Как вернуть комиссию риелтору и взыскать убытки, если собственник выселил из квартиры раньше срока договора

При оценке обязательств сторон ключевым является установление правовой природы договора. Поскольку договор заключен на 11 месяцев, согласно ст. 683 ГК РФ он относится к краткосрочному найму, что исключает применение ряда норм, в том числе абзаца четвертого пункта 2 статьи 687 ГК РФ, то есть наймодатель лишен права требовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, не связанным с виновными действиями нанимателя.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 683

Таким образом, для досрочного расторжения по инициативе наймодателя (хозяйки) требуется наличие строго определенных законом оснований. Статья 687 ГК РФ устанавливает исчерпывающий для краткосрочного найма перечень, а именно: невнесение платы более двух раз по истечении срока платежа или разрушение/порча жилого помещения.

1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 687

Из условий задачи следует, что арендаторы ничего не нарушали, следовательно, ни одно из указанных оснований не наступило. Хозяйка не имела законного права требовать освобождения квартиры. Ее просьба, вынудившая съехать, является неправомерным односторонним отказом от исполнения договора, что влечет ответственность.

В силу ст. 393 ГК РФ должник (в данном случае наймодатель, как сторона, обязанная обеспечить спокойное пользование жильем) обязан возместить кредитору (нанимателю) убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 393

Статья 15 ГК РФ дает определение убытков и включает в себя как реальный ущерб (расходы, уже произведенные или необходимые для восстановления нарушенного права), так и упущенную выгоду.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 15

Применительно к ситуации: арендаторы потеряли возможность проживать в квартире весь оговоренный срок из-за неправомерных действий хозяйки. Они вынуждены искать новое жилье и платить новую комиссию риелтору. Эти расходы являются прямым следствием нарушения их права пользования квартирой, то есть реальным ущербом, который подлежит возмещению со стороны наймодателя.

Отдельно стоит вопрос о комиссии риелтору, уплаченной при заключении первоначального договора. Данный расход был произведен арендаторами для получения возможности пользоваться жильем. Если бы договор был исполнен надлежащим образом (арендаторы прожили бы весь срок), эта комиссия не пропала бы даром — ее «окупило» бы проживание в течение 11 месяцев. Из-за досрочного выселения арендаторы не дополучили ту часть услуги (проживания), на которую рассчитывали. Следовательно, сумму пропорциональной части уплаченной риелтору комиссии за неиспользованный период (оставшиеся ~8 месяцев) также можно рассматривать как убытки, вызванные нарушением.

Способ возмещения вреда, указанный в ст. 1082 ГК РФ (возмещение убытков в денежной форме), предполагает выплату сумм, рассчитанных по правилам ст. 15 ГК РФ. Таким образом, арендаторы вправе требовать от хозяйки возмещения:

• расходов на поиск нового жилья (если удастся подтвердить, например, затраты на риелтора по новому договору);
• суммы повторно уплаченной комиссии при найме новой квартиры (полностью или в части, превышающей «сэкономленную» экономию от проживания месяц за залог);
• а также пропорциональной части первоначальной комиссии риелтору за неистекший период договора (поскольку эта комиссия была уплачена в счет пользования квартирой в течение 11 месяцев, а пользование было прервано по вине наймодателя).

Соглашение сторон о проживании последнего месяца за счет залога и оставлении залога у хозяйки не отменяет ответственности за досрочное расторжение, поскольку залог по своей природе является способом обеспечения обязательств, а не платой за отказ от договора. Арендаторы уступили залог в счет неправомерного выселения, но их убытки от такого выселения могут превышать сумму залога. Соответственно, они сохраняют право требовать дополнительного возмещения.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 15 (в части общей нормы).

Сумма комиссии риелтору, выплаченная по поручению или с согласия арендаторов, является их убытком, так как она произведена в рамках исполнения сделки, которая оказалась расторгнутой до истечения срока по вине наймодателя. Хотя сам риелтор является третьим лицом, его услуга была оплачена за счет арендаторов, и хозяйка, нарушившая договор, должна компенсировать понесенные арендаторами в связи с этим расходы. Указанная ст. 1082 ГК РФ закрепляет способ защиты — возмещение убытков, предусматривая именно денежное возмещение по правилам ст. 15.

Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1082

Таким образом, все три блока расходов — первоначальная комиссия (пропорционально), плата за нового риелтора и расходы на поиск нового жилья — охватываются понятием реального ущерба, предусмотренного ст. 15 и ст. 393 ГК РФ, и подлежат взысканию с наймодателя, который неправомерно потребовал освободить квартиру при отсутствии вины арендаторов.