Требование собственника о внесении залога является незаконным, поскольку договор аренды, заключенный между сторонами, не содержит такого условия. В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон. Понуждение к заключению договора, в том числе к внесению изменений в уже действующий договор, не допускается.
- Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается... 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 421
Таким образом, собственник не вправе в одностороннем порядке требовать введения в договор нового условия — залога. Арендная плата и порядок ее внесения согласованы сторонами. Согласно статье 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить лишь ту плату, которая предусмотрена договором аренды.
- Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 2. ... Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 614
Более того, применительно к найму жилого помещения, статья 682 ГК РФ прямо устанавливает, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, и одностороннее изменение размера платы не допускается. Требование внести залог, не предусмотренный договором, по сути, является попыткой увеличить финансовую нагрузку на арендатора, что также нарушает данную норму.
- Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.
- Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 682
Если арендатор уже передал денежные средства представителю собственника под видом залога, эти деньги могут быть истребованы как неосновательное обогащение. В силу статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Поскольку договор залога не заключен, а условие о нем в договоре аренды отсутствует, правовых оснований для удержания переданных средств у представителя (или самого собственника) нет. К неосновательному денежному обогащению применяются правила статьи 1107 ГК РФ о возврате доходов и начислении процентов за пользование чужими денежными средствами.
Угрозы выселением со стороны собственника при отсутствии нарушений условий договора аренды являются незаконными. Процедура выселения нанимателя строго регламентирована законом. Согласно статье 35 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением он обязан освободить его, а в противном случае подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Внесудебное выселение, особенно под угрозой, не допускается.
- В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Статья 619 ГК РФ устанавливает исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, среди которых невыполнение незаконного требования о внесении залога отсутствует. Аналогично, для договора найма жилого помещения статья 687 ГК РФ также связывает право наймодателя на расторжение договора с конкретными нарушениями, такими как невнесение платы за шесть месяцев или разрушение помещения. Отказ арендатора платить незаконно требуемый залог не является основанием для расторжения договора.
- Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 687
Последствием незаконного расторжения договора является выселение, которое, как уже указано, допускается только на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).
Действия собственника и его представителя по требованию залога и угрозам выселением могут быть квалифицированы по нескольким статьям, в зависимости от конкретных обстоятельств. Состав вымогательства, предусмотренный статьей 163 УК РФ, требует установления угрозы применения насилия, уничтожения или повреждения имущества либо распространения порочащих сведений. Угроза «выселением» сама по себе не является угрозой насилием в контексте данной статьи, однако может быть расценена как угроза причинения существенного вреда правам и законным интересам (лишение жилья), что является одним из признаков вымогательства.
Более вероятной является квалификация по статье 330 УК РФ как самоуправство. Эта статья предусматривает ответственность за самовольное, вопреки установленному законом порядку, совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается гражданином, если такими действиями причинен существенный вред.
- Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред...
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 330
Незаконное требование имущества (залога) и угрозы лишить жилья, сопряженные с игнорированием договорных и законодательных процедур, подпадают под признаки этого состава, особенно если арендатор реально опасается за свои права. Для привлечения к ответственности факт передачи денег представителю и содержание переписки с ним имеют ключевое значение, так как подтверждают незаконность требований и сам факт их предъявления.
