Кто должен быть наймодателем в договоре найма квартиры при действии по доверенности от собственника и нужно ли заверять доверенность у нотариуса

Ситуация связана с заключением договора найма жилого помещения, где одно лицо (представитель) действует от имени другого лица (собственника) на основании доверенности. Юридически значимым является установление сторон договора: наймодателем выступает собственник жилого помещения, так как именно он является обладателем права собственности и полномочий по распоряжению имуществом. Представитель, действующий по доверенности, не становится стороной договора, а лишь выражает волю собственника, передавая его права и обязанности по сделке. Следовательно, в договоре найма в качестве наймодателя должен быть указан именно собственник, а представитель — как лицо, подписывающее договор от его имени.

Второй значимый аспект — форма доверенности. Договор найма жилого помещения не относится к сделкам, требующим обязательного нотариального удостоверения (например, как договоры купли-продажи недвижимости). Однако доверенность на заключение такого договора может быть как нотариально удостоверенной, так и простой письменной, в зависимости от воли сторон и указаний собственника. Тем не менее, если собственник желает предоставить представителю широкие полномочия (например, на получение денежных средств, подписание актов), нотариальная форма может быть рекомендована для снижения рисков оспаривания сделки. Юридически значимо, что закон не требует обязательного нотариального удостоверения доверенности для договора найма, так как последний не требует государственной регистрации.

Правоотношения сторон регулируются общими нормами гражданского законодательства о представительстве и доверенности, а также соответствующими положениями о договоре найма жилого помещения. Основное внимание уделяется объему полномочий представителя, указанному в доверенности, и соблюдению письменной формы договора (простой письменной формы достаточно).

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду (найм) принадлежит его собственнику, но закон допускает выступление в роли арендодателя и лиц, управомоченных собственником. Поскольку представитель действует на основании доверенности, он не становится стороной договора — стороной остается собственник, от имени которого представитель совершает сделку. Следовательно, в договоре найма в качестве наймодателя должен быть указан собственник квартиры, а подпись ставит представитель с пометкой «по доверенности». Это вытекает из природы представительства, закрепленной в статье 185 ГК РФ: доверенность является письменным уполномочием для представительства перед третьими лицами, и представитель действует от имени представляемого, а не от своего имени.

Статья 608. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 608

Наймодателем в договоре должен быть указан исключительно собственник жилого помещения, поскольку право сдачи имущества внаем принадлежит именно ему (ст. 608 ГК РФ). Вы как представитель действуете от его имени, а не от своего, поэтому становитесь не стороной сделки, а лишь подписантом с указанием реквизитов доверенности. Нотариальное удостоверение доверенности на заключение договора найма жилого помещения по общему правилу не требуется — закон обязывает заверять у нотариуса только доверенности на сделки, для которых законом предусмотрена нотариальная форма, а договор найма заключается в простой письменной форме (ст. 674, ст. 185.1 ГК РФ).

Рекомендуемые действия

• Проверьте доверенность на наличие даты ее совершения и срока действия. Без даты доверенность ничтожна, а при отсутствии срока действует один год (ст. 186 ГК РФ). Убедитесь, что полномочия не истекли на момент подписания договора.
• Укажите в доверенности максимально конкретный объем полномочий, особенно если вы планируете получать платежи по найму. Четко пропишите право на подписание договора, получение денежных средств и составление актов приема-передачи, чтобы наниматель не сомневался в легитимности ваших действий.
• В шапке договора найма впишите собственника в качестве наймодателя. В реквизитах сторон и в месте подписи укажите: «Собственник (ФИО), в лице представителя (ваши ФИО), действующего на основании доверенности №... от...». Это корректно отразит правоотношения и исключит риск признания вас стороной договора.
• Если через вас будут проходить арендные платежи, возьмите с собственника отдельную нотариальную доверенность на получение денег либо включите это полномочие в текст имеющейся. В ином случае защитить интересы собственника и обезопасить вас от споров о присвоении средств будет сложнее — наниматель может потребовать подтверждения легитимности передачи денег представителю.
• Оригинал доверенности передайте нанимателю для ознакомления и снимите с него копию, которую стоит хранить у себя вместе с экземпляром договора. Это зафиксирует, что третье лицо знало об объеме ваших полномочий, и предотвратит возможные ссылки на их превышение в будущем.