Должна ли я платить за ремонт, коммунальные услуги и 10 дней аренды после того, как хозяйка расторгла договор и выселяет?

Правомерно ли наймодатель «расторг сам» и выселяет: что это значит для ваших платежей

1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
   — п. 2 ст. 687 ГК РФ

Это исчерпывающий перечень оснований, по которым наймодатель может требовать расторжения договора найма: (а) невнесение платы за жилое помещение за шесть месяцев (при краткосрочном найме — более двух раз), (б) разрушение или порча жилого помещения. Вы платили ежемесячно до 10-го числа и вносили залог, поэтому основание (а) отсутствует; основание (б) возможно только при доказанной порче — его бремя доказывания лежит на хозяйке.

1. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
   — п. 4 ст. 687 ГК РФ

Даже при использовании квартиры не по назначению или нарушении прав соседей наймодатель сначала выносит предупреждение, и только при продолжении нарушений вправе расторгнуть договор в судебном порядке. Одностороннего внесудебного «расторжения и выселения» по этим основаниям закон для обычного найма не предусматривает.

1. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
   — ч. 4 ст. 3 ЖК РФ

Жилищный кодекс прямо запрещает выселение иначе как по основаниям и в порядке, установленным ЖК РФ и другими федеральными законами. Следовательно, письменное «предупреждение о выселении» от хозяйки само по себе договор не прекращает — оно лишь уведомление о намерении, а не юридический факт прекращения обязательства.

1. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
   — п. 2 ст. 450 ГК РФ

Общее правило: расторжение договора по требованию одной стороны возможно по решению суда и только при существенном нарушении либо в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Если в вашем договоре нет условия о праве наймодателя отказаться от договора в одностороннем порядке с конкретным сроком — её «расторжение» юридически не состоялось, и вы остаётесь нанимателем на прежних условиях.

1. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.
   — п. 2, 3 ст. 453 ГК РФ

Обязательства прекращаются при расторжении договора, а при расторжении по соглашению — с момента заключения такого соглашения. Значит, дата прекращения ваших обязательств определяется либо соглашением с хозяйкой, либо решением суда, но не датой её письма. Если письменного соглашения о дате нет, ключевой становится дата фактического возврата квартиры и ключей.

Вывод по вопросу: заявление хозяйки о расторжении и выселении не создаёт для вас обязанности доплачивать за периоды, в которые вы квартирой не пользовались. Если оснований из п. 2 ст. 687 ГК РФ (6 месяцев неоплаты или порча) нет, а судебного решения о расторжении не было, договор продолжал действовать на согласованных условиях — и требование о дополнительных 10 днях аренды сверх фактического пользования неправомерно. Если же стороны фактически договорились о прекращении (вернули ключи, составили акт), обязательства прекратились с этой даты, и платить за последующие дни вы не должны.

Требование оплатить «ещё 10 дней аренды»: за какой период вы вообще обязаны платить

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
   — п. 1 ст. 614 ГК РФ

Плата за пользование вносится в порядке и сроки, установленные договором. Ваш расчётный день — до 10-го числа, и вы его соблюдали; внесение платы в срок подтверждает отсутствие просрочки, а значит, и отсутствие оснований для претензий по неоплате.

1. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации .
   — п. 2, 3 ст. 682 ГК РФ

Существенно: одностороннее изменение размера платы не допускается, а сроки внесения определяются договором. Хозяйка не вправе по своему усмотрению «пересчитать» период или начислить дополнительные дни аренды — это было бы односторонним изменением условий договора.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 622 ГК РФ

Плата за весь период просрочки возврата имущества возможна только тогда, когда наниматель не вернул помещение либо вернул его несвоевременно. Поэтому решающий факт — когда вы фактически освободили квартиру и передали ключи: за дни после этого плата за пользование не начисляется, а за дни до выезда (если они не были оплачены) — начисляется.

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
   — ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги существует у нанимателя в силу договора; с прекращением пользования помещением основание платежа отпадает.

Ветвление по неизвестному факту (за какие 10 дней требуют плату):

• если 10 дней — это дни, которые вы реально прожили до выезда и ещё не оплатили, требование в этой части обоснованно, и их следует оплатить по ставке договора;
• если 10 дней — это период после того, как вы выехали и вернули ключи, требование неправомерно: пользования не было, плата за него не начисляется;
• если вы прожили часть этих дней, а часть — нет, оплате подлежат только первые, что подтверждается актом приёма-передачи (датой возврата ключей) и перепиской.

Вывод по вопросу: требование об оплате 10 дней аренды подлежит удовлетворению только в части фактического пользования квартирой до момента её возврата. Плата за дни после выезда и возврата ключей взысканию не подлежит; при предъявлении иска вы вправе возражать, ссылаясь на дату возврата помещения.

Коммунальные услуги: за какой период и в каком объёме вы их несёте

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ

По общему правилу коммунальные платежи несёт наниматель, если договором не установлено иное, — но он несёт их за период своего пользования помещением. После прекращения договора и выезда обязанность по оплате коммунальных услуг за этот объект у вас прекращается, и начисления ложатся на собственника.

ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с пунктом 1.1 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 14; 2014, № 30, ст. 4218) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования возникает с момента заключения данного договора; з) информировать наймодателя в установленные договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением; и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля (надзора) для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ; к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение порядка, предусмотренного статьями 25, 26 и 28 Жилищного кодекса Российской Федерации ;
— п. 22 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр

Правила пользования жилыми помещениями также привязывают обязанность по внесению платы к пользованию помещением по договору — обязанность неотделима от действующего договора и не «продолжается» после его прекращения.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
— ст. 622 ГК РФ

При прекращении договора вы обязаны были вернуть помещение в том состоянии, в котором получили, с учётом нормального износа. Это же правило определяет и границу вашей ответственности по коммунальным расходам: за периоды после возврата помещения расходы вы не несёте.

Ветвление по неизвестному факту (кто и как платил):

• если вы платили коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям и за ваши периоды проживания задолженности нет — требование хозяйки неправомерно полностью;
• если платежи шли через хозяйку и она получала с вас суммы, а долг образовался за месяцы вашего проживания, — вы обязаны возместить только этот долг, подтверждённый квитанциями и расчётом;
• если задолженность образовалась после вашего выезда — вы её не оплачиваете, её несёт собственник.

Вывод по вопросу: оплата коммунальных услуг возлагается на вас только за период фактического проживания и только при документальном подтверждении объёма и размера начислений (квитанции, расчёт). Начисления за периоды после выезда и любые «перерасчёты», не связанные с вашим пользованием, вы оплачивать не обязаны.

Ремонт квартиры: обязаны ли вы его делать и оплачивать

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
   — ст. 681 ГК РФ, п. 1

Закон разграничивает ремонт: текущий — обязанность нанимателя (если договором не предусмотрено иное), капитальный — обязанность наймодателя (если договором не предусмотрено иное). Следовательно, требование «сделать ремонт» правомерно только в той части, которая относится к текущему ремонту, прямо возложенному на вас договором, и не может включать капитальный ремонт, замену изношенного оборудования и конструктивных элементов.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
— ст. 622 ГК РФ

Ваша обязанность — вернуть помещение в состоянии, в котором получили, с учётом нормального износа. Естественный износ (выцветшие обои, потёртости, износ сантехники в пределах срока службы) не является основанием для взыскания ремонта. Ответственность наступает только за ухудшение состояния сверх нормального износа.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Убытки — это реальный ущерб, то есть расходы на восстановление нарушенного права, которые кредитор произвёл или должен будет произвести. Значит, хозяйка должна доказать конкретную сумму ущерба и причинную связь с вашими действиями; общая фраза «сделайте ремонт» без расчёта и подтверждения повреждений требования не образует.

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 57. Представление и истребование доказательств 1. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Копии документов, представленных в суд лицом, участвующим в деле, направляются или вручаются им другим лицам, участвующим в деле, если у них эти документы отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) Суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Каждая сторона доказывает обстоятельства, на которые ссылается. Бремя доказывания того, что состояние квартиры ухудшилось сверх нормального износа, что требуется именно текущий (а не капитальный) ремонт и какова его стоимость, лежит на наймодателе — в суде она должна представить акт осмотра, смету, чеки, заключение специалиста.

Ветвление по неизвестному факту (есть ли акт приёма-передачи при заселении):

• если акт с описанием состояния квартиры при заселении есть, вы сравниваете с ним: всё, что в нём уже было зафиксировано как изношенное, вы не восстанавливаете;
• если акта при заселении нет, наймодателю крайне сложно доказать, что зафиксированные недостатки возникли именно в период вашего проживания, — сомнения толкуются против неё, поскольку именно она не оформила приёмку.

Вывод по вопросу: обязанность делать или оплачивать ремонт у вас есть только в части текущего ремонта, возложенного на вас договором, и только за ухудшение состояния сверх нормального износа, доказанное наймодателем документально (акт, смета, чеки). Капитальный ремонт и естественный износ — расходы собственника. Требование «сделать ремонт» в общей форме без расчёта вы вправе отклонить.

Залог (обеспечительный платёж): сколько она вправе удержать и как вернуть остаток

1. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
   — п. 2 ст. 381.1 ГК РФ

Обеспечительный платёж подлежит возврату, если обеспеченное обязательство прекратилось и предусмотренные договором обстоятельства не наступили. После прекращения договора найма удерживать залог можно только в счёт конкретных, документально подтверждённых долгов (неоплаченные дни пользования, реальный ущерб) — «на всякий случай» или в счёт предполагаемого ремонта залог не удерживается.

1. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
   — п. 4 ст. 453 ГК РФ

Стороны не вправе требовать возврата исполненного до расторжения договора, но если одна сторона получила исполнение и не предоставила встречное (например, удержала залог без оснований), применяются правила о неосновательном обогащении.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Удержанный без основания залог — неосновательное обогащение хозяйки, подлежащее возврату.

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

На сумму неосновательно удержанного залога начисляются проценты по ключевой ставке Банка России с момента, когда хозяйка узнала (должна была узнать) о неосновательности удержания, — то есть с момента прекращения договора и вашего требования о возврате. Это ваш денежный рычаг в переговорах и в суде.

статьи 1107 Кодекса на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В тех случаях, когда денежные средства передаются приобретателю в безналичной форме (путем зачисления их на его банковский счет), следует исходить из того, что приобретатель должен узнать о неосновательном получении средств при представлении ему банком выписки о проведенных по счету операциях или иной информации о движении средств по счету в порядке, предусмотренном банковскими правилами и договором банковского счета. При представлении приобретателем доказательств, свидетельствующих о невозможности установления факта ошибочного зачисления по переданным ему данным, обязанность уплаты процентов возлагается на него с момента, когда он мог получить сведения об ошибочном получении средств. На основании подпункта 3 статьи 1103 Кодекса положения о возмещении потерпевшему неполученных доходов (статья 1107 Кодекса) применяются и в отношении требований одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, в частности при повторной или излишней оплате товара, работ, услуг и т. д.
— п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 08.10.1998 № 13

Пленум ВС РФ подтверждает: проценты по ст. 395 ГК РФ начисляются на сумму неосновательного обогащения с момента, когда приобретатель узнал о неосновательности получения средств, и эти правила применяются, в частности, при излишней оплате.

Вывод по вопросу: залог (обеспечительный платёж) подлежит возврату вам в полной сумме, за вычетом только тех сумм, которые хозяйка документально обосновала как ваш долг за фактическое пользование или доказанный ущерб. Удержание залога под предлогом «ремонта» без сметы и чеков, а также в счёт дней после вашего выезда неправомерно; на удержанную сумму вы вправе требовать проценты по ст. 395 ГК РФ.

Если она пойдёт в суд или откажется вернуть деньги: подсудность, сроки, доказывание

Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
— п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Имущественные споры при цене иска до 50 000 рублей подсудны мировому судье, свыше — районному суду. Спор о возврате залога и о взыскании с вас платы за 10 дней и ремонта — имущественный спор, поэтому подсудность определяется ценой иска: при сумме требований до 50 000 рублей — мировой судья, при большей — районный суд по месту вашего жительства (как ответчика).

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Общий срок исковой давности — три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Для вашего требования о возврате залога срок отсчитывается с даты прекращения договора и вашего обращения за возвратом; для требований хозяйки — с даты, когда, по её мнению, возник долг.

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 57. Представление и истребование доказательств 1. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Копии документов, представленных в суд лицом, участвующим в деле, направляются или вручаются им другим лицам, участвующим в деле, если у них эти документы отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) Суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Распределение бремени доказывания: кто ссылается на обстоятельство, тот его и доказывает. Практически это означает, что вам нужно собрать: договор, расписки/выписки о внесении платы до 10-го числа и залога, квитанции об оплате коммунальных услуг, переписку с уведомлением о расторжении и вашим ответом, акт приёма-передачи или иной документ о возврате ключей, фото- и видеосъёмку состояния квартиры на момент выезда.

Ветвление по неизвестному факту (оформлен ли выезд документально):

• если есть подписанный акт приёма-передачи или переписка, где хозяйка подтверждает приём квартиры и дату, — вы доказываете прекращение договора с этой даты, и требования за последующие дни отпадают;
• если акта нет и она отказывается его подписывать, — направьте ей письменное уведомление о выезде с описью вложения и предложением явиться для приёмки, произведите фотофиксацию с датой, привлеките свидетелей (соседей): так вы защитите себя от начислений за период после фактического выезда.

Вывод по вопросу: при цене требований до 50 000 рублей спор рассматривает мировой судья, свыше — районный суд; срок исковой давности по денежным требованиям — три года. Вам необходимо документально зафиксировать дату выезда, оплату аренды в срок и оплату коммунальных услуг, поскольку именно на наймодателе лежит бремя доказывания ухудшения состояния квартиры сверх нормального износа и размера ущерба.

Убытки и последствия расторжения: кто кому и что возмещает

1. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Президент Российской Федерации Б.Ельцин Москва, Кремль 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ
   — п. 4 ст. 453 ГК РФ

Если основанием расторжения послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков. Из ваших фактов нарушение допустила не вы (платили в срок, вносили залог), поэтому требование хозяйки о компенсации ремонта и дополнительных дней аренды не подкреплено нарушением с вашей стороны.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Убытки подлежат возмещению в виде реального ущерба и упущенной выгоды, но применительно к найму упущенная выгода собственника ограничена: он вправе рассчитывать на плату за период, когда помещение не могло быть передано другому нанимателю по вашей вине. Если вы освободили квартиру и вернули ключи, упущенной выгоды нет.

1. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
   — п. 4 ст. 453 ГК РФ

Исполненное до расторжения возврату не подлежит, но при неравноценном встречном предоставлении (вы заплатили, а пользования за этот период не получили) применяются правила о неосновательном обогащении — это основание вернуть переплату за неиспользованные дни.

Вывод по вопросу: при расторжении договора по инициативе хозяйки без вашего нарушения убытки с вас не взыскиваются, а уплаченные вами суммы за периоды без пользования квартирой (в том числе удержанный залог и переплата) подлежат возврату как неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Риски и порядок действий: как защититься и вернуть деньги

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 57. Представление и истребование доказательств 1. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Копии документов, представленных в суд лицом, участвующим в деле, направляются или вручаются им другим лицам, участвующим в деле, если у них эти документы отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) Суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Главный риск — если вы покинете квартиру без документальной фиксации даты выезда и её состояния, хозяйка получит возможность заявить, что вы продолжали пользоваться помещением (и начислить плату за «лишние» дни) либо что ущерб нанесён в период вашего проживания. Обезопаситься можно только письменными и фиксируемыми доказательствами: акт приёма-передачи с датой, фото/видео состояния помещения на выезде, переписка с подтверждением приёма ключей.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Для возврата удержанных сумм направьте хозяйке письменную претензию (заказным письмом с описью вложения или иным способом, фиксирующим получение) с требованием вернуть залог и излишне уплаченные суммы за период без пользования, указав на начисление процентов по ключевой ставке Банка России за каждый день удержания. Факт направления и получения претензии — отправная точка для начисления процентов и доказательство добросовестности вашей позиции.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Трёхлетний срок исковой давности по требованию о возврате залога отсчитывается со дня, когда вы узнали о нарушенном праве (момент отказа в возврате или окончания разумного срока после выезда), — не затягивайте с претензией, чтобы не утратить начисленные проценты.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 622 ГК РФ

Если после вашего выезда хозяйка продолжает начислять плату за пользование, она вправе требовать её лишь за время фактической просрочки возврата помещения; отсутствие такого пользования (подтверждённое актом или перепиской) лишает её права на требования. Это прямо ограничивает её претензии и в части «10 дней аренды».

Вывод по вопросу: ваши ключевые действия — письменно зафиксировать дату и состояние возврата квартиры (акт, фото, переписка) и направить претензию о возврате залога и переплаты с требованием процентов по ст. 395 ГК РФ. При неполучении денег — иск о взыскании неосновательного обогащения и процентов; при предъявлении встречных требований хозяйки ссылайтесь на дату выезда и нормальный износ.

Доказательства и порядок передачи квартиры (процедура, сроки, подсудность)

1. Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи). (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ ) 2. Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию. Если копии документов представлены в суд в электронном виде, суд может потребовать представления подлинников этих документов.
   — ст. 71 ГПК РФ, п. 1

Ваши возражения и требования должны опираться на письменные доказательства, закреплённые ст. 71 ГПК РФ: договор найма, расписки и выписки о внесении аренды до 10-го числа, квитанции о коммунальных платежах, акт приёма-передачи либо переписка с фиксацией даты возврата квартиры, смета/чеки, опровергающие заявленный ремонт. Электронная переписка (мессенджеры, e-mail) также является письменным доказательством, если позволяет установить достоверность документа.

Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
— п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Подсудность определяется ценой иска: при имущественном споре до 50 000 рублей — мировой судья, свыше — районный суд. Для требования о возврате залога и встречных требований хозяйки о взыскании 10 дней аренды и ремонта это прямо применимо.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Срок исковой давности — три года: для вашего требования о возврате удержанного залога он отсчитывается со дня, когда вам стало известно об отказе вернуть деньги (или истечения разумного срока после выезда), для требований хозяйки о платежах — с даты, когда, по её позиции, возникла обязанность.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 622 ГК РФ

Порядок передачи квартиры при частном найме отдельным подзаконным актом не урегулирован — применяется ст. 622 ГК РФ: вы обязаны вернуть помещение в надлежащем состоянии с учётом нормального износа, а плата за пользование начисляется лишь за время фактической просрочки возврата. Оформление передачи фиксируется актом приёма-передачи (свободной формы), фото/видеофиксацией и перепиской — это и есть допустимые письменные доказательства.

Вывод по вопросу: ваша доказательственная база — договор, расписки/выписки об оплате, квитанции, акт или переписка о дате выезда; все они допустимы по ст. 71 ГПК РФ. Спор при цене иска до 50 000 рублей подсуден мировому судье, свыше — районному суду; срок исковой давности по денежным требованиям составляет три года.