Для начала необходимо оценить правовую природу отношений, сложившихся при третьем заезде арендатора, когда договор в письменной форме не заключался. Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
- Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 609
Поскольку квартира — это недвижимое имущество, а проживание в третий раз носило краткосрочный характер (судя по обстоятельствам — несколько дней или недель), срок аренды явно не превышает года. Стороны — физические лица. Следовательно, письменная форма для такого краткосрочного договора не является обязательной по ст. 609 ГК РФ, и устная договоренность об оплате наличными, достигнутая при вселении, юридически действительна. Это фактическое пользование имуществом при отсутствии письменного соглашения не лишает арендодателя права требовать оплаты.
Обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом закреплена в ст. 614 ГК РФ.
- Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 614
Применительно к фактам: в третий раз стороны устно согласовали порядок оплаты наличными, как это было во второй раз. Отсутствие письменного договора не отменяет обязанности арендатора оплатить фактическое проживание. Поскольку арендатор не внесла плату и перестала отвечать, она нарушила ст. 614 ГК РФ, и задолженность подлежит взысканию.
Если же рассматривать ситуацию как отсутствие договорных оснований для пользования (устная договоренность могла быть не доказана или признана незаключенной), то вступает в действие институт неосновательного обогащения. Статья 1102 ГК РФ устанавливает обязанность лица, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102
В данном случае арендатор, прожив в квартире без оплаты, сберегла денежные средства, которые должна была уплатить за пользование. Даже если устный договор признать незаключенным из-за неопределенности условий, сам факт пользования без надлежащего правового основания дает потерпевшей стороне (собственнице в лице пользователя по доверенности) право требовать возврата неосновательного обогащения в размере рыночной стоимости аренды за период проживания.
Для реализации этого требования в судебном порядке необходимо доказать факт пользования квартирой, размер платы и личность ответчика. Гражданский процессуальный кодекс определяет, какие сведения могут быть использованы в качестве доказательств. Статья 55 ГПК РФ относит к ним объяснения сторон, показания свидетелей, письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи.
- Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 55
Бремя доказывания возлагается на сторону, заявляющую требования. Статья 56 ГПК РФ устанавливает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
- Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Следовательно, пользователю (или собственнице) предстоит доказать: (а) что арендатор вселилась и проживала в квартире в третий раз; (б) что была достигнута устная договоренность о размере платы; (в) что оплата не произведена. Фото паспорта арендатора — важное письменное доказательство, позволяющее идентифицировать ответчика. Статья 71 ГПК РФ относит к письменным доказательствам документы, выполненные в форме цифровой записи, в том числе полученные с использованием информационно-телекоммуникационных сетей.
Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 71
Фото паспорта может быть приобщено к делу как письменное доказательство. Кроме того, в качестве доказательств можно использовать переписку (SMS, мессенджеры), показания свидетелей (соседи, консьерж), записи с камер видеонаблюдения, если они есть, а также первый письменный договор — он подтверждает, что арендатор ранее пользовалась квартирой и знала о порядке оплаты. Адрес, указанный в первом договоре, хотя и мог измениться, является последним известным адресом, который арендатор сообщила для связи. Направление претензии по этому адресу будет попыткой досудебного урегулирования, и, хотя не гарантирует вручения, в суде может быть признано надлежащим уведомлением, если будет установлено, что арендатор не сообщила нового адреса. ГПК не содержит специальных норм о последствиях направления претензии по почте — это регулируется общими правилами о выполнении обязательств и доказывании добросовестности. При отсутствии в контексте специальных норм, регулирующих порядок направления претензий, следует руководствоваться общими положениями ГК РФ о месте жительства и исполнении обязательств (ст. 316, 165.1 ГК РФ — их нет в предоставленном контексте, поэтому для их применения потребуется самостоятельный поиск). В рамках доступных норм можно утверждать, что направление претензии по адресу, указанному арендатором в ранее подписанном договоре, является разумным действием, подтверждающим попытку досудебного урегулирования.
Таким образом, правовая защита возможна. Основной способ — взыскание неосновательного обогащения по ст. 1102 ГК РФ (как более надёжное основание, не зависящее от доказывания устного договора). Также можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ — в контексте отсутствует, поэтому при подаче иска следует дополнить требование). Доказательственная база: фото паспорта, первый договор, переписка, свидетельские показания, иные документы, подтверждающие проживание (например, сведения о потреблении коммунальных услуг). Направление претензии — необходимый этап, хотя для данной категории споров досудебный порядок не всегда обязателен, но его соблюдение повышает шансы на взыскание судебных расходов.
