Право не выселяться до окончания оплаченного срока договора
Договор найма комнаты — это договор найма жилого помещения, он действует до указанного в нём срока; договор может быть заключён на срок до пяти лет, а если срок не определён — считается заключённым на пять лет.
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
— п. 1 ст. 683 ГК РФ
Требование хозяина «выселиться завтра» не прекращает договор: закон допускает досрочное расторжение договора найма по требованию наймодателя только в судебном порядке и только по двум основаниям — невнесение платы (6 месяцев, а при краткосрочном найме — более двух раз) либо разрушение/порча жилого помещения.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
— п. 2 ст. 687 ГК РФ
Ни беспорядок (наполнитель, мусор, коробки от пиццы, одежда), ни спорные пятна на диване в этот перечень не входят. Следовательно, досрочного основания для расторжения у наймодателя нет, а внесудебное «выселение» невозможно.
Даже если бы право пользования прекратилось, выселение допускается только по решению суда: сначала письменное требование освободить помещение, затем — иск.
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ
Это означает, что вы вправе дожить до конца оплаченного срока и до истечения срока договора и не обязаны выезжать по телефонному требованию. Выселить вас можно только по вступившему в силу решению суда, которого нет и получить его по описанным фактам наймодатель не может.
Вывод: вы не обязаны выселяться по требованию хозяина; договор найма действует до истечения срока (оплаченного периода), досрочное расторжение по инициативе наймодателя возможно только через суд и только по основаниям п. 2 ст. 687 ГК РФ, к которым бытовой беспорядок и пятна на диване не относятся. До окончания срока вы вправе проживать в комнате.
Правомерность входа хозяина в комнату без предупреждения
Пока вы проживаете в комнате на законных основаниях (по договору найма), это ваше жилище, и оно неприкосновенно.
Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
— ч. 1–2 ст. 3 ЖК РФ
Это прямо коррелирует с условием вашего договора о предварительном предупреждении о визите: закон также требует согласия проживающего. Хозяин предупредил за час, «потому что грузчик не мог в другой день», — это не согласие нанимателя и не исключительный случай, предусмотренный законом. Для собственника-наймодателя права входить в сдаваемое жилое помещение без согласия нанимателя вне установленных случаев нет; более того, государство защищает жилище от произвольного лишения.
Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
— ч. 4 ст. 3 ЖК РФ
Незаконное проникновение в жилище против воли проживающего лица — самостоятельный состав преступления.
Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, - наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев.
— ч. 1 ст. 139 УК РФ
Поэтому вход хозяина в комнату в ваше отсутствие и без вашего согласия — нарушение вашего права на неприкосновенность жилища; вы вправе зафиксировать это (в т.ч. обратиться с заявлением в полицию). Заметьте: даже если бы вы «уехали в отпуск, не сказав», это не даёт наймодателю права входить — договор не прекращён, оплата внесена, помещение занято вами.
Вывод: вход в комнату без вашего согласия неправомерен и не связан с условием договора о предупреждении; вы вправе требовать предварительного согласования визитов и вправе реагировать на проникновение, в том числе заявлением в полицию.
Требование купить новый диван и обязанность содержать помещение
Обязанность нанимателя — использовать помещение по назначению, обеспечивать сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
— ст. 678 ГК РФ, п. 4
Это обязанность поддерживать, а не «вернуть как из магазина»: обычный бытовой износ и нормальное проживание не являются порчей. Требование «купить новый диван» — это, по сути, требование возместить вред.
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ
Но вред возмещает причинитель, и только в объёме реального ущерба; размер подлежит доказыванию (акт приёма-передачи, состояние вещи при заселении, фото, свидетели). Если пятна появились при обычной эксплуатации или были до вас — обязанности покупать новый диван нет. Требовать можно лишь то, что реально уменьшило стоимость имущества по вашей вине, а не замену имущества на новое.
Если вы внесёте деньги «за новый диван» без основания, излишне уплаченное становится неосновательным обогащением хозяина.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Обратите внимание на встречную ветку: если действительно будет доказан вред имуществу (не беспорядок, а именно порча), наймодатель может поставить вопрос о возмещении в пределах ущерба — и это единственный допустимый путь вместо телефонных требований и выселения.
Вывод: сам беспорядок и спорные пятна не дают хозяину права требовать выселения и не позволяют требовать покупки нового дивана; он может претендовать лишь на доказанный реальный ущерб по вашей вине. До предъявления доказуемых потерь платить за новый диван вы не обязаны.
Если хозяин будет ломиться, сменит замки или выкинет вещи
Проникновение против вашей воли — нарушение неприкосновенности жилища, а ваши вещи — ваша собственность, защищаемая, пока вы ими владеете по договору.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ
Значит, вы как владелец по договору найма имеете те же средства защиты, что собственник, — в том числе против самого собственника: требовать устранения препятствий (ст. 304 ГК РФ), а вещи — истребовать из чужого незаконного владения.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ
Если хозяин самовольно выкинет вещи, сменит замки или не пустит вас, он фактически «осуществит своё предполагаемое право» помимо установленного порядка (суда): это самоуправство — административная и уголовная ответственность.
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам
— ст. 19.1 КоАП РФ
При причинении существенного вреда это уже уголовная статья.
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред,
— ч. 1 ст. 330 УК РФ
Причинение вреда вашему имуществу (повреждение/выбрасывание вещей) даёт право на полное возмещение убытков.
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ
То есть повреждённые или утраченные вещи — реальный ущерб, а также сопутствующие расходы (например, вынужденная оплата жилья, вызов специалиста для вскрытия замка) — убытки, которые требуются с виновного.
Вывод: если хозяин ломится, проникает в комнату, меняет замки или выкидывает вещи — это самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ, при существенном вреде — ч. 1 ст. 330 УК РФ) и незаконное проникновение в жилище (ст. 139 УК РФ); вы вправе требовать устранения препятствий, вселения, возврата вещей и возмещения убытков по ст. 15, 301, 305 ГК РФ.
Порядок действий при требовании выселиться и вызов полиции
Несмотря на противозаконность самоуправного выселения, попытки хозяина применить силу — уголовно/административно наказуемы и соответственно ваше обращение в полицию допустимо.
принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (статья 25 Конституции Российской Федерации, статьи 1, 3 ЖК РФ). Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009
Верховный Суд видит в этом базовый принцип жилищного и конституционного законодательства (ст. 25 Конституции РФ, ст. 1, 3 ЖК РФ). Значит, вы вправе вызвать полицию при попытке силой выселить вас, проникнуть в комнату или выкинуть вещи, а также оформить это фиксацией на видео и заявлением. До выселения по решению суда никто не вправе вас выселить из оплаченной комнаты.
При этом доказывание оснований порчи/вреда лежит на наймодателе, а не на вас: именно он должен подтвердить причинение вреда и его размер (п. 1 ст. 1064 ГК РФ).
Пока вы не выехали, плата за пользование вносится по договорённости; внесённая вперёд сумма остаётся правомерным основанием пользования до конца оплаченного срока. Если вас фактически не допускают в комнату до конца оплаченного периода, потребуйте возврата не приходящейся части аванса как неосновательного обогащения.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Вывод: вам следует (1) письменно уведомить хозяина о сохранении договора до истечения срока и о недопустимости внесудебного доступа и выселения; (2) зафиксировать состояние комнаты и вещей фото/видео до и после (и просить составлять акт только при вас); (3) при проникновении, смене замков, угрозах или выбрасывании вещей — вызывать полицию и подавать заявление; (4) при отказе допустить вас — требовать возврата неотработанного аванса. Вы вправе не выезжать до конца оплаченного и предусмотренного договором срока.
Доказательства и фиксация при спорах о состоянии комнаты
Поскольку требования хозяина (порча, пятна, выселение) основаны на его устном утверждении, исход возможного спора решают доказательства. Вред и его размер доказывает тот, кто требует возмещения (п. 1 ст. 1064 ГК РФ: вред возмещает причинитель — но именно причинение и размер подлежат доказыванию). Состояние вещи при заселении обычно фиксируется актом приёма-передачи; если акта нет и пятна/повреждения документально не закреплены за вами — взыскать с вас стоимость нового дивана нельзя.
Поэтому: до и после любых действий с вещами делайте фото- и видеофиксацию комнаты и имущества с датой; сохраняйте переписку и записи звонков; при угрозах/проникновении оформите заявление в полицию — оно станет доказательством как факта самоуправства (ст. 19.1 КоАП РФ, ст. 330 УК РФ), так и неприкосновенности вашего владения. Все требования о выселении, доступе и деньгах направляйте письменно (со уведомлением), чтобы факт и дата обращения подтверждались.
Вывод: бремя доказывания порчи и её размера лежит на наймодателе; вы сохраняете позицию, если зафиксируете состояние комнаты и вещей, сохраните переписку и будете решать вопросы письменно. При самоуправных действиях заявление в полицию одновременно защищает вас и создаёт доказательства для иска о возмещении убытков.
