Фактически между пользователем и хозяйкой сложились отношения по найму жилого помещения (комнаты) — это отношения по временному возмездному владению и пользованию чужим жильем. Поскольку письменный договор не заключался, такие правоотношения квалифицируются как фактический (устный) договор найма жилого помещения, который, тем не менее, порождает взаимные права и обязанности сторон, аналогичные тем, что возникают при заключении письменного договора.
Юридически значимым является то, что пользователь добросовестно и своевременно (за месяц) предупредил хозяйку о намерении освободить комнату и прекратить пользование. Затем он фактически освободил помещение: вывез все свои вещи и перестал в нем проживать. Тем самым он фактически реализовал свое право на односторонний отказ от договора найма, который, по общему правилу, считается расторгнутым с момента освобождения жилья.
Спорная ситуация возникла вокруг формальности — передачи ключей. Хозяйка интерпретирует невозврат ключей лично как продолжение пользования помещением (и, соответственно, обязанность платить). Однако с точки зрения существа правоотношений, факт пользования помещением (проживание, хранение вещей, доступ) является первичным, а наличие или отсутствие ключей — вторичным, техническим обстоятельством. Если пользователь более не проживает в комнате, не пользуется ею, а хозяйка имеет фактическую возможность попасть внутрь (что она и сделает, сменив замки после получения ключей), то продолжения пользования нет.
Ключевой элемент для правовой оценки — именно фактическое прекращение пользования (выезд и освобождение вещей) в совокупности с заблаговременным предупреждением. Возврат ключей — это лишь завершающая процедура передачи помещения владельцу. Если возврат не состоялся по вине хозяйки (которая уклонялась от встречи) или по объективным причинам, это не может влечь автоматическое продление договора на неопределенный срок. Искусственное удержание ключей пользователем ради продолжения отношений в данной ситуации не усматривается — напротив, из переписки видно стремление пользователя их вернуть.
Таким образом, ситуация затрагивает вопросы фактического прекращения обязательств из устного договора найма, добросовестности сторон и возможности требования платы за период, когда жилье фактически не использовалось нанимателем по причинам, не зависящим от него. Хозяйка, по сути, пытается переложить на бывшего нанимателя риски, связанные с ее собственным бездействием по приему ключей, что противоречит принципу добросовестности в гражданских правоотношениях.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. В вашей ситуации устный договор найма порождал взаимные обязательства: ваше — своевременно предупредить об освобождении комнаты и освободить её, хозяйки — принять помещение. Вы предупредили за месяц и фактически выехали, забрав вещи. Это является надлежащим исполнением с вашей стороны. Хозяйка не вправе требовать плату за время после вашего выезда, поскольку вы уже не пользовались комнатой и не могли пользоваться по её же вине (переносы встреч). Невозврат ключей лично не меняет существа: обязательство по возврату помещения считается исполненным в момент, когда вы освободили комнату и сообщили об этом, а хозяйка уклонялась от приёма ключей. Таким образом, период после фактического выезда не подлежит оплате, так как нет встречного предоставления (пользования жильём), а просрочка кредитора (хозяйки) освобождает вас от ответственности за неисполнение в её части.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 309
В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу признаются любые сведения о фактах, полученные из объяснений сторон, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей. Ваша переписка с хозяйкой (письменные доказательства) прямо подтверждает, что вы предлагали встретиться для передачи ключей, а она переносила. Эти сообщения опровергают её утверждение, что вы не завершили договорные отношения. Кроме того, показания свидетелей (например, тех, кто видел ваш переезд или помогал вывозить вещи) могут подтвердить факт выезда.
Статья 55. Доказательства 1. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 55
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые ссылается. Вы ссылаетесь на факт предупреждения за месяц, выезд и попытки вернуть ключи — значит, вам нужно представить доказательства (переписку, свидетелей). Хозяйка же ссылается на то, что договор продолжался из-за невозврата ключей — именно она должна доказать, что вы продолжали пользоваться комнатой или что она была готова принять ключи, а вы уклонялись. Поскольку из переписки видно обратное (переносила она), её позиция не подтверждена.
Статья 56. Обязанность доказывания
- Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
- Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 56
По ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства, которые по закону должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться иначе. Для устного договора найма закон (в частности, ст. 674 ГК РФ требует письменной формы только для договора найма жилого помещения на срок более года, а для краткосрочного — нет. В вашем случае форма не была нарушена, поэтому специальных ограничений нет. Соответственно, переписка, показания свидетелей и любые другие письменные или устные доказательства (в том числе скриншоты сообщений) допустимы для подтверждения как факта предупреждения, так и факта выезда.
Статья 60. Допустимость доказательств
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 60
