Можно ли самозанятому сдавать частный дом посуточно и нужно ли оформлять ИП

Можно ли при самозанятости (НПД) сдавать жилой дом посуточно

Да, можно. Режим «Налог на профессиональный доход» прямо допускает получение дохода от сдачи жилья в наём, причём именно этот доход законодатель специально вывел из перечня «не облагаемых НПД» — то есть признал его объектом обложения НПД.

Ключевое правило — доходы от аренды (найма) жилых помещений НЕ входят в перечень доходов, которые для целей НПД не признаются объектом налогообложения:

1. от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений); 4) государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений; 5) от продажи имущества, использовавшегося налогоплательщиками для личных, домашних и (или) иных подобных нужд; 6) от реализации долей в уставном (складочном) капитале организаций, паев в паевых фондах кооперативов и паевых инвестиционных фондах, ценных бумаг и производных финансовых инструментов; 7) от ведения деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом; 8) от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам при условии, что заказчиками услуг (работ) выступают работодатели указанных физических лиц или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад; 9) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 15.12.2019 № 428-ФЗ) 10) от уступки (переуступки) прав требований; 11) в натуральной форме; 12) от арбитражного управления, от деятельности медиатора, оценочной деятельности, деятельности нотариуса, занимающегося частной практикой, адвокатской деятельности. Статья 7. Порядок признания доходов 1.
   — п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Это означает обратное: доход от сдачи жилого помещения в наём относится к доходам от использования имущества и облагается налогом на профессиональный доход. Понятие «профессиональный доход» прямо включает доход от использования имущества:

1. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не освобождаются от исполнения обязанностей налогового агента, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 11. Индивидуальные предприниматели, указанные в подпункте 2 пункта 1 статьи 419 Налогового кодекса Российской Федерации , не признаются плательщиками страховых взносов за период применения специального налогового режима. Статья 3. Информационный обмен с налоговыми органами (Наименование в редакции Федерального закона от 28.06.2022 № 206-ФЗ) 1.
   — ч. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Самозанятый (физлицо без регистрации ИП) вправе вести такие виды деятельности без госрегистрации в качестве ИП:

1. Физические лица при применении специального налогового режима вправе вести виды деятельности, доходы от которых облагаются налогом на профессиональный доход, без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей, за исключением видов деятельности, ведение которых требует обязательной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с федеральными законами, регулирующими ведение соответствующих видов деятельности. 7. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10.
   — ч. 6 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Для вашей ситуации это значит: сдача собственного жилого дома в краткосрочный наём (на день, выходные, неделю) — деятельность, доход от которой облагается НПД, и для неё регистрация ИП не требуется. Исключением были бы только виды деятельности, требующие обязательной регистрации ИП «в соответствии с федеральными законами, регулирующими ведение соответствующих видов деятельности» — а для сдачи жилья в наём такого федерального требования нет.

Ставка налога для расчётов с физлицами (ваши постояльцы) — 4 %, что вы и делаете, пробивая чек:

Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1) 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам; 2) 6 процентов в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам. Статья 11. Порядок исчисления и уплаты налога 1. Сумма налога исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при применении разных ставок - как сумма, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз, с учетом уменьшения соответствующей суммы налога на сумму налогового вычета в порядке, предусмотренном статьей 12 настоящего Федерального закона. 2. Налоговый орган уведомляет налогоплательщика через мобильное приложение "Мой налог" не позднее 12-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, о сумме налога, подлежащей уплате по итогам налогового периода, с указанием реквизитов, необходимых для уплаты налога. В случае, если сумма налога, подлежащая уплате по итогам налогового периода, составляет менее 100 рублей, указанная сумма добавляется к сумме налога, подлежащей уплате по итогам следующего налогового периода. 3.
— ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ, п. 4

Отдельно закон снимает и вопрос ККТ: при НПД чек формируется в приложении «Мой налог», обязанность применять онлайн-кассу для самозанятого отсутствует (это зафиксировано и в п. 2.2 ст. 2 Закона № 54-ФЗ о ККТ, где сдача жилья и применение НПД прямо исключены из-под ККТ).

Вывод: посуточная сдача собственного жилого дома в наём при статусе самозанятого правомерна, регистрация ИП не требуется. Основание — п. 3 ч. 2 ст. 6, ст. 7 и ч. 6 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ во взаимосвязи.

Правомерность посуточной сдачи жилого дома: краткосрочный наём или гостиничные услуги

Право собственника сдавать жилой дом в наём, в том числе краткосрочный, прямо закреплено в законе:

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд. (В редакции Федерального закона от 23.03.2024 № 55-ФЗ ) 3.
— ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Гражданский кодекс уточняет: жилые помещения могут сдаваться собственниками для проживания на основании договора:

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. 3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
— ст. 288 ГК РФ, п. 2

По своей природе ваши отношения с постояльцами — это договор найма жилого помещения: вы предоставляете принадлежащее вам жилое помещение гражданину за плату во владение и пользование для проживания:

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (Наименование в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. 3.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Именно это в вашем случае и происходит: вы заключаете договор краткосрочного найма, предоставляете дом для проживания на день/выходные/неделю. Форма договора — письменная; поскольку сроки у вас менее года, госрегистрация обременения не требуется (п. 2 ст. 674 ГК РФ требует регистрации только для договоров, заключённых на срок год и более).

Граница правомерности проходит по тому, оказываете ли вы «гостиничные услуги». Размещение гостиниц в жилых помещениях и использование жилого помещения в многоквартирном доме для предоставления гостиничных услуг запрещены:

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ , от 15.04.2019 № 59-ФЗ ) 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ ) Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3.
— ч. 3 ст. 17 ЖК РФ

Для правильной квалификации важно различие: краткосрочный наём жилья (даже посуточный) — это передача помещения в пользование для проживания, то есть наём, а не гостиничная услуга. Гостиничная деятельность предполагает систематическое оказание услуг размещения с гостиничным сервисом (уборка, смена белья, регистрация, питание и т. п.) и регулируется иным режимом. Сам по себе короткий срок проживания не превращает наём в гостиничную услугу — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ прямо называет «краткосрочный наём» законной формой.

Вывод: сдача жилого дома посуточно по договору краткосрочного найма физлицам для проживания — правомерна и квалифицируется как наём жилого помещения, а не как гостиничная деятельность. Риск переквалификации в запрещённые «гостиничные услуги» возникает лишь при наличии систематического гостиничного сервиса (ресепшн, уборка, питание, массовое потоковое заселение без договоров найма с конкретными лицами) — при простой сдаче дома посуточно такого сервиса нет.

Не потребуется ли ИП и чем грозит «систематичность»

Сдача жилья в наём — это реализация собственником своего правомочия распоряжения жилым помещением, которая дополнительно дозволена как «профессиональная или индивидуальная предпринимательская деятельность» в жилом помещении при условии соблюдения прав и интересов других граждан:

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ , от 15.04.2019 № 59-ФЗ ) 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ ) Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2.
— п. 2 ст. 17 ЖК РФ

Ваша деятельность в качестве самозанятого прямо легализована без регистрации ИП:

1. Физические лица при применении специального налогового режима вправе вести виды деятельности, доходы от которых облагаются налогом на профессиональный доход, без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей, за исключением видов деятельности, ведение которых требует обязательной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с федеральными законами, регулирующими ведение соответствующих видов деятельности. 7. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10.
   — ч. 6 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Поэтому требование оформлять ИП для посуточной сдачи в вашем случае отсутствует. Порог, за которым вы утрачиваете право на НПД, — не «систематичность» как таковая, а превышение годового дохода 2,4 млн руб.:

1. налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей; 9) лица, осуществляющие майнинг цифровой валюты, а также реализацию (приобретение) цифровой валюты. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.11.2024 № 418-ФЗ) Статья 5. Порядок и условия начала и прекращения применения специального налогового режима 1. Физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, изъявившие желание перейти на специальный налоговый режим, обязаны встать на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика. 2. Постановка на учет в налоговом органе гражданина Российской Федерации в качестве налогоплательщика осуществляется налоговым органом на основании заявления о постановке на учет, сведений из паспорта гражданина Российской Федерации и фотографии физического лица, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Для граждан Российской Федерации, воспользовавшихся доступом к личному кабинету налогоплательщика для постановки на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика, представление сведений из паспорта гражданина Российской Федерации, фотографии физического лица не требуется. 3.
   — п. 8 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ

Риски, связанные с «незаконной предпринимательской деятельностью» (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, ст. 171 УК РФ), применимы только к лицу, которое ведёт деятельность без регистрации ИП И без постановки на учёт как самозанятый. Поскольку вы зарегистрированы как самозанятый и пробиваете чеки через «Мой налог», эта ответственность к вам не относится:

Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 14.17.1 настоящего Кодекса, - влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей. 2. Осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии), если такое разрешение (такая лицензия) обязательно (обязательна), - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой. 3. Осуществление предпринимательской деятельности с нарушением требований и условий, предусмотренных специальным разрешением (лицензией), за исключением случаев, предусмотренных частью 1.1 статьи 14.4.2 настоящего Кодекса, - (в ред.
— ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ

Вывод: при действующем статусе самозанятого регистрировать ИП для посуточной сдачи дома не нужно, и привлечение по ст. 14.1 КоАП РФ за «незаконное предпринимательство» вам не грозит, пока вы передаёте сведения о доходах через «Мой налог». Единственный контрольный порог — доход до 2,4 млн руб. в год: при его превышении право на НПД утрачивается и необходимо перейти на иной режим (ИП на УСН/патенте либо НДФЛ).

Налоговые риски: что грозит «от налоговой» и что при превышении лимита

Пока вы состоите на учёте как самозанятый и пробиваете чеки, проблемы с налоговой по сдаче жилья не возникают: доход по найму жилья — это объект НПД, а не НДФЛ, и плательщик НПД освобождён от НДФЛ в отношении таких доходов:

1. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не освобождаются от исполнения обязанностей налогового агента, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 11. Индивидуальные предприниматели, указанные в подпункте 2 пункта 1 статьи 419 Налогового кодекса Российской Федерации , не признаются плательщиками страховых взносов за период применения специального налогового режима. Статья 3. Информационный обмен с налоговыми органами (Наименование в редакции Федерального закона от 28.06.2022 № 206-ФЗ) 1.
   — ч. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Сравните с режимом, который применялся бы при отсутствии статуса самозанятого: доход от сдачи жилья физлицом облагался бы НДФЛ как доход от сдачи имущества в аренду (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ), который физлицо самостоятельно декларирует и уплачивает:

1. физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества; (В редакции федеральных законов от 29.11.2001 № 158-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов;
   — п. 1 ст. 228 НК РФ

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

То есть ваш статус самозанятого — это именно та легальная форма, которая снимает обязанность по НДФЛ и декларации 3-НДФЛ по этим доходам. Налоговая ответственность (ст. 122 НК РФ) применима только к неправильно исчисленному/неуплаченному налогу:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Ключевой риск, который у вас остаётся, — превышение лимита 2,4 млн руб. в календарном году (c10). По достижении этого порога вы перестаёте удовлетворять требованиям ч. 2 ст. 4 и обязаны отказаться от НПД (ч. 12 ст. 5 ФЗ № 422-ФЗ): доходы сверх лимита (и доходы за месяц превышения) уже не облагаются НПД, и с них физлицо обязано уплатить НДФЛ по общим правилам (13–22 % по прогрессивной шкале п. 1 ст. 224 НК РФ) с подачей декларации. Если вы прекратите применение режима несвоевременно и не уплатите НДФЛ с сумм, выходящих за НПД, — возникнет база для доначисления налога и штрафа по ст. 122 НК РФ.

Корректная фиксация доходов через чеки защищает вас и обратно: сумма дохода, зафиксированная чеком, облагается НПД, и претензий по НДФЛ по ней быть не может.

Вывод: при соблюдении режима (постановка на учёт, пробитие чека по каждому поступлению, контроль лимита 2,4 млн руб.) налоговых рисков от посуточной сдачи дома нет. Риск возникает только при превышении лимита без своевременного перехода на иной режим — тогда сверхлимитные доходы облагаются НДФЛ с возможным доначислением и штрафом 20 % (40 % при умысле) от неуплаченной суммы.

Порядок работы с чеками и права/обязанности по договору найма

Порядок фиксации дохода, который вы уже применяете, закреплён законом: при каждом расчёте вы обязаны через приложение «Мой налог» передать сведения в налоговый орган, сформировать чек и передать его постояльцу:

налогоплательщик обязан с использованием мобильного приложения "Мой налог" и (или) через уполномоченного оператора электронной площадки и (или) уполномоченную кредитную организацию передать сведения о произведенных расчетах в налоговый орган, сформировать чек и обеспечить его передачу покупателю (заказчику), если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Состав передаваемых сведений о расчетах и порядок их передачи через мобильное приложение "Мой налог" устанавливаются порядком использования мобильного приложения "Мой налог". 2. При реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) в интересах налогоплательщика на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров с участием посредника в расчетах налогоплательщик обязан с использованием мобильного приложения "Мой налог" и (или) через уполномоченного оператора электронной площадки и (или) уполномоченную кредитную организацию передать в налоговый орган сведения о произведенных за налоговый период расчетах по каждому расчету с покупателем (заказчиком) или сводные сведения не позднее 9-го числа месяца, следующего за налоговым периодом, в котором произведены расчеты с покупателями (заказчиками), если указанные сведения не переданы посредником в установленном порядке с применением контрольно-кассовой техники. Сведения об указанных в настоящей части расчетах, переданных посредником с применением контрольно-кассовой техники, отражаются налоговым органом в мобильном приложении "Мой налог".
— ч. 1 и ч. 3 ст. 14 ФЗ № 422-ФЗ

Сроки передачи чека зависят от способа расчёта. При оплате на карту (электронное средство платежа) чек формируется и передаётся в момент расчёта:

Чек должен быть сформирован налогоплательщиком и передан покупателю (заказчику) в момент расчета наличными денежными средствами и (или) с использованием электронных средств платежа. При иных формах денежных расчетов в безналичном порядке чек должен быть сформирован и передан покупателю (заказчику) не позднее 9-го числа месяца, следующего за налоговым периодом, в котором произведены расчеты. 4. Чек может быть передан покупателю (заказчику) в электронной форме или на бумажном носителе. 5. В электронной форме чек может быть передан следующими способами: 1) путем направления чека покупателю (заказчику) на абонентский номер или адрес электронной почты, представленные покупателем (заказчиком); 2) путем обеспечения покупателю (заказчику) возможности в момент формирования чека в месте продажи считать компьютерным устройством (мобильным телефоном, смартфоном или компьютером, включая планшетный компьютер) QR-код, содержащийся на чеке. 6. В чеке должны быть указаны: 1) наименование документа; 2) дата и время осуществления расчета; 3) фамилия, имя, отчество (при наличии) налогоплательщика-продавца; 4) идентификационный номер налогоплательщика продавца; 5) указание на применение специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"; 6) наименования реализуемых товаров, выполненных работ, оказанных услуг; 7) сумма расчетов;
— ч. 3 ст. 14 ФЗ № 422-ФЗ

Для вашей схемы (оплата переводом на карту) это означает: чек нужно пробить сразу в момент получения денег, что вы и делаете. Для безналичных расчётов иных форм допускается отсрочка до 9-го числа следующего месяца, но при карточном переводе действует правило «в момент расчёта».

Права и обязанности сторон по вашему договору краткосрочного найма регулируются гл. 35 ГК РФ. Обязанности нанимателя (вашего постояльца), которые дают вам правовую базу для претензий:

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ) Статья 680. Временные жильцы Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
— ст. 678 ГК РФ, п. 4

Если постоялец повредит ваш дом либо имущество в нём, вред возмещается лицом, его причинившим, в полном объёме:

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Для вашей практики это означает: (1) чек по каждому поступлению — обязателен и защищает вас от доначислений; (2) в договоре краткосрочного найма целесообразно фиксировать состояние дома и имущества, сумму обеспечительного платежа (депозита) и порядок его возврата/удержания — закон прямо не регулирует обеспечительный платёж по договору найма, поэтому его судьбу определяет договор (ст. 678 ГК РФ лишь обязывает нанимателя обеспечивать сохранность); при порче имущества ущерб взыскивается с причинителя по ст. 1064 ГК РФ, а депозит позволяет удержать сумму без отдельного судебного взыскания.

Вывод: порядок пробития чека в момент поступления платежа на карту соответствует ч. 3 ст. 14 ФЗ № 422-ФЗ; договор краткосрочного найма + акт состояния и обеспечительный депозит — достаточная правовая база для защиты вашего имущества от порчи постояльцами.

Региональные особенности (ветвление по месту нахождения дома)

Регион нахождения дома вы не указали, поэтому ответ зависит от места нахождения недвижимости.

Если дом находится в любом субъекте РФ, включённом в эксперимент по НПД (в настоящее время режим действует на всей территории РФ), — применяются общие правила, разобранные выше, без региональных отличий по ставкам: НПД взимается по единым ставкам 4 %/6 % независимо от региона (ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ), и региональные власти не вправе менять эти ставки.

Если дом расположен в регионе, где введён туристический налог (с 01.01.2025 заменяющий курортный сбор, регулируется гл. 33.1 НК РФ и местными актами), — обязанность по его уплате возникает у организаций и ИП, оказывающих услуги по временному проживанию в средствах размещения. Физические лица-самозанятые, сдающие жилой дом по договору краткосрочного найма, плательщиками туристического налога, как правило, не признаются (налогоплательщики — организации и ИП, владеющие средством размещения). Однако если ваша деятельность будет переквалифицирована в гостиничные услуги либо вы зарегистрируете ИП и оформите дом как средство размещения, обязанность по туристическому налогу может возникнуть — поэтому при простой сдаче дома посуточно по договору найма туристический налог не уплачивается, но при расширении до гостиничного сервиса вопрос решается по месту нахождения дома.

Если дом находится в жилом доме (не в МКД) — запрет на гостиничные услуги, установленный для помещений именно в многоквартирном доме (c6), буквально относится только к МКД; для индивидуального жилого дома прямой запрет также действует через общее правило о недопустимости размещения гостиниц в жилых помещениях. Но сдача в краткосрочный наём (не гостиничный сервис) и там остаётся законной.

Вывод: при статусе самозанятого и простой посуточной сдаче дома в краткосрочный наём региональных отличий по налогу нет (НПД един на всю страну). Дополнительный региональный туристический налог вас не касается, пока вы не придадите деятельности гостиничный характер и не оформите ИП/средство размещения.