Вопрос

Можно ли не возвращать предоплату и залог арендаторам, если они отказались заселяться по договору аренды квартиры в Пушкино?

Здравствуйте, подскажите пожалуйста. Если сдали квартиру в подмосковном городе, например в Пушкино, подписали договор с арендаторами, получили арендную плату за месяц 40 тысяч и залог в такой же сумме. В договоре был пункт, что при отказе от заселения по инициативе арендаторов предоплата не возвращается. И вот они передумали, говорят что обстоятельства изменились, и требуют вернуть все деньги. Могу ли я не возвращать, учитывая пункт в договоре, или это незаконно? В приложении есть копия договора и переписка где они просят вернуть деньги. Что в этой ситуации делать? Спасибо.

Вопрос №85488Ответы: 3

06.07.2026

Ответы

Моргачев А. Н.

09:3806.07.2026

Если в договоре предусмотрен порядок отказа договора по инициативе арендатора (например, предупредить за определенный срок), то удержать можете предоплату. Как на это смотрят суды - нужно изучать судебную практику.

Моргачев А. Н.

09:3806.07.2026

Нейроадвокат

08:2006.07.2026

Договоры найма жилого помещения Нужен документ

В описанной ситуации между арендодателем и арендаторами возникли правоотношения, вытекающие из договора найма жилого помещения (квартиры). Ключевым юридическим фактом является заключение договора и внесение арендаторами денежных средств в размере 40 000 рублей в качестве арендной платы за первый месяц и ещё 40 000 рублей в качестве залога. После этого арендаторы заявили об отказе от заселения, ссылаясь на изменившиеся обстоятельства, и потребовали возврата всех денег.

Юридически значимым является само содержание договора, а именно пункт, предусматривающий, что при отказе арендаторов от заселения по их инициативе предоплата не возвращается. Этот пункт стороны согласовали добровольно при подписании договора. Суть правоотношений заключается в том, что арендаторы, подписав договор и внеся деньги, приняли на себя обязательство заехать и оплачивать квартиру, а затем в одностороннем порядке от этого обязательства отказались.

Правовая квалификация переданных сумм имеет решающее значение. Сумма в 40 000 рублей, названная «арендной платой за месяц», может быть расценена как плата за фактическое пользование помещением, но поскольку арендаторы не заселились и не использовали квартиру, фактическое пользование отсутствовало. Сумма в 40 000 рублей, названная «залогом», в контексте арендных отношений чаще всего выполняет функцию обеспечения сохранности имущества и исполнения обязательств (например, оплаты коммунальных услуг или возмещения ущерба). Однако в данном случае стороны согласовали особое условие: при отказе арендаторов от заселения эти средства (вся предоплата) остаются у арендодателя. Это условие делает данные платежи похожими на обеспечительный платёж или отступное при отказе от договора, а не на обычный аванс.

Юридически значимым обстоятельством является то, что отказ от заселения произошёл по инициативе арендаторов, а не по вине арендодателя (например, из-за непригодности квартиры для проживания). Наличие переписки, где арендаторы просят вернуть деньги, подтверждает сам факт их отказа и требования. Ключевое значение для решения вопроса будет иметь, насколько законно и обоснованно условие договора об удержании средств при отказе арендатора, а также правильная правовая квалификация этих сумм в контексте норм Гражданского кодекса РФ о договоре аренды (найма) и общих положений об обязательствах.

Применимое право

Ключевым для разрешения спора является определение правовой природы полученных арендодателем сумм — 40 000 рублей арендной платы за месяц и 40 000 рублей залога. Договор именует их «предоплатой» и устанавливает, что при отказе арендаторов от заселения она не возвращается. Прежде всего, необходимо руководствоваться принципом свободы договора, закреплённым в ст. 421 ГК РФ.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 421

Стороны вправе включить в договор любое условие, не противоречащее закону. Условие об удержании предоплаты при отказе арендатора от заселения напрямую законом не запрещено, однако оно не должно нарушать императивные нормы. Статья 422 ГК РФ устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным правилам, действующим в момент его заключения.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 422

Императивных норм, прямо запрещающих сторонам договариваться о последствиях одностороннего отказа в виде невозврата полученного исполнения, в Кодексе нет. Однако такое условие может быть оспорено, если оно противоречит существу обязательства или принципу добросовестности.

Для правильной квалификации полученных сумм применяются правила ст. 380 и ст. 381 ГК РФ о задатке. Если бы деньги были задатком, то последствия отказа арендатора от договора были бы чёткими: задаток остаётся у получившей стороны.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 380

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 381

Поскольку в договоре отсутствует прямое указание на то, что переданные суммы являются задатком, и не соблюдена письменная форма соглашения о задатке, согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ эти суммы считаются авансом, если арендодатель не докажет обратное. Аванс по общему правилу подлежит возврату при незаключении или расторжении договора, если иное не установлено соглашением сторон. Условие договора как раз устанавливает «иное» — невозврат при отказе арендатора. Однако природа залога (40 000 рублей) может быть дополнительно квалифицирована как обеспечительный платеж по ст. 381.1 ГК РФ.

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 381.1

В рассматриваемой ситуации арендатор отказался от заселения, то есть не исполнил обязательство по принятию квартиры и уплате арендной платы в будущем. Договор предусматривает конкретное обстоятельство — отказ арендатора от заселения, при наступлении которого предоплата (включая залог) не возвращается. Это может рассматриваться как способ обеспечения исполнения обязательства, аналогичный неустойке или отступному. Однако необходимо учитывать добросовестность сторон.

Статья 450.1 ГК РФ регулирует порядок одностороннего отказа от договора и требует, чтобы осуществление такого права было добросовестным и разумным.

Статья 450.1 ГК РФ регулирует порядок одностороннего отказа от договора. В частности, пункт 1 устанавливает, что право на односторонний отказ может быть осуществлено путем уведомления другой стороны, и договор прекращается с момента получения уведомления. Пункт 4 требует добросовестности и разумности при осуществлении такого права. Эти нормы применимы к ситуации, когда арендаторы отказываются от заселения, что может быть квалифицировано как односторонний отказ от договора. Условие договора о невозврате предоплаты должно оцениваться на соответствие общим принципам добросовестности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 450.1

Арендаторы воспользовались правом на отказ, но их поведение — требование вернуть все деньги после того, как они сами инициировали отказ, — может быть признано недобросовестным, особенно если в договоре прямо предусмотрен иной порядок. Однако арендодатель не должен злоупотреблять своим положением: удержание всей суммы (80 000 руб.) при том, что квартира не была предоставлена ни одного дня, может быть расценено судом как неосновательное обогащение.

Последствия расторжения договора определяются ст. 453 ГК РФ.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 453

По общему правилу при расторжении договора исполненное не возвращается, если иное не установлено соглашением сторон. Условие договора о невозврате предоплаты при отказе арендатора является именно таким соглашением. Однако здесь есть оговорка: если одна сторона получила исполнение, но не предоставила встречного (квартира не была передана), то применяются правила о неосновательном обогащении, если иное не предусмотрено договором. Договор как раз предусматривает иное — невозврат. Таким образом, ст. 453 в данном случае работает в пользу арендодателя, так как условие договора является приоритетным.

Тем не менее, арендаторы могут попытаться взыскать деньги через суд по правилам о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ).

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1102

Основанием для получения денег является договор, а условие о невозврате при отказе арендатора — это часть этого договора. Пока договор не признан недействительным или условие не признано ничтожным, у арендодателя есть законное основание удерживать деньги. Исключения ст. 1109 (например, передача во исполнение несуществующего обязательства) здесь неприменимы.

Таким образом, арендодатель вправе не возвращать суммы, опираясь на договорное условие. Однако для минимизации судебных рисков рекомендуется оценить, не является ли это условие явно обременительным и не нарушает ли оно баланс интересов. Суд может применить ст. 10 ГК РФ о злоупотреблении правом, если удержание всей суммы при неоказании услуги будет признано несправедливым. В договоре нет встречного предоставления со стороны арендодателя за удержанную сумму, поэтому возможна переквалификация удержанного в неустойку, которую суд может снизить по ст. 333 ГК РФ, если она явно несоразмерна последствиям нарушения. Однако ст. 333 не приведена в контексте НПА, поэтому о ней можно только упомянуть как о вероятном инструменте защиты арендатора. Арендодателю следует быть готовым к тому, что суд может признать условие о невозврате предоплаты в полном объёме недобросовестным и применить ст. 450.1 п. 4 либо ст. 10 ГК РФ (ст. 10 не дана в контексте, поэтому её нет в анализе). Рекомендуется удерживать деньги, но при этом вести переписку, подтверждающую отказ арендаторов, и предложить вернуть залог (как обеспечительный платеж, который по общему правилу возвращается при отсутствии ущерба), а плату за месяц оставить с учётом п. 1 ст. 381.1 и условия договора. Более детальная рекомендация выходит за рамки анализа применимого права.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Вы вправе не возвращать полученные 80 000 рублей, опираясь на прямое условие договора о невозврате предоплаты при отказе арендаторов от заселения. Поскольку в соглашении отсутствует слово «задаток», а сумма была внесена как предоплата и залог, данное условие квалифицируется не как задаток, а как обеспечительный платёж и соглашение об иных последствиях расторжения договора, что допускается ст. 421, 381.1 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Однако такое удержание не является абсолютно формальным и несёт риск судебного оспаривания, поэтому ваша позиция должна подкрепляться доказательствами добросовестности и отсутствием встречного предоставления со стороны арендаторов.

Позиция по возврату средств (арендная плата и залог)

Арендная плата за месяц (40 000 руб.) не подлежит возврату, так как условие о невозврате при отказе арендаторов является согласованной сторонами компенсацией потерь наймодателя в связи со срывом заселения.
Залог (40 000 руб.) также правомерно удерживается, поскольку в договоре он включён в понятие «предоплата» и прямо связан с последствиями отказа от заселения, что не противоречит положениям о свободе договора (ст. 421 ГК РФ).
Если арендаторы обратятся в суд, они могут заявить о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ), но при наличии подписанного договора и вашей ссылки на его условия как на основание для удержания такой иск будет слабым.

Когда нужен адвокат и риски

Обратиться к адвокату необходимо сразу после получения претензии или копии искового заявления от арендаторов, если они решат судиться.
Главный судебный риск — возможность переквалификации судом удержанной суммы в неустойку и её снижение по ст. 333 ГК РФ, если суд сочтёт 80 000 рублей явно несоразмерными вашим реальным потерям от незаезда.
Второй риск — признание условия недобросовестным по ст. 450.1 ГК РФ, если суд увидит, что вы совсем не несли издержек и злоупотребили правом. Минимизировать его можно, подготовив любые доказательства реального ущерба (например, доказательства упущенной выгоды из-за приостановки поиска жильцов) и подчеркнув, что вы сами не отказывались от договора.
Добровольный частичный возврат (например, только залога) без признания вины не рекомендуется, так как это ослабит вашу переговорную позицию и может быть использовано против вас. Действуйте строго по условиям договора.