Что означает пункт договора аренды квартиры об ответственности наймодателя за претензии третьих лиц и как нанимателю доказать, что он не знал о них

Что означает этот пункт договора и перекрывает ли он закон

Спорный пункт — это договорная (расширенная) версия правила, которое и без него есть в законе: арендодатель (наймодатель) обязан предупредить нанимателя обо всех правах третьих лиц на сдаваемое помещение, а передача имущества в наём не прекращает прав третьих лиц.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
— ст. 613 ГК РФ

Это значит: пункт не создаёт для вас новую защиту «с нуля» — он повторяет и усиливает уже действующее правило. Ключевые слова для вас: «все права третьих лиц» и «сервитуте, праве залога и т.п.». То есть если кто-то имеет право на квартиру или на вещи (залог/ипотека, сохранённое право пользования, долевая собственность) — наймодатель обязан был это раскрыть. Неисполнение этой обязанности даёт вам право требовать уменьшения платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Ваш пункт говорит ещё мягче: наймодатель отвечает перед вами «за все претензии» третьих лиц при вашей неосведомлённости — то есть фактически он принимает на себя те последствия, которые третье лицо попытается переложить на вас.

Условие о «не знал и не мог знать» — это ссылка на добросовестность; в гражданском праве она по общему правилу предполагается, и доказывать её отсутствие должен тот, кто на это ссылается.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 5 ст. 10 ГК РФ

Поэтому практически это работает так: если найдётся третье лицо с правами, вы не обязаны «устраивать разбирательство своими силами» — вы предъявляете требование к наймодателю (уменьшение платы / расторжение / убытки), а он разбирается с третьим лицом сам. Но полностью «вас это не касается» сказать нельзя: формула «не знал и не мог знать» — это условие вашей защиты, и если наймодатель (или третье лицо) докажет, что вы знали о чужом праве (например, вам прямо говорили, это следовало из объявления, переписки, показа, выписки), пункт перестаёт вас защищать. Толкуется договор по буквальному значению слов и по смыслу договора в целом, а при неясности — по действительной воле сторон.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
— ст. 431 ГК РФ

Вывод по вопросу: этот пункт — ваш щит, но не «иммунитет». Он перекладывает на наймодателя урегулирование претензий третьих лиц и даёт вам право на уменьшение платы / расторжение / убытки (ст. 613 ГК РФ). Ваша сторона должна быть готова подтвердить, что на момент заключения договора вы не знали и не могли знать о правах третьих лиц; если наймодатель докажет обратное, защита по этому пункту не сработает. То обстоятельство, что в договоре о третьих лицах прямо ничего не написано, само по себе в вашу пользу, но не является единственным доказательством — значение имеют и переговоры, переписка, объявление, показ (ст. 431 ГК РФ).

Договорная гарантия — это ещё и заверение: чем она усиливается

Помимо ст. 613 ГК РФ, ваш пункт можно рассматривать как заверение об обстоятельствах: наймодатель заверил вас, что никаких мешающих прав третьих лиц нет либо он их раскроет. Если заверение окажется недостоверным, он обязан возместить убытки, а при существенном значении вы вправе отказаться от договора.

Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта. Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения. 2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3.
— п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

Это важно потому, что ответственность за недостоверное заверение не зависит от того, было ли расторгнуто или признано недействительным сам договор, и наступает, если наймодатель исходил из того, что вы будете полагаться на его заверение (а он имел для этого разумные основания). То есть даже если вы решите съехать, убытки всё равно можно взыскать с него. Отдельной оговорки о заверениях в договоре не требуется.

Вывод по вопросу: ваш пункт — не просто «распределение ответственности», а ещё и договорное заверение наймодателя об отсутствии чужих прав. Это даёт вам два основания требовать деньги: по ст. 613 ГК РФ (уменьшение платы / расторжение / убытки) и по ст. 431.2 ГК РФ (убытки / неустойка за недостоверное заверение, а при существенном значении — отказ от договора).

Как определяется «не знала и не могла знать» и кто это доказывает

Критерий «знал / не мог знать» в законе не расшифрован — это оценочное понятие, привязанное к добросовестности. В суде работает общее правило: каждое лицо доказывает те обстоятельства, на которые ссылается.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Применительно к вашей ситуации бремя распределяется так: если наймодатель утверждает, что вы знали о правах третьих лиц (и поэтому пункт не должен работать), доказывать это он; если вы ссылаетесь на неосведомлённость как на основание своей защиты, суд оценивает доказательства в их совокупности. При этом добросовестность предполагается (п. 5 ст. 10 ГК РФ, приведён выше).

Что «работает» как доказательство вашей неосведомлённости: отсутствие в договоре и описи прямых записей о лицах, сохраняющих право пользования; текст объявления о сдаче; ваша переписка с наймодателем до сделки; отсутствие сведений о третьем лице в открытых реестрах на дату заключения договора; то, что вы не могли узнать о праве (например, сохранённое по решению суда право пользования не отражается так, как отражается залог). Что «работает» против вас: ваша подпись под договором, где о третьем лице всё же упомянуто; прямое предупреждение при показе; переписка, из которой видно, что вы знали.

Вывод по вопросу: специальной формальности «если в договоре не написано — значит не знала» нет. Это оценочный критерий добросовестности. Бремя доказывания осведомлённости лежит на том, кто её утверждает, а ваша добросовестность предполагается (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, п. 5 ст. 10 ГК РФ). Практический совет: сохраните объявление, переписку, дату выписки — это и есть ваши доказательства.

Если третье лицо — бывший член семьи собственника

Это самая частая «неприятность» в вашем сценарии. Здесь важен временной критерий: пока идут семейные отношения, член семьи имеет право пользования наравне с собственником; если семейные отношения прекратились, право бывшего члена семьи не сохраняется — но суд при определённых условиях может сохранить его на срок.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Разбор для ваших фактов: если объявится бывший муж собственника, у которого есть, где жить, и нормальное имущественное положение — его право пользования прекратилось, и он вам не «третий с правом», а посторонний; но если суд ранее сохранил за ним право пользования на срок (нужны отсутствие иного жилья и тяжёлое положение), он законно проживает и ограничивает вас — и это как раз тот случай, когда пункт вашего договора работает: это «право третьего лица, мешающее пользоваться помещением». При этом смена собственника сама по себе прекращает такое сохранённое право одновременно с прекращением права собственности (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ), а наём при смене собственника сохраняется.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
— ст. 675 ГК РФ

То есть «приход бывшего мужа» — это две разные ситуации, и они ведут к разным результатам: (а) если у него нет сохранённого судом права — он вселяется незаконно, и наймодатель должен решать это сам, вы требуете уменьшения платы/убытков; (б) если сохранённое право есть — он вправе жить, но и тогда вы вправе требовать от наймодателя соразмерного уменьшения платы либо расторжения и убытков, потому что он сдал вам квартиру, не предупредив о таком обременении.

Вывод по вопросу: если третье лицо — бывший член семьи собственника, ваша защита зависит от того, есть ли у него сохранённое право пользования (ст. 31 ЖК РФ). Права третьего лица при найме не прекращаются (ст. 613 ГК РФ), а наём сохраняется при смене собственника (ст. 675 ГК РФ). В обоих случаях при неуведомлении вы вправе требовать уменьшения платы / расторжения / убытков от наймодателя; доказывать осведомлённость о чужом праве должен тот, кто на это ссылается.

Если третье лицо — залогодержатель / ипотека

Здесь работает отдельная специальная норма. Договор найма, заключённый до возникновения ипотеки, сохраняет силу при реализации заложенного помещения.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) Глава XIV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
— п. 3 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Что это значит для вас на практике: если квартира в ипотеке и банк-залогодержатель (или покупатель с торгов) заявит о своих правах — сам ваш договор найма сохраняется, потому что он заключён до ипотеки. Но важны две развилки. Первая: если квартира была заложена в обеспечение кредита на её приобретение/строительство и по ней обращено взыскание — право пользования залогодателя и «любых иных лиц, проживающих в квартире» прекращается.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 24.12.2002 № 179-ФЗ) 2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 24.12.2002 № 179-ФЗ) Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. (Пункт в редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Тогда вас как проживающего могут обязать освободить квартиру, и это риск выселения. Вторая: если ипотека не связана с приобретением/строительством именно этой квартиры (например, залог по иному кредиту) и квартира сдана до возникновения ипотеки — наём сохраняет силу (п. 3 ст. 78 ФЗ об ипотеке). В любом случае наймодатель, сдавший заложенную квартиру без предупреждения о залоге, нарушает ст. 613 ГК РФ, и вы вправе требовать уменьшения платы / расторжения / убытков; взыскание вы так перекладываете на него. Кроме того, требования к вам как к нанимателю разрешаются в вашем споре с наймодателем, поэтому участником дела его нужно привлекать.

Вывод по вопросу: залог/ипотека — тот случай, когда ваш пункт особенно нужен, потому что третье лицо (банк) действительно имеет право на квартиру. Наём сохраняется при реализации, если он заключён до ипотеки (п. 3 ст. 78 ФЗ об ипотеке), но при обращении взыскания по «целевой» ипотеке право пользования проживающих может прекратиться (п. 1 ст. 78 того же закона) — это реальный риск освобождения квартиры. Независимо от этого вы вправе требовать от наймодателя уменьшения платы, расторжения договора и возмещения убытков.

Ваши права на жильё и защита владения: против кого можно действовать самому

Вы — титульный владелец по договору найма, и закон защищает ваше владение не только от «посторонних», но и от собственника.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Из этих норм следует: наймодателем по договору найма может быть только собственник или управомоченное им лицо — значит, если квартира сдана, скажем, арендатором в поднаём или управляющим без полномочий, это риск, о котором вас обязаны были предупредить. Далее — по ст. 305 ГК РФ вы как законный владелец по договору вправе самостоятельно требовать устранения любых нарушений вашего владения, в том числе от самого собственника. Это ответ на ваш вопрос «или мне всё равно придётся что-то доказывать»: если третье лицо самоуправно проникает или препятствует вам жить, вы можете требовать устранения нарушения (в том числе негаторно) в своих интересах, не дожидаясь наймодателя. При этом рамки вашей собственной обязанности и содержание найма заданы законом.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ

Это означает: пункт о гарантиях наймодателя не снимает с вас обязанности использовать квартиру только для проживания, обеспечивать её сохранность, поддерживать надлежащее состояние и вносить плату, а также бережно обращаться с имуществом из описи и техникой.

Вывод по вопросу: вы — законный владелец по договору найма и вправе защищать своё владение против третьих лиц и даже против собственника (ст. 305 ГК РФ). Наймодателем может быть собственник или управомоченное лицо (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Одновременно вы сами обязаны использовать помещение по назначению, содержать его и вносить плату (ст. 678 ГК РФ).

Какие деньги вы вправе требовать

Именно денежные последствия — суть практической ценности вашего пункта. Требовать можно: уменьшение арендной платы, расторжение договора и возмещение убытков (ст. 613 ГК РФ — для найма жилья применяется как общее правило об аренде). Убытки возмещаются в полном объёме, включая реальный ущерб и упущенную выгоду.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Если наймодатель получил от вас плату и удерживает её (например, вы просите возврат за неоказанную услугу «безопасного пользования»), на сумму неправомерно удержанного начисляются проценты по ключевой ставке Банка России.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Размер убытков и их последствия определяются по правилам общего обязательственного права.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
— п. 1 ст. 393 ГК РФ

Важная оговорка: если бы вы сами своим поведением (например, зная о проблеме, не сообщили и продолжили платить) способствовали увеличению убытков, суд может уменьшить ответственность наймодателя.

Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению. 2. Правила пункта 1 настоящей статьи соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины.
— п. 1 ст. 404 ГК РФ

Вывод по вопросу: при появлении третьего лица с правами вы вправе требовать от наймодателя: (1) соразмерного уменьшения арендной платы за период ограничения пользования; (2) расторжения договора с возвратом уплаченного за неиспользованный период; (3) возмещения реального ущерба и упущенной выгоды (ст. 613, 15, 393 ГК РФ); (4) процентов на неправомерно удержанные суммы по ключевой ставке (п. 1 ст. 395 ГК РФ). Ответственность наймодателя может быть снижена, если вы своим бездействием увеличили убытки (п. 1 ст. 404 ГК РФ), поэтому о проблеме лучше сразу заявить письменно.

Процедура: как защищаться, если третье лицо предъявило иск именно к вам

Если иск о выселении/устранении нарушений предъявлен вам, вы вправе привлечь наймодателя к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований, — либо по своему ходатайству, либо по инициативе суда, если решение может повлиять на его права и обязанности перед вами (например, ваши регрессные требования об убытках).

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, а также на предъявление встречного иска и требование принудительного исполнения решения суда. (В редакции Федерального закона от 26.07.2019 № 197-ФЗ ) При этом третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, вправе выступать участниками мирового соглашения в случаях, если они приобретают права либо на них возлагается обязанность по условиям данного соглашения. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.07.2019 № 197-ФЗ ) О вступлении в дело третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, выносится определение суда. 2. При вступлении в процесс третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, рассмотрение дела в суде производится с самого начала.
— ч. 1 ст. 43 ГПК РФ

Это позволяет вам не «держать удар в одиночку»: решение, состоявшееся без привлечения наймодателя, когда оно затрагивает его права, — самостоятельное нарушение, но надёжнее заявить ходатайство самому. Параллельно вы заявляете свои требования к наймодателю (уменьшение платы, убытки) — их можно оформить встречным иском либо отдельным иском. Спор о защите прав владельца, не являющегося собственником, и о правах пользования жильём относится к компетенции суда; по месту вашего и ответчика жительства применяются общие правила подсудности, госпошлина — по общим правилам.

Вывод по вопросу: при появлении третьего лица с претензиями не «разбирайтесь сами» — заявляйте ходатайство о привлечении наймодателя третьим лицом (ст. 43 ГПК РФ) и одновременно предъявляйте к нему требования об уменьшении платы и убытках (ст. 613, 15, 393 ГК РФ). Это единственный способ переложить разбирательство с третьим лицом на наймодателя так, чтобы ваши расходы были взысканы с него, а не остались на вас.

Шире или уже закона этот пункт: границы свободы договора

Ваш пункт сформулирован в рамках того, что допускает свобода договора: стороны свободны в определении условий, кроме случаев, когда их содержание предписано законом.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 4 ст. 421 ГК РФ

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. 3. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 1 ГК РФ

Применительно к ст. 613 ГК РФ: закон устанавливает обязанность предупредить о правах третьих лиц и даёт нанимателю право на уменьшение платы / расторжение / убытки. Ваш пункт не сужает и не противоречит этой норме — он её усиливает, прямо фиксируя ответственность наймодателя «за все претензии» и добавляя условие о неосведомлённости нанимателя. Такое усиление договором законно (ст. 613 ГК РФ — диспозитивна в части условий, ухудшающих положение нанимателя здесь нет). Но пункт не может отменить императивные нормы, которые защищают не вас, а третье лицо: сама передача имущества в наём не прекращает прав третьих лиц, даже если наймодатель «обещал» обратное.

Вывод по вопросу: пункт — законное и в вашу пользу расширение ст. 613 ГК РФ в рамках свободы договора (п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 1 ГК РФ). Он не шире закона там, где закон императивен (права третьих лиц самим фактом найма не прекращаются), и не уже закона (ваши права на уменьшение платы / расторжение / убытки в любом случае сохраняются).