Можно ли заключить договор найма квартиры с матерью студента, а не с самим студентом, и как тогда распределяется ответственность за порчу имущества и неуплату?

Может ли нанимателем быть мать, а не сын — кто вообще может быть стороной договора найма

Закон предъявляет к нанимателю единственное содержательное требование — это должен быть гражданин. Никакой связи между нанимателем и фактом личного проживания в помещении норма не устанавливает.

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. 3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. 4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
   — ст. 677 ГК РФ, п. 1

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
   — п. 1 ст. 671 ГК РФ

Таким образом, по буквальному тексту закона нанимателем по договору найма жилого помещения выступает сторона, которой помещение передаётся «за плату во владение и пользование для проживания в нем» (п. 1 ст. 671 ГК РФ), и это может быть любой гражданин. Ограничение п. 1 ст. 677 ГК РФ — только «гражданин», то есть и мать (физическое лицо), и сын подходят одинаково. Дополнительно закон прямо допускает, что в помещении проживают и другие лица, помимо нанимателя (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Значит, юридически допустимы обе конфигурации: наниматель — сын, а мать как плательщик/обеспечитель; либо наниматель — мать, а сын — постоянно проживающий с ней гражданин. Свобода выбора стороны договора прямо следует из принципа свободы договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ), понуждение к заключению договора с конкретным лицом не допускается.

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
   — п. 1 ст. 421 ГК РФ

Эти нормы означают: вы не обязаны оформлять договор именно с тем, кто будет фактически жить в квартире. Закон не требует «совпадения» нанимателя и проживающего. Поэтому вариант «наниматель — мать, сын проживает» правомерен так же, как и «наниматель — сын». Каждый из двух вариантов несёт свои последствия по ответственности (разбор — в блоке 3).

Вывод. Да, вы вправе заключить договор найма с матерью студента, а не с ним самим: единственное законодательное требование к нанимателю — наличие статуса гражданина (п. 1 ст. 677 ГК РФ), а норма о проживании иных лиц в помещении (п. 2 ст. 677 ГК РФ) прямо допускает, что проживать будет не наниматель, а указанный в договоре гражданин. Личных оснований для отказа оформить договор именно с проживающим закон не содержит.

Как правильно вписать сына в договор с матерью: письменная форма, статус сына, регистрация

При любой из выбранных конфигураций договор найма облекается в письменную форму; если срок найма — от года и более, обременение подлежит государственной регистрации.

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
   — ст. 674 ГК РФ, п. 1

Практический смысл: стороны свободны выбрать срок, но при сроке менее года регистрация не требуется, что для бытового найма удобнее и дешевле. Если же вы заключаете договор на год и более, его нужно регистрировать, иначе обременение не возникнет. Поскольку вы в Томске, а мать в Красноярске, письменный договор можно подписать дистанционно (обмен подписанными экземплярами по почте) — закон устной или электронной формы не требует.

Сын, не будучи нанимателем, должен быть введён в договор отдельным условием о круге лиц, имеющих право проживания. Если он проживает постоянно, его статус — «постоянно проживающий вместе с нанимателем гражданин» (п. 2 ст. 677 ГК РФ), и это даёт ему самостоятельное право пользования помещением.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
— ст. 679 ГК РФ

Если же по замыслу сын живёт «временно» (например, только учебный семестр), его можно оформить как временного жильца (ст. 680 ГК РФ), но тогда у него нет самостоятельного права пользования и срок такого проживания ограничен шесть месяцев. Для студента, живущего весь учебный период, статус «постоянно проживающего» подходит больше: он не ограничен шестью месяцами и соответствует реальности.

Вывод. Договор найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ); государственная регистрация обременения нужна только при сроке не менее года (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Сын вписывается в договор как постоянно проживающий с нанимателем гражданин (п. 2 ст. 677 ГК РФ, ст. 679 ГК РФ), что даёт ему самостоятельное право пользования; для статуса «временный жилец» (ст. 680 ГК РФ) срок ограничен шестью месяцами. Вселение сына в любом случае требует согласия наймодателя, то есть вас (ст. 679 ГК РФ).

Ответственность за порчу имущества и неуплату: кто отвечает, если наниматель — мать

Это ключевая для вас развилка, и она решается по-разному в зависимости от того, кого вы укажете нанимателем.

Ветка А — наниматель мать, сын проживает с ней. По общему правилу закон возлагает ответственность за действия проживающих именно на нанимателя.

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. 3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. 4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
   — ст. 677 ГК РФ, п. 1

Пункт 3 ст. 677 ГК РФ прямо говорит: наниматель несёт ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма. Пункт 4 той же статьи позволяет изменить этот режим, превратив проживающих в сонанимателей с солидарной ответственностью, — но это возможно только при прямом договорном условии, с извещением наймодателя. Таким образом, если наниматель — мать, а сын вписан как постоянно проживающий, то по умолчанию за порчу и неисполнение условий перед вами отвечает мать, а не сын. Это именно то, чего хочет мать: она становится вашим единственным должником по договору.

Ветка Б — наниматель сын, мать — поручитель. Здесь вашим должником становится сын, но интерес матери защищается через поручительство: она ручается за исполнение его обязательств, в том числе денежных.

1. По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и неденежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем.
   — п. 1 ст. 361 ГК РФ

Поручительство по ст. 361 ГК РФ прямо допускается для обеспечения как денежных, так и неденежных обязательств, а также обязательства, которое возникнет в будущем, — то есть мать может ручаться и за плату, и за сохранность имущества, и за возмещение ущерба. При неисполнении сыном обязательства вы предъявляете требование матери как поручителю, причём солидарно с должником.

Ветка В — сонанимательство. Пункт 4 ст. 677 ГК РФ позволяет матери и сыну стать сонанимателями с солидарной ответственностью — тогда вы сможете требовать исполнения от любого из них. Но для этого обязательно извещение наймодателя и отдельный договор между проживающими; в одностороннем порядке режим не возникает.

Вывод. Ответственность за порчу имущества и оплату определяется тем, кто указан нанимателем. Если наниматель — мать, по умолчанию именно она отвечает перед вами за действия проживающего сына (п. 3 ст. 677 ГК РФ), и это самый простой способ закрепить платежеспособного должника. Если наниматель — сын, то платить и отвечать будет он, а мать привлекается как поручитель (ст. 361 ГК РФ). Максимальная защита — солидарная ответственность обоих: либо через сонанимательство (п. 4 ст. 677 ГК РФ), либо через поручительство. Любой из режимов действует только при его прямом закреплении в договоре — недоговорная солидарность не возникает.

Что вы вправе требовать при неуплате или порче: деньги, взыскание, расторжение

Именно эти нормы определяют вашу «защитную ветку» — как вы возвращаете деньги и защищаете квартиру.

Обязанность нанимателя своевременно вносить плату и обеспечивать сохранность помещения установлена императивно.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ

Сроки внесения платы определяются договором, а при их отсутствии — ежемесячно.

1. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации .
   — п. 3 ст. 682 ГК РФ

Если плата не вносится, вы как наймодатель вправе требовать её вместе с процентами за пользование вашими деньгами.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Размер убытков от порчи имущества вы вправе взыскать с ответственного лица в полном объёме — как реальный ущерб, так и упущенную выгоду.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
   — п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ

При длительной неуплате или порче помещения вы можете расторгнуть договор, но только через суд.

1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
   — п. 2 ст. 687 ГК РФ

Здесь важно правильно оценить сроки: основанием для расторжения по неоплате служит невнесение платы за шесть месяцев (при краткосрочном найме — более двух раз), а не одна просрочка. По порче имущества закон прямо привязывает ответственность к «нанимателю или другим гражданам, за действия которых он отвечает» (п. 2 ст. 687 ГК РФ), что ещё раз подтверждает: если наниматель — мать, именно она отвечает за порчу сыном.

Вывод. При неуплате вы вправе взыскать долг, проценты по ключевой ставке Банка России (п. 1 ст. 395 ГК РФ) и убытки (ст. 15, 393 ГК РФ); при порче — полное возмещение реального ущерба и упущенной выгоды (ст. 15 ГК РФ). Расторжение договора по требованию наймодателя возможно в судебном порядке — при невнесении платы за шесть месяцев (при краткосрочном найме два и более раза) либо при порче помещения (п. 2 ст. 687 ГК РФ). Все требования предъявляются к тому, кто является вашим должником по договору (нанимателю, а при поручительстве — солидарно с поручителем).

Риск: если сын живёт «сам по себе», а не как проживающий с нанимателем

Это защитная линия на случай, если вы попытаетесь обойтись без введения сына в договор, а он фактически заселится. Скрытая передача помещения третьему лицу — самостоятельное нарушение, дающее вам дополнительный инструмент.

Закон разграничивает три формы допуска третьих лиц в нанятое помещение: как постоянно проживающих (ст. 679 ГК РФ — требует согласия наймодателя), как временных жильцов (ст. 680 ГК РФ — уведомление наймодателя, срок до шести месяцев) и по договору поднайма (ст. 685 ГК РФ — согласие наймодателя, возмездная передача).

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
   — п. 1 ст. 685 ГК РФ

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ) Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
— ст. 680 ГК РФ

Смысл для вас: если наниматель — мать, а сын фактически живёт в квартире, но в договор как проживающий не вписан, его вселение становится нарушением ст. 679 ГК РФ. Ответственным перед вами всё равно остаётся наниматель-мать (ст. 685 ГК РФ прямо это подтверждает для поднайма и ст. 680 ГК РФ — для временных жильцов). То есть даже при несогласованном заселении вы не оказываетесь без должника: отвечает наниматель, а вы вправе требовать устранения нарушения или расторжения договора.

Обратная сторона: если вы укажете нанимателем сына, но фактически помещение «закреплено» за матерью как плательщицей без поручительства, вашим должником останется сын — а его платёжеспособность вы не контролируете. Это и есть цена выбора: в ветке «мать-наниматель» вы получаете платёжеспособного должника, но должны вписать сына в договор, чтобы его проживание было законным.

Вывод. Проживание сына без указания в договоре при нанимателе-матери является нарушением ст. 679 ГК РФ, однако ответственность перед вами всё равно несёт наниматель-мать (ст. 677, 680, 685 ГК РФ). Правильное решение — либо вписать сына как постоянно проживающего (ст. 677, 679 ГК РФ), либо оформить нанимателем его самого, подкрепив договор поручительством матери. Не оставляйте фактическое проживание неурегулированным: это ослабляет вашу позицию при споре.

Смежный пласт: статус сына по ЖК РФ и налог с дохода от найма

Даже при найме (а не социальном найме) важно понимать разницу между «членом семьи собственника» и лицом, пользующимся помещением по соглашению.

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
   — ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Для вас это означает: нельзя смешивать наём с проживанием «в качестве члена семьи». Сын не ваш родственник и не член вашей семьи — если просто пустить его «как своего», возникнет риск, что он будет претендовать на право пользования как член семьи собственника. Поэтому правильнее оформить его именно по договору найма как проживающего с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК РФ), где его права производны от договора.

1. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
   — ч. 7 ст. 31 ЖК РФ

Часть 7 ст. 31 ЖК РФ прямо подчиняет права, обязанности и ответственность пользующегося помещением лица условиям соглашения с собственником — это подтверждает, что договор является главным регулятором, и всё, что вам нужно, следует закрепить в нём.

Что касается налогового аспекта: доход от сдачи квартиры внаём — объект обложения НДФЛ, и обязанность по его декларированию и уплате лежит на том, кто этот доход фактически получает.

1. физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;
   — подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей;
   — п. 1 ст. 224 НК РФ

Для вас это значит: если платить будет мать и доход фактически получает она, то и налоговую обязанность она несёт сама (по ставке 13% при базе до 2,4 млн руб. в год — п. 1 ст. 224 НК РФ); при найме нанимателем-сыном и поручительстве матери доход по договору получаете вы, и вы же декларируете его по ст. 228 НК РФ. Рекомендую заранее договориться, кто из сторон отражает доход, чтобы налоговая не предъявила претензии вам.

Вывод. Следует оформлять отношения именно договором найма (ст. 671, 677 ГК РФ), не смешивая с проживанием «как члена семьи» (ст. 31 ЖК РФ), — иначе сын может получить самостоятельные права по ч. 2 ст. 31 ЖК РФ. Доход от сдачи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ) и декларируется получателем дохода (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ); договором/соглашением сторон следует заранее определить, кто этот доход получает и, соответственно, платит налог.

Доказательства: как зафиксировать состояние квартиры и факт передачи

При споре о порче имущества или об оплате ваша позиция зависит от того, насколько точно вы зафиксируете исходное состояние помещения и факт передачи.

Договор найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ), а обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения лежит на нанимателе (ст. 678 ГК РФ). Чтобы эта обязанность была «работающей» в суде, состояние квартиры и находящегося в ней имущества следует описать на момент передачи — актом приёма-передачи с описью и фотографиями, подписанным обеими сторонами. Никакой отдельной статьи с требованием акта закон не содержит, но именно опись позволяет доказать, что повреждение возникло в период пользования нанимателем.

Если наниматель — мать, а проживает сын, ответственность перед вами за его действия несёт наниматель (п. 3 ст. 677 ГК РФ), поэтому доказательства нужно адресовать ей — следовательно, в договор полезно включить обязанность нанимателя обеспечить доступ для осмотра и порядок фиксации повреждений.

При порче имущества вы вправе требовать полного возмещения реального ущерба (ст. 15 ГК РФ); размер ущерба (стоимость ремонта, замены) устанавливается в том числе отчётом оценщика либо чеками. При неоплате долг подтверждается самим договором с согласованным размером платы (п. 1, 3 ст. 682 ГК РФ) и расчётом задолженности.

Вывод. Поскольку закон не устанавливает обязательной формы фиксации состояния квартиры помимо письменного договора (ст. 674 ГК РФ), состоятельность ваших требований обеспечивается актом приёма-передачи с описью и фотографиями, подписанным сторонами. Обязанность нанимателя обеспечивать сохранность помещения (ст. 678 ГК РФ) и отвечать за действия проживающих (п. 3 ст. 677 ГК РФ) доказывается этим актом в совокупности с договором; при порче вы вправе требовать полного возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ), при неоплате — долг по согласованному договором размеру платы (ст. 682 ГК РФ). Договором целесообразно предусмотреть порядок осмотра и фиксации повреждений.

Обеспечение платы и возмещения ущерба: поручительство, неустойка, задаток, обеспечительный платёж

Кроме выбора нанимателя, вы можете подкрепить платёжную и имущественную дисциплину способами обеспечения, которые закон прямо допускает.

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
   — п. 1 ст. 329 ГК РФ

Из этого перечня применимы к вашему случаю: неустойка (штраф/пеня за просрочку оплаты, закреплённая в договоре), задаток, обеспечительный платёж (депозит за сохранность имущества, возвращаемый при надлежащем выезде) и поручительство (ст. 361 ГК РФ). Ни один из этих способов не возникает «по умолчанию» — все они требуют прямого договорного условия. Неустойка дополнительно урегулирована п. 1 ст. 395 ГК РФ, где указано, что при согласованной договором неустойке проценты по ст. 395 не взыскиваются.

На практике для вашей ситуации (студент, платит мать) оптимально сочетание: (1) обеспечительный платёж в размере месячной платы как гарантия сохранности имущества, (2) неустойка за просрочку платы, и либо (3а) поручительство матери, если наниматель — сын, либо (3б) прямое указание плательщика, если наниматель — мать.

Вывод. Плату и возмещение ущерба можно обеспечить неустойкой, задатком, обеспечительным платежом и поручительством (п. 1 ст. 329 ГК РФ) — каждый способ требует прямого закрепления в договоре. При нанимателе-сыне ключевой инструмент — поручительство матери (п. 1 ст. 361 ГК РФ); при нанимателе-матери весь платёжный риск уже лежит на ней в силу её статуса (п. 3 ст. 677, ст. 678 ГК РФ). Рекомендуется дополнить договор обеспечительным платежом за сохранность имущества и неустойкой за просрочку.

Последствия неоплаты: взыскание и расторжение — только через суд

При неисполнении обязательств вы получаете два самостоятельных инструмента: взыскание задолженности и расторжение договора, причём расторжение по инициативе наймодателя возможно исключительно в судебном порядке.

1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
   — п. 2 ст. 687 ГК РФ

Ключевое ограничение — сроки. По невнесению платы основанием для расторжения является задолженность за шесть месяцев (при краткосрочном найме — более двух просрочек), а не единичный пропуск. Это означает, что при разовой задержке вы вправе лишь требовать уплаты долга и процентов, но не расторжения.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Выселение и освобождение помещения по расторгнутому договору также происходит через суд либо добровольно: самовольно «выселить» нанимателя или сменить замок вне судебной процедуры нельзя, пока договор не расторгнут судом или не истёк. Сам факт задолженности или порчи сам по себе договор не прекращает — требуется судебное решение (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ

Обязанность обеспечивать сохранность помещения и вносить плату (ст. 678 ГК РФ) — это содержание обязательства, нарушение которого даёт право на судебное расторжение и взыскание, но не создаёт внесудебного порядка прекращения найма.

Вывод. Последствия неоплаты или порчи реализуются в два шага: (1) взыскание долга, процентов по ключевой ставке (п. 1 ст. 395 ГК РФ) и убытков (ст. 15, п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ), (2) расторжение договора — только в судебном порядке, при задолженности за шесть месяцев (при краткосрочном найме два и более раза) либо при порче помещения (п. 2 ст. 687 ГК РФ). Внесудебного выселения при неоплате закон не предусматривает; самовольные действия (смена замка, вынос вещей) до судебного расторжения недопустимы.

Фиксация передачи квартиры и её состояния как доказательственная база

Для доказывания факта передачи и исходного состояния имущества закон не требует специальной формы сверх письменного договора, поэтому стороны вольны определить порядок фиксации сами.

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
   — ст. 674 ГК РФ, п. 1

Обязанность нанимателя «обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии» (ст. 678 ГК РФ) и обязанность отвечать за действия проживающих (п. 3 ст. 677 ГК РФ) работают в суде только при доказанности того, в каком состоянии помещение было передано и что повреждение возникло в период пользования. Поэтому практическая рекомендация — оформить акт приёма-передачи с поимённой описью имущества и его состояния, подкреплённый фотографиями, подписанный нанимателем (матерью). Именно такой акт фиксирует исходную точку, от которой отсчитывается ответственность.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
   — п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ

Размер ущерба при порче (стоимость ремонта/замены) устанавливается при споре отчётом об оценке либо документами о фактических расходах, что вытекает из ст. 15 ГК РФ (реальный ущерб). Долг по оплате подтверждается договором с согласованным размером платы (п. 1, 3 ст. 682 ГК РФ) и расчётом задолженности.

Вывод. Так как закон не устанавливает обязательной формы фиксации передачи сверх письменного договора (ст. 674 ГК РФ), доказательственную основу формирует акт приёма-передачи с описью и фотографиями, подписанный нанимателем. Он фиксирует исходное состояние имущества (ст. 678 ГК РФ), от которого исчисляется ответственность нанимателя и проживающих (п. 3 ст. 677 ГК РФ); при порче размер убытков доказывается оценкой/чеками (ст. 15, п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ), при неоплате — договором с размером платы (ст. 682 ГК РФ) и расчётом долга. Договором целесообразно предусмотреть порядок осмотра и фиксации повреждений.