Обязан ли арендатор оплачивать уборку после съезда, если хозяин принял квартиру без замечаний и без договора и акта?

Считается ли договор найма заключённым, если единый документ не подписывали

Отсутствие подписанного договора не означает, что отношений нет вовсе — квартира фактически предоставлялась за плату во владение и пользование для проживания, а это и есть найм жилого помещения.

Статья 671. Договор найма жилого помещения 1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Письменная форма для договора найма обязательна, и её несоблюдение — нарушение, но закон прямо указывает последствие: невозможность опираться лишь на свидетельские показания.

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1.
   — п. 1 ст. 674 ГК РФ

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
   — п. 1 ст. 162 ГК РФ

Однако у наймодателя остаются письменные доказательства — в том числе ваша с ним переписка в мессенджере, которая по закону относится к письменным доказательствам.

1. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 434 ГК РФ

Более того, сторона, фактически принимавшая исполнение и подтверждавшая действие договора, не вправе потом требовать признания его незаключённым вопреки добросовестности — но это работает и в вашу защиту, и требует осторожности: нельзя утверждать «договора не было, значит ничего не должен».

1. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
   — п. 3 ст. 432 ГК РФ

Вывод: отношения найма между вами существовали и квалифицируются по правилам главы 35 ГК РФ; письменная форма не соблюдена, поэтому ни вы, ни наймодатель не можете доказывать условия (в том числе судьбу залога и обязанность клининга) только свидетельскими показаниями — решают письменные доказательства, прежде всего переписка, платежи и фото/видео. Отсутствие договора само по себе НЕ освобождает вас от возмещения реального ущерба, но и не создаёт обязанности платить «по требованию» — ущерб ещё нужно доказать.

Обязанность вернуть квартиру «с учётом нормального износа» и что охватывает текущая уборка

Наниматель обязан поддерживать жильё в надлежащем состоянии, а при возврате — вернуть его в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
— абз. 1 ст. 678 ГК РФ, п. 4

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
— абз. 1 ст. 622 ГК РФ, п. 2

Ключевое слово здесь — «нормальный износ»: естественное ухудшение (в том числе обычный бытовой запах и незначительные следы проживания домашних животных при согласии наймодателя на них) не образует ущерба, подлежащего возмещению. Текущий ремонт и обычная уборка по общему правилу ложатся на нанимателя, но это относится к состоянию, выходящему за пределы нормального износа, и к моменту возврата помещения.

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
   — п. 1 ст. 681 ГК РФ

Вывод: вы обязаны были вернуть квартиру в нормальном, убранном состоянии (что вы и сделали — убрали, помыли полы, кухню, санузел, вынесли мусор), а не в состоянии «идеальной чистоты после профессионального клининга». Профессиональная уборка сверх обычной, бытовой — это не «нормальный износ», а расходы наймодателя, которые он должен доказать как вызванные именно вашим ненадлежащим поведением, а не естественным проживанием. При этом важно, что оставление запаха/шерсти — это последствие, устранение которого может относиться к текущему ремонту (п. 1 ст. 681 ГК РФ), поэтому спор решается не «по факту», а оценкой доказательств: было ли это ухудшением сверх нормального износа.

Бремя доказывания ущерба: кто и чем обязан доказать запах, шерсть и стоимость клининга

Право требовать возмещения предполагает доказанный вред, причинённый вами, и его размер.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
   — п. 1 ст. 15 ГК РФ

1. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 2 ст. 15 ГК РФ

Убытки взыскиваются с причинителя вреда; при деликтной конструкции лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения, если докажет отсутствие вины.

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

1. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.
   — п. 2 ст. 1064 ГК РФ

При этом сам наймодатель должен доказать и факт нарушения, и вину. В обязательственном споре действует то же правило распределения бремени, с той разницей, что отсутствие вины доказывает нарушитель.

1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
   — п. 1 ст. 401 ГК РФ

1. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. 4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.
   — п. 2 ст. 401 ГК РФ

Процессуально всё это ложится на истца: именно наймодатель в суде должен доказать обстоятельства, на которые ссылается.

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Доказательства, включая переписку в мессенджере, суд оценивает по внутреннему убеждению и в совокупности.

1. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
   — ч. 1 ст. 67 ГПК РФ

1. Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом.
   — ч. 1 ст. 71 ГПК РФ

Вывод: именно хозяин обязан доказать, что (1) квартира была возвращена в состоянии хуже полученного сверх нормального износа, (2) причиной стал именно ваш проступок (содержание кошек после предупреждения/вопреки запрету), (3) ему пришлось или предстоит реально потратить конкретную сумму на клининг, (4) эта сумма необходима и разумна. Ваш главный довод — приёмка без осмотра и без замечаний: месяц назад он подтвердил «всё нормально», ключи принял, акт не составил. Если он подтверждает этот факт в переписке, его последующее требование по факту «запаха и шерсти» оказывается недоказанным именно в части причинно-следственной связи: за месяц квартиру могли заселить/использовать иначе, а запах/шерсть могли появиться (или исчезнуть) уже без вас. При отсутствии фото/видеофиксации состояния на выезде, отсутствии акта и отсутствии чека на клининг суд, как правило, отказывает во взыскании.

Есть ли у вас обязанность платить именно сейчас и что делать с требованием в переписке

Обязанность возместить убытки возникает только при наличии подтверждённого ущерба и вины; простая переписка с требованием «переведите деньги за уборку» — это не документ, устанавливающий долг.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
   — п. 1 ст. 15 ГК РФ

Требование по своей сути основано на возмещении вреда: без доказательств вреда и его размера у вас нет денежного обязательства перед хозяином, и добровольный перевод был бы преждевременным.

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Вывод: платить сейчас вы не обязаны. Переписка сама по себе не создаёт долга: она лишь подтверждает факт требования, но не факт ущерба. Вы вправе ответить письменно, что (1) при выезде квартира была убрана и принята без замечаний, (2) акт приёма-передачи и фиксация состояния не составлялись, (3) конкретных доказательств ухудшения именно вами и реально понесённых расходов не представлено. Если вы всё же решите что-то оплатить — не переводите «в никуда»: требуйте до оплаты документально подтверждённую смету/договор на клининг с указанием объёма и стоимости работ именно по устранению этого загрязнения. При этом осторожно: если хозяин позже докажет ущерб, по существу обязательство может возникнуть, поэтому не заявляйте категорично «ничего не должен никогда» — корректная позиция: «не должен платить без доказательств».

Если хозяин удерживает залог или иные ваши деньги

Если при заселении вы передавали обеспечительный платёж (залог) и хозяин его не возвращает под предлогом клининга, это удержание чужого имущества без основания.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Кроме возврата самой суммы на неё начисляются проценты по правилам о неосновательном обогащении, и эти проценты считаются с момента, когда приобретатель узнал о неосновательности.

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод: удержанный залог (или любую вашу сумму) при отсутствии доказанного ущерба вы вправе взыскать как неосновательное обогащение, а также требовать проценты по ключевой ставке Банка России с момента, когда хозяин узнал о неосновательности удержания. Если хозяин просто «зачитывает» залог против надуманного клининга, законного основания для зачёта нет, поскольку обязательство по клинингу не подтверждено. Ветвление по неизвестному факту: если залога не было (вы его не назвали), то взыскивать нечего и вопрос сводится к пунктам 1–4 выше; если залог был — добавьте в претензию требование о его возврате и процентах. Если хозяин самовольно удерживает ваши вещи или деньги, применяется и логика о недопустимости самовольного распоряжения — самозащита допускается, но её способы должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы необходимого.

Допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
— ст. 14 ГК РФ, п. 2

Если переписка перейдёт в давление или требования денег под угрозой

Самовольное навязывание ваших обязанностей помимо суда может квалифицироваться как самоуправство, и наоборот — угрозы в адрес нанимателя тоже образуют состав.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа
— ст. 19.1 КоАП РФ

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
— ст. 330 УК РФ, п. 1

Вывод: если хозяин, помимо требования, станет самовольно навязывать свои условия (например, не отдавать ваши вещи, препятствовать, требовать деньги под угрозой) — это признаки самоуправства (ст. 19.1 КоАП РФ, а при существенном вреде — ст. 330 УК РФ), можно обратиться в полицию. При этом не превращайте защиту в самоуправство сами: не заявляйте угрозы, всё общение по существу ведите письменно.

Если хозяин обратится в суд: подсудность, сроки, судебные расходы

По требованию о взыскании денежных средств действует общий трёхлетний срок исковой давности.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Срок течёт с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Имущественный спор с ценой до 50 000 рублей подсуден мировому судье.

1. по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;
   — п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Проигравшая сторона возмещает судебные расходы, а при частичном удовлетворении — пропорционально.

1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
   — ч. 1 ст. 98 ГПК РФ

Вывод: если хозяин надумает судиться, спор при сумме клининга до 50 000 рублей будет рассматривать мировой судья, при большей сумме — районный суд. Исковая давность по такому требованию — три года, но при ущербе она начинает течь с момента, когда хозяин узнал о нарушении; ваш довод о месяце «молчаливого согласия» срывает и доказывание, и давность по существу. Проигрыш дела обяжет проигравшую сторону возместить судебные расходы, поэтому при отсутствии у хозяина доказательств (акт, фото, смета) риск для вас минимален. Повторю принципиально: без акта приёма-передачи, без фиксации состояния на момент вашего выезда и без документов о реальных расходах на клининг судебное взыскание с вас маловероятно.

Госпошлина при судебном взыскании стоимости клининга

Если наймодатель подаст иск о взыскании суммы за уборку, он уплачивает госпошлину как за имущественное требование — по ставкам, зависящим от цены иска.

1. при подаче искового заявления имущественного характера, административного искового заявления имущественного характера, подлежащих оценке, при цене иска: до 100 000 рублей - 4000 рублей; от 100 001 рубля до 300 000 рублей - 4000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 100 000 рублей; от 300 001 рубля до 500 000 рублей - 10 000 рублей плюс 2,5 процента суммы, превышающей 300 000 рублей; от 500 001 рубля до 1 000 000 рублей - 15 000 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 500 000 рублей; от 1 000 001 рубля до 3 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 1 000 000 рублей; от 3 000 001 рубля до 8 000 000 рублей - 45 000 рублей плюс 0,7 процента суммы, превышающей 3 000 000 рублей; от 8 000 001 рубля до 24 000 000 рублей - 80 000 рублей плюс 0,35 процента суммы, превышающей 8 000 000 рублей; от 24 000 001 рубля до 50 000 000 рублей - 136 000 рублей плюс 0,3 процента суммы, превышающей 24 000 000 рублей; от 50 000 001 рубля до 100 000 000 рублей - 214 000 рублей плюс 0,2 процента суммы, превышающей 50 000 000 рублей; свыше 100 000 000 рублей - 314 000 рублей плюс 0,15 процента суммы, превышающей 100 000 000 рублей, но не более 900 000 рублей; 2) при подаче заявления о вынесении судебного приказа - 50 процентов размера государственной пошлины, взимаемой при подаче искового заявления имущественного характера;
   — пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Вывод: при цене иска до 100 000 рублей (типичная стоимость клининга) госпошлина составит 4 000 рублей, что сам наймодатель должен уплатить при подаче иска. Это дополнительный сдерживающий фактор: риски и расходы на недоказанное требование ложатся на него, а при отказе в иске он же возместит ваши судебные расходы (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ). Подсудность и сроки остаются теми же, что я указал ранее: до 50 000 рублей — мировой судья, выше — районный суд; срок исковой давности — три года.