Наличие несообщённых арендодателем существенных недостатков – пруда с карпами на участке и лестницы на второй этаж – может служить основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в судебном порядке. Согласно ст. 620 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра. В данном случае: пруд с разведением рыбы может создавать специфический запах, повышенную влажность и привлекать насекомых, что не характерно для обычного использования жилого дома и может препятствовать комфортному проживанию, особенно с маленьким ребёнком. Лестница на второй этаж – конструктивный элемент, который при осмотре обычно очевиден, однако арендодатель не предупредил о её неудобстве для семьи с малышом. Если дочь при осмотре не могла обнаружить скрытые последствия (например, крутизну, отсутствие ограждений) или не знала о наличии карпов в пруду (рыба могла быть не видна из-за мутной воды), то эти обстоятельства подпадают под п. 2 ст. 620 ГК РФ. Таким образом, дочь вправе требовать расторжения договора без применения штрафных санкций, включая возврат задатка, если докажет, что недостатки делают пользование домом существенно затруднительным.
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: ... 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки , которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 620
Условие договора, обязывающее арендатора оплатить полную стоимость аренды при досрочном расторжении, даже если предупреждение сделано за месяц, а также условие о невозврате задатка, могут быть признаны недействительными как злоупотребление правом. Дочь предупредила арендодателя в марте за три месяца до июля, то есть исполнила условие о предупреждении за месяц. Следовательно, санкция в виде обязанности оплатить полную стоимость (120 тыс. руб.) к ней не применяется по буквальному смыслу договора. Арендодатель же, настаивая на её применении, действует недобросовестно. Кроме того, устное обещание арендодателя вернуть задаток при условии заключения договора с новым арендатором также может быть расценено как злоупотребление правом, если он уклоняется от его исполнения без объективных причин. В силу ст. 10 ГК РФ не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Арендодатель, сначала пообещавший возврат задатка при пересдаче дома, а затем не выполнивший обещание и требующий полной оплаты, действует противоречиво и недобросовестно. Суд может отказать ему в защите права в части требования о взыскании полной стоимости аренды и удержания задатка, если установит признаки злоупотребления.
Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав ... 1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав ( злоупотребление правом ).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 10
В предоставленном контексте отсутствуют нормы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». Однако если договор аренды жилого помещения заключается гражданином для личных, семейных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, такие отношения могут подпадать под действие этого Закона. В этом случае арендатор (потребитель) вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты фактически понесённых арендодателем расходов (ст. 32 Закона о защите прав потребителей). Соответствующие нормы следует искать в указанном Законе, но для целей настоящего анализа они не могут быть применены, поскольку не включены в контекст.
