Заключён ли договор найма без подписанного документа
Отношения сторон — это наём жилого помещения: вы вселились и прожили 10 дней за согласованную плату, что отвечает существу договора найма.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ
Отсутствие единого подписанного документа не разрушает договор: закон позволяет заключить письменный договор обменом электронными документами и иными данными — переписка в мессенджере с согласованием квартиры, цены (25 000 руб./мес.) и сроков этому соответствует.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 434 ГК РФ
Несоблюдение письменной формы лишает только права ссылаться на свидетелей, но не права приводить письменные и иные доказательства.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
— п. 1 ст. 162 ГК РФ
Для вашей ситуации это означает: переписка и чеки о переводах на карту — полноценные и допустимые доказательства договора и факта оплаты. Отсутствие бумажного договора не лишает вас права требовать деньги обратно, но обязывает предъявить именно переписку и выписки по переводам как письменные доказательства (ч. 1 ст. 71 ГПК РФ).
Вывод: договор найма считается заключённым и возник из обмена сообщениями; переписка и переводы подтверждают его условия и оплату. Деньги за непрожитые дни и залог вы вправе требовать через суд, опираясь на эти документы.
Правомерность выезда из-за клопов и отказ наймодателя от дезинсекции
Наймодатель обязан передать жильё в состоянии, пригодном для проживания, и обеспечивать эксплуатацию жилого дома.
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
— п. 1 ст. 676 ГК РФ
Заселение клипов (постельные клопы) делает жильё непригодным для проживания, а отказ хозяина вызвать службу дезинсекции — это неисполнение обязанностей наймодателя. В этом случае договор может быть расторгнут по суду по требованию любой стороны: помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
— п. 3 ст. 687 ГК РФ
Дополнительно наниматель вправе в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением за три месяца.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ
Здесь важна развилка по вашим фактам. Если вы написали хозяевам о клопах и о том, что так жить нельзя — это зафиксированное в переписке требование устранить недостаток, а последующий выезд — ответ на отказ наймодателя исполнить обязанность по ст. 676 ГК РФ. Тот факт, что квартира сразу сдана другому человеку, подтверждает, что наймодатель фактически принял помещение обратно и распорядился им — отношения по найму прекратились, и оснований удерживать плату за непрожитый период у него нет.
Ветка риска: наймодатель может ссылаться на то, что выезд был «самовольным» без трёхмесячного предупреждения (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Однако при доказанном неисполнении им обязанности предоставить пригодное жильё (клопы, отказ от дезинсекции) эта позиция несостоятельна: причина выезда — нарушение самим наймодателем ст. 676 ГК РФ, а не произвольная воля нанимателя.
Вывод: выезд из-за заражения клопами и отказа хозяина от дезинсекции правомерен; договор фактически прекратился, помещение возвращено и пересдано другому лицу. Удержание платы за непрожитые дни необоснованно.
Возврат платы за непрожитые дни (неосновательное обогащение)
С момента фактического освобождения квартиры и её передачи (пересдачи другому лицу) наймодатель утратил правовое основание удерживать плату за оставшиеся ~20 дней из 30 оплаченных.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Сумма платы за период после освобождения помещения — это неосновательное обогащение хозяина: он получил деньги за услугу (проживание), которую фактически не оказывал, и одновременно извлёк плату от нового жильца за то же помещение.
Изъятие из правила о возврате неосновательного обогащения здесь не действует: вы не «знали об отсутствии обязательства» и не одаривали хозяина.
Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: 1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; 2) имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности; 3) заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки; 4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности. Президент Российской Федерации Б.Ельцин Москва, Кремль 26 января 1996 года № 14-ФЗ
— подп. 4 ст. 1109 ГК РФ
Поэтому плата за непрожитые дни подлежит возврату пропорционально: если от вас получено 25 000 руб. за месяц и вы прожили 10 дней, возврату подлежит часть платы за оставшиеся ~20 дней (точная сумма — от дат и назначения переводов в переписке; если месячная плата иная — расчёт пересчитывается).
Вывод: плата за непрожитые дни (после выезда и возврата/пересдачи помещения) взыскивается как неосновательное обогащение по п. 1 ст. 1102 ГК РФ, а не «сгорает».
Возврат залога 5 000 руб.
Переведённые хозяину 5 000 руб. — это обеспечительный платёж (залог) в счёт возможных нарушений с вашей стороны.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
— п. 2 ст. 381.1 ГК РФ
Обеспечительный платёж подлежит возврату, если в предусмотренный договором срок обстоятельства, под которые он вносился, не наступили либо обеспеченное обязательство прекратилось. Обязательство по найму прекратилось (вы съехали, квартира пересдана), а порчи имущества или иных нарушений, под которые вносился залог, не зафиксировано — значит, залог подлежит возврату.
Ветвь квалификации: если в переписке слово «залог» не фигурировало и назначение платежа неоднозначно, при сомнении сумма считается авансом.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
— п. 3 ст. 380 ГК РФ
В обоих вариантах (обеспечительный платёж либо аванс) 5 000 руб. подлежат возврату: либо по п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, либо как неосновательное обогащение/аванс по п. 3 ст. 380, п. 1 ст. 1102 ГК РФ.
Вывод: залог (обеспечительный платёж) 5 000 руб. подлежит возврату в полном объёме, поскольку обязательство прекратилось, а основания для удержания отсутствуют.
Проценты и денежные последствия удержания
На неправомерно удерживаемую сумму (плата за непрожитые дни + залог) начисляются проценты по ключевой ставке Банка России за всё время удержания.
В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Это же правило применяется к неосновательному обогащению: с момента, когда приобретатель узнал (должен был узнать) о неосновательности получения, на сумму начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ.
Проценты начисляются с момента, когда хозяин отказался вернуть деньги (например, с даты вашего требования в переписке или с момента пересдачи квартиры другому лицу), и по день фактического возврата.
Вывод: помимо основной суммы долга (плата за ~20 дней + 5 000 руб. залога) вы вправе требовать проценты по ст. 395 ГК РФ за период неправомерного удержания.
Куда обращаться и процессуальный порядок
Полиция. Признаки мошенничества (ч. 1 ст. 159 УК РФ) есть только если хозяин изначально, ещё до получения денег, не намеревался предоставлять жильё и обманул вас относительно намерений. В вашей ситуации намерение исполнить договор было (вы вселились и жили), поэтому спор, скорее всего, будет признан гражданско-правовым, и полиция откажет в возбуждении уголовного дела за отсутствием состава преступления.
Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием
— ч. 1 ст. 159 УК РФ
Тем не менее заявление в полицию возможно как дополнительный инструмент давления, но оно не заменяет суд и не обязывает хозяина вернуть деньги. Основной и результативный путь — гражданский иск.
Процедура и подсудность. При общей сумме требований до 50 000 руб. (плата за ~20 дней из 25 000 + залог 5 000 — ориентировочно около 21 500 руб. основного долга) дело подсудно мировому судье.
по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;
— п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ
Госпошлина при цене иска до 100 000 руб. составляет 4 000 руб., а при подаче заявления о вынесении судебного приказа — 50% от этой суммы (то есть 2 000 руб.).
при подаче искового заявления имущественного характера, административного искового заявления имущественного характера, подлежащих оценке, при цене иска: до 100 000 рублей - 4000 рублей; от 100 001 рубля до 300 000 рублей - 4000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 100 000 рублей; от 300 001 рубля до 500 000 рублей - 10 000 рублей плюс 2,5 процента суммы, превышающей 300 000 рублей; от 500 001 рубля до 1 000 000 рублей - 15 000 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 500 000 рублей; от 1 000 001 рубля до 3 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 1 000 000 рублей; от 3 000 001 рубля до 8 000 000 рублей - 45 000 рублей плюс 0,7 процента суммы, превышающей 3 000 000 рублей; от 8 000 001 рубля до 24 000 000 рублей - 80 000 рублей плюс 0,35 процента суммы, превышающей 8 000 000 рублей; от 24 000 001 рубля до 50 000 000 рублей - 136 000 рублей плюс 0,3 процента суммы, превышающей 24 000 000 рублей; от 50 000 001 рубля до 100 000 000 рублей - 214 000 рублей плюс 0,2 процента суммы, превышающей 50 000 000 рублей; свыше 100 000 000 рублей - 314 000 рублей плюс 0,15 процента суммы, превышающей 100 000 000 рублей, но не более 900 000 рублей; 2) при подаче заявления о вынесении судебного приказа - 50 процентов размера государственной пошлины, взимаемой при подаче искового заявления имущественного характера;
— подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ
До подачи иска направьте хозяину письменную претензию (в том же мессенджере, где шла переписка) с требованием вернуть плату за непрожитые дни, залог и проценты, указав срок (например, 10 дней). Отказ или отсутствие ответа — основание для иска к мировому судье. Бремя доказывания лежит на сторонах: вы доказываете факт договора, оплату и факт выезда (переписка, скриншоты, чеки, переписка о клопах), а наймодатель — правомерность удержания.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ
Переписка и чеки о переводах признаются письменными доказательствами.
Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом.
— ч. 1 ст. 71 ГПК РФ
Вывод: обращаться следует к мировому судье (по месту жительства ответчика либо при возможности — по месту исполнения/жительства истца в зависимости от оснований), с досудебной претензией; полиция в данном споре, скорее всего, откажет, так как дело имеет гражданско-правовой характер. Срок исковой давности — 3 года, нарушений срока у вас нет.
