Ситуация связана с заключением договора найма жилого помещения, где одно лицо (представитель) действует от имени другого лица (собственника) на основании доверенности. Юридически значимым является установление сторон договора: наймодателем выступает собственник жилого помещения, так как именно он является обладателем права собственности и полномочий по распоряжению имуществом. Представитель, действующий по доверенности, не становится стороной договора, а лишь выражает волю собственника, передавая его права и обязанности по сделке. Следовательно, в договоре найма в качестве наймодателя должен быть указан именно собственник, а представитель — как лицо, подписывающее договор от его имени.
Второй значимый аспект — форма доверенности. Договор найма жилого помещения не относится к сделкам, требующим обязательного нотариального удостоверения (например, как договоры купли-продажи недвижимости). Однако доверенность на заключение такого договора может быть как нотариально удостоверенной, так и простой письменной, в зависимости от воли сторон и указаний собственника. Тем не менее, если собственник желает предоставить представителю широкие полномочия (например, на получение денежных средств, подписание актов), нотариальная форма может быть рекомендована для снижения рисков оспаривания сделки. Юридически значимо, что закон не требует обязательного нотариального удостоверения доверенности для договора найма, так как последний не требует государственной регистрации.
Правоотношения сторон регулируются общими нормами гражданского законодательства о представительстве и доверенности, а также соответствующими положениями о договоре найма жилого помещения. Основное внимание уделяется объему полномочий представителя, указанному в доверенности, и соблюдению письменной формы договора (простой письменной формы достаточно).
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду (найм) принадлежит его собственнику, но закон допускает выступление в роли арендодателя и лиц, управомоченных собственником. Поскольку представитель действует на основании доверенности, он не становится стороной договора — стороной остается собственник, от имени которого представитель совершает сделку. Следовательно, в договоре найма в качестве наймодателя должен быть указан собственник квартиры, а подпись ставит представитель с пометкой «по доверенности». Это вытекает из природы представительства, закрепленной в статье 185 ГК РФ: доверенность является письменным уполномочием для представительства перед третьими лицами, и представитель действует от имени представляемого, а не от своего имени.
Статья 608. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 608
- Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
- Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 185
Для ответа на вопрос о нотариальном удостоверении доверенности ключевое значение имеет статья 185.1 ГК РФ. Она прямо устанавливает, что нотариальная форма доверенности требуется только для сделок, которые сами требуют нотариальной формы. Договор найма жилого помещения (в отличие от, например, договора ренты или залога) не требует нотариального удостоверения — он заключается в простой письменной форме согласно статье 674 ГК РФ. Поэтому доверенность на заключение такого договора может быть выдана в простой письменной форме, без нотариуса, если иное не предусмотрено законом. Дополнительно следует проверить, не установлено ли в доверенности специальное требование о нотариальной форме (например, по желанию собственника), но по общему правилу её нотариальное удостоверение необязательно.
Статья 185.1 ГК РФ устанавливает, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена. Договор найма жилого помещения не требует нотариальной формы, поэтому доверенность на его заключение может быть в простой письменной форме, если иное не предусмотрено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 185.1
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 674
Статья 186 ГК РФ дополнительно регулирует срок действия доверенности, что важно для проверки актуальности полномочий представителя на момент заключения договора. Если в доверенности не указан срок, она сохраняет силу в течение года со дня её совершения, и доверенность без даты является ничтожной. Это требование следует соблюдать при оформлении доверенности в простой письменной форме, чтобы избежать споров о полномочиях.
Статья 186. Срок доверенности
- Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.
Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
- Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 186
Таким образом, совокупность приведенных норм позволяет сделать однозначный вывод: наймодателем в договоре является собственник, доверенность на заключение договора найма не требует нотариального удостоверения, а её форма и содержание регулируются статьями 185, 185.1 и 186 ГК РФ.
