В рассматриваемой ситуации между дочерью пользователя (арендатором) и собственником дома (арендодателем) возникли обязательственные правоотношения, вытекающие из договора аренды жилого помещения (дома) на определенный срок (июль). Юридически значимым действием является внесение задатка в размере 50 тыс. руб. при подписании договора — это обеспечительный платеж, направленный на подтверждение намерений сторон исполнить обязательства.
Основная коллизия заключается в следующем: арендатор (дочь) выразила желание отказаться от исполнения договора — сначала устно в марте, затем фактически не поехав в июле. Договор содержит два штрафных условия: 1) невозврат задатка при досрочном расторжении по инициативе арендатора; 2) обязанность оплатить полную стоимость аренды (120 тыс. руб.), если арендатор не предупредил об отказе за месяц. При этом арендатор предупредила за три месяца (в марте о планируемом отказе в июле), что значительно превышает установленный договором срок.
Далее, существенным обстоятельством является нераскрытие арендодателем информации об особенностях объекта: наличие на участке пруда с разводимыми карпами и конструктивная особенность дома (лестница на второй этаж). Для семьи с маленьким ребенком эти особенности, если они не были оговорены при заключении договора, могут быть квалифицированы как скрытые существенные недостатки, которые могли повлиять на решение арендатора заключить договор и на возможность комфортного использования помещения.
Наконец, важный юридический факт — устное обещание арендодателя вернуть задаток при условии, что он найдет новых арендаторов. Это обещание было дано в марте, но не было исполнено, и арендодатель впоследствии, очевидно, не предпринял действий по возврату денег либо не смог найти замену. Устные договоренности, если они не зафиксированы письменно или не подтверждены действиями сторон (например, реальный подбор новых арендаторов), могут не иметь юридической силы в контексте строгих письменных условий договора.
Таким образом, спор сводится к нескольким правовым аспектам: действительность и соразмерность штрафных санкций (невозврат задатка и требование полной оплаты) при условии заблаговременного предупреждения; наличие существенных недостатков объекта, о которых арендодатель умолчал; влияние устного обещания арендодателя на судьбу задатка. Все эти факторы взаимосвязаны и могут быть оспорены арендатором, исходя из общих принципов добросовестности и разумности сторон обязательства.
Договор аренды дома для проживания на июль квалифицируется как договор найма жилого помещения, поскольку предметом является предоставление жилого дома во владение и пользование для проживания. В силу ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём. Это означает, что к отношениям сторон применяются правила главы 35 ГК РФ (наем жилого помещения), а при отсутствии специальных норм – общие положения об аренде (гл. 34 ГК РФ). Поскольку нормы, регулирующие последствия досрочного расторжения договора найма по инициативе нанимателя, в предоставленном контексте отсутствуют (ст. 687 ГК РФ не приведена), необходимо обратиться к общим основаниям расторжения договора аренды, предусмотренным ст. 620 ГК РФ, а также к принципу недопустимости злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ).
Статья 671. Договор найма жилого помещения 1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 671
Наличие несообщённых арендодателем существенных недостатков – пруда с карпами на участке и лестницы на второй этаж – может служить основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в судебном порядке. Согласно ст. 620 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра. В данном случае: пруд с разведением рыбы может создавать специфический запах, повышенную влажность и привлекать насекомых, что не характерно для обычного использования жилого дома и может препятствовать комфортному проживанию, особенно с маленьким ребёнком. Лестница на второй этаж – конструктивный элемент, который при осмотре обычно очевиден, однако арендодатель не предупредил о её неудобстве для семьи с малышом. Если дочь при осмотре не могла обнаружить скрытые последствия (например, крутизну, отсутствие ограждений) или не знала о наличии карпов в пруду (рыба могла быть не видна из-за мутной воды), то эти обстоятельства подпадают под п. 2 ст. 620 ГК РФ. Таким образом, дочь вправе требовать расторжения договора без применения штрафных санкций, включая возврат задатка, если докажет, что недостатки делают пользование домом существенно затруднительным.
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: ... 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки , которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 620
Условие договора, обязывающее арендатора оплатить полную стоимость аренды при досрочном расторжении, даже если предупреждение сделано за месяц, а также условие о невозврате задатка, могут быть признаны недействительными как злоупотребление правом. Дочь предупредила арендодателя в марте за три месяца до июля, то есть исполнила условие о предупреждении за месяц. Следовательно, санкция в виде обязанности оплатить полную стоимость (120 тыс. руб.) к ней не применяется по буквальному смыслу договора. Арендодатель же, настаивая на её применении, действует недобросовестно. Кроме того, устное обещание арендодателя вернуть задаток при условии заключения договора с новым арендатором также может быть расценено как злоупотребление правом, если он уклоняется от его исполнения без объективных причин. В силу ст. 10 ГК РФ не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Арендодатель, сначала пообещавший возврат задатка при пересдаче дома, а затем не выполнивший обещание и требующий полной оплаты, действует противоречиво и недобросовестно. Суд может отказать ему в защите права в части требования о взыскании полной стоимости аренды и удержания задатка, если установит признаки злоупотребления.
Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав ... 1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав ( злоупотребление правом ).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 10
В предоставленном контексте отсутствуют нормы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». Однако если договор аренды жилого помещения заключается гражданином для личных, семейных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, такие отношения могут подпадать под действие этого Закона. В этом случае арендатор (потребитель) вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты фактически понесённых арендодателем расходов (ст. 32 Закона о защите прав потребителей). Соответствующие нормы следует искать в указанном Законе, но для целей настоящего анализа они не могут быть применены, поскольку не включены в контекст.
