Согласно статье 684 ГК РФ, после истечения срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, и если наймодатель не выполнил обязанности предложить заключить договор, а наниматель не отказался от продления, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. В вашей ситуации срок действия письменного договора истек 9 апреля 2023 года, и вы продолжили проживать с устного согласия наймодателя. Это означает, что договор был продлен именно на тех же условиях, которые содержались в первоначальном письменном договоре, включая условие о предупреждении за 30 дней (пункт 4.4) и об удержании депозита (пункт 4.5). Таким образом, ваше сообщение 5 июня 2023 года о выезде 9 июня 2023 года не соблюдает требование о 30-дневном предупреждении, и наймодатель вправе ссылаться на эти пункты, поскольку они продолжают действовать в рамках продленного договора.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. ... Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 684
Статья 425 ГК РФ закрепляет, что окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Даже если первоначальный срок договора истек, обязательства сторон, возникшие в период его действия, а также ответственность за их нарушение сохраняются. В вашем случае нарушение обязательства по своевременному предупреждению о выезде произошло уже после истечения срока договора, но в период его продленного действия. Это означает, что вы не освобождаетесь от ответственности, предусмотренной пунктом 4.5 договора об удержании депозита, только потому, что договор формально закончился 9 апреля 2023 года.
- Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
- Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 425
Устное продление договора найма жилого помещения после истечения срока его действия, как это было в вашем случае, допускается законом. Согласно статье 159 ГК РФ, сделка может быть совершена устно, если для нее не установлена обязательная письменная форма. Договор найма жилого помещения между гражданами на срок до года (как в вашей ситуации, изначально до 9 апреля 2023) может быть заключен устно при его исполнении, а продление такого договора по соглашению сторон также возможно в устной форме. Поскольку вы и наймодатель устно договорились о продолжении проживания, все условия первоначального договора, включая пункты 4.4 и 4.5, сохраняют силу.
- Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно.
- Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность.
- Сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 159
В дополнение к этому, статья 434 ГК РФ прямо указывает, что при устном продлении договора найма после истечения срока его действия, если стороны не требовали письменной формы, договор считается возобновленным на тех же условиях, включая обязанность предупредить за 30 дней и условие об удержании депозита, если эти условия не противоречат закону. В вашем случае ни вы, ни наймодатель не настаивали на письменном оформлении продления, поэтому договор возобновился на прежних условиях. Следовательно, пункт 4.4 о 30-дневном предупреждении продолжает действовать.
Статья 434 ГК РФ устанавливает, что договор может быть заключен в любой форме, если законом не установлена определенная форма. При устном продлении договора найма после истечения срока его действия, если стороны не требовали письменной формы, договор считается возобновленным на тех же условиях, включая обязанность предупредить за 30 дней и условие об удержании депозита, если эти условия не противоречат закону.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 434
Теперь обратимся к природе страхового депозита. Согласно статье 381.1 ГК РФ, он является обеспечительным платежом. Такой платеж может быть засчитан в счет исполнения обязательства при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором. Пункт 4.5 вашего договора устанавливает, что при нарушении срока предупреждения о выезде (п. 4.4) депозит удерживается наймодателем. Поскольку вы не предупредили за 30 дней, наступило обстоятельство, предусмотренное договором, и наймодатель вправе зачесть депозит в счет своего требования, вытекающего из вашего нарушения. Это законно, если условие об удержании не противоречит императивным нормам (например, не является явно несоразмерной неустойкой, но в данном контексте норм о снижении неустойки нет).
Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 381.1
Статья 450.1 ГК РФ регулирует односторонний отказ от договора. Ваше сообщение 5 июня 2023 года о выезде 9 июня 2023 года является односторонним отказом от договора. Согласно пункту 1 этой статьи, договор прекращается с момента получения уведомления, если иное не предусмотрено договором. Ваш договор в пункте 4.4 установил иное: право на отказ с предупреждением за 30 дней. Поскольку вы не соблюли это условие, отказ считается не соответствующим договору, и наймодатель не обязан принимать его немедленно; он вправе настаивать на выполнении условия о предупреждении за 30 дней. В результате удержание депозита по пункту 4.5 является санкцией за ненадлежащее осуществление права на отказ.
- Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
- В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
- Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 450.1
Наконец, при толковании условий договора суд руководствуется статьей 431 ГК РФ. Пункты 4.4 и 4.5 вашего договора являются ясными и буквальными: они недвусмысленно предписывают предупреждать за 30 дней и удерживать депозит при нарушении. Ваше устное продление не изменяло эти условия, поэтому буквальное значение сохраняется. Действительная воля сторон при устном продлении, вероятно, подразумевала сохранение всех прежних условий, что подтверждается и вашим последующим поведением (вы продолжали платить ту же плату и пользоваться квартирой). Следовательно, наймодатель правомерно ссылается на эти пункты.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 431
Таким образом, наймодатель имеет право настаивать на применении пунктов 4.4 и 4.5 договора при устном продлении, поскольку все условия первоначального договора сохранились, а ваше нарушение срока предупреждения является основанием для удержания обеспечительного платежа.
