Может ли наниматель не съезжать по требованию наймодателя до конца оплаченного месяца, если хозяйка требует выселения из-за беспорядка и пятен на диване, а залог уже внесён?

Право не выселяться до окончания оплаченного срока

Договор найма жилого помещения продолжает действовать до истечения срока, на который он заключён, и наймодатель не вправе прекратить его в одностороннем порядке телефонным требованием.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
— ст. 683 ГК РФ, п. 1

Это означает: период найма привязан к сроку договора, а не к усмотрению хозяйки. Ваша предоплата за месяц вперёд подтверждает, что за проживание уплачено — иное не вытекает из описанных фактов.

Расторжение по инициативе наймодателя возможно только через суд и только по закрытому перечню оснований:

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
— п. 2 ст. 687 ГК РФ

К вашей ситуации ни одно основание не подходит: задолженности по плате нет (вы «всё внесено»), а «разрушение или порча жилого помещения» — это существенное повреждение несущих или иных элементов именно помещения, а не бытовой беспорядок (рассыпанный наполнитель, мусор, коробки, бельё на кровати). Даже если суд сочтёт нарушения, он обязан сначала предоставить нанимателю срок до года на их устранение, и лишь при неустранении — расторгнуть (там же, абз. 3 п. 2).

Внесудебного выселения нет и по жилищному законодательству — только решение суда:

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Вывод: вы вправе не съезжать по её требованию и спокойно дожить до окончания оплаченного срока. Никакой обязанности освободить комнату немедленно у вас не возникает; выселить вас можно только по решению суда, для которого в описанной ситуации нет законного основания.

Неприкосновенность жилища и незаконный вход хозяйки

Сдавая комнату, хозяйка передала вам её во владение по договору найма; ваше право пользования защищено наравне с правами владельца, в том числе против самой собственницы.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Жилище неприкосновенно, и доступ в него посторонних (включая собственника) без вашего согласия не допускается:

Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
— ст. 25 Конституции РФ

1. Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
   — ч. 1–2 ст. 3 ЖК РФ

Хозяйка зашла в комнату, пока вы были в другом городе, предупредив лишь за час (хотя договор требует не менее суток и только в вашем присутствии). Поскольку вы не давали согласия на вход без вас, такое проникновение совершено против воли проживающего лица — это потенциально незаконное проникновение в жилище:

Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, - наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев.
— ч. 1 ст. 139 УК РФ

Если вред от самовольных действий незначителен (мебель вынесена в оговорённых пределах, ущерба вам не причинено), действия хозяйки могут квалифицироваться не как уголовное, а как административное самоуправство — осуществление права вопреки установленному порядку:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей.
— ст. 19.1 КоАП РФ

Вывод: вход хозяйки в комнату без вашего согласия и с нарушением договорного порядка предупреждения — неправомерен. Вы вправе письменно заявить ей о недопустимости таких действий и, при повторении, обратиться в полицию (заявление о незаконном проникновении в жилище/самоуправстве). Это усиливает вашу позицию по всему конфликту, хотя и не является обязательным условием для того, чтобы продолжать проживать.

Требование купить новый диван и «порча» имущества

Наниматель обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, хранить его и производить текущий ремонт:

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
   — ст. 681 ГК РФ, п. 1

Однако бытовой беспорядок (рассыпанный наполнитель, мусор, коробки, вещи) — это не «порча жилого помещения» в смысле п. 2 ст. 687 ГК РФ и не основание ни для выселения, ни для покупки мебели. Пятна на диване — это вопрос возмещения вреда, и здесь решающее значение имеет доказывание.

Возмещения повреждённого имущества можно требовать лишь при доказанности: (а) факта повреждения, (б) его размера (реальный ущерб), (в) причинно-следственной связи и (г) вины:

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

В вашу пользу работает нормальный (естественный) износ: диван не новый, был «не первой свежести» уже при заселении. В акте приёма-передачи пятна и дефекты НЕ зафиксированы — вы лишь перечислили наличие предметов. Это означает, что состояние дивана на момент вселения документально не зафиксировано, и хозяйке будет крайне трудно доказать, что спорные пятна возникли именно в период вашего проживания, а не существовали ранее или не относятся к обычному износу. По общему правилу бремя доказывания лежит на том, кто ссылается на обстоятельство, — то есть на хозяйке (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Вывод: покупать новый диван или компенсировать его полную стоимость вы не обязаны. Хозяйка вправе претендовать лишь на возмещение реального ущерба, размер которого она обязана доказать (стоимость устранения именно тех повреждений, что впервые возникли и не являются износом). При отсутствии в акте фиксации состояния дивана её требования о новом диване бездоказательны. Вам достаточно при выезде зафиксировать состояние комнаты и, при споре, ссылаться на акт приёма-передачи без указания дефектов.

Возврат залога (обеспечительного платежа) и проценты

Внесённая вами «залоговая» сумма по своей природе — обеспечительный платёж: он обеспечивает денежные обязательства нанимателя и при ненаступлении предусмотренных договором обстоятельств подлежит возврату:

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
— п. 2 ст. 381.1 ГК РФ

Это правило применяется независимо от того, как хозяйка назвала сумму («залог», «депозит»), если из договора следует, что она обеспечивает ущерб/неустойку. Удержать её можно только при доказанном ущербе и в порядке зачёта. Если ущерб не доказан (что в вашем случае вероятно — см. блок 3), удержание залога безосновательно, и сумма превращается в неосновательное обогащение:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

При неправомерном удержании суммы после того, как хозяйка узнала (или должна была узнать) о неосновательности удержания, на неё начисляются проценты:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Срок для обращения в суд — общий, три года:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Вывод: при выезде залог вам обязаны вернуть, если ущерб не будет доказан и не будет правомерно зачтён. При отказе вернуть вы вправе взыскать сумму как неосновательное обогащение с процентами. Для защиты — сначала письменная претензия (зафиксировать требование и дату), затем иск. По цене иска до 50 000 руб. дело подсудно мировому судье (п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ), подаётся по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ).

Что делать практически (процедура и риски)

Срочно возвращаться не нужно. Ваше право проживания до конца оплаченного срока не связано с физическим присутствием, а выезд вы не подтверждали (см. блок 1). Достаточно письменно зафиксировать позицию.

Рекомендуемые действия:

1. Направьте хозяйке письменное сообщение (в мессенджере с сохранением переписки — этого достаточно для целей фиксации): (а) вы не согласны с требованием о выселении и намерены проживать до окончания оплаченного срока; (б) напомните об условии договора о предупреждении не менее чем за сутки и входе только в вашем присутствии и заявите о недопустимости самовольного проникновения; (в) попросите не производить действия с мебелью без вас.
2. По возвращении зафиксируйте состояние комнаты (фото/видео с датой), особенно если уезжаете окончательно — это защитит от новых претензий по «порче».
3. Сохраните договор, акт приёма-передачи, доказательства оплаты (переводы/квитанции) и всю переписку.
4. При выезде потребуйте возврата залога; при отказе — письменная претензия, затем иск в мировой суд.

Риски. Даже при бессмысленности требования хозяйка вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора (п. 2 ст. 687 ГК РФ) и о взыскании ущерба — вы должны быть готовы защищаться, а не игнорировать повестки. Самовольные действия хозяйки (смена замков, вынос ваших вещей, отключение услуг) незаконны: при выносе вещей/препятствовании доступу возможна защита владения по ст. 305 ГК РФ, а изъятие чужого имущества тянет на самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ) вплоть до уголовной ответственности. Фиксируйте любые такие действия документально и обращайтесь в полицию.

Вывод: наиболее правильная тактика — не съезжать досрочно, письменно зафиксировать отказ от выселения и недопустимость самовольных визитов, в срок выехать, забрать залог (при споре — через претензию и мировой суд). Покупать диван вы не обязаны.