При разрешении вопроса о возврате арендной платы за неиспользованный период при досрочном выезде нанимателя с нарушением срока предупреждения необходимо исходить из последствий расторжения договора и общих принципов возмещения. Согласно статье 453 ГК РФ, по общему правилу стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено до расторжения договора. Однако из этого правила есть исключение, напрямую применимое к данной ситуации.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ, если одна сторона получила исполнение, но не предоставила другой стороне равноценное встречное предоставление, к отношениям сторон применяются правила о неосновательном обогащении. В рассматриваемом случае арендодатель получил от нанимателя плату за 9 дней вперед, однако фактическое проживание составило меньшее количество дней (например, 7 или 8 дней, в зависимости от даты выезда). Таким образом, за разницу между оплаченными и фактически прожитыми днями арендодатель не предоставил нанимателю право пользования жильем — то есть встречное исполнение отсутствует или является неравноценным. Следовательно, эта часть платы подлежит возврату по правилам главы 60 ГК РФ, если иное не вытекает из существа обязательства или не предусмотрено договором.
- Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 453
Далее, конкретный механизм возврата излишне уплаченного регулируется статьей 1102 ГК РФ. Арендодатель, удерживая плату за дни, в которые наниматель фактически не пользовался квартирой, приобретает или сберегает денежные средства без законных оснований (поскольку договор уже расторгнут, а встречное предоставление — проживание — не произведено). Это является неосновательным обогащением арендодателя за счет нанимателя. Следовательно, сумма, пропорциональная неиспользованным дням, подлежит возврату, за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (например, если такая выплата была сделана во исполнение несуществующего обязательства или в дар — что к данной ситуации неприменимо). Таким образом, наниматель вправе требовать возврата денег за те дни, когда он уже не проживал в квартире, но оплата за них была внесена.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1102
Вместе с тем, нарушение срока предупреждения о расторжении договора (одна неделя вместо двух) может повлечь для нанимателя обязанность возместить арендодателю убытки, вызванные этим нарушением. Такая обязанность предусмотрена статьями 15 и 393 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, которые возникли из-за того, что он не получил своевременного предупреждения и, возможно, не смог быстро сдать квартиру новому нанимателю. Например, если после выезда нанимателя квартира простаивала в течение той недели, которую следовало предупредить, арендодатель может понести убытки в размере арендной платы за эту неделю. Однако эти убытки не подлежат автоматическому удержанию из неиспользованной предоплаты — они должны быть доказаны и могут быть зачтены как встречное требование. При этом зачет возможен только в части, не превышающей сумму неосновательного обогащения (невозвращенной платы за неиспользованные дни), и при условии, что наниматель дал согласие на зачет или арендодатель предъявил встречный иск. Таким образом, сам по себе факт нарушения срока предупреждения не лишает нанимателя права на возврат платы за фактически не прожитый период, но дает арендодателю право на компенсацию убытков, которая может быть погашена за счет этой суммы.
- Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 15
- Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 393
В отсутствие в предоставленном контексте специальных норм о договоре найма жилого помещения (в частности, статьи 687 ГК РФ, которая устанавливает право нанимателя расторгнуть договор с предупреждением за три месяца, если договором не предусмотрен иной срок, и последствия такого расторжения) и норм о неустойке за нарушение срока предупреждения, анализ строится исключительно на общих положениях об обязательствах и неосновательном обогащении. Если бы в договоре было прямо предусмотрено, что при нарушении срока предупреждения предоплата не возвращается, такое условие могло бы быть признано законным как соглашение сторон (статья 421 ГК РФ), однако при его отсутствии применяются описанные выше нормы. Резюмируя: арендодатель обязан вернуть плату за дни, в течение которых наниматель не проживал, но может удержать из этой суммы документально подтвержденные убытки, вызванные нарушением срока предупреждения (например, потеря арендной платы за первую неделю после выезда, если он не успел сдать квартиру). Если убытки меньше суммы неиспользованной предоплаты, разница подлежит возврату.
