По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 971
Таким образом, пользователь вправе сдавать комнаты, но исключительно на основании письменного договора с отцом (агентского или поручения). Без такого договора его действия по сдаче чужого имущества будут незаконными, а полученная плата – неосновательным обогащением.
2. Необходимость регистрации в качестве самозанятого
Вопрос о том, кто именно должен регистрироваться как самозанятый, зависит от выбранной договорной конструкции и источника дохода.
Если пользователь действует как агент или поверенный, то доход от сдачи комнат будет принадлежать отцу-собственнику. Сам отец может получать этот доход и платить с него налоги. При этом отец вправе перейти на налог на профессиональный доход (НПД) как физическое лицо, если он не имеет наёмных работников и его доход не превышает 2,4 млн руб. в год. Однако ст. 4 422-ФЗ прямо запрещает применять НПД лицам, которые ведут предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе агентских договоров или договоров поручения, если иное не предусмотрено пунктом 6 этой же статьи. Пункт 6 в предоставленном контексте не раскрыт, но обычно он допускает НПД для агентов, если они не торгуют подакцизными товарами и не подпадают под иные ограничения. Следовательно, пользователь, даже будучи агентом, может зарегистрироваться как самозанятый и платить налог 4% или 6% со своего агентского вознаграждения, при условии соблюдения всех ограничений.
- Налогоплательщиками налога на профессиональный доход (далее - налогоплательщики) признаются физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
- Не вправе применять специальный налоговый режим:
...
- лица, имеющие работников, с которыми они состоят в трудовых отношениях;
- лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части;
...
- налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей.
— Федеральный закон от 27.11.2018 № 422‑ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход», ст. 4
Отдельно следует разобрать объект налогообложения при сдаче жилых помещений. В ст. 6 422-ФЗ указано, что объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), за исключением доходов от аренды (найма) жилых помещений (п. 3). Это означает, что по буквальному смыслу данного пункта доход от сдачи в наем жилого дома или комнат в нём не облагается налогом на профессиональный доход. Однако на практике такое исключение может быть истолковано иначе, либо это техническая неточность, так как в п. 4 той же статьи для госслужащих содержится аналогичное исключение. В любом случае, исходя из предоставленного контекста, доход от аренды жилья не относится к объекту НПД, и, следовательно, при сдаче комнат регистрироваться как самозанятый не требуется ни отцу, ни пользователю, если следовать тексту закона. Но если бы не это исключение, то самозанятость отца была бы возможна. Рекомендуется дополнительно проконсультироваться с налоговым органом, так как данная норма может быть изменена или иметь разъяснения.
- Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). ...
- от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);
...
— Федеральный закон от 27.11.2018 № 422‑ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход», ст. 6
Если же всё-таки следовать обычной практике (исключая данное неоднозначное положение), то доход от сдачи жилья облагается НДФЛ. В таком случае отец обязан уплачивать НДФЛ по ставке 13% (или 15% при превышении лимита) как физическое лицо, получающее доход от сдачи имущества в аренду, поскольку согласно ст. 208 и 209 НК РФ доходы от сдачи имущества, находящегося в РФ, облагаются налогом на доходы физических лиц.
- доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 208
Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 209
Таким образом, если не применять НПД из-за указанного исключения, отец обязан подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог с полученной от аренды платы. Пользователь же может зарегистрироваться как самозанятый только на свое агентское вознаграждение, если оно не превышает 2,4 млн руб. и нет работников.
3. Допустимость краткосрочной (понедельной) аренды комнат в доме на ИЖС
Дом имеет назначение «жилой дом» и расположен на участке ИЖС. Жилищный кодекс прямо допускает краткосрочный наем жилых помещений. Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник вправе предоставить помещение во владение и пользование на основании договора найма, в том числе краткосрочного найма. Понедельная сдача комнат полностью подпадает под понятие краткосрочного найма (до года). Никаких дополнительных разрешений для этого не требуется.
- Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Вместе с тем, ст. 17 ЖК РФ содержит ограничение: не допускается размещение гостиниц в жилых помещениях. Если сдача комнат будет сопровождаться предоставлением гостиничных услуг (ежедневная уборка, смена белья, организация питания и т.п.), это может быть квалифицировано как незаконная гостиничная деятельность. Обычная понедельная аренда без оказания дополнительных бытовых услуг гостиничного типа под запрет не подпадает. Однако следует избегать любых признаков гостиницы (например, вывески, отдельного входа, общего обслуживания), иначе есть риск привлечения к административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ за использование жилого помещения не по назначению.
- Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.21
Дополнительно следует учитывать, что ст. 17 ЖК РФ разрешает использование жилого помещения для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права соседей и санитарные нормы. Сдача комнат внаём является обычной предпринимательской деятельностью, и при отсутствии жалоб проблем быть не должно.
- Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
- Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
- Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях".
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 17
4. Налоговые и договорные обязательства при понедельной аренде
Из сказанного выше следует, что налогоплательщиком дохода от аренды является собственник (отец). Он должен либо уплачивать НДФЛ с полученной платы (с возможностью получения имущественного налогового вычета при продаже в будущем не возникает, если это не систематическая деятельность), либо зарегистрироваться в качестве самозанятого, если будет доказано, что аренда жилья всё же подпадает под НПД (против исключения из ст. 6 422-ФЗ). Пользователь, если он получает агентское вознаграждение, может стать самозанятым, но его доход должен облагаться в рамках НПД, при условии что он не нарушает запрет п. 5 ч. 2 ст. 4 422-ФЗ (деятельность в интересах другого лица по агентскому договору разрешена, если иное не предусмотрено ч. 6). В предоставленном контексте ч. 6 не раскрыта, поэтому следует исходить из того, что пользователь вправе применять НПД на свое вознаграждение.
С договорной точки зрения, при понедельной сдаче комнат (если сдаётся именно жилое помещение, а не койко-место) должен заключаться договор найма жилого помещения (краткосрочный, до года) с указанием сторон (если от имени отца – указывается отец, если от имени агента – указывается пользователь как сторона, но с примечанием об агенте). Рекомендуется письменная форма, так как устные договорённости осложнят защиту прав. В договоре важно прописать срок, плату, порядок передачи ключей, ответственность за сохранность имущества, а также указать, что помещение используется для проживания.
Поскольку дом находится на землях ИЖС, необходимо убедиться, что местные правила землепользования и застройки не содержат дополнительных ограничений на сдачу внаём жилых домов или их частей. В предоставленном контексте таких норм нет, но это может быть оговорено в регламентах муниципального образования.
Таким образом, пользователь может законно сдавать комнаты, заключив с отцом агентский договор или договор поручения, и не обязан регистрироваться как самозанятый для этого, если следовать буквальному исключению из ст. 6 422-ФЗ, однако на практике такая регистрация может быть полезна для легализации получаемого агентского вознаграждения. Отец же должен уплачивать налог (НДФЛ или НПД) с дохода от аренды. Краткосрочная аренда в доме ИЖС допустима при условии, что она не является гостиничной деятельностью.
