассмотрении этих требований суд вправе с учетом мнения ребенка отказать в удовлетворении иска родителей, если придет к выводу, что передача ребенка родителям не отвечает интересам ребенка. 2. Если судом установлено, что ни родители, ни лицо, у которого находится ребенок, не в состоянии обеспечить его надлежащее воспитание и развитие, суд передает ребенка на попечение органа опеки и попечительства.
— п. 1 ст. 68 СК РФ

Опасность эскалации: при внимании органов опеки к ситуации возможны меры вплоть до отобрания по ст. 77 СК РФ, если будет установлена непосредственная угроза жизни или здоровью ребёнка. Для наймодателя «удержание» ребёнка у себя без законного основания — предмет разбирательства, даже при отсутствии его вины в испуге.

При непосредственной угрозе жизни ребенка или его здоровью орган опеки и попечительства вправе немедленно отобрать ребенка у родителей (одного из них) или у других лиц, на попечении которых он находится. Немедленное отобрание ребенка производится органом опеки и попечительства на основании соответствующего акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации либо акта главы муниципального образования в случае, если законом субъекта Российской Федерации органы местного самоуправления наделены полномочиями по опеке и попечительству в соответствии с федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 29.12.2006 № 258-ФЗ, от 02.07.2013 № 167-ФЗ) 2. При отобрании ребенка орган опеки и попечительства обязан незамедлительно уведомить прокурора, обеспечить временное устройство ребенка и в течение семи дней после вынесения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации либо в случае, если законом субъекта Российской Федерации органы местного самоуправления наделены полномочиями по опеке и попечительству в соответствии с федеральными законами, главой муниципального образования акта об отобрании ребенка обратиться в суд с иском о лишении родителей родительских прав или об ограничении их родительских прав. (В редакции федеральных законов от 29.12.2006 № 258-ФЗ, от 02.07.2013 № 167-ФЗ)
— п. 1 ст. 77 СК РФ

Также любой гражданин, узнавший об угрозе ребёнку, обязан сообщить в орган опеки и попечительства по месту нахождения ребёнка (п. 3 ст. 56 СК РФ). Это значит, что соседи, школа и любые лица могут создать проверку, а сама опека обязана «принять необходимые меры».

Должностные лица организаций и иные граждане, которым станет известно об угрозе жизни или здоровью ребенка, о нарушении его прав и законных интересов, обязаны сообщить об этом в орган опеки и попечительства по месту фактического нахождения ребенка. При получении таких сведений орган опеки и попечительства обязан принять необходимые меры по защите прав и законных интересов ребенка.
— п. 3 ст. 56 СК РФ

Дополним контекст: обязанность воспитывать, обеспечивать условия и заботиться о нравственном развитии закреплена за родителями (п. 1 ст. 63 СК РФ), и именно на них, а не на наймодателя, ложится основная ответственность за проживание девочки отдельно в комнате у постороннего лица.

Родители имеют право и обязаны воспитывать своих детей. Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей. Они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей. Родители имеют преимущественное право на обучение и воспитание своих детей перед всеми другими лицами. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 185-ФЗ) 2. Родители обязаны обеспечить получение детьми общего образования. Родители имеют право выбора образовательной организации, формы получения детьми образования и формы их обучения с учетом мнения детей до получения ими основного общего образования. (Пункт в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 185-ФЗ)
— п. 1 ст. 63 СК РФ

Вывод: действия по предоставлению комнаты 15-летней девушке без её законных представителей незаконны и для наймодателя создают серьёзные риски: девочка может быть возвращена родителям, а по факту её проживания возможна проверка опеки (вплоть до отобрания по ст. 77 СК РФ) и требований к наймодателю как лицу, на попечении которого она фактически находится. Заключить договор на двух проживающих, где один — 15-летняя, нельзя без участия её законных представителей.

Порядок вселения третьего лица (девушки) в комнату и регистрация по месту пребывания

Если договор всё же заключается с юношей, девушка формально — лицо, проживающее с нанимателем. Здесь два пути: (1) вселить её как «гражданина, постоянно проживающего совместно с нанимателем» (п. 2 ст. 677 ГК РФ) — тогда у неё равные права пользования и она даже может стать сонанимателем при условии солидарной ответственности перед наймодателем; (2) вселить как временного жильца (ст. 680 ГК РФ) — без самостоятельного права пользования, со сроком не более шести месяцев и с ответственностью нанимателя за её действия. Для 15-летней девушки второй путь безопаснее, но оба пути не снимают вопроса отсутствия её законных представителей и риска по ст. 68, 77 СК РФ.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. 3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. 4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
— п. 2 ст. 677 ГК РФ

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ) Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
— ст. 680 ГК РФ

Регистрация по месту пребывания (в том числе на срок до 90 дней и более) производится по взаимному соглашению с собственником, а лицо, предоставляющее жильё, обязано передать документы в орган регистрационного учёта не позднее рабочего дня, следующего за днём обращения.

Регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению: с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними членами их семей, в том числе с временно отсутствующими членами их семей, при условии проживания в домах государственного или муниципального жилого фонда; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2008 № 220) с собственниками жилых помещений; с правлениями жилищно-строительных или жилищных кооперативов, если члены кооперативов не являются собственниками данных жилых помещений . (Пункт в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.08.2002 № 599) 11. Лица, ответственные за прием и передачу в органы регистрационного учета документов , а также граждане и юридические лица, предоставляющие для проживания принадлежащие им на праве собственности жилые помещения, не позднее рабочего дня, следующего за днем обращения граждан, передают документы, указанные в пункте 9 настоящих Правил, в органы регистрационного учета. (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 15.08.2014 № 809, от 17.05.2021 № 744) 12.
— п. 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Вывод: если сдача квартиры всё же состоится, статус девушки нужно определить документально: безопаснее оформить её как временного жильца (ст. 680 ГК РФ) либо включить в договор как проживающего с согласия собственника, но только с участием её законных представителей. Регистрацию по месту пребывания можно оформить по соглашению сторон, но обязанность своевременной передачи документов лежит на собственнике.

Ответственность и уголовно-правовые риски (в т.ч. для наймодателя)

За неисполнение обязанностей по содержанию и воспитанию несовершеннолетних предусмотрена административная ответственность — штраф от 500 до 2 000 рублей (ч. 1 ст. 5.35 КоАП РФ). Значимо, что эта мера адресована родителям (законным представителям) девушки, а не наймодателю.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение родителями или иными законными представителями несовершеннолетних обязанностей по содержанию, воспитанию, обучению, защите прав и интересов несовершеннолетних - влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей. 2. Нарушение родителями или иными законными представителями несовершеннолетних прав и интересов несовершеннолетних, выразившееся в лишении их права на общение с родителями или близкими родственниками, если такое общение не противоречит интересам детей, в намеренном сокрытии места нахождения детей помимо их воли, в неисполнении судебного решения об определении места жительства детей, в том числе судебного решения об определении места жительства детей на период до вступления в законную силу судебного решения об определении их места жительства, в неисполнении судебного решения о порядке осуществления родительских прав или о порядке осуществления родительских прав на период до вступления в законную силу судебного решения либо в ином воспрепятствовании осуществлению родителями прав на воспитание и образование детей и на защиту их прав и интересов, - влечет наложение административного штрафа в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей. (часть 2 введена Федеральным законом от 04.05.2011 N 98-ФЗ) 3.
— ч. 1 ст. 5.35 КоАП РФ

Отдельный уголовно-правовой пласт важен именно для наймодателя, предоставляющего жильё 15-летней девушке: если её отношения с юношей (или с иным лицом, достигшим 18 лет) приобретут сексуальный характер, наступает уголовная ответственность по ст. 134 УК РФ, а при развратных действиях — по ст. 135 УК РФ. Наймодатель не субъект этих деяний, но факт предоставления квартиры для сожительства взрослого и 15-летней — обстоятельство, которое будет проверяться в рамках доследственной проверки; сам наймодатель может быть допрошен и привлечён как свидетель.

Половое сношение с лицом, не достигшим шестнадцатилетнего возраста, совершенное лицом, достигшим восемнадцатилетнего возраста, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2013 № 380-ФЗ ) наказывается обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо ограничением свободы на срок до четырех лет, либо принудительными работами на срок до четырех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо лишением свободы на срок до четырех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до десяти лет или без такового. 2. Мужеложство или лесбиянство с лицом, не достигшим шестнадцатилетнего возраста, совершенные лицом, достигшим восемнадцатилетнего возраста, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2013 № 380-ФЗ ) наказываются принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового либо лишением свободы на срок до шести лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до десяти лет или без такового. 3.
— ч. 1 ст. 134 УК РФ

Совершение развратных действий без применения насилия лицом, достигшим восемнадцатилетнего возраста, в отношении лица, не достигшего шестнадцатилетнего возраста, - (В редакции федеральных законов от 29.02.2012 № 14-ФЗ ; от 28.12.2013 № 380-ФЗ ) наказывается обязательными работами на срок до четырехсот сорока часов, либо ограничением свободы на срок до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо лишением свободы на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до десяти лет или без такового. (В редакции Федерального закона от 29.02.2012 № 14-ФЗ ) 2. То же деяние, совершенное в отношении лица, достигшего двенадцатилетнего возраста, но не достигшего четырнадцатилетнего возраста, - (В редакции Федерального закона от 29.02.2012 № 14-ФЗ ) наказывается лишением свободы на срок от трех до восьми лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пятнадцати лет или без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового. (В редакции федеральных законов от 27.12.2009 № 377-ФЗ ; от 29.02.2012 № 14-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 135 УК РФ

Вывод: административная и уголовная ответственность ложится прежде всего на законных представителей девушки и на лицо, вступающее с ней в соответствующие отношения; наймодатель не несёт уголовной ответственности по ст. 134, 135 УК РФ, но рискует оказаться участником проверки и лишиться возможности сдавать комнату. Сам факт достоверного знания о сожительстве несовершеннолетних делает сдачу такой комнаты крайне рискованной.

Как оформить сделку легально и снизить риски (включая налоговый аспект)

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ), а по ст. 671 ГК РФ наймодателем выступает собственник жилого помещения. Письменная форма — первое условие безопасности; устные договорённости не защитят клиента при спорах.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
— п. 1 ст. 674 ГК РФ

Чтобы исключить порок неполной дееспособности, нужно либо дождаться 18-летия юноши и заключить договор с полностью дееспособным лицом (п. 1 ст. 21 ГК РФ), либо получить письменное согласие родителей на сделку от его имени до 18 лет (п. 1 ст. 26 ГК РФ), либо письменно одобрить уже заключённую сделку. Девушку это не «разрешает» — её проживание требует согласия её законных представителей.

Одновременно клиент как наймодатель должен учитывать налоговую сторону: доход от предоставления жилья внаём — это доход физического лица, к которому применяется основная ставка НДФЛ 13% для суммы налоговых баз до 2,4 млн рублей за налоговый период. Доход возникает и при сдаче комнаты физическому лицу, включая несовершеннолетнего, поэтому подписание договора должно сопровождаться учётом налога.

Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Вывод: безопасная схема — заключить письменный договор с полностью дееспособным (18-летним) нанимателем либо с 17-летним при наличии письменного согласия обоих родителей, а девушку вселять только с письменного согласия её законных представителей; полученный доход подлежит декларированию и обложению НДФЛ по ставке 13% (для суммы баз до 2,4 млн рублей). При текущей конфигурации (17 лет + 15 лет, без письменного согласия родителей обоих) сдача комнаты остаётся юридически рискованной.

Сроки, последствия отказа родителей и подтверждающие документы

Сроки и «точка перелома»: полная дееспособность возникает с наступлением совершеннолетия — то есть в день 18-летия юноши. До этого момента действует режим письменного согласия законных представителей; после — он подписывает договор сам, и порок, связанный с его неполной дееспособностью, устраняется полностью. Это ключевая темпоральная развилка: месяц ожидания снимает главный риск.

Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. 2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом.
— п. 1 ст. 21 ГК РФ

Если родители юноши откажут в письменном согласии — сделку с ним заключать не следует: она останется оспоримой (п. 1 ст. 175 ГК РФ), а наймодатель, знавший о несовершеннолетии, при признании сделки недействительной будет обязан возместить реальный ущерб.

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными.
— п. 1 ст. 175 ГК РФ

Если законные представители 15-летней девушки возражают против её проживания — вселять её нельзя: родители вправе требовать возврата ребёнка от любого лица, удерживающего его не на основании закона (п. 1 ст. 68 СК РФ), и ситуация чревата проверкой опеки.

Родители вправе требовать возврата ребенка от любого лица, удерживающего его у себя не на основании закона или не на основании судебного решения. В случае возникновения спора родители вправе обратиться в суд за защитой своих прав. При рассмотрении этих требований суд вправе с учетом мнения ребенка отказать в удовлетворении иска родителей, если придет к выводу, что передача ребенка родителям не отвечает интересам ребенка. 2. Если судом установлено, что ни родители, ни лицо, у которого находится ребенок, не в состоянии обеспечить его надлежащее воспитание и развитие, суд передает ребенка на попечение органа опеки и попечительства.
— п. 1 ст. 68 СК РФ

Документальное закрепление: договор найма обязателен в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ), а к нему следует приложить письменное согласие обоих родителей юноши (п. 1 ст. 26 ГК РФ), паспорт нанимателя (для подтверждения возраста), акт приёма-передачи комнаты и документы об оплате; для девушки — отдельное письменное согласие её законных представителей на проживание.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
— п. 1 ст. 674 ГК РФ

Вывод: наиболее безопасный и быстрый путь — дождаться 18-летия юноши (один месяц) и заключить письменный договор с полностью дееспособным нанимателем; если ждать нельзя — сделка возможна только при письменном согласии обоих его родителей, а вселение 15-летней девушки — только с письменного согласия её законных представителей. При отсутствии любого из этих согласий от сдачи комнаты этой паре следует воздержаться.