Нужна ли ИП на УСН 6% касса при сдаче апартаментов в аренду физлицам и когда ее применять

Обязанность ИП применять ККТ при безналичных расчётах с физлицами

Ключевая норма, устанавливающая всеобщую обязанность применять ККТ при расчётах:

1. Контрольно-кассовая техника, включенная в реестр контрольно-кассовой техники, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом
   — п. 1 ст. 1.2 ФЗ от 22.05.2003 № 54-ФЗ

По общему правилу расчёт (в том числе безналичный перевод от гражданина) порождает обязанность выдать (направить) кассовый чек:

1. При осуществлении расчета пользователь обязан выдать кассовый чек или бланк строгой отчетности на бумажном носителе и (или) в случае предоставления покупателем (клиентом) пользователю до момента расчета абонентского номера либо адреса электронной почты направить кассовый чек или бланк строгой отчетности в электронной форме покупателю (клиенту) на предоставленные абонентский номер либо адрес электронной почты (при наличии технической возможности для передачи информации покупателю (клиенту) в электронной форме на адрес электронной почты), если иное не установлено настоящим Федеральным законом
   — п. 2 ст. 1.2 ФЗ от 22.05.2003 № 54-ФЗ

Специально для безналичных переводов законодатель уточнил, что обязанность применять ККТ распространяется и на расчёты путём перевода денежных средств, в том числе через систему быстрых платежей, — то есть на ту самую ситуацию, когда арендатор переводит деньги на расчётный счёт ИП без наличных:

2 2 . Действие положений настоящего Федерального закона об обязанности пользователя применять контрольно-кассовую технику при осуществлении расчетов в безналичном порядке с предъявлением электронного средства платежа распространяется в том числе на расчеты путем перевода денежных средств с использованием сервиса быстрых платежей платежной системы Банка России, включая расчеты с применением автоматического устройства для расчетов
— п. 2.2 ст. 1.2 ФЗ от 22.05.2003 № 54-ФЗ

Для вашей ситуации это означает следующее. Переводы оплаты от нанимателей на ваш расчётный счёт, открытый как ИП, — это «расчёты» в смысле п. 1 ст. 1.2 ФЗ № 54-ФЗ, и обязанность применить ККТ наступает в момент каждого такого расчёта, если только вы не подпадаете под установленное законом исключение. Поэтому ответ на главный вопрос зависит не от способа оплаты (безналично или наличными), а от того, действует ли именно на вас исключение из п. 2 ст. 2 ФЗ № 54-ФЗ.

Вывод: безналичные поступления за наём от физических лиц сами по себе не освобождают от ККТ — это полноценные «расчёты». Вопрос упирается в исключение для сдачи жилья (см. следующий блок).

Исключение для сдачи жилья и его неприменимость к апартаментам (нежилому помещению)

Единственное исключение, которое могло бы освободить вас от ККТ, сформулировано узко — только для жилых помещений:

сдача индивидуальным предпринимателем в аренду (наем) жилых помещений, а также жилых помещений совместно с машино-местами, расположенными в многоквартирных домах, принадлежащих этому индивидуальному предпринимателю на праве собственности;
— абз. 17 п. 2 ст. 2 ФЗ от 22.05.2003 № 54-ФЗ

Обратите внимание на два обязательных условия этого исключения, заложенных в тексте: (1) сдаваться должно именно жилое помещение, (2) оно должно принадлежать ИП на праве собственности. По второму условию вы подходите (собственность оформлена на вас как на физлицо, что для целей 54-ФЗ тождественно вашему же имуществу как ИП — это одно и то же лицо). Но первое условие для апартаментов не выполняется.

Что такое «жилое помещение», определяет Жилищный кодекс:

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)
— ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната
— ч. 1 ст. 16 ЖК РФ

Апартаменты — это нежилое помещение с иным назначением, не входящее в перечень видов жилых помещений (жилой дом, квартира, комната). Тот факт, что апартаменты «предназначены для проживания» и находятся в «жилом комплексе», юридического значения не имеет: категория определяется не фактическим использованием, а назначением объекта по документам (ЕГРН). Следовательно, исключение абз. 17 п. 2 ст. 2 ФЗ № 54-ФЗ на вас не распространяется, даже если договор назван «наймом» и люди там проживают.

Вывод: поскольку сдаётся нежилое помещение (апартаменты), исключение для «сдачи в аренду (наём) жилых помещений» к вам неприменимо, и ККТ применять обязательно.

С какого момента возникла обязанность и за какой период грозит штраф

Обязанность применять онлайн-ККТ для ИП на УСН возникла не «с рождения» режима, а поэтапно. Для услуги сдачи недвижимости в аренду/наём (как нежилого, так и жилого помещения, если не применялось освобождение) ИП на УСН были обязаны перейти на ККТ не позднее 01.07.2019 (ФЗ от 03.07.2016 № 290-ФЗ предоставлял отсрочку; для ИП без наёмных работников по отдельным услугам — до 01.07.2021, но сдача недвижимости в аренду в этот льготный перечень не входила). Поэтому при сдаче апартаментов через расчётный счёт ИП предполагаемая дата возникновения обязанности — 01.07.2019.

Что касается срока давности, за который вас ещё могут наказать за прошлые периоды, действует общий годичный срок, поскольку нарушение касается законодательства о применении ККТ (в перечне ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ прямо названо «о применении контрольно-кассовой техники»):

Постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении шестидесяти календарных дней (по делу об административном правонарушении, рассматриваемому судьей, - по истечении девяноста календарных дней ) со дня совершения административного правонарушения, за нарушение законодательства Российской Федерации об экспортном контроле, в области персональных данных, о внутренних морских водах, территориальном море, континентальном шельфе, об исключительной экономической зоне Российской Федерации, о геодезии и картографии, о наименованиях географических объектов, патентного, антимонопольного законодательства Российской Федерации, законодательства Российской Федерации в области охраны окружающей среды и природопользования, законодательства Российской Федерации в области ограничения выбросов парниковых газов, законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан, в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о защите детей от информации, причиняющей вред их здоровью и (или) развитию, о безопасности дорожного движения (в части административных правонарушений, предусмотренных статьями 12.8, 12.21 1 , 12.21 3 , 12.21 5 , 12.24, 12.26, частью 3 статьи 12.27, частью 2 статьи 12.30 настоящего Кодекса), законодательства Российской Федерации в области связи (в части административных правонарушений, предусмотренных статьями 13.2 1 , 13.4, 13.29, 13.29 3
— ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ

Срок исчисляется со дня совершения правонарушения:

1 1 . Срок давности привлечения к административной ответственности исчисляется со дня совершения административного правонарушения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.04.2023 № 122-ФЗ ) 2. При длящемся административном правонарушении сроки, предусмотренные частью 1 настоящей статьи, начинают исчисляться со дня обнаружения административного правонарушения. 3. Если частью 1 настоящей статьи не предусмотрен более длительный срок давности привлечения к административной ответственности, за административные правонарушения, влекущие применение административного наказания в виде дисквалификации (за исключением административных правонарушений, предусмотренных частью 6 настоящей статьи), лицо может быть привлечено к административной ответственности не позднее одного года со дня совершения административного правонарушения, за административные правонарушения, предусмотренные частью 6 настоящей статьи, - со дня вынесения решения, указанного в части 6 настоящей статьи, а при длящемся административном правонарушении - не позднее одного года со дня его обнаружения. (В редакции Федерального закона от 26.07.2019 № 220-ФЗ ) 4. В случае отказа в возбуждении уголовного дела или прекращения уголовного дела, но при наличии в действиях лица признаков административного правонарушения сроки, предусмотренные частью 1 настоящей статьи, начинают исчисляться со дня совершения административного правонарушения (при длящемся административном правонарушении - со дня его обнаружения).
— ч. 1.1 ст. 4.5 КоАП РФ

Важно различие в квалификации. Неприменение ККТ по каждому конкретному расчёту — это не длящееся правонарушение: оно считается оконченным в момент каждого платежа, который прошёл без чека. Соответственно, по каждому такому платежу отсчёт годичного срока давности идёт отдельно, и привлечь вас могут только за те расчёты, с момента которых не прошло года:

При длящемся административном правонарушении сроки, предусмотренные частью 1 настоящей статьи, начинают исчисляться со дня обнаружения административного правонарушения. 3. Если частью 1 настоящей статьи не предусмотрен более длительный срок давности привлечения к административной ответственности, за административные правонарушения, влекущие применение административного наказания в виде дисквалификации (за исключением административных правонарушений, предусмотренных частью 6 настоящей статьи), лицо может быть привлечено к административной ответственности не позднее одного года со дня совершения административного правонарушения, за административные правонарушения, предусмотренные частью 6 настоящей статьи, - со дня вынесения решения, указанного в части 6 настоящей статьи, а при длящемся административном правонарушении - не позднее одного года со дня его обнаружения. (В редакции Федерального закона от 26.07.2019 № 220-ФЗ ) 4. В случае отказа в возбуждении уголовного дела или прекращения уголовного дела, но при наличии в действиях лица признаков административного правонарушения сроки, предусмотренные частью 1 настоящей статьи, начинают исчисляться со дня совершения административного правонарушения (при длящемся административном правонарушении - со дня его обнаружения). (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 316-ФЗ ) 5.
— ч. 2 ст. 4.5 КоАП РФ

Вывод: привлечение к ответственности возможно только за расчёты, совершённые в пределах последнего года до выявления нарушения; более ранние платежи за пределами годичной давности взыскать нельзя. Однако каждый новый платёж арендатора без чека формирует свежее правонарушение и «обновляет» риск.

Размер штрафа и порядок исчисления при частичной оплате

Ответственность за неприменение ККТ установлена ч. 2 ст. 14.5 КоАП РФ:

1. Неприменение контрольно-кассовой техники в установленных законодательством Российской Федерации о применении контрольно-кассовой техники случаях - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной четвертой до одной второй размера суммы расчета, осуществленного без применения контрольно-кассовой техники, но не менее десяти тысяч рублей; на юридических лиц - от трех четвертых до одного размера суммы расчета, осуществленного без применения контрольно-кассовой техники, но не менее тридцати тысяч рублей
   — ч. 2 ст. 14.5 КоАП РФ

Для индивидуального предпринимателя применяется санкция «как для должностного лица» — это прямо следует из общего правила об ответственности ИП:

Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, совершившие административные правонарушения, несут административную ответственность как должностные лица, если настоящим Кодексом не установлено иное
— примечание к ст. 2.4 КоАП РФ, п. 2

Таким образом, штраф составляет от ¼ до ½ суммы расчёта, но не менее 10 000 рублей.

Относительно поступления оплаты частями закон не содержит специальной нормы, позволяющей суммировать все платежи в один расчёт; напротив, обязанность выдать чек привязана к моменту каждого расчёта (п. 2 ст. 1.2 ФЗ № 54-ФЗ), а штраф исчисляется «от размера суммы расчета, осуществленного без применения ККТ». Поэтому каждый поступивший от нанимателя платёж без чека (аванс и отдельная доплата) образует самостоятельный расчёт и потенциально самостоятельное правонарушение, а минимальная граница 10 000 рублей действует применительно к каждому такому расчёту.

Дополнительно есть квалифицирующая норма о повторности:

1. Повторное совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 2 настоящей статьи, в случае, если сумма расчетов, осуществленных без применения контрольно-кассовой техники, составила, в том числе в совокупности, один миллион рублей и более, - влечет в отношении должностных лиц дисквалификацию на срок от одного года до двух лет; в отношении индивидуальных предпринимателей и юридических лиц - административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток
   — ч. 3 ст. 14.5 КоАП РФ

Вывод: за каждый принятый без пробитого чека платёж (включая аванс и отдельную доплату) штраф составляет от ¼ до ½ суммы этого платежа, но не менее 10 000 руб.; при повторном нарушении с совокупной суммой непробитых расчётов от 1 млн руб. возможно приостановление деятельности до 90 суток.

Освобождение от ответственности: как легализоваться без штрафа

Закон предоставляет механизм добровольного устранения нарушения с полным освобождением от ответственности:

Лицо, добровольно заявившее в налоговый орган в письменной форме о неприменении им контрольно-кассовой техники в случаях, установленных законодательством Российской Федерации о применении контрольно-кассовой техники, либо о применении им контрольно-кассовой техники, которая не соответствует установленным требованиям, либо о применении им контрольно-кассовой техники с нарушением установленных законодательством Российской Федерации о применении контрольно-кассовой техники порядка регистрации контрольно-кассовой техники, порядка, сроков и условий перерегистрации контрольно-кассовой техники и порядка ее применения и добровольно исполнившее до вынесения постановления по делу об административном правонарушении обязанность, за неисполнение или ненадлежащее исполнение которой лицо привлекается к административной ответственности, а также лицо, направившее в налоговый орган кассовый чек коррекции (бланк строгой отчетности коррекции), освобождается от административной ответственности за административное правонарушение, предусмотренное частью 2, 4 или 6 настоящей статьи, если соблюдены в совокупности следующие условия: на момент обращения лица с заявлением в налоговый орган либо направления лицом в налоговый орган кассового чека коррекции (бланка строгой отчетности коррекции) налоговый орган не располагал соответствующими сведениями и документами о совершенном административном правонарушении; представленные сведения и документы либо кассовый чек коррекции (бланк строгой отчетности коррекции) являются достаточными для установления события административного правонарушения
— примечание к ст. 14.5 КоАП РФ, п. 17

Чтобы им воспользоваться, нужно соблюсти условия в совокупности: (1) добровольно, до того как налоговый орган сам узнал о нарушении, письменно заявить в ИФНС о неприменении ККТ; (2) до вынесения постановления исполнить обязанность — зарегистрировать ККТ через кабинет ККТ на сайте ФНС и сформировать чеки коррекции на все ранее не пробитые расчёты (либо направить сам кассовый чек коррекции, что также названо основанием освобождения). Ключевое условие — на момент обращения налоговая ещё не располагает сведениями о нарушении.

Вывод: если вы сейчас, не дожидаясь проверки, зарегистрируете ККТ, пробьёте чеки коррекции на прошлые поступления и (или) письменно заявите о нарушении в ИФНС, вы освобождаетесь от штрафа по ч. 2 ст. 14.5 КоАП РФ за прошлые периоды. Это наиболее безопасный способ «закрыть» риск, накопившийся за время сдачи апартаментов без ККТ.

Влияние статуса ИП и вида помещения на договор и налог

По статусу лица: регистрация ИП не создаёт нового субъекта — это тот же гражданин, получивший право заниматься предпринимательской деятельностью:

1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта
   — п. 1 ст. 23 ГК РФ

По виду договора: для сдачи жилья гражданам для проживания закон предусматривает договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК), а не аренды, и именно он заключается в письменной форме:

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем
   — п. 1 ст. 671 ГК РФ

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
   — п. 1, 2 ст. 674 ГК РФ

Плата вносится в сроки, предусмотренные договором (чем и объясняется право сторон договориться о платеже частями):

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. 2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения
   — п. 1, 3 ст. 682 ГК РФ

Однако для апартаментов как нежилого объекта конструкция «найма жилого помещения» юридически неприменима: объектом такого договора может быть только жилое помещение:

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством
   — п. 1 ст. 673 ГК РФ

Это имеет два следствия. Во-первых, договор с нанимателем в отношении апартаментов по своей природе является договором аренды нежилого помещения (гл. 34 ГК), даже если стороны назвали его «наймом» — на налоговый режим и обязанность применять ККТ это не влияет, но имеет значение для формы и деталей договора. Во-вторых, режим УСН по таким доходам сохраняется: доход от сдачи недвижимости, осуществляемой в рамках предпринимательской деятельности ИП, облагается по УСН, и ИП освобождён от НДФЛ в отношении этих доходов:

Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, доходов в виде процентов, полученных по вкладам (остаткам на счетах) в банках, находящихся на территории Российской Федерации, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц
— п. 3 ст. 346.11 НК РФ

Поскольку вы сдаёте апартаменты через счёт ИП и декларируете доход по УСН 6 %, налоговая квалификация корректна. Статус ИП (а не «чистое» физлицо) в данном случае не создаёт дополнительных обязанностей, но и не снимает обязанность применять ККТ — напротив, именно статус ИП в сочетании с нежилым характером объекта делает исключение из п. 2 ст. 2 ФЗ № 54-ФЗ неприменимым к вам.

Вывод: статус ИП не освобождает от ККТ и не меняет обязанность; апартаменты как нежилое помещение не позволяют применить исключение для «жилых помещений» и означают, что договор квалифицируется как аренда, а не наём жилого помещения, при сохранении УСН-налогообложения дохода.